Klage nr:
015/09

Avgjort:
29.04.2009

Saken gjelder:
Meglers vederlag

Foretakets navn:
Bergen Oppgjør 1 AS, tidligere Notar Eiendom Bergen Sentrum AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 29. april 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Fem oppdragsgivere ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Kjøpekontrakt ble inngått 23. oktober 2007 med avtalt overtakelse 3. januar 2008. Kjøperen var et tomteselskap. Restkjøpesummen ble først overført klagerne i november 2008. Klagerne er misfornøyd med innklagedes håndtering av kjøperens forsinkede innbetaling.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Kjøpesummen skulle ifølge klagerne innbetales 8. januar 2008. Imidlertid viste det seg at kjøperen ikke kunne betale kjøpesummen til rett tid. Pengene ble lovet flere ganger, blant annet i februar og april, uten at noen utbetaling fant sted. Klagerne fikk lite tilbakemelding fra innklagede om fremgang i saken. De måtte som oftest selv ringe og spørre. Når klagerne tok kontakt med innklagede var saksbehandleren oftest i møter og lot være å ringe tilbake.

Klagerne kontaktet i juni advokat. Først da ble det fortgang i saken. Kjøperen ble gjort kjent med at han hadde undertegnet en kjøpekontrakt og at selgerne i henhold til loven kunne heve kjøpet. Kjøpesummen ble innbetalt på klientkonto hos innklagede i slutten av juli 2008.

Da forsinkelsesrenter av kjøpesummen ikke var innbetalt, ble det tatt pant i en eiendom som innklagede skulle selge for kjøperen. Kjøpesummen kunne da utbetales og forsinkelsesrentene skulle utbetales 1. desember 2008. Etter purring ble kjøpesummen utbetalt 16. november 2008.

Forsinkelsesrenter er ifølge klagerne ikke betalt og de har ikke fått noen informasjon fra innklagede om hvordan det går med salg av eiendommen det er tatt pant i. Klagerne anfører at desannsynligvis må kreve inn forsinkelsesrentene selv.

Innklagede har ifølge klagerne vært fraværende og uengasjert i denne saken. Det er klagernes advokat som har hatt kontakt med kjøperen og som har utarbeidet gjeldsbrev for forsinkelsesrentene. Denne jobben kunne vært utført av innklagedes advokat. I løpet av 2008 har klagerne brukt en masse tid på å prøve å få informasjon fra innklagede, engasjere advokat og purre på utbetalinger. Klagerne mener derfor at innklagede ikke har gjort seg fortjent til å ta fullt honorar for dette oppdraget.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok salgsoppdraget på tomten 18. juli 2007. Vederlaget var avtalt til kr 135 634. Dette inkluderte dekning av utlegg, markedsføring og ulike gebyrer. Eiendommen ble solgt for kr 2 200 000 den 11. september 2007. Av budskjemaet fra kjøperen fremgår finansieringskilden å være DnB. Innklagede foretok en kontroll av finansieringen den 23. oktober 2007 og denne ble oppgitt å være i orden. Dette er loggført i budet. Kjøpekontrakt ble undertegnet 23. oktober 2007.

Av kjøpekontraktens punkt 8 fremgår at overtakelse var avtalt til 3. januar 2008. Videre fremgår det under punkt 3 at oppgjør skal utbetales senest 5 – 7 virkedager etter overtakelse, forutsatt at oppgjør er innbetalt. Det fremkommer under samme punkt avsnitt 7 at kjøperen må svare renter til selgeren etter den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrentesats. Av avsnitt 9 fremkommer klart at innklagede er uten ansvar for inndrivelse av renter og eventuell tvist er innklagede uvedkommende.

Kjøperen av eiendommen innbetalte ikke kjøpesummen til kontraktsfestet tidspunkt. Klagerne ble informert om dette og kjøperen ble purret på innbetalingen. Klageren ga uttrykk for at forholdet skulle bli ordnet og klagerne ble informert om dette og bedt om å ta stilling til hva de ville foreta seg. Herunder ble klagerne opplyst om handlingsalternativer som å fastholde kjøper til avtalen og kreve forsinkelsesrenter i henhold til kjøpekontrakten, eller eventuelt heve avtalen og foreta dekningssalg av eiendommen. Kjøperen ønsket ifølge innklagede på dette tidspunkt å fastholde kjøpet og kreve forsinkelsesrenter.

Det ble ved jevne mellomrom foretatt purringer av kjøperen, som hele tiden lovet at kjøpesummen skulle innbetales. Klagerne ble så fortløpende informert om lovnadene og informert om muligheten som klagerne hadde i forhold til misligholdet. Det vises herunder til at dette bekreftes av klagerens vedlegg 2 til klageskjemaet. Herunder at klagerne har mottatt informasjon omkjøperens lovnader.

Medio 2008 fant klagerne ikke lenger å kunne avvente situasjonen og stole på lovnadene fra kjøperen. Det ble således besluttet å varsle heving med krav om erstatning for alle tap forbundet med avtalebruddet. Innklagede tilbød slik service at han engasjerte advokat for utsendelse av brev om heving og erstatning.

Kjøpesummen ble innbetalt 1. august 2008. Oppgjør og overtakelse ble imidlertid ikke gjennomført da klagerne også krevde oppgjør av forsinkelsesrenter før overtakelse og oppgjør kunne finne sted. Slik innklagede har forstått saken var det på dette tidspunktet dialog mellom klagernes advokat og kjøperens advokat.

Den 24. oktober 2008 undertegnet kjøperen et gjeldsbrev og en utbetalingsfullmakt tilknyttet forsinkelsesrentene. Oppgjøret ble etter dette, samt bekreftelse på overtakelse, utbetalt den 14. november 2008.

Når det gjelder forsinkelsesrenter, er dette et forhold mellom kjøper og selger i henhold til gjeldsbrevet som er undertegnet av kjøperen. Når det gjelder utbetalingsfullmakt til innklagede, vises det til at det ikke er gjennomført noe oppgjør i den saken som fullmakten er knyttet til. Dette kan ikke lastes innklagede.

For at vederlaget skal kunne reduseres, må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragstakerens side. Innklagede er av den oppfatning at det ikke foreligger noe pliktbrudd fra innklagedes side. Det er foretatt en kontroll av kjøperens finansiering. Det var på kjøpstidspunktet intet som tydet på at kjøperen ikke hadde finansieringen i orden. Etter at misligholdet var et faktum har innklagede purret kjøperen på innbetaling av kjøpesummen en rekke ganger. Det er videre gitt informasjon til klagerne om kjøperens lovnader, samt at klagerne er informert om sine handlingsalternativer, se klagernes vedlegg 2.

Innklagede har også i samråd med klagerne engasjert advokat for å videreformidle klagernes krav om heving og erstatning. Herunder har innklagede ytt en svært god service overfor klagerne.

Innklagede finner etter dette prinsipalt å anføre at de tikke kan kreves reduksjon i vederlaget.

Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at klagerne har krav på nedsettelse av vederlaget, vises det til at reduksjonen av vederlaget skal være skjønnsmessig jf. NOU 2006:1 s. 110. Vederlaget som kan kreves nedsatt er oppdragstakerens vederlag og ikke utlegg. Det anføres videre at det i vurderingen må tas hensyn til at klagerne ikke har lidt noe tap. Klagerne har fått undertegnet et eksigibelt gjeldsbrev fra kjøperen hvor forsinkelsesrenter innrømmes. Forsinkelsesrenter er den primære beføyelsen for å korrigere betalingsforsinkelser. Reelle hensyn bak forsinkelsesrenter er bl.a. å nøytralisere den rentegevinst – og rentetapsvirkning som oppstår når debitor disponerer kreditors kapital. Etter dette kan klageren ikke sies å ha blitt påført et tap. Eventuell reduksjon i innklagedes vederlag må da være minimal.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om manglende oppfølging fra innklagedes side ved betalingsmislighold fra kjøper og krav om nedsettelse av meglerens vederlag.

Saken er behandlet etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53/29. juli 2007 nr 73.

Partene forklarer seg ulikt når det gjelder påstand om manglende tilbakemelding og oppfølging fra innklagedes side av kjøperens betalingsmislighold. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partensuttalelse større vekt enn den andres. Innklagede har dokumentert kontakt med kjøperen og klagerne 2. juli 2008. Dette er imidlertid et halvt år etter tidspunktet for avtalt overtakelse mot innbetaling av kjøpesummen. Partene er enige om at det var kontakt mellom partene i denne perioden. Dersom det ikke var foretatt annen oppfølging av kjøperen enn den som var et resultat av klagerens henvendelser, må en henvendelse til kjøperen først 2. juli 2008 anses å være i strid med god meglerskikk. Videre fremgår av klagens vedlegg 2 at «Pengene ble lovet flere ganger, blant annet i februar og april, uten at noen utbetaling fant sted». Reklamasjonsnemnda anser ikke klagerens påstand om at «pengene ble lovet … blant annet i februar og april … » som dokumentasjon på at innklagede har fulgt opp kjøperens betalingsmislighold. Reklamasjonsnemnda har imidlertid likevel ikke grunnlag for å ta stilling til innklagedes påståtte mangelfulle oppfølging av kjøperens oppfyllelse av kjøpekontrakten.

Oppfyllelse av den inngåttekjøpsavtalen er partenes ansvar. Dette fremgår også tydelig av kjøpekontraktens punkt 3. Det er ikke noe uttrykkelig krav til at megleren skal kontrollere kjøperens finansiering. I dette tilfellet har imidlertid innklagede kontrollert finansieringen hos låneinstitusjonen og fått bekreftet denne. Reklamasjonsnemnda kan således ikke se at innklagede har forsømt seg på dette punktet.

Av det eksigible gjeldsbrevet som kjøperen har undertegnet, fremgår det videre at det avtalte beløpet inkluderer rest hovedstol, forsinkelsesrenter og klagernes advokatkostnader. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at klagerne har lidt noe økonomisk tap som kan medføre nedsettelse av innklagedes vederlag/krav om erstatning.

Klagerne hevder at de tok kontakt med innklagedes saksbehandler flere ganger uten å få tak i ham og uten at han ringte tilbake. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til en slik udokumentert påstand, men vil på generelt grunnlag uttale at en eiendomsmegler skal bestrebe seg på å informere sine kunder og også å ta kontakt tilbake når kunden har forsøkt å få tak i ham.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.