RFE-2023-249
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Årvoll
v/advokat Ingrid Thorkildsen
Tryg Forsikring
Saken gjelder: God meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 19. mars 2019 kjøpte klager en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 6 100 000 kroner. Overtakelse var avtalt til 1. mai 2019. To og et halvt år etter overtakelse oppdaget klager at boligen er byggemeldt som anneks, og ikke som enebolig. Videre at de to soverommene i underetasjen var byggemeldt som hobbyrom/bod og ikke var godkjent for varig opphold. Klager søkte kommunen om bruksendring av anneks til enebolig, men fikk avslag. Vedtaket ble deretter påklaget til statsforvalteren, som opprettholdt kommunens avslag.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse tydelig nok om boligens byggemeldte status som anneks og den manglende godkjenningen av soverommene i underetasjen. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for erstatning. Klager krever erstattet de kostnader han er blitt påført ved å engasjere arkitekt og advokat i forbindelse med søknadsprosessen overfor kommunen, på 450 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klager kjøpte huset ut fra en forventning om at det var en enebolig. I november 2021 oppdaget klager at huset var byggemeldt som et anneks, og at han ikke kunne leie eller bruke første etasje til varig opphold siden det kun var godkjent som bod.
Klager kunne ikke delta på visning i mars 2019, ettersom han var i utlandet. Klager hadde derfor bedt om en privatvisning, hvor det bare var selger som stilte. Selgeren nevnte da ingenting om at boligen var byggemeldt som anneks eller noe om antall rom. Selger omtalte det tvert imot som en enebolig.
Klager leste salgsoppgaven, som var på norsk. Denne inneholdt motstridende opplysninger, ettersom det noen steder stod «anneks» mens det andre steder stod «enebolig». I egenerklæringsskjema hadde selger flere steder omtalt boligen som «hus».
Megler har ikke gitt tilstrekkelig informasjon om at boligen er byggegodkjent som anneks. Slike viktige opplysninger burde vært kommunisert tydelige overfor klager og andre potensielle interessenter.
Når det gjelder SMS-en som meglerforetaket henviser til, knyttet denne seg til bilder i salgsoppgaven av det som var omtalt som «hobbyrom». Klager stilte spørsmål rundt det uferdige badet som man kunne se på bildene, og ønsket at selger skulle ferdigstille arbeidene.
Klager ble først kjent med at boligen var byggegodkjent som anneks da han mottok brev fra kommunen datert 12. november 2021 med informasjon om søknadsplikt. Fra dette tidspunkt begynte han å undersøke forholdene nærmere.
Klager har gjort alt han kan for å forsøke å løse problemet. Klager engasjerte en arkitekt til å bistå han i søknadsprosessen for å få boligen byggegodkjent som enebolig. For at boligen kunne bli bruksendret til enebolig viste det seg at klager og naboen måtte øke parkeringstallene fra 3 til 4, ha to 8×8 utearealer og ikke bebygge mer enn 24 prosent av hele tomten. Klager og hans nabo er begge eiere av utearealene.
Etter en lang prosess mottok klageren avslag fra kommunen 7. februar 2023. Vedtaket ble påklaget til statsforvalteren, som opprettholdt kommunens avslag i vedtak av 3. november 2023. I vedtaket til statsforvalteren vises det til en grensejustering godkjent av kommunen i 2008. Det at selger hadde foretatt en slik grensejustering fremgikk ikke noe sted i salgsmaterialet. Det er stor sannsynlighet for at klager ville fått dispensasjon dersom det ikke var for denne grensejusteringen.
Som følge av meglers utilstrekkelige opplysninger har klager blitt påført store bekymringer, samt kostnader på 450 000 kroner knyttet arkitekt og advokat. Det kreves at meglerforetaket erstatter kostnadene.
Innklagede har i korte trekk anført:
Foreldelse
For det første vises det til at kravet er foreldet. De forhold som påberopes som grunnlag for et krav mot megler har aldri vært skjult for klager – det er nøyaktig de samme opplysningene som fremgikk av salgsoppgaven i 2019. Det er altså ikke tale om nye faktiske opplysninger som ikke var informert om i salgsoppgaven. Det vises i den anledning til LG-2014-178147 og rettens vurdering her av når skadelidte burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden, jf. foreldelsesloven § 9 nr.1 og § 10 nr. 1.
Ansvarsgrunnlag
I forkant av salget var megler i kontakt med kommunen for å avklare forholdene rundt boligens status. Det vises til meglers referat fra samtalen med kommunen:
«Tolker det som enebolig da det er en egen boenhet, ref seksjonering. Anneks kan trolig henge igjen fra oppr. søknad når dette skulle være en sekundærbolig til [eiendommen]»
Kommunen har tolket dette som en enebolig, da den er seksjonert og en frittstående boenhet. I henhold til koblingsregelen i eierseksjonsloven § 7 tredje ledd må det være en lovlig godkjent boenhet for å få seksjonering. Det er altså ingen problemer med eiendommens status som egen boenhet, men den er klassifisert som anneks.
Om dette står det under punktet «Ferdigattest» i salgsoppgaven:
«Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.09.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
*Ferdigattesten omfatter ikke 2 x innredede rom/soverom på plan 1 som avviker fra godkjente byggetegninger. Disse rommene er byggem[e]ldt som hobbyrom/bod og er ikke godkjente rom for varig opphold. Dør mellom gang/trapperom og hobbyrom på plan 1, er kledd igjen og avviker fra godkjente byggetegninger. Boligen er registrert som enebolig, men ble byggegodkjent som anneks. Dette kan begrense ev. senere søknader om f.eks. bruksendring av rom til varig opphold. Tidligere endringssøknad ble trukket, da man bl.a. ikke kunne tilfredsstille økt krav til utenomhusareal og parkering.»
Videre står det under punktet «Standard» at:
«Soverom/innredet rom*:
Dette planet har innredet 2 rom til soverom. Disse rommene er byggemeldt som hobbyrom/bod og er ikke godkjent for varig oppholdsrom.»
Det fremkom av salgsoppgaven at rommene i plan 1 ikke er godkjent for varig opphold, og at boligen er registrert som anneks. Videre at tidligere søknad var blitt trukket fordi man ikke kunne tilfredsstille kravene til utomhusareal og parkering. Under punktet «Informasjon om sameiet» ble det også opplyst om at boligen er under seksjonering og en del av et sameie.
Megler har gitt tilstrekkelige opplysninger om eiendommens status, og status for rommene i første etasje som ikke er godkjent for varig opphold. Det vises i den forbindelse til en SMS som klager sendte til megler, der han tydeligvis har oppfattet at det er et «hobbyrom» i første etasje.
Det fremgår ingen dato av SMS-en, men megler sendte den på e-post til seg selv 18. mars 2019. Dette var dagen før budaksept. Klager påpekte her at badet på hobbyrommet ikke var ferdigstilt, og at han ønsket det gjort. Dette tyder på at klager hadde satt seg inn i salgsoppgaven og oppfattet at det var et hobbyrom i underetasjen, i forkant av budaksept.
Videre påpekes det at klager har forsøkt å gjøre om hobbyrommet i boligens første etasje til en utleieenhet. Utleieannonsen ble imidlertid varslet til plan- og bygningsetaten som mulig ulovlig utleie, på bakgrunn av at hobbyrommet/«hybelen» ikke hadde vindu eller rømningsvei. Klager mottok da et brev fra kommunen, datert 12. november 2021, hvor det fremgikk at bruken av rommene til hybel måtte opphøre inntil den eventuelt er omsøkt og godkjent. Klager startet søknadsprosessen kort tid etter, og sendte inn søknad 18. februar 2022.
Årsakssammenheng og økonomisk tap
Utgiftene som klager krever erstattet, er ikke et resultat av en eventuell meglerfeil. Slik meglerforetaket forstår klageren, er kjernen i saken at han ikke får godkjent alle rom for varig opphold. Selv om boligen defineres som anneks, har den likevel det karakteristiske som er verdifullt for en enebolig, nemlig at den ligger for seg selv uten naboer i samme bygning.
Meglerforetaket kan vanskelig se at definisjonen anneks i seg selv er avgjørende. Det er de faktiske forholdene på eiendommen, altså utnyttelsesgrad/utomhusarealer og manglende parkeringsplasser, som medfører at boligens status ikke lar seg endre til enebolig. Dermed lar heller ikke rommene seg godkjenne for varig opphold.
Utgiftene som kreves dekket er en følge av at klager selv har satt i gang en omfattende søknadsprosess, utløst av et ønske om å leie ut en del av underetasjen. Selger hadde allerede forsøkt å sende inn en endringssøknad, som ble trukket. Søknaden ble trukket grunnet krav til parkering og utomhusareal. De samme faktiske forhold dannet grunnlaget for avslaget hos statsforvalteren. Disse forholdene var det opplyst om i salgsoppgaven. Megler kan derfor ikke holdes ansvarlig for at klager velger å igangsette en slik søknadsprosess.
Under enhver omstendighet er kravet ikke dokumentert.
Avslutning og påstand
På bakgrunn av det ovennevnte kan ikke klagen føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda bemerker at det fremgår tydelig flere steder i salgsoppgaven at de to omstridte rommene i første etasje ikke var godkjent for varig opphold. Det vises til det som er sitert ovenfor fra punktene «Ferdigattest» og «Standard». Nemnda tilføyer at det under punktet «Ferdigattest» framgår følgende:
Boligen er registrert som enebolig, men ble byggegodkjent som anneks. Dette kan begrense ev. senere søknader om f.eks. bruksendring av rom til varig opphold. Tidligere endringssøknad ble trukket, da man bl.a. ikke kunne tilfredsstille økt krav til utenomhusareal og parkering.
Nemnda mener at meglerforetaket har kommunisert tilstrekkelig tydelig at det ligger begrensninger i hvordan deler av boligen kan benyttes, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Ut fra klagers SMS til megler oppfatter nemnda at klager har vært kjent med at det der omtalte rommet var et «hobbyrom» før kontraktsinngåelse.
Det foreligger etter dette ikke brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og det er ikke grunnlag for erstatning. Under enhver omstendighet er et eventuelt erstatningskrav foreldet, jf. foreldelsesloven § 9 nr. 1, ettersom krav er fremsatt mer enn tre år etter at klager var eller burde være klar over forholdet.
Klagen fører på denne bakgrunn ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.