RFE-2024-035

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS avd. Bergen Sentrum

 

Saken gjelder:               Off market-salg. Brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 19. september 2023 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Før eiendommen ble annonsert, avholdt megleren privatvisninger som førte til at det ble inngitt bud off market. Klagerne valgte å akseptere et bud på 12 150 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget, samt om dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klagerne krever at meglerforetaket frafaller sitt krav om vederlag på 120 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Oppdragsavtalen med meglerforetaket innebar at eiendommen skulle markedsføres i løpet av januar/februar 2024 med åpne visninger og budrunde. I november/desember 2023 avholdt imidlertid megleren lukkede visninger etterfulgt av en lukket budrunde. Ettersom partene hadde blitt enige om at det skulle avholdes visninger og budrunde etter nyttår, var ikke eiendommen klargjort til visning. Selv om klagerne forstod behovet for å opprettholde interesse for eiendommen, ble meglerens lukkede visninger og budrunde et betydelig problem. Bakgrunnen for dette var at det på dette tidspunktet var lav omsetning av boliger.

Da megleren avholdt visninger i november/desember 2023, var salgsoppgaven hverken ferdig eller godkjent av klagerne. Klagerne hadde ikke godkjent meglerens endringer, og eiendommen var ikke fotografert. Egenerklæringen, som skulle følge med tilstandsrapporten, ble først presentert i etterkant av salget, og klagerne måtte derfor haste med å signere den. På tidspunktet for salg var både salgsoppgaven og tilstandsrapporten mangelfulle samt ufullstendige.

Under salgsprosessen, ble klagerne informert om at det ikke var tillatt å motta bud uten å signere en avtale om salg av boligen off market. Siden klagerne allerede hadde signert en avtale som ikke krevde dette, unnlot de å signere. Til tross for dette, mottok klagerne bud som de ble tvunget til å håndtere. Budene hadde korte frister, og klagerne følte seg til slutt tvunget til å signere «off market-avtalen».

Som følge av den raske fremdriften i salget, var det særlig én interessent som ikke fikk mulighet til å delta i budgivningen. Interessenten var en kollega av klagerne som hadde fått beskjed om at eiendommen ikke skulle selges på det aktuelle tidspunktet. Da interessenten kontaktet megleren, ble vedkommende avvist uten at klagerne ble informert om dette. Klagerne ble dermed avskjært fra å finne en løsning. Siden klagerne hadde forespeilet interessenten en mulighet til å delta på visning, måtte det være opp til megleren å gjennomføre det.

Meglerens håndtering av salget var uprofesjonell, og klagerne føler seg lurt inn i en situasjon som ikke samsvarte med ønskene de hadde. Klagerne ønsket ikke meglerens valgte fremgangsmåte, og da eiendommen ble solgt, var de ikke forberedt på beslutningene som måtte tas. Det må uansett anses som uakseptabelt å nekte en interessent samme muligheter som de andre interessentene.

Det bemerkes også at megleren tillot akseptfrister på 20 minutter, noe som ga klagerne og andre budgivere liten tid til å områ seg. Selv om klagerne reagerte på dette, tok ikke megleren det til følge. Budgivningen som megler igangsatte på eget initiativ, burde blitt avsluttet da han ble kontaktet av interessenten som ikke hadde fått mulighet til å komme på visning.

Megleren har opptrådt i strid med klagernes ønsker samt oppdragsavtalen. Som følge av dette, har ikke klagerne oppnådd riktig pris for eiendommen. Dersom det hadde blitt avholdt åpen visning samt budrunde, ville klagerne sannsynligvis oppnådd en høyere pris for eiendommen. Det er dermed vanskelig for klagerne å akseptere usikkerheten som de sitter igjen med.

I meglerforetakets e-post av 9. januar 2024, fremgår det flere feil som kan dokumenteres. Meglerforetaket viser blant annet til en utskrift av en verdirapport som kun sammenligner klagernes eiendom med noen få andre salg. Vurderingen tar heller ikke høyde for eiendommens beliggenhet. Meglerforetaket påstår videre at det er oppnådd en god pris for boligen, da det ble gjennomført en budrunde med tre budgivere. Dette er imidlertid ikke en tilfredsstillende konklusjon. Klagernes intensjon var å oppnå høyest mulig pris. Selv om det tre budgivere deltok i budgivningen, gir ikke dette klagerne noen garanti om at det er akkurat disse tre som vil inngi de høyeste budene.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne at meglerforetaket frafaller sitt krav om vederlag på 120 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket har forståelse for at det er uhyggelig å sitte igjen med et inntrykk av at salgsprosessen ikke er håndtert på en tilfredsstillende måte. Det er imidlertid ikke tvil om at megleren har etterstrebet å oppnå best mulig resultat ved salget av eiendommen.

På starten av salgsprosessen tok megleren kontakt med interessenter som han visste var på utkikk etter en slik type eiendom som klagernes. Dette er ikke en uvanlig fremgangsmåte, da man ønsker å finne potensielle kjøpere, samt sikre at disse ikke kjøper andre eiendommer først. Det bemerkes at også klagerne tipset megleren om potensielle interessenter. I forbindelse med privatvisningene, hadde megleren kontakt med en av klagerne. Megleren oppfattet det imidlertid ikke slik at klagerne ikke ønsket privatvisninger.

I dette tilfellet ble det inngitt bud før eiendommen ble annonsert. I slike tilfeller plikter megler å formidle budene til selger. Megleren plikter også å informere selger om usikkerheten knyttet til slike bud. På bakgrunn av dette, ber alltid meglerforetaket om signatur på at selger har mottatt informasjon om salg av bolig off market. Dokumentet som ble fremlagt klagerne for signering, var ikke en avtale, men et informasjonsskriv.

Det er budgiverne som setter betingelsene for budet. Selger står imidlertid fritt til å akseptere eller avslå budet med de betingelsene som foreligger. Da megleren mottok det første budet 1. desember 2023 klokken 17:14, hadde klagerne gjennomgått salgsoppgaven omkring en uke tidligere. Øvrig salgsmaterialet var også utarbeidet og klart. Budet var ikke lukket, og megleren fant det dermed naturlig å formidle det til de øvrige interessentene.

Slik det fremgår av informasjonsskrivet som klagerne signerte, anbefaler meglerforetaket å selge eiendom i det åpne marked. Bakgrunnen for dette er å forsikre seg om at annonsen når ut til hele markedet. Det kan imidlertid forekomme tilfeller hvor interessenter strekker seg ekstra langt for å unngå at boligen annonseres. Dersom det var avgjørende for klagerne at eiendommen ble annonsert, burde de avslått off market-budene. Dette gjelder uavhengig om akseptfristene var korte.

Det foreligger ikke holdepunkter for å konstatere at meglerens fremgangsmåte har påført klagerne et økonomisk tap. Prisantydningen på 12 000 000 kroner ble fastsatt i tråd med meglerens verdivurdering av 12. september 2023. Megleren, som kjenner området godt, sammenlignet klagernes eiendom med lignende salg i området. I vurderingen ble også alle forhold ved eiendommen hensyntatt, herunder eiendommens beliggenhet. Eiendommen endte med en salgspris på 12 150 000 kroner. Det vises her til meglerforetakets verdirapport av 30. november 2023, hvor det fremgår at klagernes eiendom lå i det øvre sjikte hva gjaldt kvadratmeterpris i området.

Det vil aldri være mulig å svare på om man har oppnådd høyest mulig pris ved salg av eiendom. Dersom man fortsetter en salgsprosess over lenger tid, vil det alltid foreligge en risiko for at man ikke oppnår samme pris som et tidligere inngitt bud. I dette tilfellet var det tre interessenter som innga bud. En time før klagerne aksepterte det siste budet, tok en fjerde interessent kontakt med megleren. Dersom klagerne ønsket å akseptere budet, måtte aksept gis før akseptfristen. Bakgrunnen for dette er at budet ikke ville være gyldig etter akseptfristen, og klagerne risikerte da å ikke motta et like høyt bud igjen. I dette tilfellet er det ikke mulig å avgjøre om fremgangsmåten har medført lavere eller høyere pris enn om man hadde avholdt fellesvisning og budrunde omkring en måned senere. Det var imidlertid tre budgivere, og ut fra tilsvarende salg må det kunne konkluderes med at det er oppnådd en god pris for eiendommen.

Meglerforetaket kan ikke se at meglerens håndtering gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Meglerens fremgangsmåte kan uansett ikke anses for å ha påført klagerne et økonomisk tap som gir grunnlag for kompensasjon. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 7-3 og oppdragsavtalen, har megler krav på vederlag når handelen er kommet i stand. Handelen er kommet i stand når partene er endelig bundet, altså ved budaksept.

På bakgrunn av det ovennevnte, avvises klagernes krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 har oppdragstaker krav på vederlag. Dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side medfører dette at megler ikke har krav på vederlag eller et redusert vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Det meste av det klagerne trekker frem gir ikke grunnlag for å konstatere at det foreligger slik pliktforsømmelse. Nemnda viser til at klagerne har samtykket til at eiendommen selges «off market». Av det underskrevne dokumentet fremgår det klart hva som er ulempene ved å ikke selge i det åpne markedet. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for anførselen om selgerne følte seg presset til å skrive under dokumentet. Det bemerkes at budrunden startet på en fredag, og fortsatte mandagen etter. Det var nokså stor variasjon i de ulike akseptfristene som ble satt. Det er uansett budgiver som bestemmer akseptfristen. Megler plikter å videreformidle bud som blir inngitt, uansett akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd. Dersom en selger ikke opplever å få nok tid til å områ seg, er alternativet som utgangspunkt å avslå budet.

Nemnda legger imidlertid til grunn, basert på meglers e-post 9. januar 2024, at det er ubestridt at megler ikke informerte selgerne om at en fjerde interessent hadde meldt seg og at vedkommende ikke ble fulgt opp av megler. I RFE-2022-317 uttaler nemnda følgende av betydning for denne problemstillingen:

«Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet, for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår det at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud. Som et utgangspunkt er megler forpliktet til å informere selger og de øvrige budgivere om de enkelte bud uavhengig av akseptfristens lengde så langt det er praktisk mulig.»

Selv om akseptfristene var nokså korte mot slutten av budrunden i saken her, visste ikke megler hvor lenge budrunden kom til å vare, og involvering av den fjerde interessenten kunne tenkes å ha betydning for hvilken pris som ville oppnås. Budene var ikke så korte at megleren kunne unnlate å informere selgerne om den fjerde interessenten og følge opp vedkommende. Nemnda mener at det på dette punktet er tale om en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og bemerker at det er en sentral omsorgsplikt å involvere selger i vesentlige begivenheter som inntreffer under budrunden. Også selger skal sikres et forsvarlig grunnlag for sitt handlingsvalg, jf. ovenfor. I dette tilfellet fikk selgerne et potensielt ufullstendig grunnlag for sitt handlingsvalg. Det bemerkes for ordens skyld at ovennevnte også utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda beslutter skjønnsmessig en vederlagsnedsettelse på 60 000 kroner inkludert merverdiavgift, ut fra pliktforsømmelsens karakter og potensielle betydning for budrunden. Ut fra oppgjørsoppstillingen utgjør dette en reduksjon i det totale vederlaget på ca. 40 %, og anses passende.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler Vest AS avd. Bergen Sentrum har opptrådt i strid med god meglerskikk, og har gjort seg skyldig i en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved å ikke ha informert selgerne om en fjerde interessent og ved å ikke ha fulgt opp vedkommende. Meglerforetaket skal kreditere klagerne med 60 000 – sekstitusen – kroner av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.