RFE-2024-039

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Ringerike Hadeland AS avd. Gran

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling og krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren og hennes søster inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak i september 2023. Oppdraget gikk ut på salg av en andelsleilighet fra et dødsbo. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglers vederlag settes ned med mellom 5 000 til 10 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren er en av to arvinger som skulle selge en andelsleilighet i et dødsbo. Klagerens søster valgte å engasjere den aktuelle megleren fordi han var venn av henne og kjæresten hennes. Megleren leide på dette tidspunkt et lokale av kjæresten til klagerens søster, i tillegg til at de var tilknyttet samme rally-miljø. Det å gi megleren oppdraget skulle gi dem økonomiske fordeler.

Meglers involvering i prosessen med å selge leiligheten, startet 31. august 2023 med at han presenterte en potensiell kjøper. Megler hadde allerede da på initiativ fra klagers søster foretatt en verdivurdering av boligen uten klagers samtykke. Klager ble forespeilet å engasjere megler til et oppgjørsoppdrag, hvorpå megler kunne bistå med kontraktsutforming. Et slikt oppdrag ville koste ca. 18 000 kroner. Da den potensielle kjøperen trakk seg, følte klageren seg presset til å fortsette prosessen med meglerforetaket.

Megleren ble i forkant av oppdragsinngåelsen opplyst om det anstrengte forholdet mellom klageren og hennes søster. Begge søstrene deltok i et møte med megler 25. september 2023 for å diskutere salg av leiligheten på det åpne marked. Klageren synes det er betenkelig at ikke megler gjennomgikk bestemmelsen om gjensidig fullmakt i oppdragsavtalens punkt 10 andre ledd under møtet. Oppdragsavtalen ble signert av klager samme dag.

Megleren har vært inhabil, partisk og lite nøytral i sin kundebehandling. Klageren har til tider lurt på om det er han eller hennes søster som er eiendomsmegleren. Når megler har sendt ut felles e-post, har klagerens svar både blitt sendt til megler og klagerens søster. Klageren har derimot vært utelatt fra e-postene som søsteren har sendt til megler. Flere av e-postene klager har mottatt inneholder informasjon om at megler og klagers søster har vurdert veien videre, hvorpå en ramser opp alternativene og spør klageren om hun er enig eller ikke. Dersom klageren har vært uenig, har ikke hennes søster tatt hensyn til dette.

Klageren sendte en e-post til megler hvor hun uttrykte sin misnøye med hans oppfølging av henne som oppdragsgiver. Klageren følte seg ekskludert og at megler tok parti med hennes søster. Klageren kom i den forbindelse med konkrete forslag til hva som kunne forbedres. Blant annet burde det blitt tilrettelagt for en mer åpen dialog, enten via videosamtale eller e-poster som sendes til alle tre. Klageren foreslo også å bytte megler internt i foretaket dersom megler følte at han var inhabil. En megler skal være nøytral og legge til rette for en dialog som gjør at han kan forholde seg profesjonell. Det er viktig å skille mellom jobb og privatliv.

Etter at leiligheten var solgt, sendte meglerforetaket henne en SMS med oppgjørsskjema. Dette ble signert av klager. Klageren og hennes søster var blitt enige om at alt skulle gå gjennom kontoen tilhørende dødsboet, og at overskuddet skulle fordeles mellom dem til slutt. Den 5. januar 2024 mottok klageren en SMS fra meglerforetaket med et nytt oppgjørsskjema.  Bare noen minutter senere mottok klageren en SMS fra sin søster. Her forklarte hun at kontoen tilhørende dødsboet ikke kunne benyttes til oppgjøret, og at det derfor må fordeles og overføres direkte til deres respektive kontoer.

Klageren valgte å ikke signere det nye oppgjørsskjema. Dagen etter henvendte hun seg til et annet meglerkontor i samme kjede med spørsmål om informasjonen hun hadde fått rundt oppgjøret stemte. Klageren fikk til svar at det var mulig å overføre pengene til kontoen tilhørende dødsboet ettersom både klager og hennes søster disponerte denne. Tilbakemeldingen bekreftet altså at klagerens søster hadde gitt uriktige opplysninger. Samme ettermiddag mottok klageren en e-post fra megler med informasjon om at hennes søster ønsket å endre på det som var opprinnelig avtalt hva gjelder oppgjøret.

Videre ble klageren ikke informert om at kjøper ønsket at megler skulle være til stede på overtakelsen, ei heller at overtakelsen ble fremskyndet til 28. februar 2024. I henhold til kjøpekontrakten skulle kjøper overta eiendommen 1. mars 2024. Klageren oppdaget endringen ved en tilfeldighet. I forbindelse med at hennes søster videresendte e-postkorrespondansen mellom dem til megler, fikk klager innsyn i dialog mellom megler og klagers søster knyttet til overtakelse.

Megler har opptrådt partisk og ekskluderende ved å sende ut et nytt oppgjørsskjema etter at klageren uttrykte sin misnøye med meglers håndtering av dialogen. Meglerens handlemåte her og ellers viser at han og klagers søster hadde en relasjon utover det rent profesjonelle.

Klageren bemerker at både hun og hennes søster er gjeldsovertagende arvinger i henhold til skifteattesten. Det foreligger ingen tinglyst fullmakt som gir klagerens søster rett til å representere dødsboet alene. Klageren stiller spørsmål om oppdragsavtalens punkt 10 andre avsnitt kan overstyre skifteattesten og den ansvarsfordeling som det her legges opp til.

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 5 000-10 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Relasjon mellom megler og klagers søster

Det er korrekt at megler vet hvem kjæresten til klagers søster er. Megler har siden høsten 2021 leid en lagerplass/garasjeplass av kjæresten til klagers søster. Gjennom leieforholdet og felles interesse for rally-sport er kjæresten til klagers søster og megler bekjente. Det foreligger ikke et vennskapsforhold. Det er stor aldersforskjell (25 år) mellom megler og kjæresten til klagers søster, og de har ingen sosial omgang utover at de kan treffe på hverandre i lokalene som megler leier. Relasjonen mellom megler og klagers søster er enda mer perifer, og har ikke gjort megler partisk, inhabil eller lite nøytral.

Salgsprosessens gang

Forut for oppdragsinngåelsen var megler kjent med en mulig interessent. Interessenten hadde kommet innom meglers kontor kort tid i forveien og ønsket seg en leilighet i nærheten av sentrum. I den innledende dialogen med klagers søster ble megler spurt om han hadde kunnskap om noen som kunne være interessert i en leilighet som arvingene nå skulle selge. Ettersom det på dette tidspunkt ikke var inngått noen oppdragsavtale om salg mellom arvingene og meglerforetaket, ble det opprettet direkte dialog mellom klagers søster og den mulige interessenten.

Den 30. august 2023 sendte megler et tilbud på ordinært salgsoppdrag til klagers søster, og opplyste samtidig om at meglerforetaket kunne bistå med oppgjørsoppdrag dersom arvingene selv kom til enighet med en kjøper.

Som følge av at interessenten ikke ønsket å kjøpe eiendommen, ble megler på nytt kontaktet og det ble avholdt et møte 25. september 2023. Møtet fant sted på meglerforetakets kontor, hvor både klager, klagers søster og megler deltok. Agendaen for møtet var salg av eiendommen på åpent marked. Under møtet ble oppdragsavtalen og forslag til felles fremdriftsplan gjennomgått. I etterkant sendte megler en e-post til søstrene med utkast til oppdragsavtale, som klager besvarte samme dag. Oppdragsavtalen ble signert av klager, klagers søster og megler.

Forslag til prisantydning ble satt på bakgrunn av en verdivurdering av eiendommen, foretatt av megler i samråd med kollegaer på kontoret. Dette i henhold til meglerforetakets rutiner. Både klager og hennes søster har godkjent markedsføringsmaterialet. Ved godkjennelsen blir det gjort uttrykkelig oppmerksom på at oppdragsgiver innestår for at prisantydningen som er satt gjenspeiler den prisen selger er villig til å selge boligen for.

Klagers søster bor i nærområdet, og klager bor lenger unna. Som klager selv opplyser, er det et anstrengt forhold mellom henne og hennes søster. Megler har vært opptatt av at ingen avgjørelser har blitt tatt uten involvering av, og samtykke fra, begge oppdragsgiverne. Slik meglerforetaket oppfatter saken, har klager vært enig i de avgjørelser som har blitt tatt. Megler kan ikke holdes ansvarlig for klagers søsters håndtering av dialogen.

Det er beklagelig at klager har oppfattet megler som partisk og ekskluderende. Klager gjorde megler oppmerksom på sin oppfatning pr. e-post 5. januar 2024. I korrespondansen de påfølgende dagene åpner megler for en annen håndtering av saken, og klager fremsetter forslag om å bytte megler hvis eiendommen ikke blir solgt til en daværende interessent. Ettersom leiligheten ble solgt til interessenten kort tid etterpå, ble det aldri aktuelt med meglerbytte.

Det er også beklagelig at klager oppfattet megler arrogant da hun var innom meglerforetakets kontor 15. februar 2024. Megler har ikke hatt et ønske om å fremstå arrogant, men var tydelig på at han ikke kunne påta seg ansvar for kritikk han ikke kjente seg igjen i.

Når det gjelder utsendelse av nytt oppgjørsskjema, skyldtes det at klagers søster kontaktet megler og ønsket at oppgjøret skulle overføres direkte til arvingenes kontoer i henhold til eierbrøk. En endring av allerede utfylte oppgjørsskjema ville ha krevd enighet mellom oppdragsgiverne.

Når det gjelder overtakelsen av eiendommen, ble det ikke inngått noen avtale om ny overtakelsesdato uten at klager var informert. Ettersom kjøper hadde et ønske om at megler skulle være til stede på overtakelsen, opplyste megler at overtakelsen måtte flyttes til en dato han hadde anledning til å delta. Overtakelsesdatoen ble først endelig avtalt etter at klager hadde gitt sin søster beskjed via SMS om at hun ikke hadde et ønske om å delta. Overtakelsen ble avtalt til 28. februar 2024.

Ingen beslutninger er tatt uten at begge oppdragspartene har samtykket. Megler er ikke ansvarlig for at de begge, bevisst eller ubevisst, har ekskludert den andre parten fra noe av dialogen. Videre gjøres det oppmerksom på at partene i oppdragsavtalens punkt 10 andre avsnitt har gitt hverandre gjensidig fullmakt til å treffe enhver beslutning i anledning salget. Dette innebærer at megler i utgangspunktet kan kommunisere med én av partene med bindende virkning for begge.

Megler har utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved håndtering av oppdraget, dermed er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. § 7-7.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda viser til at både klager og henne søster har vært sammen om vesentlige beslutninger som er tatt. Nemnda viser for øvrig til oppdragsavtalen punkt 10 andre avsnitt som innebar at megler kunne forholde seg til en av oppdragsgiverne. En skifteattest utstedt til to arvinger under privat skifte er ikke til hinder for at det inngås avtaler arvingene seg imellom om disponeringer, herunder om hvem som kan opptre på vegne av dødsboet under privat skifte. Klager hadde ansvar for selv å sette seg inn i oppdragsavtalens bestemmelser, eventuelt spørre megler dersom noe fremsto uklart. Tvisten fremstår i stor grad å ha årsak i et anstrengt søskenforhold. Megler kunne imidlertid med fordel ha forklart innholdet i den aktuelle bestemmelsen noe mer utdypende, ettersom det er mest sannsynlig at det anstrengte søskenforholdet var kjent for megler i forkant av oppdragsinngåelsen.

Selv om megleren kjenner klagers søster og klagers søsters kjæreste, kan ikke nemnda se at han har vært inhabil, partisk eller lite nøytral. Påstandene om dette er udokumenterte. Det nevnes at et bekjentskap mellom klagerens søster og megleren ikke leder til inhabilitet etter eiendomsmeglingsloven § 5-3.

Megleren har verken brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, eller utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. § 7-7. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.