RFE-2024-036

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Haugesild Eiendomsmegling AS (Nordvik Haugesund)

v/advokat Helene C. Tenfjord

IF Skadeforsikring

 

Saken gjelder:               Budgivning. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 15. september 2023 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet. Prisantydningen på eiendommen var 5 350 000 kroner. Det var klagerne og én annen budgiver som deltok i budrunden. Klagerne endte med å få tilslaget på 6 000 000 kroner. Den andre budgiveren innga sine bud uten finansieringsforbehold, men opplyste at han skulle finansiere hele kjøpesummen med egenkapital i form av innskudd i utenlandsk bank.  Megleren informerte ikke klagerne om at det heftet usikkerhet ved den andre budgiverens finansiering og hvilke konsekvenser dette hadde for dem.

Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagerne krever 800 000 kroner i erstatning, noe som tilsvarer differansen mellom budet deres på 5 200 000 kroner og kjøpesummen.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Ansvarsgrunnlag

Det var kun klagerne og én annen budgiver som innga bud på eiendommen. Budrunden fant sted fredag 15. september 2023 i tidsrommet mellom kl. 10:40 og kl. 19:48.

Den andre budgiveren inngav bud uten finansieringsforbehold med opplysning om at han skulle finansiere hele kjøpesummen med egenkapital i form av innskudd i utenlandsk bank. Megler innhentet ikke noen form for dokumentasjon på at budgiveren virkelig disponerte disse midlene. Klagerne ble ikke på noe tidspunkt informert om at budrunden foregikk på slike premisser.

Medio desember 2023 fikk klagerne tips om at den andre budgiveren var kjent for – og svartelistet av – flere meglerforetak i området som hadde erfart at han inngav bud på eiendommer uten å ha finansieringen i orden.

Basert på disse tipsene og egne undersøkelser fant klagerne ut at den andre budgiveren ikke er registrert som eier av fast eiendom, motorvogn eller annet realregistrerbart aktivum eller bankinnskudd av betydning i Norge. Budgiverens fransklydende etternavn og asiatiske opprinnelse, gjør at hans tilknytning til Norge også fremstår usikker.

Klagerne henvendte seg derfor til megler 12. desember 2023 med anmodning om dokumentasjon på at den andre budgiveren hadde fremlagt finansieringsbekreftelse i forbindelse med budgivningen. Den 19. desember svarte megler at budgiveren skulle finansiere kjøpet med egenkapital, og at det derfor ikke foreligger noe finansieringsbevis fra bank. Klagerne fremsatte krav om erstatning på 1 000 000 kroner, tilsvarende differansen mellom deres første bud og kjøpesummen, som ble avvist av meglerforetakets ansvarsforsikringsselskap.

En forsvarlig avvikling av budrunden for alle involverte er blant eiendomsmegleres absolutte kjerneoppgaver. Som en del av dette skal budgivernes finansieringsevne som et minimum kontrolleres så langt praktisk mulig ved første bud, for å unngå at ikke-reelle budgivere kommer med i budrunden og driver opp prisen, samt ved behov underveis i budgivningen.

Dette er en plikt som skal verne både selger og øvrige budgivere fra useriøse aktører. Der finansieringen opplyses å være lånefinansiert plikter megler å kontakte banken for å få finansieringen bekreftet. Der megler ikke lykkes med å oppnå bekreftelse for finansieringen, uavhengig av grunn, skal både selger og konkurrerende budgivere informeres om risikoen ved dette. Det må skje skriftlig av notoritetshensyn.

Der en budgivning er gjennomført på bristende forutsetninger plikter megleren å reversere prosessen. Megler må gi alle involverte tilstrekkelig informasjon om status og konsekvensene ved dette, før budgiverne gis mulighet til å trekke tidligere bud, stå ved tidligere bud eller gi nye bud.

Megler har uten tvil brutt undersøkelses- og opplysningsplikten både før og under budrunden, og heller ikke reparert feilene ved endt budrunde. Meglers pliktbrudd må anses å være særlig graverende, og utløse ansvar, tatt i betraktning at det forelå flere åpenbare riskoopplysninger i saken. Som nevnt var budgiveren ikke registrert som eier av noe realregistrerbart aktivum eller bankinnskudd av betydning i Norge. Dette, i kombinasjon med budgiverens fransklydende navn og asiatiske opprinnelse, gjorde at hans tilknytning til Norge fremstod så usikker at det utløste en skjerpet undersøkelses- og opplysningsplikt for megler.

Den angivelige egenkapitalen i utenlandsk bank vil det normalt sett også være mulig å verifisere ved en henvendelse til banken, eller i det minste gjennom at budgiveren fremla en kontoutskrift eller skjermdump fra sin bankkonto. Så vidt klagerne vet, ble dette ikke gjort. Det at transaksjonen skulle gå på tvers av landegrensene er en risikofaktor i seg selv, som bransjen plikter å være særlig oppmerksom på, jfr. hvitvaskingsloven § 7 første og andre ledd bokstav d.

Megler hadde en klar oppfordring til å reagere og hadde flere handlingsalternativer. Han burde aller helst utelukket den andre budgiveren fra budgivning, da han ikke var en reell kjøper. I så fall ville klagerne vært eneste reelle interessent og uten konkurranse i budrunden. Om ikke dette ble gjort, skulle megler ha informert både selger og klagerne om at det heftet betydelig usikkerhet ved den andre budgiverens finansieringsevne. Han skulle samtidig forklart at selger derved risikerte å måtte foreta dekningssalg om den andre budgiveren vant budrunden, mens klagerne i praksis risikerte å by mot seg selv.

Megleren har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og andre ledd, samt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter § 6-7 første ledd. Videre har han ikke overholdt sin plikt til å avvikle budrunden på en forsvarlig måte etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd.

Meglerforetaket er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Den skadelidte kan fremme sitt erstatningskrav direkte mot forsikringsselskapet, jf. forsikringsavtaleloven § 7-6 første ledd. Meglerforetaket og dets ansvarsforsikring er solidarisk ansvarlige for å dekke klagernes økonomiske tap, jf. skadeserstatningsloven § 4-2.

Økonomisk tap og årsakssammenheng

Det foreligger påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og et økonomisk tap på 800 000 kroner. Budet til den andre budgiveren og klagernes manglende kunnskap om at disse manglet finansieringsbekreftelse, var den eneste årsaken til at klagerne økte budet fra 5 200 000 kroner og trinnvis opp til 6 000 000 kroner. Dersom megleren hadde overholdt sine plikter hadde klagerne ikke økt budet på 5 200 000 kroner, som derved hadde blitt stående som det eneste og høyeste budet. Det at budet bare var 2,8 prosent under prisantydningen på 5 350 000 kroner, tilsier at det mest sannsynlig ville blitt akseptert av selger.

Subsidiært foreligger det påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagernes tap på 650 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom det første budet til den andre budgiveren og kjøpesummen.

For både det prinsipale og det subsidiære påstandsbeløpet kommer forsinkelsesrenter i tillegg regnet fra 30 dager etter påkrav ble fremsatt den 10. januar 2024, jfr. forsinkelsesrenteloven § 2.

På vegne av klagerne fremsettes følgende påstand:

«1. Megleren til Haugesild Eiendomsmegling AS, org. nr. 927 219 975, har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke overholde plikten til henholdsvis å

-undersøke [den andre budgiverens] finansieringsevne så langt praktisk mulig,

-utelukke [den andre budgiveren] fra budgivningen,

– informere [klagerne] om at [den andre budgiveren] manglet finansieringsbekreftelse og/eller en troverdig finansieringsplan,

– underrette og veilede [klagerne] om risikoen ved dette,

– samt reparere pliktbruddene ovenfor før salget ble sluttført

i oppdrag [oppdragsnummer] vedrørende [adresse].

2. Haugesild Eiendomsmegling AS, org. nr. 927 219 975, og If skadeforsikring plikter in solidum å erstatte [klagerne] sitt økonomiske tap oppad begrenset til kroner 800.000 -åttehundretusen- med tillegg av forsinkelsesrenter regnet fra 12. februar 2024 til betaling skjer.
3. Haugesild Eiendomsmegling AS, org. nr. 927 219 975, og If skadeforsikring plikter in solidum å erstatte [klagerne] sine sakskostnader som pt. beløper seg til kroner 65.000,- eks. mva., med tillegg av forsinkelsesrenter fra forfall til betaling skjer.»

Avvisning

Klagerne er uenig i at saken skal avvises. Saken er tilstrekkelig opplyst og egnet for nemndas skriftlige saksbehandling.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Det er ikke dokumentert at selgeren ikke ville ha akseptert et av budgiverens bud. På grunn av manglende vitneforklaring av selgeren og den andre budgiveren, kan saken ikke få en forsvarlig behandling i nemnda.

Provokasjon

Klagerne har provosert fremlagt en rekke dokumenter, herunder den andre budgiverens budskjema. Buskjema inneholder imidlertid personopplysninger som det vil være i strid med meglers taushetsplikt å utlevere kopi av, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Provokasjonen etterkommes derfor ikke.

Sakens faktiske side

I forbindelse med budgivningen, innga den andre budgiveren et elektronisk budskjema signert med bankID. BankID er, som identifikasjon, likestilt med fysisk identifikasjon slik som pass og førerkort.

Meglerforetakets budskjema inneholder et punkt knyttet til finansieringsplan. I dette tilfellet hadde budgiveren fylt ut feltet om finansiering, og herunder gitt opplysninger om egenkapital i Fransk bank. Megleren hadde ingen grunn til å betvile budgiverens identitet eller opplysninger om finansiering.

Megleren hadde begrensede muligheter for å kontrollere budgiverens egenkapital i utenlandsk bank. Han opplyste imidlertid selgeren om at budgiveren ville finansiere kjøpet med egenkapital i utenlandsk bank, samt at dette medførte en risiko.

Klagerne påstår at de i desember 2023 mottok tips om at budgiveren var svartelistet av flere lokale meglerforetak. Dette er imidlertid ukjent informasjon for meglerforetaket. Utover dette ryktet, foreligger det ikke holdepunkter for at informasjonen som budgiver oppga i budskjema ikke stemmer, eller at han ikke hadde midler til å finansiere kjøpet.

Ansvarsgrunnlag

Klagerne gjør prinsipalt gjeldende at megleren burde ha utelukket budgiveren fra budgivningen, da han ikke var «reell kjøper». I dette tilfellet identifiserte budgiveren seg med BankID, og det var ikke tvilsomt at han var en ekte person som samsvarte med den han utga seg for å være.

Klagerne har vist til NOU 2006:1, hvor det fremgår at budgivers finansiering skal kontrolleres «så langt det er mulig». Meglerforetaket er enig i dette utgangspunktet, samt at det er omfattet av kravet til god meglerskikk.

I meglersystemet som foretaket benytter finnes det sjekklister for hvert oppdrag. Sjekklistene skal bidra til at meglers gjennomføring av oppdraget skjer i tråd med de krav som stilles. Hva gjelder budrunden, fremgår det et punkt av sjekklisten som knytter seg til finansiering. Punktet gir megleren en instruks om at finansieringen skal kontrolleres så langt det er mulig.

I meglersystemet kan megleren føre notater knyttet til finansiering for hvert enkelt bud. Da budgiveren innga bud, førte megleren notater med henvisning til budgiverens opplysninger om finansiering i budskjema. Megleren har med dette foretatt en løpende vurdering av budets størrelse opp mot foreliggende informasjon om finansiering.

Meglerforetaket er ikke enig i klagernes vurdering av at budgiveren ikke var en reell kjøper, og kan ikke se at megleren under noen omstendighet hadde hjemmel for å nekte en budgiver å delta i budrunden.

Klagerne gjør subsidiært gjeldende at megleren skulle ha informert både selgeren og klagerne om at det heftet betydelig usikkerhet ved budgiverens finansieringsevne. Megleren informerte imidlertid selgeren om at budgiveren skulle finansiere kjøpet med egenkapital i utenlandsk bank, samt at dette medfører en risiko da megleren har begrensede muligheter for å kontrollere. Megleren har følgelig ivaretatt sin opplysningsplikt på dette punkt.

Klagerne viser til meglers undersøkelsesplikt slik den fremkommer av «forarbeidene til ny eiendomsmeglingslov, NOU 2021:7 «Trygg og enkel eiendomsmegling». Forarbeidene innebærer imidlertid forslag til endringer i gjeldende lov og forskrift, og er ikke fulgt opp av Finansdepartementet på dette tidspunkt.

Det foreligger uansett ingen alminnelig plikt til å informere alle budgivere om andre budgiveres finansiering. Klagerne har vist til ulik retts- og nemndspraksis. Eksemplene knytter seg imidlertid til tilfeller hvor banken har bekreftet overfor megler at budgiver ikke har hatt lånetilsagn som dekker budet, samt at budgiver på bakgrunn av dette ikke kan anses som en «reell kjøper». Dette er ikke tilfellet i nærværende sak. Avgjørelsene som klagerne viser til nyanserer ikke bildet tilstrekkelig når det gjelder situasjoner knyttet til informasjon til øvrige budgivere om forbehold ved finansiering, der det er fastslått at konkurrerende budgivere ikke har ordnet finansiering, og opplysningsplikt overfor selger om budgiveres finansiering.

Den andre budgiveren tok aldri noe forbehold om finansiering. Selgeren var informert og aksepterte at budgiveren deltok i budrunden under forutsetningene at egenkapitalen stod i en utenlandsk bank. Det er dermed klagerne som har bevisbyrden for at budgiveren ikke hadde finansiering stående i utenlandsk bank likevel. Klagernes anførsel om at budgiveren manglet finansiering fremstår som ren spekulasjon og kan ikke legges til grunn. Klagernes påstand om at budgiveren «ikke var reell kjøper» er uansett ikke dokumentert, og kan derfor ikke føre frem.

Når det kommer til budgiverens tilknytning til Norge, viser meglerforetaket til Skatteetatens nettsider hvor det gjennom søk på budgiverens navn fremgår at han har adresse i Norge. Dette samsvarer med det som fremgår av budjournalen.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og det foreligger ikke brudd på god meglerskikk. Det foreligger derfor ikke ansvarsgrunnlag som gir grunnlag for erstatning.

Økonomisk tap

Hva gjelder et eventuelt økonomisk tap, kan ikke meglerforetaket se at det er sannsynliggjort at budgiveren ikke kunne finansiere kjøpet ved et eventuelt tilslag.

Klagerne har vist til nemndas avgjørelse RFE-2023-009, men har unnlatt å opplyse om at nemndas flertall fant det riktig å påpeke at erstatningskravet uansett ikke ville ført frem dersom de kom til at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk. I forbindelse med vilkåret om årsakssammenheng, uttalte nemndas flertall at klageren stod fritt til å inngi bud, og derfor ikke led noe økonomisk tap. I dette tilfellet stod klagerne fritt til å inngi budet på 6 000 000 kroner, og det foreligger dermed ikke noe økonomisk tap.

Klagerne har ikke sannsynliggjort at selgeren ville akseptert klagernes bud på 5 200 000 kroner, dersom han visste at den andre budgiveren ville finansiere kjøpet gjennom egenkapital i utenlandsk bank. Det bestrides derfor at klager har lidt noe økonomisk tap.

Subsidiært gjøres det gjeldende at dersom det legges til grunn at megleren hadde opplyst klagerne om den andre budgiverens finansiering, er det ikke sannsynlig at klager ville unnlatt å delta i budrunden. Det er derimot sannsynlig at klagerne ville lagt inn bud på samme beløp som den andre budgiveren, og håpet at klagers dokumenterte finansiering ville gjort at selgeren foretrakk klagerne. Klagernes «tap» ville da utgjort 100 000 kroner som er differansen mellom den andre budgiverens høyeste bud og den endelige salgssummen.

Hva gjelder klagernes krav om saksomkostninger, er omkostningene som kreves dekket unaturlig høye. Beløpet fremstår hverken rimelig eller naturlig sett hen til sakens omfang og kompleksitet. Nemnda har fast praksis på å ikke ta stilling til spørsmålet om saksomkostninger, og det er ingen grunn til å gjøre unntak her.

Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag, økonomisk tap eller adekvat årsakssammenheng. Ethvert krav mot meglerforetaket avvises.

På vegne av meglerforetaket fremsettes følgende påstand:

«1. Klagen avvises.

2. Innklagede frifinnes»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Spørsmål om avvisning

Meglerforetaket har anført at saken må avvises, da saken reiser bevisspørsmål som ikke forsvarlig kan behandles under nemndas skriftlige saksbehandling. Nemnda har funnet at saken er forsvarlig opplyst, og har ikke funnet grunnlag for avvisning av klagen.

Sakens realitet

Det følger av eiendomsmeglerens omsorgsplikt at budgivers finansiering skal kontrolleres så langt det er mulig, jf. NOU 2006:1 punkt 10.3.3 og NOU 2021:7 punkt 19.3.8. I LE-2015-7588 skriver Eidsivating lagmannsrett følgende:

Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, kan det normalt heller ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.

Uttalelsene i kildene nevnt ovenfor, synes først og fremst å ha som formål å verne selger mot budgivere som ikke er reelle. Det er imidlertid klart at også en annen budgiver kan ha en sterk interesse i at ikke-reelle budgivere driver prisen opp. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd at megler har en omsorgsforpliktelse både overfor kjøper og selger. I NOU 2021: 7 punkt 19.3.8 vurderer utvalget at «Som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen». Dette fremgår under punktet om utvalgets vurderinger – og ikke under punktet om gjeldende rett – men nemnda mener at vurderingen uansett gir uttrykk for god praksis blant eiendomsmeglere.

Der det er usikkerhet knyttet til en budgivers finansiering, kan megler etter omstendighetene være forpliktet til å opplyse om dette til øvrige budgivere. I LG-2017-98764 uttalte Gulating lagmannsrett følgende:

Et naturlig spørsmål på bakgrunn av ovennevnte, er når en eiendomsmegler er forpliktet til å meddele usikkerhet omkring finansiering av et bud til øvrige interessenter. Som nevnt ovenfor vil en eiendomsmegler ved provisjonssalg kunne ha en egeninteresse i at budene «drives» høyest mulig. I utgangspunktet må det legges til grunn at alle involverte skal ha samme informasjon i en budprosess. Mer bagatellmessige forhold som ikke vil kunne være avgjørende for verken selger eller andre budgivere, behøver det ikke informeres om. Lagmannsretten er ikke i tvil om at de opplysninger Mikkelsen unnlot å formidle i nærværende sak, herunder også opplysninger han skulle ha innhentet vedrørende finansieringsmulighetene, var av en slik karakter at opplysningene skulle ha vært videreformidlet til både selger og andre budgivere.

I dette tilfellet signerte den andre budgiveren budskjemaet med BankID. Han var dermed tilstrekkelig legitimert. Han ga opplysninger om egenkapital i fransk bank. Megler har opplyst at han ikke hadde grunn til å betvile opplysningene om finansiering, og at megler hadde begrensede muligheter for å kontrollere budgiverens egenkapital i utenlandsk bank.

Nemnda mener at megler i dette konkrete tilfellet for eksempel burde ha bedt den andre budgiveren om en kontaktperson i den aktuelle franske banken, eventuelt anmodet vedkommende budgiver om kontoutskrift el. Megler hadde en særlig oppfordring til å gjøre ytterligere undersøkelser ettersom det var tale om egenkapital som etter det opplyste befant seg i utlandet. Dersom den andre budgiveren ikke bidro med slike opplysninger som nevnt ovenfor, vil det normalt foreligge en risiko som selger og øvrige budgivere bør informeres om. Slike nemnda ser det, foreligger det brudd på god meglerskikk i dette tilfellet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda bemerker imidlertid at brudd på god meglerskikk ikke uten videre medfører at klager har krav på erstatning. De vanlige reglene om bevisbyrde gjelder, og det er ikke her sannsynliggjort at den andre budgiveren ikke var en reell kjøper med finansieringen i orden. Det er ikke tilstrekkelig at klagerne etter at avtale var inngått, fikk tips om at den andre budgiveren var svartelistet av andre meglerforetak som skal ha erfart at han innga bud uten å ha finansieringen i orden. Det bemerkes at uansett er det ikke sannsynliggjort at klager ville ha fått aksept for et bud under prisantydning, eller at endelig kjøpesum ville ha blitt en annen dersom klager fikk informasjon om at den andre budgiverens finansiering ikke var bekreftet.

Det foreligger etter dette brudd på god meglerskikk, men nemnda har ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning.

Konklusjon

Megleren til Haugesild Eiendomsmegling AS (Nordvik Haugesund) har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig gis klagerne ikke medhold.