RFE-2024-022

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. oktober 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                     Bjørnefjorden AS (Privatmegleren Vikøyr & Brandt)
v/advokat Truls Holm Olsen

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte øverste seksjon i horisontaldelt tomannsbolig, formidlet gjennom innklagede meglerforetak i juni 2022. Seksjonen ble kjøpt for 5 100 000 kroner noe som var 610 000 kroner over prisantydningen. I salgsdokumentene var det opplyst om skjevheter i gulv, men det var ikke opplyst om årsak. I takstrapporten var det påpekte at det var skjevheter i gulvplanet og gulv mot grunn ble gitt TG 2, mens etasjeskille ble gitt TG3. I selgers egenerklæring ble det opplyst at eieren av den andre seksjonen ville foreta målinger av setningene i forbindelse med planlagt videresalg. I kontakt med meglerforetaket fikk klageren opplyst at selger hadde innhentet en rapport i 2014, som konkluderte med at skjevhetene i gulvet skyldtes svikt i trekonstruksjonen, og ikke setningsskader. Etter kjøpet ble klageren kjent med at eieren av seksjonen i underetasjen hadde måttet godta heving ved salget av sin seksjon året før. I anledning hevingssaken hadde kjøperen innhentet en befaringsrapport. I rapporten kom det frem at fundamentene under huset trolig ikke var stabile. Det var samme meglerforetak og takstmann som hadde dette salgsoppdraget. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, ved ikke å ha opplyst om risikoen for pågående setninger i bygget, samt at dette i tilfelle ville være svært kostnadskrevende å utbedre. Videre er det spørsmål om dette gir grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning fra meglerforetaket.

Klageren krever 2 000 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

I salgsoppgaven var det opplyst om fall på stuegulv, men det var ikke opplyst om årsaken. I egenerklæringsskjemaet hadde selger gitt opplysninger om at eieren av seksjonen i underetasjen, vurderte å gjøre målinger i forbindelse med en mulig setningsskade. Klageren kontaktet megleren for å få mer informasjon og fikk da vite at selger hadde innhentet en rapport i 2014, som konkluderte med at skjevhetene i gulvet skyldtes svikt i trekonstruksjonen, og ikke setningsskader. Klageren kjøpte etter dette boligen i god tro.

I ettertid kom det frem at både megleren og takstmannen visste at huset hadde setningsskader. Eieren av seksjonen i underetasjen ønsket i desember 2020 å selge. Innklagede meglerforetak fikk i oppdrag å formidle salget. Takstmannen som ble engasjert var også den samme som ved klagerens kjøp. I tilstandsrapporten sto det følgende:

«Det ble registrert at huset har noen setninger, som anbefales kontrollert ytterligere.»

Videre står det:

«Det ble registrert at fundamentene siger noe og at det glipper mellom vegg og gulv under vinduer i stuen, samt at nyere terrassedør går på karm. Dette bør kontrolleres ytterligere over tid for å avdekke om dette er ett problem som fortsetter å utvikle seg, eller om det er ferdig satt.»

Seksjonen ble ikke solgt og året etter, sommeren 2021, forsøkte naboen på nytt å selge. Seksjonen ble solgt, men kjøperen klaget over tilstanden, og engasjerte en ny takstmann til å utarbeide befaringsrapport. Befaringsrapporten, datert 10.06.2021, konkluderte med at setningsskadene skyldtes dårlig fundamentering, og kjøpet ble hevet. I befaringsrapporten stod det:

«Det er mange høydemeter fra parkeringsplassen til biler i dag, og til veien nedenfor boligen, og dermed ser det ut til at man har fylt store mengder med fyllmasse /steinmasser, før man har bygget boligen. Det er krevende øvelser å stabilisere fyllmasser i såpass skrånede terreng, og samtidig bruke komprimator – sjikt for sjikt som må gjøres for å oppnå rett stabilitet. Ved kontroll av skråningen nedenfor boligen, framstår utfyllingen av den, tilnærmet på samme måte som man tømmer ut fyllmasser med noe moderasjon, kontra stablet steinmur. Imidlertid er øverste delen av fyllmassene utført som en stablet steinmur, men utførelsen framstår for undertegnede som ikke fagmessig utført. Flere stein i murverket heller feil vei, altså med helningsgrad ned og ut mot skråningen, og pr definisjon virker leggingen av disse motsatt av gravitasjonskraften. I tilfelle at utførende entreprenør har ment at påfyllingen av steinmassene i sin tid, er ment å stables som fyllmasser og ikke som mur, er vi av den oppfatning at skråningen er for bratt til å oppta gravitasjonskreftene som er ved slik fylling.»

Videre stod det:

«Ut fra overnevnte resonering av saken, framstår det for undertegnede at det er en usikkerhet om massene under boligen faktisk er stabil, sammenfattet med det vi også vil omtaler videre under. Ut fra vår sammenfattet vurdering av saken sett på stedet, og vurdert opp mot mottatte dokumentasjon, er vi av den oppfatning at fundamentene ved hjørne til bygningen mål 61 mm synk, trolig ikke er stabile. Vi kan ikke se tydelige tegn til pågående setninger, men klarer heller ikke å se klare tegn til at fundamentene ivaretar sin tiltenkte funksjon- er stabile. Videre oppfatter vi også at brekkasjen i hovedfundamentet er uventet, ut fra forventet tykkbelasting fra oversiden. Fyllmassene som er stablet i skråningen framfor boligen, framstår ikke som fagmessig utført, da flere innbyrdes steiner ligger med fall feil vei. Vi anbefaler å starte et måleprogram for å verifisere om fundamentene under bygningen er stabile over et års tid med flere målinger gjennom samme året.»

Det går tydelig frem av dette at både megleren og takstmannen kjente til setningsskadene på huset, men valgte å holde det skjult for klageren da han kjøpte boligen i 2022.

Meglerne har brutt god meglerskikk ved å ha skjult viktig informasjon om tilstanden på huset. Dersom det hadde vært opplyst at huset hadde setningsskader, hadde klageren aldri kjøpt det, og det hadde heller ikke blitt solgt til noen andre. Selv om han skulle få prisavslag lik kostnadene med å reparere setningsskadene, vil han likevel lide et betydelig økonomisk tap, når han en dag skal selge igjen. Det kan ikke gis noen garanti for at fundamenteringen er stabil, selv etter at setningsskadene er utbedret. Dette vil redusere verdien i vesentlig grad.

Selv et lite jordskjelv vil ifølge fagfolk kunne før til at huset siger lengre ned. Trolig var det et jordskjelv i området i 2010 som utløste setningsskaden, skjelvet hadde episenter rett sør for eiendommen. I løpet av de siste 20 årene har det være registrert 16 jordskjelv i denne landsdelen med styrke på over 3,5 på Richters skala. Videre vil ikke klageren kunne bygge på huset i høyden, slik han hadde planlagt fra starten av. Den ustabile fundamenteringen vil ikke tåle vekten av den planlagte loftstua.

Klageren klaget inn selgers boligselgerforsikringsselskap til Finansklagenemnda, som slo fast at tilstandsrapporten ikke gav opplysninger som tydet på at skjevhetene innebar noen risiko eller fare for videre setninger. Risikoen for setningsskader ble bare nevnt i sammenheng med at eieren av seksjonen i underetasjen ville ta målinger for å avklare dette.  Finansklagenemnda skrev følgende:

«Nemnda har etter en samlet vurdering likevel kommet til at de avdekkede setningsskadene er noe annet og mer alvorlig enn de skjevhetene som ble beskrevet i salgsdokumentene. Nemnda er ikke uten videre enig med foretaket i at «Det ble gitt alarmerende opplysninger om en skjevhet som utviklet seg, og som i verste fall kunne bli svært omfattende å utbedre». Setningsskade eller risiko for setningsskade ble som nevnt ikke angitt et eneste sted i tilstandsrapporten for eiendommen. Sammendraget og konklusjonen i tilstandsrapporten (s. 5) omtalte heller ikke forholdet eksplisitt…… Samlet sett finner nemnda at de påviste setningsskadene ikke kan anses å være i samsvar med det kjøperen i alminnelighet kunne forvente ut fra de risikoopplysningene om skjevheter og sprekker som ble gitt i salgsdokumentene. Det foreligger derfor en mangel etter avhl. § 3-2 første ledd.»

Det er ikke riktig at megleren var uvitende om befaringsrapporten datert 10.06.2021. I motsetning til det meglerforetaket hevder, påpeker rapporten setningsskader, måler omfanget av dem og konkluderer med at fundamenteringen ikke er fagmessig utført. Etter å ha mottatt rapporten, fikk kjøperen hevet salget av seksjonen i underetasjen. Megleren var orientert om saksgangen gjennom e-post korrespondansen mellom kjøpers og selgers advokat fram til kjøpet ble hevet.

Det blir hevdet at megleren ikke hadde forutsetninger for å avdekke forholdet eller gi utfyllende informasjon i salgsoppgaven, ettersom takstmannen ikke hadde påpekt setningsskadene. En megler bør ha kompetanse til å lese tilstandsrapporter og befaringsrapporter som har betydning for boligen de har fått i oppdrag å selge. Disse rapportene kjente han også beviselig til.

Under saksforberedelsene i nemnda ble salgsoppgaven etterspurt og mottatt av meglerforetaket. Klageren påpekte at dette ikke var den samme salgsoppgaven som han ble forelagt i forbindelse med kjøpet av eiendommen. Det var ikke engang samme takstmann som hadde utarbeidet takstrapporten. Salgsoppgaven meglerforetaket sendte over var en eldre salgsoppgave hvor det fremkom opplysninger som ikke var videreformidlet til klageren når han kjøpte boligen. Den viktigste forskjellen var et ekstra avsnitt med overskriften «Sammendrag og konklusjon fra tilstandsrapport» hvor det fremkom:

«Undertegnede utarbeidet en skaderapport på denne boligen (seksjon 1) i mai 2014. Den gang ble skjevheten i stuegulvet målt til 3 cm. Det vil si at det har vært en negativ utvikling med 1,7 cm over ca. 7 år. Det er opplyst om pågående tvistesak i forbindelse med salg av leiligheten (seksjon 2) som ligger i underetasjen av bygningen. Saken er knyttet til et evt. setningsproblem med bygningen. Det er imidlertid vanskelig å fastslå med sikkerhet om setning i bygget fortsatt er pågående. For å registrere om bygningen har pågående setning anbefales overvåking med målinger som loggføres over en periode på 6 – 12 mnd (helst med teleinngang og teleutgang). Målingene bør utføres av autorisert foretak med geotekniske målesystemer. Noen bygningsdeler/forhold i rapporten er gitt Tilstandsgrad 2. Konsekvensen av TG 2 er stort sett at det er behov for tiltak/ utbedringer på kort og noe lengre sikt for at tilstanden ikke skal forverre seg og innvirke på eiendommens verdi ved omsetning.» […] «Det er opplyst og gjort kjent at boligen har et setningsproblem.»

Tilstandsrapporten i denne salgsoppgaven var utarbeidet av en annen takstmann i september 2021. Der gikk det tydelig fram at huset hadde setningsskader. Tilstandsrapporten som lå ved salgsoppgaven klageren fikk av megler i 2022, var utarbeidet i mai 2022.

Loggen fra meglersystemet beviser ikke at klageren mottok salgsoppgaven fra 2021 i digital form i 2022. Loggen viser kun at det ble sendt ut en digital salgsoppgave til potensielle kjøpere i oktober 2021. Klageren er klar på at han ikke mottok denne salgsoppgaven før den dukket opp i forbindelse med saksforberedelsen til nemnda, 04. oktober 2024. Salgsoppgaven klageren mottok, fikk han tilsendt fra foretaket 2. juni 2022. Den var identisk med den trykte versjonen. Dersom meglerforetaket mener at klageren har mottatt den gamle salgsoppgaven fra 2021, under kjøpsprosessen i 2022, må foretaket bevise dette.

Meglerforetaket synes å mene at opplysningene om setningsskader, som var med i den digitale salgsoppgaven fra 2021, var komne med ved en feil, og at de korrekte opplysningene kom fram i den trykte versjonen fra 2022. Meglerforetaket kaller det hele en redigeringsfeil. Det skal godt gjøres å kalle fjerning av vitale opplysninger om tilstanden til en eiendom for en redigeringsfeil.

Videre stemmer det ikke at informasjon om at den andre seksjonen vil ta målinger var nevnt i sammendraget i salgsoppgaven. Denne informasjonen fulgte kun av egenerklæringen til selger. Det var denne informasjonen som gjorde at klageren under kjøpsprosessen kontaktet eieren av seksjon B, for å høre om det var gjort slike målinger. Han fikk da opplyst at det ble gjort målinger av byggmester i 2014, og at han da hadde konkluderte med at de skjeve gulvene ikke skyldtes setningsskader, men svikt i trekonstruksjonen. Dette var informasjon som gjorde at klageren valgte å gå videre med kjøpsprosessen.

Klageren har innhentet rapport fra representant i Floorlift som sier følgende om konsekvensene for fundamenteringen ved mindre ristninger:

«Bygget ligger til i svært skrånende terreng. Sprengsteinene lengre ned har store hulrom mellom seg. Fyllingen med bygget over seg er svært utsatt videre setninger spesielt ved rystelser.»

I e-post datert 02.02.2024 omtaler han også befaringsrapporten av 10.06.2021:

«Det virker på rapporten som fyllmassene lengre nede i skråningen bare er tømt nedover og derfor ikke komprimert. Ved jordskjelv vil massene vibrere og finne nye posisjoner i forsøk på å komprimere seg selv. Regnvann vil over tiden vaske ut finere masser, så der det er hult og løst mellom masser nede i fyllingen, vil være utsatt for rystelser.»

Klageren må etter dette leve med risiko for senere setningsskader og utglidinger av fyllmasser. At huset kan løftes opp ved hjelp av Floorlift-metoden, fjerner ikke årsaken. Dette medfører at klageren må akseptere et betydelig verditap dersom han skulle ha solgt huset i dag. Dersom setningsskadene hadde vært opplyst i salgsoppgaven og i tilstandsrapporten, ville eiendommen i beste fall blitt solgt langt under prisantydning og i verste fall ville ingen kjøpere meldt seg. Ettersom det er dokumentert at setningene er pågående, vil det hefte usikkerhet rundt fundamenteringen i mange år framover. Dersom fyllmassene igjen skulle skli ut, må Floorlift pånytt løfte huset med de kostnader dette medfører.

Klageren krever at meglerforetaket betaler han 2 000 000 kroner i erstatning.

Saken klageren har gående mot selger, gjelder mangler etter avhendingslova. Klagen mot megler gjelder brudd på god meglerskikk. Dette er to separate saker som må avgjøres i to uavhengige instanser og på grunnlag av to ulike og uavhengige regelverk. Det er ingen grunn for nemnda til å vente på en avgjørelse i domstolene.

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerforetaket fikk i 2021 oppdraget med å formidle salget av eiendommen. Budet fra klageren ble akseptert 25. mai 2022 og boligen ble overtatt 1. august samme år. Leiligheten ligger i første etasje i den horisontaldelte tomannsboligen.  I mars 2021 formidlet meglerforetaket salget av leiligheten i underetasjen.

Megleren gav all relevant informasjon om mulige setningsskader i boligen. Det ble innhentet en tilstandsrapport, i henhold til forskrift til lov om avhending av fast eiendom, forut for salget. Rapporten ble utarbeidet av bygningssakkyndig som påpekte at det var skjevheter i gulvplanet og gulv mot grunn ble gitt TG 2, mens etasjeskille ble gitt TG3. I selgers egenerklæring ble det krysset av for ja på sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende.  Selger opplyste i tillegg at eieren av seksjonen i underetasjen ville foreta målinger for å finne ut om det var pågående setninger. Disse opplysningene fremkom også oppsummert i salgsoppgaven under punktet «Diverse – Sammendrag fra selgers egenerklæring».

Megleren mottok aldri befaringsrapporten, datert 10. juni 2021, innhentet av kjøperen av seksjonen i underetasjen. Den ble innhentet etter at salget av seksjonene var gjennomført. Det skal også tillegges at denne rapporten uansett ikke hadde noen tydelig konklusjon, når det gjaldt setningsskader. Det ble anbefalt å gjennomføre målinger over et års tid for å avdekke om fundamentene under bygningen var stabile. Hvorvidt dette ble gjennomført er ukjent. Kjøpet av leiligheten i underetasjen ble hevet, men så vidt meglerforetaket kjenner til skyldtes dette andre forhold enn skjevheter/setninger.

Takstrapporten som ble utarbeidet for seksjonen i underetasjen, datert 10.12.2020, og takstrapporten for klagerens seksjon datert 12.05.2022 ble utarbeidet av samme takstmann. Det var derfor ingen grunn for megler til å betvile at takstmann hadde all relevant informasjon og et godt faglig grunnlag for å vurdere boligens tilstand både hva gjaldt skjevheter og setninger. Det var derfor ikke grunn for megler til å kommentere at takstmannen hadde noe ulik beskrivelse av dette for de to forskjellige leilighetene.

Ut fra det informasjonsbilde megler hadde, var det derfor hans vurdering at dette var opplyst så godt som mulig på dette tidspunktet. Når det gjelder påstanden om at megler var kjent med problematikken rundt setningene for seksjonen i underetasjen, så har ikke meglerforetaket hevdet at megleren var uvitende om dette. Setningsproblematikken i underetasjen var jo opplyst om i selgers egenerklæring. Denne var inntatt i salgsoppgaven. Hvorvidt det var en pågående setning eller om byggegrunnen nå var stabil, var imidlertid uavklart. Det var dette prosessen knyttet til seksjonen i underetasjen skulle avdekke. Det ble imidlertid ikke avdekket før salget ble gjennomført og megler fikk ikke kopi av rapporten kjøperen i seksjonen under hadde innhentet.

Megler har ikke kompetanse til å vurdere tekniske forhold knyttet til en bolig. Megler må her kunne stole på den informasjon han får fra den bygningssakkyndige og den informasjonen selgeren gir. I denne saken ble relevant informasjon gitt om skjevheter og mulige setningsskader i boligen. Megler hadde ingen forutsetninger for å kunne gå noe dypere inn i disse tekniske forholdene og hadde som nevnt heller ikke kunnskap om rapporten kjøperen av seksjonen i underetasjen fikk utarbeidet etter sitt kjøp.  Selve konklusjonen knyttet til mulige setninger i bygget, samt at eieren av underetasjen skulle gjøre videre undersøkelser, ble uansett gitt av selger og fremkommer av salgsdokumentasjonen.

Klageren stilte heller ikke noen ytterligere spørsmål til megler om de opplysninger som fremkom av takstrapporten innhentet i forbindelse med salget og heller ikke selgers opplysninger fra egenerklæringsskjemaet som var vedlagt salgsoppgaven.

Klageren har også fått sin sak behandlet i Finansklagenemnda Eierskifte. Nemnda konstaterte at det ble gitt en rekke risikoopplysninger om skjevheter i boligen. Det springende punktet for nemnda var imidlertid om setningsskadene som var avdekket var noe annet enn det som ble opplyst. Nemnda vurderte dette opp mot tilstandsrapporten og selgers egenerklæringen og konkluderte med at de avdekkede setningsskadene var noe annet og mer alvorlig enn det som ble beskrevet i salgsdokumentene. De mente derfor at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2. Nemnda tok ikke stilling om det også forelå en mangel etter avhl § 3-7 gjennom identifikasjon mellom takstmann og selger. Takstmannen ble likevel kritisert for ikke å ha omtalt setningsskadene. Manglende påpekning av setningsskader understøtter etter meglerforetakets oppfatning at megleren ikke hadde forutsetninger for å avdekke de samme forholdene eller gi en annen beskrivelse i salgsdokumentasjonen. Megler har ikke teknisk kompetanse til å vurdere slike forhold og må basere seg på den bygningssakkyndiges vurdering. Det er derfor ikke er grunnlag for å hevde at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Det er dokumentert at selgeren ved salget opplyste om problemstillingen med setninger hva gjaldt seksjonen i underetasjen. Takstmann opplyste dessuten at det var skjevheter i boligen. Det var forsvarlig av megler å legge til grunn at forholdene knyttet til dette var tilfredsstillende opplyst. Salgsoppgaven som ble oversendt i forbindelse med saksforberedelsene var utgaven som var laget for nett, innholdet var det samme, men layout var annerledes. Meglerloggen viste at klageren hadde fått seg oversendt den digitale salgsoppgaven. Meglerforetaket oversendte også tykkversjonen av salgsoppgaven til klageren i forkant av visning.

Boligen ble første gang ble lagt ut for salg høsten 2021. Boligen ble ikke solgt og når den skulle legges ut på nytt i 2022 var det gått så lang tid at takstrapporten måtte oppdateres. Istedenfor å oppdatere rapporten valgte selger å engasjere ny takstmann til å utarbeide en helt ny rapport. Informasjonen som er tatt inn i sammendraget i den digitale versjonen er hentet fra den tidligere takstrapporten og er blitt hengende igjen ved en feil i denne versjonen. Den nye taksten nevnte ikke noe spesifikt om mulige setningsskader, og dette ble derfor ikke omtalt i oppsummeringen i den trykte versjonen av salgsoppgaven.  Dette var ikke noe forsøk på dokumentforfalskning, men mer et utslag av en redigeringsfeil i forbindelse med oppdateringen av salgsprospektet ved relanseringen av eiendommen på markedet i 2022.

Informasjonene fra egenerklæringen er løftet frem i sammendraget i salgsprospektet i både den trykte og den digitale versjonen. Megler har derfor ikke forsøkt å holde informasjon om mulige setningsskader tilbake slik klageren hevder.

Det er så vidt innklagede kjenner til fortsatt en konflikt mellom kjøper og selger om skjevheter og setninger ved eiendommen. Finansklagenemnda har konkludert, men det er uklart for innklagede om salget vil bli hevet eller om det vil bli ytt et prisavslag alternativt at saken bringes inn for domstolene. Saken mot megler bør stilles i bero i påvente av utfallet av saken mot selger.

Kjøper (klageren) har fått medhold i Finansklagenemnda etter den pågående konflikten mellom han og selger. Finansklagenemnda hadde ikke holdepunkter for å utmåle prisavslag. På samme måte som finansklagenemnda, har ikke eiendomsmeglingsnemnda nødvendig grunnlag for å vurdere det økonomiske tapet i saken.

På vegne av innklaget fremsettes følgende påstand:

«Klageren gis ikke medhold»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klager gis medhold når det gjelder ansvarsgrunnlag, men at det ikke er grunnlag for å utmåle erstatning. Klagen fører derfor delvis frem.

Nemnda har ikke funnet grunnlag for å stille saken i bero i påvente av rettslig overprøving av Finansklagenemndas sak mellom klager og selger.

Nemnda bemerker at det i tilstandsrapport fra takstmann Mathisen 10. desember 2020, som gjaldt seksjonen i underetasjen, fremgikk følgende:

Det ble registrert at huset har noen setninger, som anbefales kontrollert ytterligere.

Videre står det:

Det ble registrert at fundamentene siger noe og at det glipper mellom vegg og gulv under vinduer i stuen, samt at nyere terrassedør går på karm. Dette bør kontrolleres ytterligere over tid for å avdekke om dette er ett problem som fortsetter å utvikle seg, eller om det er ferdig satt.

I tilstandsrapporten 12. mai 2022, fra samme takstmann, men som er knyttet til den seksjonen klager kjøpte, fremgår det under punktet «TG 3 Store eller alvorlige avvik»:

Innvendig > Etasjeskiller mellom etasjene Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert høydeforskjell på 47 mm fra dør til entré til vegg ut mot terrassen i stuen under befaringen.

Under «TG2 Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak» fremgår det:

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert en høydeforskjell på 17 mm fra dør mot soverom til yttervegg mot terrasse i stuen.

Det fremgår ikke her noe om årsaken til avvikene. Dette er påfallende sett opp mot det som fremgikk av samme takstmanns tilstandsrapport for den andre seksjonen halvannet år i forveien. Nemnda bemerker at det ikke er holdepunkter for at megler mottok befaringsrapporten 10. juni 2021, som er datert tre måneder etter at meglerforetaket formidlet salget av leiligheten i underetasjen.

Finansklagenemnda har i vedtak 1. februar (FinKN 2024-74), i tvist mellom klager og selgers forsikringsselskap, omtalt salgsdokumentene, herunder tilstandsrapporten fra 2022, som følger:

Nemnda er enig med sekretariatet i at det ble gitt en rekke risikoopplysninger om skjevheter (høydeforskjeller) i boligen. Det springende punktet blir om det skadeforholdet som er avdekket er noe annet enn det som det ble opplyst om. Nemnda antar at sprekker og skjevheter i bygget vil kunne være typiske symptomer på setningsskader. Samtidig er nemnda enig med kjøper i at det samlede opplysningsbildet trakk i retning av at skjevhetene ikke umiddelbart innebar noen fare eller risiko. Både i tilstandsrapporten og egenerklæringen ble det målte fallet på 3 cm i 2014 omtalt som «innenfor normalen». Risikoen for setningsskade ble i det hele tatt ikke nevnt for boligen– det ble kun omtalt i relasjon til den andre seksjonen i sameiet, og da som ledd i at sameieren «vil ta målinger» for å avklare dette.

[…]

Nemnda har etter en samlet vurdering […] kommet til at de avdekkede setningsskadene er noe annet og mer alvorlig enn de skjevhetene som ble beskrevet i salgsdokumentene. Nemnda er ikke uten videre enig med foretaket i at «Det ble gitt alarmerende opplysninger om en skjevhet som utviklet seg, og som i verste fall kunne bli svært omfattende å utbedre». Setningsskade eller risiko for setningsskade ble som nevnt ikke angitt et eneste sted i tilstandsrapporten for eiendommen. Sammendraget og konklusjonen i tilstandsrapporten (s. 5) omtalte heller ikke forholdet eksplisitt […]

Avgjørelsen fra Finansklagenemnda er etter det opplyste ikke godtatt av selgers boligselgerforsikringsselskap.

Finansklagenemndas vurdering er imidlertid treffende også for saken her, selv om sammenlikningsgrunnlaget er salgsdokumentene fra 2022, holdt opp mot det som fremgikk av tilstandsrapporten fra 2020. Denne nemnda er ikke enig med innklagede i at megler ikke hadde grunn til å kommentere at takstmannen hadde «noe ulik beskrivelse» av denne problematikken for de to forskjellige leilighetene.

Det som fremgikk av tilstandsrapporten fra 2020, og som megler var kjent med, var nokså konkrete opplysninger, som ga forsterket grunn til bekymring. Nemnda er ikke enig med meglerforetaket i at megler uten videre kan nøye seg med å forholde seg til den siste tilstandsrapporten, i et tilfelle der megler er kjent med at det er tale om betydelige og uforklarte avvik fra en tidligere rapport megler var kjent med. Nemnda oppfatter dessuten at det ikke er bestridt at megler var kjent med bakgrunnen for hevingssaken knyttet til leiligheten under, og hvilke eventuelle mangler som var tema der.

Nemnda finner det heller ikke overveiende sannsynlig at klager gjennom en digital salgsoppgave fra 2021 skal ha blitt kjent med setningsproblematikken. Klager hevder at salgsoppgaven han fikk tilsendt digitalt var identisk med den trykte versjonen han fikk av megler, der det ikke fremkom noe om mulige årsaker til skjevhetene. Nemnda kan ikke se at skjermbildet av meglerforetakets saksbehandlingssystem underbygger at klager har fått en digital versjon av salgsoppgaven som avviker fra den fysiske. Det kan for øvrig ikke forventes at klager sammenholder de to oppgavene, dersom han skulle ha mottatt en slik digital oppgave som innklagede hevder. Han var heller ikke gjort særskilt oppmerksom på at det eventuelt kunne forekomme vesentlige forskjeller mellom oppgavene, som han måtte være oppmerksom på.

Nemnda er av den oppfatning at megler har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda mener det er overveiende sannsynlig at salgssummen ville ha vært en annen, dersom klager var kjent med de opplysningene megler har forsømt å formidle. Nemnda har, slik saken er opplyst, imidlertid ikke grunnlag for å utmåle noen erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Bjørnefjorden AS (Privatmegleren Vikøyr & Brandt) har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatning.