RFE-2024-045

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meglerhuset Nylander AS, Stjørdal

 

Saken gjelder:               Tvangssalg – Hemmelig bud

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte eiendom på tvangssalg, formidlet gjennom innklagede meglerforetak som var oppnevnt som medhjelper ved salget. Prisantydningen var satt til 690 000 kroner og eiendommen ble, etter en budrunde, solgt til klageren for 700 000 kroner. I budprosessen ble det inngitt et hemmelig bud på 420 000 kroner. Ved en inkurie ble budet likevel formidlet til aktuelle interessenter. Etter budrunden ble klageren oppmerksom på at selger og selgers sønn hadde deltatt i budrunden, i den hensikt å presse prisen opp. Spørsmålet i saken er om megleren ved ikke å ha holdt budet hemmelig, samt gjennom sin håndtering av budgiverne i budprosessen har brutt god meglerskikk. Videre om dette medfører at meglerforetaket blir erstatningsansvarlig ovenfor klageren.

Klageren krever 195 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Dagen etter annonsert visning ble klageren varslet om at det var kommet inn bud på 420 000 kroner. Klageren kontaktet da megleren og forhørte seg om muligheten til å legge inn et lukket bud på 505 000 kroner, hvorpå megleren bekreftet dette.

Klageren la dermed inn bud på 505 000 kroner med følgende forbehold:

«Budet er lukket og kun til beslutningstakere og tingrettens viten».

Til tross for klagerens forbehold ble budet likevel gjort tilgjengelig via meglerforetakets digitale budsystem. Budet ble også formidlet ved budvarsel til øvrige interessenter. Ifølge megler skyldtes dette at meglersystemet ikke tillot hemmelige bud ved tvangssalg. Dette var imidlertid ikke presisert av megler tidligere, verken ved dialog eller i salgsoppgave.

Klageren ble i denne forbindelse gitt anledning til å trekke seg fra budet, men valgte å stå ved sitt bud på 505 000 kroner.

Noen dager senere kommer det inn et nytt bud på 520 000 kroner. Dette førte til at det ble budrunde mellom klageren og ny budgiver, hvorav klageren stod igjen med det høyeste budet på 700 000 kroner.

Etter dialog med saksøkte fikk klageren vite at det var saksøkte selv og hans sønn som hadde deltatt i budrunden – med hensikt å presse prisen opp. For klageren fremstod det klart at megler visste om dette da de begge hadde samme etternavn. Klageren mottok ingen informasjon om at motparten i budrunden var nærstående til saksøkte, og de burde i det minste blitt informert om dette forholdet.

Klageren hevder også at megler, som følge av provisjonsmodellen for oppdraget, har hatt en egeninteresse i å få opp salgsprisen.

Klageren mener å ha lidt et økonomisk tap på 195 000 kroner, henholdsvis differansen mellom det opprinnelige budet på 505 000 kroner og kjøpesum på 700 000 kroner. Tapet skyldes kritikkverdige forhold, samt forsømmelser gjort av megler. Klageren viser til eiendomsmeglingsloven i sin helhet, men trekker særlig frem §§ 6-3 og 6-7.

Klageren krever 195 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:
Da budet ble videreformidlet ble klageren gitt anledning til å fristilles fra budet. Klageren ønsket imidlertid ikke en slik løsning og aksepterte forholdet. Budet ble dermed stående aktivt, og budrunden forløp på ordinært vis. Øvrige bud ble mottatt uten forbehold om hemmelighold.

Det er ikke uvanlig at det forekommer situasjoner der budgiver er i slekt med selger / oppdragsgiver. Erfaring fra tidligere tvangssalg viser tvert imot at dette kan være ønskelig, enten for å bevare eiendommen i familien eller for å bistå saksøkte i en vanskelig økonomisk situasjon.

Megler har ingen plikt til å undersøke budgiveres motiv, og slike forhold vil i så fall være taushetsbelagt. Megler har heller ingen plikt til å opplyse budgivere om hvem de er i budrunde med.

Ved tvangssalg risikerer enhver budgiver å bli ansvarlig for sitt bud overfor tingretten. Det er derfor utenkelig at noen utelukkende legger inn bud for å presse salgsprisen opp. At megler også bidro til dette på bakgrunn av en egeninteresse med hensyn til provisjonsmodellen tilbakevises. Meglers uavhengighet og integritet veier tungt, og lovverket samt provisjonsmodellen er utarbeidet for at megler skal kunne ivareta begge parters interesser.

Innklagede mener å ha løst oppdraget innenfor gjeldende lovverk og forskrifter, samt i henhold til god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda bemerker at det fremstår som et åpent rettslig spørsmål om det er anledning til å inngi lukkede/hemmelige bud ved tvangssalg. Dette kan lede til et lavere utbytte, og er ved frivillige salg opp til avhender. Ved tvangssalg må avgjørelsen tas av medhjelperen, eventuelt i samråd med saksøker eller tingretten, jf. Næssvik «Tvangssalg gjennom eiendomsmegler», 1998 side 40. Nemnda antar det ligger i dette at megler også kunne la være å tillate lukkede enkeltbud.

Uavhengig av hva meglers «system» tillot i saken her, legger nemnda til grunn at medhjelper i denne saken rettslig sett kunne ha nektet å ta imot det hemmelige budet, som et gyldig bud. Megler skulle imidlertid ha opplyst klager om dette, fremfor uten samtykke å ha gjort det forsøksvis hemmelige budet tilgjengelig via meglerforetakets digitale budsystem, og formidlet det til øvrige interessenter. Dette har også megler beklaget i SMS til klager. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, slik nemnda ser det, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda kan likevel ikke se at forholdet er erstatningsbetingende. Hvis klagerne ville ha valgt å ikke inngi bud, når det ikke kunne være lukket, ville de ikke fått tilslag på eiendommen. Og hadde de inngitt åpent bud etter informasjon om at dette var eneste mulighet, ville det kunne resultert i at andre interessenter meldte seg og drev prisen opp. Det ble også utfallet her; klagerne valgte å la budet stå. Meglers handlemåte har dermed ikke ledet til noe økonomisk tap for klagerne.

Det tilføyes at det ikke er noe til hinder for, under et tvangssalg, at skyldnerens nærmeste byr på eiendommen. Hva som er formålet med et slikt bud er underordnet – budgiver risikerer alltid å bli avtalerettslig bundet som siste budgiver. Nemnda kan heller ikke se at det foreligger holdepunkter for at medhjelper var kjent med at formålet med inngivelse av bud var å få opp prisen. Nemnda kan etter dette ikke se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Meglerhuset Nylander AS, Stjørdal har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å offentliggjøre et hemmelig bud. For øvrig gis klageren ikke medhold.