RFE-2024-070

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meglergaarden AS

 

Saken gjelder:               Hvitevarer. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 19. mai 2020 kjøpte klageren en enebolig med utleiedel formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at fremviste hvitevarer ville medfølge i handelen. Under overtakelsen oppdaget imidlertid klageren at flere av boligens hvitevarer enten var fjernet eller byttet ut. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved å gi uriktige opplysninger om hvilke hvitevarer som medfulgte i handelen. Videre er spørsmålet om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 75 663 kroner.

Nemnda kom til at klagen delvis førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Manglende hvitevarer
Eiendommen som klageren kjøpte, består av en enebolig med en utleieenhet. Da klageren var på visning 1. mars 2020, ble aldri boligens hvitevarer diskutert. Megleren var ikke til stedet under visningen, og kan derfor ikke uttale seg om hva selgeren ga utrykk for og ikke. Selgeren ga aldri uttrykk for at tørketromler og vaskemaskiner ikke skulle medfølge handelen. Dersom dette var viktig for selgeren, burde det blitt opplyst om i salgsmaterialet.

Etter at klageren var på visning, mottok han en salgsoppgave hvor det fremgikk at boligens fremviste hvitevarer ville medfølge. Klageren la dette til grunn og innga deretter et bud som selgeren aksepterte 19. mai 2020. På det tidspunktet var løsørelisten av 1. januar 2020 gjeldende.

Den 20. mai 2020 mottok klageren et utkast til kjøpekontrakt hvor det fremgikk at tilbehør ville medfølge i henhold til det som var opplyst i salgsoppgaven, løsørelisten og loven. Selgeren tok altså ingen forbehold knyttet til hvitevarene, og klageren ble aldri informert om at utleiedelens hvitevarer ikke ville medfølge handelen, da disse tilhørte selgerens datter.

Det var først etter at klageren mottok utkastet at selgeren ga uttrykk for at hvitevarene ikke skulle medfølge likevel. Megleren sendte dermed et revidert utkast hvor hun informerte klageren om at utleiedelens kjøleskap og komfyr ikke ville medfølge. Den 24. mai 2020 svarte klageren at han ikke aksepterte de nye betingelsene, og tre dager senere gjentok han sitt standpunkt om at hvitevarene skulle medfølge i henhold til opplysningene gitt i salgsoppgaven. Klageren ba derfor megleren om å endre kjøpekontrakten slik at det kom tydelig frem at det med eiendommen skulle medfølge gjenstander som er på eiendommen og som etter lov, salgsoppgave, forskrift eller annet offentlig vedtak skal tilhøre eiendommen. Den 27. mai 2020 ble kjøpekontrakten revidert og signert i samsvar med klagerens ønske.

Før klageren overtok eiendommen 24. februar 2021, flyttet han inn i boligens utleiedel. Ved innflytting, var imidlertid boligens hvitevarer enten fjernet eller byttet ut. Selgeren hadde byttet ut hvitevarene på det ene kjøkkenet med eldre og defekte hvitevarer. Det var blant annet satt inn en komfyr med en løs luke, samt et kjøleskap av mye dårligere standard enn fremvist på visningen. De øvrige hvitevarene var fjernet helt, foruten om et kjøleskap i hoveddelen og en integrert oppvaskmaskin i utleiedelen.

Det bemerkes at megleren i sin e-post av 5. mars 2021 har erkjent at luken på komfyren var løs, og at segleren derfor tilbøy klageren 4 000 kroner. Tilbudet var imidlertid alt for lavt når det manglet to vaskemaskiner, to tørketromler, en komfyr og to kjøleskap.

Det stemmer ikke at selgerens datter, som hadde bodd i utleiedelen, tok med seg hvitevarene til sin nye bolig. Hvitevarene ble flyttet opp til segleren i hoveddelen og videresolgt. Da klageren overtok eiendommen, var altså boligen ribbet for inventar. Selgeren har i ettertid påstått at komfyren fra utleiedelen var datteren sin, men da klageren bodde i utleiedelen, ble komfyren solgt og båret ut av boligens hoveddel.

Når det kommer til terrassevarmerne som skulle følge med kjøpet, var også disse byttet ut med vesentlige eldre varmeovner. Klageren påpekte dette overfor selgeren som etter overtakelsen kom tilbake med terrassevarmerne som var fremvist på visningen. Under overtakelsen, kommenterte også klageren at det manglet en fastmontert lampe samt noen liftgardiner som skulle medfølge handelen. Klageren har hverken fått tilbake lampen eller gardinene, men har uansett ikke fremsatt krav om dette. I ettertid har selgeren forklart at han tok med seg lampen fordi han hadde fått den i gave. Hva gjelder liftgardinene er det usannsynlig at disse ble kastet. Det er mer nærliggende at disse har blitt solgt før overtakelsen slik som de øvrige hvitevarene.

Meglerforetaket påstår at vaskemaskiner og tørketromler ikke er definert som hvitevarer. Dette stemmer imidlertid ikke, da det fremgår av løsørelisten at slike gjenstander inngår dersom det er oppgitt i salgsoppgaven. I dette tilfellet fremgikk det av både salgsoppgaven og kjøpekontrakten at alle fremviste hvitevarer skulle medfølge. Meglerforetaket påstår også at vaskerom og kjøkken ikke er omtalt i gjeldende løsøreliste. Det vises her til løsørelisten av januar 2020, hvor det ikke skilles mellom hvitevarer på kjøkken og bad.

Meglerforetaket har gitt uttrykk for at megleren og selgeren ikke tenkte over at det burde opplyses om at utleiedelens hvitevarer ikke skulle medfølge. Det kan imidlertid ikke være kjøpers risiko at megler glemmer dette. Saken har pågått alt for lenge, og megleren burde beklaget seg samt kompensert klageren for lenge siden. Det må anses å være meglers oppgave å løse slike forhold, slik at det blir riktig i henhold til inngåtte avtaler. I dette tilfellet har megleren motarbeidet klageren i stedet for å løse forholdet.

Under overtakelsen ble klageren anbefalt av megleren å betale hele kjøpesummen til selgeren. Dersom klageren ønsket å fremsette et økonomisk krav for manglende hvitevarer, ga megleren uttrykk for at dette kunne rettes til selgers boligselgerforsikring. Slike mangler dekkes imidlertid ikke av forsikringen, noe megleren må anses å kjenne til. Klageren endte likevel med å tilbakeholde 55 000 kroner av kjøpesummen.

Saken mellom klageren og selgeren
Etter overtakelsen, fremsatte selgeren krav om frigivelse av klagerens tilbakeholdte kjøpesum. Saken har blitt behandlet i Forliksrådet to ganger, men ble innstilt begge gangene.

Under forliksforhandlingene, erkjente selgeren at alle hvitevarene skulle medfølge eiendommen, herunder hvitevarene på badet. Selgeren tilbøy derfor klageren 30 000 kroner for de manglende hvitevarene. Klageren og selgeren ble imidlertid ikke enige, da selgeren krevde at klagerens tilbakehold av kjøpesummen skulle utbetales. Siden tilbakeholdet også gjaldt andre forhold enn hvitevarene, ble klageren anbefalt av en advokat å ikke utbetale dette.

I forbindelse med saken mot selgeren, sendte selgeren inn en forfalsket kjøpekontrakt til Forliksrådet. Den fremlagte kontrakten var et usignert utkast hvor selgeren hadde redigert inn signatursiden fra den opprinnelige kjøpekontrakten. Slik meglerforetaket har gitt uttrykk for, er den opprinnelige kjøpekontrakten signert på hver side. Under avsnittet om tilbehør fremgikk det av utkastet at hvitevarene ikke skulle medfølge handelen.

Det bemerkes at megleren aldri møtte opp til rettsmøte hvor hun var innkalt som vitne. Megleren ga likevel en skriftlig bekreftelse overfor Forliksrådet hvor det fremgikk at selgeren hadde gitt klart uttrykk for at hvitevarene ikke inngikk i handelen. Bekreftelsen er imidlertid uriktig og i strid med god meglerskikk. Før kontraktsigneringen, hadde aldri megleren vært i samme rom som både selgeren og klageren. Hun vet derfor ikke hva som har blitt sagt mellom klageren og selgeren forut for kjøpet.

Etter forliksforhandlingene, sendte klageren en e-post til meglerforetaket hvor han ba selgeren betale ham 30 000 kroner. Meglerforetaket svarte aldri på e-posten, og tilbakeholdet står fortsatt på meglers klientkonto.

Krav om erstatning
Megleren har i dette tilfellet opptrådt i strid meg god meglerskikk, og på bakgrunn av dette krever klageren at meglerforetaket erstatter ham 75 663 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

Boligen ble solgt off market. Klageren ble klar over at boligen ville komme for salg gjennom selgerens annonse på nettstedet Livvin. Det bemerkes at Livvin ikke finnes lenger.

Siden klageren viste interesse for en annen bolig som megleren formidlet i nærheten, tok megleren kontakt for å informere ham om boligen. Klageren dro deretter på to privatvisninger hos selgeren. Megleren var ikke til stedet under visningene, men har blitt informert om at selgeren ga klageren tydelig informasjon om at tørketrommel og vaskemaskin ikke ville medfølge handelen. Megleren opplever selgeren som svært ryddig og troverdig, og ser derfor ingen grunn til å ikke stole på hans uttalelser. Før klageren innga bud, fikk han dermed opplysninger om at vaskemaskin og tørketrommel ikke medfulgte. Hva gjelder komfyren og oppvaskmaskinen i andre etasje, informerte segleren om at disse ville byttes ut med hvitevarer fra hytta hans. Klageren godtok dette.

Det stemmer at selgerens datter tok med seg hvitevarene i utleiedelen da hun flyttet. Under visningen, ble imidlertid klageren informert om at hvitevarene i utleiedelen ikke tilhørte selgeren og derfor ikke fulgte med. Hvor datterens hvitevarer ble lagret etter at hun flyttet kan ikke anses som relevant for saken.

Det stemmer ikke at komfyren og kjøleskapet som ble satt inn i utleiedelen var defekte. De var ikke av samme kvalitet som datterens hvitevarer, men var likevel en gest fra selgeren. Selv om det ikke medfulgte vaskemaskin og tørketrommel, fulgte det med hvitevarer i begge boenhetene.

I salgsoppgaven ble det inntatt opplysninger om at fremviste hvitevarer medfulgte i handelen. Hverken selgeren eller megleren tenkte over at det burde inntas opplysninger om at hvitevarene i utleiedelen ikke ville medfølge.

Megleren har ikke gitt uriktige opplysninger om hvilke hvitevarer som skal medfølge. Man må skille mellom hvitevarer som medfølger i eiendomshandel og hva man ser i elektronikkforretninger. Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund sin standardiserte løsøreliste, er det kun hvitevarer på kjøkken som medfølger, herunder komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Vaskerom er ikke nevnt. Vaskemaskin og tørketrommel er dermed ikke ansett som hvitevarer i en eiendomshandel, og det følger ikke med boligen med mindre selgeren spesifikt opplyser om dette.

Megleren opplevde klageren som veldig nøye. Under overtakelsen gikk klageren rundt med en notatbok, og han etterspurte en termostatmåler og noen kjøkkengardiner som han hadde sett på visningen. Klageren hadde full kontroll på hva som var i huset under visningen sammenlignet med overtakelsen. Det stemmer at det under overtakelsen manglet en lampe på kjøkkenet. Selgeren hadde imidlertid fått lampen i gave, og hadde tidligere informert om at denne ikke ville følge med. Hva gjaldt gardinene, hadde selgeren kastet disse.

Under overtakelsen holdt klageren tilbake 55 000 kroner av kjøpesummen for flere ulike forhold. Den 26. mai 2021 ble 1 000 kroner av tilbakeholdet utbetalt til selgeren for termometer, terrassevarmer og kabeltrommel. Det står dermed igjen 54 000 kroner på meglerforetakets klientkonto. Bakgrunnen for det resterende tilbakeholdet, var at klageren mente det kunne være fukt i utleiedelen og at det manglet drenering. Hva gjaldt disse forholdene, anbefalte megleren å kontakte selgers boligselgerforsikringsselskap.

Megleren reagerer kraftig på klagerens anførsel om forfalsking av kjøpekontrakten. Kjøpekontraktene ble først sendt til klageren for gjennomlesing. Deretter ble det avholdt et kontraktsmøte hvor kjøpekontrakten ble gjennomgått og signert av alle partene med initialer på hver side. Dersom det har blitt oversendt en usignert kjøpekontrakt, har dette blitt rettet opp og det har blitt oversendt en ferdig signert kontrakt.

Saken mellom klageren og selgeren har vært behandlet i Forliksrådet to ganger. Det stemmer imidlertid ikke at selgeren har erkjent at hvitevarene på bad skulle medfølge. For å bli ferdig med saken under Forliksrådets behandling i mai 2024, fremsatte selgeren et tilbud på 30 000 kroner for hvitevarene. Klageren aksepterte ikke tilbudet.

Det stemmer at selgerens advokat spurte megleren om å vitne for Forliksrådet. Megleren sa ja til dette, men ble aldri kalt inn. Bakgrunnen for dette var at klageren hadde gitt uttrykk for at han ikke stolte på megleren, samt at det ikke var behov for hennes vitnemål.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Nemnda viser til at klager og innklagede har ulike versjoner av når det ble opplyst at hvitevarer ikke fulgte med salget. Kjøper anfører at det først etter budaksept ble forsøkt tatt inn i utkast til kjøpekontrakt at hvitevarer ikke skulle følge med. Det anføres at protester fra klager ledet til at dette ikke var inntatt i den endelige kjøpekontrakten. Meglerforetaket anfører at selger før budaksept ga opplysninger om at vaskemaskin og tørketrommel ikke medfulgte. Det er videre opplyst at selger informerte om at komfyr og oppvaskmaskin i andre etasje ville byttes ut med varer fra hytta hans, noe klager skal ha godtatt. Meglerforetaket har opplyst at verken megler eller selger tenkte over at det burde inntas opplysninger i salgsoppgaven om at hvitevarene i utleiedelen ikke ville medfølge.

Det er, slik saken er opplyst, mest sannsynlig at klager før budaksept ikke fikk beskjed om at hvitevarene ikke skulle følge med handelen. Det vises til det som fremgår av salgsoppgaven om at «fremviste hvitevarer» medfulgte kjøpet, og at selgeren ikke stiller noen garanti for medfølgende hvitevarer. Det er dette som i utgangspunktet er styrende for innholdet i avtalen, ikke den standardiserte løsørelisten. Det fremgår i salgsoppgaven at opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Hvis megler mente at det var avtalt noe særskilt om hvitevarer, skulle dette ha fremkommet i salgsoppgaven, som ble utarbeidet etter visning, men før klagers inngivelse av bud. Det megler baserer seg på, og som selger har opplyst til henne om hva som er sagt, kan uansett ikke legges til grunn som sannsynliggjort.

Klager har ensidig holdt tilbake 55 000 kroner som var innestående på meglers konto, blant annet knyttet til hvitevarer.  Megler har motsatt seg utbetaling av beløpet. Etter nemndas syn har klager tilbakeholdsretten i behold, jf. avhendingslova § 4-15, og dermed instruksjonsrett over beløpet. Nemnda mener følgelig at meglerforetaket må etterkomme klagers instruksjoner om utbetaling av beløpet. At beløpet ikke tidligere er utbetalt klager utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Kjøper gis etter dette medhold i at han har krav på 54 000 kroner som nå er innestående på konto hos megler, samt forsinkelsesrenter per 15. april 2024 på 15 278 kroner, og saksomkostninger knyttet til forliksrådsbehandlingen på 6 385 kroner. De to siste beløpene oppfattes ikke bestridt av megler. Det presiseres at klager ikke både har krav på godskrevne renter og forsinkelsesrente. Når han her gis medhold i kravet på forsinkelsesrenter, kan han dermed ikke kreve utbetalt godskrevne renter også. De godskrevne rentene kommer følgelig til fradrag i det beløpet megler skal betale til klager.

Øvrige påstander fra klager mot megler er ikke underbygget, og kan ikke danne grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk eller noe erstatningskrav mot megler. Det bemerkes særskilt at anførsler knyttet til lamper, terrassevarmer og gardiner ikke knytter seg til meglers undersøkelses- eller opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Krav knyttet til dette må eventuelt rettes mot selger.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Meglerforetaket skal frigi 54 000 kroner -femtifiretusenkroner- på klientkonto, samt betale forsinkelsesrenter på 15 278 kroner -femtentusentohundreogsyttiåttekroner- og saksomkostninger for forliksrådsbehandlingen på 6 385 kroner -sekstusentrehundreogåttifemkroner- til klager. For øvrig gis klager ikke medhold.