RFE-2024-038

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meglerhuset Østlandet AS

 

Saken gjelder:               Meglerforetakets krav på betaling

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 30. juni 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av fritidseiendom med innklagede meglerforetak. Eiendommen var ikke solgt da oppdraget gikk ut på tid i desember 2023. Klageren ønsket ikke å forlenge avtalen, og mottok deretter en faktura fra meglerforetaket som han bestrider. Spørsmålet er om meglerforetaket har krav på betaling for markedspakken og tilrettelegging, totalt 24 300 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Oppdragsavtalen er både uklar og uredelig hva gjelder meglerforetakets vederlag.

Elektronisk signering
Da klageren signerte oppdragsavtalen elektronisk 30. juni 2023, delte han ikke meglerens oppfatning av hva vederlaget faktisk innebar. Før avtaleinngåelsen, hadde klageren aldri signert noe elektronisk før. Situasjonen var dermed uvant for klageren, og avtalen var lite oversiktlig på telefonen han benyttet. For at kjøpekontrakter skal kunne signeres elektronisk, må dette være et uttrykt ønske fra begge parter. Klageren stiller spørsmålstegn knyttet til om dette ikke gjelder for oppdragsavtaler også.

Oppdragsavtalens punkt 4
Oppdragsavtalen ble ikke fornyet da den gikk ut på tid 30. desember 2023. I avtalen var det under punkt 4 huket av for alternativet «provisjonsbasert vederlag eller fastpris». Minimumsprisen var fastsatt til 30 000 kroner. Deretter var følgende kostnadsposter oppgitt:

  • Grunnpakke fritidsbolig: 9 500 kroner
  • Tilrettelegging: 9 800 kroner
  • Markedspakke: 14 500 kroner
  • Oppgjørshonorar: 6 900 kroner
  • Visnings-/overtakelseshonorar: 2 000 kroner

Angitt totalpris ved salg, beløp seg dermed til 43 200 kroner.

Dersom klageren hadde forstått at de totale kostnadene knyttet til takstmann og megler ville utgjøre omkring 80 000 kroner, ville han aldri signert oppdragsavtalen. Det er nærliggende å tro at megleren kunne tenke seg til dette da han oppstilte oppdragsavtalen slik som han gjorde.

Ettersom det manglet kostnadsoverslag over de samlede utleggene, samt at totalprisen var feil oppgitt, må oppdragsavtalen anses å være i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4.

Klageren forstod det slik at fastprisen beløp seg til 30 000 kroner, samt at utlegg kunne utgjøre omkring 13 000 kroner. I fastprisen var det ikke opplyst om eventuell fortjeneste.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke oppdragsavtalen anses som gyldig. Siden eiendommen ikke ble solgt under oppdragsperioden, har meglerforetaket ikke krav på vederlag.

Oppdragsavtalens punkt 5.1
Subsidiært, må oppdragsavtalens punkt 5.1 anses som både uklar og urimelig. Klageren forstod det slik at han måtte betale for utlegg i henhold til utleggsoversikt. Klageren mottok imidlertid aldri slik oversikt.

I sin første faktura, krevde meglerforetaket totalt 33 800 kroner for kostnader knyttet til innhenting av kommunal informasjon, markedspakke og tilrettelegging. Til tross for at eiendommen ikke ble solgt, krever altså meglerforetaket vederlag som antas å utgjøre omkring 20 000 kroner. Dette må anses som urimelig når avtalen ikke ble sagt opp, men utløp på tid.

Klageren stiller spørsmål om det er lov å formulere seg slik som det er gjort i oppdragsavtalen punkt 5.1:

«Ved fast pris/ provisjonsbasert oppdragsavtale har Eiendomsmegleren krav på dekning av påløpte timer, dog begrenset opp til minimumsprovisjon kr 30.000,. I tillegg har megleren krav på påløpte visninger, grunn og markedspakke og utlegg.»

Det fremgår av loven at oppdragstaker har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Selv om klageren ikke sa opp avtalen, fremgår det av meglerforetakets faktura at oppdraget ble trukket. Det ble imidlertid ikke oppgitt hvem som trakk oppdraget. Klageren stiller dermed spørsmål om meglerforetakets krav på vederlag er forskjellig ved oppsigelse og når oppdraget utløper på tid. I tillegg stiller klageren seg spørrende til om oppdragsavtalen, i tilfellet det ikke ble salg, medførte en risiko for at klageren måtte betale dobbelt så mye som ved et eventuelt salg.

I tilsvaret skriver meglerforetaket at megleren hverken fakturerte klageren for påløpte timer eller grunnpakken, da han synes det var trist at eiendommen ikke ble solgt. I den forbindelse stiller klageren seg spørrende til om meglerforetaket mener at oppdragsavtalens punkt 5.1 skal avhenge av meglerens sinnsstemning, samt om det her er akseptabelt å kreve like mye vederlag som ved salg.

Oppdragsavtalens punkt 9
Etter loven plikter megleren å tilby et reelt alternativ til fastpris basert på medgått tid. Klageren stiller seg spørrende til om dette er oppfylt i foreliggende sak.

I oppdragsavtalen punkt 9 fremgår et tilbud/alternativ om timebasert vederlag på 137 500 kroner. I tilbudet er det anslått et timeforbruk på 55 timer med timespris på 2 500 kroner. Megleren har imidlertid anslått at det i dette tilfellet vil medgå 44 timer til befaring, visning, kundeoppfølging og budrunde. Klageren stiller dermed spørsmål om hva megleren ville hatt krav på dersom handel ikke kom i stand når han hverken gjennomførte befaring eller visning, og det ikke ble budrunde.

Manglende befaring. Innhenting av verditakst
Det stemmer ikke at megleren befarte eiendommen. Dersom megleren var på befaring, bør meglerforetaket kunne fremlegge dokumentasjon på dette. Klageren stiller seg undrende til hvilke ekstraordinære forhold som førte til at megleren ikke gjennomførte befaring.

Den 27. mars 2023 ringte klageren til megleren for å spørre om interessen for to nærliggende hytter til salgs. Klageren fikk ikke noe klart svar, foruten om at megleren ga uttrykk for at det var stor etterspørsel etter hytter i prisklassen 500 000 kroner. Under samtalen, anbefalte også megleren å innhente verditakst fra ett spesielt takstfirma.

Meglerforetaket har gitt uttrykk for at det er større behov for verditakst på eiendommer med lav verdi, hvor tomteprisen utgjør en stor del av den totale verdien. Klageren stiller seg imidlertid tvilende til dette.

På bakgrunn av meglerens råd, engasjerte klageren det anbefalte takstfirmaet til å utarbeide en verditakst. Takstmannen kom på befaring 19. juni 2023 og utarbeidet en takst hvor teknisk verdi ble satt til 550 000 kroner. Markedsverdien ble anslått å være til 450 000 kroner. Siden megleren tidligere hadde gitt uttrykk for at hytter i denne prisklassen var etterspurt, var klageren i utgangspunktet fornøyd med taksten.

Etter eiendommen ble annonsert, var det ingen som deltok på visning og det ble ikke inngitt noen bud. Taksten virker dermed å ha vært unødvendig for klageren. Megleren har derimot spart arbeidstimer ved å bruke verditaksten istedenfor å dra på befaring selv.

Fakturering
Da klageren sendte meglerforetaket en klage på den opprinnelige fakturaen, mottok han kreditnota dagen etter. Kreditnotaen samsvarte med fakturaen som ble utstedt 2. januar 2024. Klageren forstår imidlertid ikke hvilken betydning dette har for saken, med mindre det har sammenheng med at formuleringen i den opprinnelige fakturaen ble endret. I den opprinnelige fakturaen fremgår det:

«Tilbaketrekk av salgsoppdrag [klagerens adresse]»

I den nye fakturaen som ble utstedt etter kreditnotaen, fremgår det:

«[klagerens adresse] – Utlegg – Erstatter faktura nr. 143»

Forholdet viser at oppdragsavtalen er såpass uklar at meglerens medhjelper heller ikke forstår hva som skal faktureres. Klageren hadde forstått det dersom megleren fakturerte både for grunnpakken og kommunal informasjon. Det er imidlertid ikke logisk at meglerforetaket i den nye fakturaen frafaller kommunal informasjon fordi det er en del av grunnpakken som det ikke er fakturert for.

Eksempel på en sammenlignbar sak
Til sammenligning for foreliggende tilfellet, viser klageren til nemndas avgjørelse RFE-2023-153 hvor innklagede meglerforetak er det samme. Begge sakene knytter seg til spørsmålet om hvorfor megleren har unnlatt å innta provisjon eller fast pris i totalprisen. Det virker imidlertid ikke som at meglerforetaket har forstått dette. I tilsvaret skriver meglerforetaket at det er foretatt en oppsummering og oppgitt en totalpris for alt oppdragsgiver skal betale av utlegg og vederlag. Videre skriver de at dette ifølge avtalen utgjør 43 200 kroner.

Når megleren mener at vederlaget kommer i tillegg, må det anses som spekulativt å ikke innta dette i den totale prisen som oppdragsgiver skal betale.

I RFE-2023-153 gir nemnda tydelig uttrykk for at det medfører feil å ikke innta vederlag i totalprisen. Begrunnelsen for dette er at oppdragsgiver i slike tilfeller får feil grunnlag for å sammenligne tilbud fra andre meglerforetak. I foreliggende tilfellet, fikk klageren feil grunnlag for å bedømme om han skulle igangsette salg. Han var ikke i kontakt med andre meglerforetak.

I avgjørelsen slår nemnda fast at tilrettelegging og markedspakke er å anse som vederlag og ikke utlegg. Til forskjell fra foreliggende sak, ble hytten i RFE-2023-153 solgt. Det er likevel ikke slik at meglerforetaket har krav på større vederlag når eiendommen ikke ble solgt.

Krav om at meglerforetaket frafaller sitt krav om betaling
På bakgrunn av det ovennevnte, har meglerforetaket ikke krav på vederlag for tilrettelegging og markedspakken. Klageren krever derfor at meglerforetaket frafaller fakturaen på 24 300 kroner. Det bemerkes her at klageren i et forsøk på minnelig løsning har betalt meglerforetaket 13 600 kroner, og dermed innfridd deler av kravet.

Innklagede har i hovedsak anført:
Avklaring knyttet til fakturering for kommunal informasjon
Oppdraget ble avsluttet uten at eiendommen ble solgt. Etter oppdraget utløp, ble det 1. februar 2024 utstedt en feil faktura hvor det blant annet var fakturert 9 500 kroner for innhenting av kommunal informasjon. Feilen beror på en intern misforståelse, da slik innhenting er en del av den avtalte grunnpakken, jf. oppdragsavtalens punkt 4. Da meglerforetaket ble gjort oppmerksom på feilen, ble det umiddelbart utstedt en kreditnota. Det foreligger dermed enighet om at klageren ikke skal betale dette beløpet.

Salgsobjektet
Klagerens hytte var en nærmere 50 år gammel laftet hytte på 17 kvadratmeter. Hytta var oppført på eiet tomt, og bestod av ett rom med svært enkel standard. Det var hverken innlagt strøm eller vann, og varmekilden var en åpen peis. Siden tomten var omkring 2 dekar, kunne hytta imidlertid tenkes å ha potensialet for rette kjøper.

Befaring. Innhenting av verditakst
Da megleren var på befaring på eiendommen 28. mars 2023, mente han at det var fornuftig å innhente en verditakst. Bakgrunnen for dette, var at bankene erfaringsmessig krever takst for å innvilge lån med sikkerhet i slike typer eiendommer. Det medfører dermed ikke riktighet, at megleren ikke var på befaring. Det er helt normalt at eiendommer befares før oppdragsavtale signeres.

Klageren oppfatter taksten som unødvendig, da eiendommen ikke ble solgt. Det bemerkes her at klageren selv tok kontakt med takstmannen som fakturerte klageren direkte.

Oppdragsavtalen
Når det kommer til hva meglerforetaket har rett til å kreve i vederlag, fremgår dette av avtalens punkt 4. Ifølge punkt 4 skal oppdragsgiver betale vederlag tilsvarende 2,5 prosent av kjøpesummen, dog minimum 30 000 kroner. Videre fremgår det at det vil påløpe kostander for «grunnpakke» som blant annet omfatter pantedokument/sikring og innhenting av kommunale opplysninger. Gebyr for tilrettelegging er fastsatt til 9 800 kroner og markedspakken beløper seg til 14 500 kroner. I henhold til avtalen, kan megleren kreve 2 500 kroner pr. visning, og oppgjørshonoraret utgjør 6 900 kroner.

Etter oppsummeringen av det oppdragsgiver skal betale av utlegg og vederlag, er totalprisen oppgitt å være 43 200 kroner.

Klageren anfører at han ikke skal betale for markedspakke og tilrettelegging, da vederlaget ikke er inntatt i totalprisen. Selv om det fremgår av avtalens punkt 4 at oppdragsgiver skal betale for disse kostnadspostene, bemerkes det at megleren ikke har fremsatt krav om meglerprovisjon.

I tilfeller hvor handel ikke kommer i stand, følger meglerforetakets rett på vederlag av oppdragsavtalen punkt 5.1. Dersom oppdraget sies opp eller utløper, fremgår det at oppdragstaker har krav på vederlag for påløpte timer, oppad begrenset til 30 000 kroner. I tillegg fremgår det at oppdragstaker kan kreve dekning av grunnpakken og markedspakken.

I dette tilfellet har ikke meglerforetaket fremmet krav om annet enn markedspakken og tilrettelegging. Megleren har altså ikke tatt betalt for påløpte timer eller grunnpakken. Dette til tross for at det fremgår av oppdragsavtalen at megleren kan kreve disse kostandspostene i tillegg til det som er fakturert. Årsaken til at megleren ikke har fakturert for dette, er at han synes det var trist at eiendommen ikke ble solgt.

Hva gjelder klagerens spørsmål om hvorvidt tilbudet om salg basert på timepris var reelt, er svaret ja. Dette er regulert i avtalens punkt 9, hvor det var anslått en timebruk på 55 timer. Klageren valgte imidlertid en annen løsning.

Konklusjon
Megleren har handlet i tråd med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerforetakets krav på betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6 skal oppdragsavtalen inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. I oppdragsavtalen punkt 4 er det oppstilt et kostnadsoverslag der provisjonsbasert vederlag er estimert til 30 000 kroner som et minimumsvederlag, som kommer til anvendelse for det tilfellet at 2,5% av salgssummen er mindre enn 30 000 kroner. Nemnda bemerker at det er en feil at beløpet på 30 000 kroner ikke inngikk i den estimerte totalsummen. Oppdragsavtalen i saken her er dermed på dette punktet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6 og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Dette får imidlertid ikke betydning her, ettersom meglerforetaket ikke lenger krever klager for provisjonshonorar.

Når det gjelder meglers krav på betaling for markedspakke og tilretteleggingshonorar, kan ikke klager påberope seg å være fritatt fra å betale poster i avtalen som det uttrykkelig fremgår at skal betales ved avsluttet oppdrag. Punkt 5.1 medfører klart nok ikke at avtalen er ugyldig. Megler har ikke fremsatt krav om meglerprovisjon. Her fremstår det som en ren «gest» fra megler at det ikke er krevd noe provisjonshonorar eller betaling for grunnpakken, noe som kunne ha vært krevd i medhold av avtalen punkt 5.1.

Nemnda kan ikke se at megler i denne saken skal være avskåret fra å kreve betaling av klager for markedspakken. Etter punkt 5 i oppdragsavtalen har megleren ved avslutning av eller utløp av oppdraget krav på dekning av minimumsprovisjonen på 30 000 kroner inkl mva, samt blant annet grunn- og markedspakke.

Hva gjelder tilretteleggingshonoraret inngår ikke dette i det som er kalt «Grunnpakke fritidsbolig», jf. oppdragsavtalen punkt 4. Det fremgår av avtalen at tilretteleggingshonoraret inkluderer «lovpålagt forsikring (45 mill. NOK), innhenting/kontroll og kvalitetssikring av lovpålagte opplysninger, visningsmateriell, layout og klargjøring». Punkt 5.1 om hvilket vederlag som kan kreves ved avslutning av oppdraget nevner ikke tilretteleggingshonorar. I henhold til oppdragsavtalen har megler dermed ikke rettslig grunnlag for å kreve dekket tilretteleggingshonorar der avtalen løper ut på tid, slik som i denne saken.

Innklagede kan dermed bare kreve 14 500 kroner inkludert mva for oppdraget.

Ut fra saksdokumentene har klager allerede innbetalt 13 600 kroner til meglerforetaket. Klager plikter dermed å betale ytterligere 900 kroner til meglerforetaket.

Nemnda kan for øvrig ikke se at det er grunnlag for anførselen om at takst var unødvendig eller at megler ikke befarte eiendommen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Meglerhuset Østlandet AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har bare krav på betaling for markedspakken, og klager skal innbetale ytterligere 900 kroner til meglerforetaket.