RFE-2024-042

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Bislett Eiendomsmegling AS (Nordvik Bislett)

 

Saken gjelder:               Manglende opplysninger om økning av felleskostnader. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I juni 2023 kjøpte klageren en aksjeleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren kjent med at aksjelaget hadde tatt opp et lån som medførte en økning av felleskostnadene. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om økningen, og videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren overtok leiligheten 3. august 2023. Rett etter overtakelsen, økte felleskostnadene i aksjelaget to ganger. Bakgrunnen for økningene var at aksjelaget hadde tatt opp et lån på 300 000 kroner for uforutsette hendelser.

Det stemmer at klageren fikk vite om økningen før overtakelsen, men da hadde han allerede signert kjøpekontrakten. På tidspunktet for signeringen var altså ikke klageren klar over den betydelige økningen.

Klageren ble først kjent med aksjelagets lånopptak 23. juni 2023, da han så styrets informasjonsskriv som ble sendt til beboerne gjennom forretningsførerens app. Lånet medførte en månedlig økning av felleskostnadene på omkring 1 000 kroner fra august til desember 2023.

Da klageren konfronterte selgeren med økningen, svarte selgeren at han ikke visste noe om dette før styret sendte ut informasjon. Klageren ringte deretter megleren som skulle undersøke forholdet og deretter gi beskjed om det var noe som kunne gjøres.

Kort tid etter samtalen, ringte megleren for å fortelle at forholdet var utenfor hans kontroll, samt at det ikke var noe han kunne gjøre. I tilsvaret viser meglerforetaket til at megleren ikke hadde fått noe informasjon om lånet da han var i kontakt med styret pr. e-post 16. juni 2023. Selv om det var utenfor meglerens kontroll, burde han og selgeren likevel undersøkt forholdet nærmere slik at klageren ble tydelig informert om økningen.

Etter telefonsamtalen med megleren, avventet klageren situasjonen inntil han ble kjent med sin klageadgang til Reklamasjonsnemnda. Han fremsatte deretter en klage direkte overfor meglerforetaket.

Megler er den profesjonelle part, og det bør ikke være kjøper sitt ansvar å følge opp slike saker som den foreliggende.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i korte trekk anført:

På tidspunktet da klageren kjøpte leiligheten 15. juni 2023, var det ikke avholdt fellesvisninger. Kjøpekontrakten ble deretter signert 21. juni 2023.

Før salget stilte megleren en rekke spørsmål til aksjelagets styre. Etter gjentatte purringer, fikk megleren svar fra styret 16. juni 2023. I svaret ble det ikke nevnt noe om lånopptak.

Megleren ble først kjent med aksjelagets lånopptak da selgeren informerte ham om det pr. e-post 26. juni 2023. Megleren ble deretter enig med selgeren om at selgeren skulle videreformidle informasjonen til klageren. To dager senere sendte derfor selgeren en e-post til klageren med informasjon fra styret. Av styrets informasjonsskriv datert 23. juni 2023 fremgikk følgende:

«Nødlån
Oppdatert 23. juni 2023

Hei beboere!

Styret var tilbakeholdent i økning av felleskostnader tidligere i år, da de ønsket å belaste dere minst mulig i en vanskelig tid. I tillegg kom det en større kostnad fra utbedring av en omfattende lekkasje fra taket i april/mai. Det har ført til at sparekontoen er tom og vi mangler i over 300 000 kr for å betale våre fakturaer denne måneden.

Vi sto da ovenfor tre valg:

1. Kreve en ekstraordinær innbetaling fra dere og dekke det verste, ikke alt,
2. La fakturaene gå til purring/inkasso
3. Søke om lån for å betale oss ut over tid.

Vi fik heldigvis innvilget lån for å redde oss ut av knipen. Dette lånet har boliglånsrente 5,1% 5 års nedbetalingstid og er avdragsfritt den første tiden. I samme prosess betaler vi ut et eksisterende korttidslån, med rente på over 10%. Situasjonen er beklagelig og det vil føre til noe økning i felleskostnader.

Vi er i gang med en prosess hvor vi går over avtaler og regnskap for å få økonomien i balanse. Hva dette resulterer i vil dere få løpende informasjon om!

Ha en fin helg!

Hilsen Styret og ny styreleder denne måneden.»

Ifølge klagen, virker det som at klageren ikke fikk informasjon om lånet og økning av felleskostnader før overtakelsen. Slik det fremgår av e-postkorrespondansen mellom selgeren og klageren i juni 2023, stemmer ikke dette. I sin e-post 28. februar 2024, skriver også klageren at han fikk informasjonen fra styret 21. juni 2023. Klageren fikk dermed informasjon om lånopptaket og økning i felleskostnader før overtakelsen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda oppfatter at beslutning om økning av felleskostnader ble besluttet 23. juni 2023. Dette var etter at bindende avtale om kjøp av klagers aksjeleilighet var inngått. Det er ikke holdepunkter for at megler i forkant av avtaleinngåelsen var kjent med at felleskostnadene skulle økes med det aktuelle nødlånet. Han hadde heller ingen indikasjoner på at det kunne bli aktuelt, utover den generelle risikoen som alltid vil foreligge for at et boligaksjeselskap vil ta opp lån el.

Megler stilte dessuten spørsmål til styret om det før avtaleinngåelsen, 5. juni 2023:

Er det planlagt å gjøre noe (vedlikehold, etc.) i gården/aksjeselskapet som gjør at andel fellesgjeld/felleskostnader per mnd. øker?

Etter purringer svarte styret 16. juni følgende:

Ja. Vi planlegger å utbedre kjeller og bunnledning. Vi håper det går på forsikring.  Pr. dags dato. Det skal gjøres en vurdering av dette. Kostnadene har økt mye den siste tiden så felleskostnadene bør justreres.

Dette var altså dagen etter avtaleinngåelse. Og korrespondansen må forstås slik at det aktuelle nødlånet da ikke var planlagt eller på plass, selv om det ble åpnet for en justering av felleskostnadene.

Det er dermed ikke holdepunkter for at megler har forsømt sin opplysnings- eller undersøkelsesplikt knyttet til den aktuelle økningen av fellesutgifter, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det er følgelig ikke grunnlag for erstatningsansvar.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.