RFE-2024-012

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Utleiemeglingen AS avd. Tønsberg

 

Saken gjelder:               Utleiemegling – brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale 9. mai 2022 om utleie av sin nyoppførte sokkelleilighet gjennom innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på å finne leietakere, inngå leieavtale, samt forvalte leieforholdet. Klageren har pekt på flere forhold ved meglerens håndtering av utleieoppdraget hun mener er kritikkverdige, og trekker særlig frem meglerens manglende oppfølging som klageren mener er den direkte årsaken til at hun ble stående igjen uten leietaker. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt oppdragsavtalen og handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Videre om dette i tilfelle berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever erstatning tilsvarende en måneds husleie pluss strøm, totalt 13 460 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Meglerforetaket markedsførte seg med en trygghetsavtale der tre måneders leie var garantert dersom noe skulle gå galt. Klageren valgt modellen suksessbasert utleie, hvor vederlaget for formidlingen var en måneds husleie første måned og deretter 7 % provisjon av månedsleien. Klageren har betalt 9 000 kroner som engangskostnad + 630 kroner månedlig (7 % provisjon x NOK 9000) fra 30. juni 2022 til 30. september 2023, dvs. 14 mnd. Totalt 17 820 kroner.

Leieforholdet med leietaker 1 startet 30. juni 2022. Leieavtalen ble signert 07. juni 2022. Leietaker 1 jobbet som prosjektleder for et større selskap i området. En gang i januar flyttet leietakeren ut av leiligheten og klageren fikk muntlig beskjed fra vedkommende om at en person (leietaker 2), som jobbet for samme selskapet ville flytte inn. Klageren etterlyste befaring og ny leieavtale, samt en oppdatering i forhold til leietakerbytte til megleren. Klageren fikk da beskjed om at kredittsjekk var underveis. Befaring ble gjennomført 01. februar 2023, men ingenting konkret skjedd på avtalesiden. Leietaker 2 flyttet inn kvelden den 05. februar 2023. Etter en tid flyttet leietaker 2 også ut og ny leietaker 3 flyttet inn. Dette skjedde uten at klageren var informert om endringen. Også denne leietakeren jobbet for samme firma. Det ble ikke tegnet noe leieavtale med leietaker 3 og vedkommende bodde i leiligheten uten klagerens viten.

Den 19 juni 2023 kom klageren tilfeldigvis i snakk med leietaker 3 som informerte henne om at leieavtalen hadde blitt sagt opp for flere måneder siden, nærmere bestemt mars måned. Utflyttingen 30. juni 2023 nærmet seg. Klageren kontaktet meglerforetaket for å få en avklaring dagen etter. Klageren sendte deretter strømregninger for perioden januar til juni 2023 for avregning, men mottok ikke noen refusjon. Etter at leietaker 3 hadde flyttet ut kontaktet vedkommende klageren for å overlevere nøkler. Vedkommende hadde ringt megleren flere ganger uten å ha fått svar og gitt opp å få overlevert nøklene der. Heller ikke klageren fikk svar på sine eposter eller telefoner.

Først den 17. august 2023 ringte Daglig leder i meglerforetaket og fortalte at ansvarlig megler var syk. Det viste seg at leiligheten ikke var lagt ut til utleie på markedet slik klageren var forespeilet. Først i slutten av august, begynnelsen på september ble leiligheten lagt ut på nytt, etter gjentatte purringer fra klageren.

Den 15. september 2023 mottok klageren utbetaling av to måneders leie fratrukket meglerhonoraret tilsvarende 16 740 kroner. Samme dag avholdt ny megler ved foretaket visning med en potensiell leietaker. Meglerne ringte etterpå til klageren for å overbevise henne om å leie ut til denne leietakeren til tross for at vedkommende var røyker. Dette ønsker ikke klageren av hensyn til barn og astma. Det at klageren ønsker å opprettholde et dyrefritt og røykfritt hjem, var også inntatt i oppdragsavtalen.

Den 16. oktober 2023 sendte klageren en epost til meglerforetaket med et forslag til minnelig løsning som gikk ut på at avtalen ble sagt opp og klageren fikk erstattet 13 460 kroner, tilsvarende en måneds leie + refusjon av strømkostnad for 2023. Verken megleren eller meglerforetaket har besvart e-posten til tross for purringer fra klageren.

Megler var fraværende både ovenfor utleier og leietakerne, noe som forårsaket at utleier ble stående uten leietaker. Prosessen har gjennomgående vært rotete håndtert. For det første var det flere bytter av leietakere, uten at utleier ble informert, og uten at nye leieavtaler kom på plass. Dersom firmaet der leietaker 1, 2 og 3 jobbet, egentlig var rette leietaker, burde megleren selv avklart dette før avtaleinngåelsen, slik at riktig leietaker ble registrert fra leieforholdets oppstart. Det fremgikk helt tydelig av avtalen at megleren skulle forestå forvaltningen av leieforholdet, herunder oppfølgning av mislighold, samt inn og utflytting. At megleren ikke gjorde dette, herunder ikke la ut leiligheten i markedet i god tid før siste leietakers utflytting, førte til at utleier ble stående flere måneder uten leieinntekter og ble økonomisk skadelidende.

Oppdragsavtalen var tydelig på at utleier ønsket et dyre- og røykfritt hjem, så det at en leietaker røyker var i utgangspunktet brudd på utleiers bestillingen. At klagerne svarte at hun ikke ønsker denne leietakeren siden han var røyker, må være akseptert. Det er uforståelig for klageren at meglerforetaket ikke kan utbetale den tredje måned med garantileie før saken er behandlet i husleietvistutvalget. Klageren ser heller ikke helt grunnlaget for å bringe saken inn for husleietvistutvalget.

Meglerforetaket har ikke fulgt opp det formelle ved endring av leietakere. Det er ikke dokumentert at meglerforetaket har kontaktet ny eller gammel leietaker vedrørende feilene de mente forelå ved oppsigelsen. Megleren har ikke gjort noe for å få en ny leietaker inn i leiligheten fra mars 2023 eller juni 2023. Tiden som er gått siden dette er et tap som kunne vært unngått om megleren umiddelbart tok aksjon i mars 2023.

Megleren har brutt avtalen og handlet i strid med god meglerskikk.. Ifølge oppdragsavtalen har klageren blitt forespeilet at dersom noe skulle gå galt i leieforholdet, skulle en 3 måneders husleiegaranti bli utbetalt. Meglerforetaket har utbetalt 2 måneders garantileie, men den tredje måneden gjenstår ubetalt. I tillegg skulle meglerforetaket sørge for avregning og fakturering av strømkostnad til leietaker. Megleren sviktet også på dette punktet. Etter mange purringer fra klageren har meglerforetaket beregnet strømkostnaden til 4 460 kroner. Klageren krever erstattet sitt økonomisk tap, tilsvarende en måneds leie, pluss strøm beregnet til 4 460 kroner, totalt 13 460 kroner

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket har ikke inngitt tilsvar til tross for flere purringer.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Klageren har pekt på en rekke forhold hun mener er kritikkverdig ved meglerens håndtering av utleieoppdraget. Dette dreier seg blant annet om manglende oppfølgning og svar på klagers henvendelser, bytte av leietakere uten godkjennelse og i strid med oppdragsavtalen, samt manglende informasjon om oppsigelse av leieavtale mv. Klagers fremstilling legges til grunn. Meglerforetaket har til tross for flere henvendelser fra sekretariatet ikke inngitt tilsvar eller på annen måte skrevet noe i sakens anledning. Det er svært kritikkverdig at meglerforetaket helt har unnlatt å forholde seg til klagesaken. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det for det første foreligge et ansvarsgrunnlag. Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt, slik at dette vilkåret er oppfylt, jf. arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. For det andre må klageren ha lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.

Også når det gjelder spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap, har nemnda lagt klagerens fremstilling til grunn. Basert på klagerens redegjørelser utgjør erstatningskravet 13 460 kroner, noe som tilsvarer en måneds husleie pluss strøm. Det bemerkes at det ikke er anført fra innklagede at deler av kravet eventuelt skulle relatere seg til utleieforvaltning og ikke eiendomsmegling, og nemnda har derfor ikke grunnlag for å vurdere dette nærmere.

Nemnda har kommet til, basert på klagerens fremstilling, at erstatningskravet fører frem og at meglerforetaket må betale 13 460 kroner i erstatning til klageren.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Utleiemeglingen AS avd. Tønsberg har opptrådt i strid med god meglerskikk, og plikter å betale 13 460 – trettentusenfirehundreogseksti – kroner i erstatning til klageren.