RFE-2024-046

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meglerhuset Telemark AS (Meglerhuset & Partners, Telemark)

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg og vederlag, krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdrag med innklagede meglerforetak om bistand til salg av leilighet sommeren 2023. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av salgsprosessen, og krever at meglers vederlag faller bort. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med gjennomføring av oppdraget. Videre er det spørsmål om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som tilsier at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren har krevet at vederlaget faller bort i sin helhet.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren sa opp oppdraget grunnet manglende tillit til at megleren gjorde som de hadde avtalt i forbindelse med salget av leiligheten hennes. Megleren jobbet intensivt for å skaffe seg salgsoppdraget, men deretter var det lite som ble gjort. Megleren var sikret et solid honorar uavhengig av om han fikk solgt leiligheten eller ikke. Hans presentasjon av leiligheten var mangelfull. «Til salgs» plakater ble ikke hengt opp, og senere når dette ble gjort ble de hengt opp med gaffateip. Dette var først etter at visning var annonsert. Bildene fra fotografen var redigert til ugjenkjennelige farger i salgsoppgaven. Tilstandsrapport inneholdt flere feil. Dette ble lovet rettet opp i, uten at dette skjedde. Klageren har måttet påpeke og etterspørre at ting ble gjort som avtalt gang på gang.

Megleren formidlet ikke at det var interessenter i juli 2023 som kunne vært interessert i å kjøpe, dersom prisen ble justert. Hadde klageren fått denne informasjonen, kunne hun og megleren i fellesskap diskutert om det ville være lurt å sette ned prisen. Det var flere forhold megleren kunne ha påvirket. Manglende oppfølging medførte at de første viktige dagene salgsannonsen lå ute, fikk den ikke den responsen den kunne ha hatt.

Klageren har innhentet ny verdivurdering fra et annet meglerhus som viser at verdien i taksten klageren fikk fra megler i 2023 var korrekt. Megleren ga klageren aldri noen tilbakemelding på at prisen burde nedjusteres og meglerforetaket kan derfor ikke legge skylden over på klageren for at leiligheten ikke ble solgt. Megleren gjorde en meget slett jobb og kostnaden til tilrettelegging på 10 650 kroner og kostnader til tidsbruk og påløpt arbeid på 10 000 kroner i tillegg til de andre postene, bør bortfalle. Klageren har forgjeves betalt for et oppdrag som megleren ikke hadde til hensikt å få i havn. I ny vurdering fra 03. april 2024 ligger det en oversikt over hva andre leiligheter i samme borettslag ble solgt for høsten 2023. Dette viser at klagerens leilighet lå innenfor samme prissjikt som tilsvarende leiligheter.

Klageren har ikke bedt om at megleren skulle sette verdien i taksten til 1 850 000 kroner. Dette er rent oppspinn. Taksten på 1 700 000 kroner var det megleren som satt. Ut ifra innhentede nye takst med salgsstatistikk fra salg i borettslag høsten 2023, så meglers verdivurdering ut til å være korrekt.

Megleren hadde ikke tid til å ha visning for 06. november 2023, da en av naboleilighetene hadde visning. Klageren ønsket å sette ned prisen og avholde visning den samme dagen, for å tiltrekke flere interessenter. Dette var samme dag som megleren skulle vise leiligheten til interessenten som trakk seg, grunnet kjøp av annen leilighet. Megleren byttet klokkeslett to ganger, og avlyste deretter privatvisningen som var avtalt fredag før helgen. Klageren hadde etterspurt at megleren fulgte opp interessenter helt fra juli.

Megler lovte å komme med skilt som klageren kunne bruke når hun holdt visninger selv. Disse kom han ikke med som avtalt, og sendte klageren en SMS hvor han påstod at han befant seg på utsiden av blokken uten at det stemte. Det endte med at en kvinnelig kollega av han kom og leverte visningsskiltet.

Før oppdragsinngåelsen var det avtalt at meglerforetaket skulle betale for takstmann og fotograf frem til det forelå et salg. Klageren ba både takstmannen og megleren om kvittering for at tilstandsrapporten var betalt, uten at dette ble fremlagt. Klageren oppdaget feil i alder på baderom, og sendte e-post til takstmannen med spørsmål om hva det ville koste å endre årstall i tilstandsrapporten. Takstmann svarte da at fakturaen ikke var betalt.

Original fakturaen fra meglerforetaket viste at det ikke ble opplyst hva den var ment å dekke. Klageren ble aldri informert om at meglerforetaket ikke hadde forhåndsbetalt takstmann, slik avtalen var ved inngåelsen av salgsoppdraget.

Takstmannen krediterte klagerens utgifter til tilstandsrapporten etter at klageren ønsket å ta saken inn for Forbrukertilsynet. Dette fritar allikevel ikke megler fra ansvaret han påtok seg ved avtale om salg. Da megleren brøt denne avtalen, var oppdraget om salg ugyldig og meglerforetaket har ikke krav på noe honorar for det avsluttede oppdraget.

Klageren krever at honoraret til meglerforetakets egen fotograf og takstmann skal bortfalle. Videre er det ikke gjort nok for å få til et salg ut ifra hva klageren kunne forvente av megler, noe som medfører at heller ikke megleren har krav på honorar.

Innklagede har i hovedsak anført:

Leiligheten ble lagt ut i markedet med en prisantydning på 1 750 000 kroner. Megleren laget en verdivurdering for klageren den 26. juni 2023 på 1 700 000 kroner etter befaring 13. juni 2023. Det ble i tillegg utarbeidet en e-takst på 1 700 000 kroner datert 24. juli 2023. I prosessen instruerte klageren megleren om å utarbeide en ny takst, med en verdi på 1 850 000 kroner. Dette ville ikke megleren gjøre.  Megler informerte klageren samtidig om at statistikkene viste at det hadde vært en prisnedgang på 5% i område siden 26. juni 2023. Megleren opplyste samtidig at boligmarkedet i 2023 hadde vært meget utfordrende for de fleste selgere, og det var derfor helt avgjørende for å få solgt, at det ble satt riktig prisantydning. Klageren ble videre informert om at 70 % av de solgte leilighetene i nærområdet, var blitt solgt under prisantydning.

Oppdragsavtalen ble signert 28. juni 2023, og gjaldt i 6 måneder jf. avtalen og eiendomsmeglingsloven § 6-5 1. ledd. Oppdraget var dermed gyldig frem til 28. desember 2023. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 2. ledd kan oppdraget sies opp av begge parter. Klageren valgte å si opp oppdraget den 10. november 2023. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd og oppdragsavtalens punkt 3 (vederlag og utlegg) at megleren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid, samt dekning av utgifter og eventuelle utlegg. Det fremgår samme sted at det ved beregningen av vederlag i slike situasjoner, skal tas utgangspunkt i timepris.

Når eiendommen ikke ble solgt, vil beregningsgrunnlaget naturlig nok være pådratte timer. Tidsbruk og påløpt arbeid er fakturert med til sammen 10 000 kroner. Det var i den forbindelse gitt en solid rabatt, og kun fakturert for noe medgått tid/utførte tjenester. I oppdragsavtalen var timeprisen angitt til 2 500 kroner. Det var dermed beregnet honorar for kun fire timers arbeid. Dette må anses som et rimelig vederlag.

For at kostnaden til megler skal falle bort, må megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg som megleren har hatt på vegne av oppdragsgiver. For at en pliktforsømmelse skal føre til vederlagsnedsettelse, må plikten(e) være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig.

Megler har på ingen måte fått utbetalt honorar. Det fakturerte beløpet har gått til dekning av direkte utlegg, samt meglerforetakets kostnader i forbindelse med oppdraget. Påstanden fra klager på dette punktet faller på sin egen urimelighet. Eiendomsmeglere lever av å selge eiendommer, og ikke av å sende faktura for oppsagte oppdrag. Den 18 juli 2023 godkjente klageren både salgsoppgaven, samt utkastet til Finn-annonsen. I ettertid har hun klaget både på bildene, samt tilstandsrapporten. Den 7. august bekreftet hun at hun var fornøyd med ny redigering av bildene, med kommentaren «nå ser man faktisk fargene som er i leiligheten».

Den 25. juli bekrefter klageren til megler at «Til salgs» plakaten ikke var hengt opp, men lå sammenrullet i TV-benken hennes. Hun fikk utdelt plakaten fra fotografen for å henge den opp selv. Hun på sin side hadde regnet med at megler skulle ordne dette. Megleren kom og hengte opp plakaten den 27. juli 2023.

I forhold til oversendt faktura fra meglerforetaket var ikke klageren belastet for kostnaden til takstmann. Når det gjaldt tilstandsrapporten, var dette en sak mellom selger/eier og takstmannen. Det som følg av takstmannens uavhengighet, samt at megleren ikke på noe som helst måte skal involveres i utformingen av en slik tilstandsrapport. Dette er i tråd med god meglerskikk, og meglers integritet. Takstmannen er en selvstendig oppdragstaker, og en megler kan ikke ha ansvaret for eventuelle feil takstmannen gjør.

Megler har etter beste evne forsøkt å jobbe til det beste for klageren, i et meget vanskelig marked, og med en prisantydning som var for høy. Dette har gitt utslag i få interessenter, og svært lite å jobbe med. Derfor har det ikke vært mye aktivitet i juli, august, september og oktober. Megler har flere ganger skriftlig informert klageren om at de ikke hadde interesserte som ønsker visning. Dette betyr at interessentene er fulgt opp, og at deres interesse for leiligheten var avklart. Det å ligge i markedet med for høy pris er en strategi som betyr lite interesse og ikke mye aktivitet. Det er nødvendigvis ikke feil strategi, men den krevers som oftest stor tålmodighet med tanke på å lykkes.

Meglerforetaket kan ikke se at en annen håndtering av salgsoppdraget fra meglers side ville gitt et annet resultat frem til oppdraget ble sagt opp.  Det medfører heller ikke riktighet at megler ikke fulgte opp interessentene. Megler var i kontakt med samtlige interessenter, og har loggført når de var i kontakt med megler. Megleren var også i dialog med samtlige interessenter. Det var kun en av interessentene som ønsket visning. Denne visningen ble dessverre avlyst på bakgrunn av at interessenten valgte å kjøpe en annen leilighet. Selv om det ikke har vært mange interessenter, så har megler hatt full kontroll på den interessen som har vært.

Når det gjelder personvern og GDPR har ikke meglerforetaket mulighet til å opplyse om hvilke personer som har vist interesse for leiligheten, jf. bransjens rutiner for dette. Dette hadde ikke noe med meglers samarbeidsvilje å gjøre. Interessentene hadde ikke godkjent dette, så det er Lov om behandling av personopplysninger som regulerer dette. Meglerforetaket er nødt til å forholde seg til det lovverket de har blitt satt til å forvalte av myndighetene.

Fredag 3. november ba klageren megler skriftlig om å sette ned prisen til 1 590 000 kroner. Tilbakemeldingen fra megler var at han ønsker å gjennomføre oppsatte visning før dette ble gjort. Dette vitner om god meglerskikk og forståelse for faget. Klager bekrefter skriftlig at dette var greit for henne. Ut ifra dialogen mellom klageren og megler var hun meget skuffet over at en som ønsket visning trakk seg, etter at vedkommende har kjøpt en annen leilighet. Meglerforetaket forstår skuffelsen, men det er ikke uvanlig at dette skjer. Klageren stilte etter dette spørsmål ved om interessenten var reell, og mente at megleren hadde opptrådt useriøst. Klageren sa etter dette opp oppdraget.

Megler har ikke opptrådt klanderverdig i forhold til faktura fra takstmannen i forbindelse med oppdraget. Det er riktig at det var avtalt at meglerforetaket skulle ta fakturaen til takstmannen med i sluttoppgjøret, etter at leiligheten var solgt. Når klageren velger å si opp oppdraget så faller naturligvis denne avtalen bort. Klageren har fått seg oversendt en ryddig oversikt over fakturagrunnlaget, hvor det kommer klart frem at kostnaden til takstmannen ikke er tatt med. Skyldig beløp for utarbeidelse av tilstandsrapport er et forhold mellom klageren og takstmannen, og er meglerforetaket helt uvedkommende. Slik meglerforetaket forstår det har klageren fått kreditert sin faktura hos takstmann. Klager har i så måte ikke betalt for utført tilstandsrapport, og har da heller ikke lidd noe økonomisk tap.

Den 30. november 2023 fikk klageren oversendt en oversiktlig opplisting av kostnadene som ville bli fakturert. Her kom det klart frem at kostnaden til takstmannen ikke var med. Det ble også sendt en SMS til klageren hvor hun ble informert om at hun i tillegg til fakturaen fra meglerforetaket, måtte betale talsmannen. Fakturaen ble sendt fra meglerforetaket 11. juni 2024. Det er ikke riktig at klageren ikke har fått den informasjonen hun skulle ha.

Meglerforetaket kan ikke se at megleren har forsømt sitt arbeide, og kan derfor heller ikke imøtekomme klagers ønske om å frafalle vederlaget. Det at markedet ikke var villig til å betale selgers prisantydning, kan ikke megleren klandres for.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at klageren har fremsatt en rekke anførsler knyttet til meglers utføring av oppdraget, som det er ulike versjoner av. Dette gjelder at megler ikke har gjort nok for å få i stand salg ut fra hva klager kunne forvente, uenighet om verdi, feil ved averteringen av eiendommen mv. Klager har fått spesifisert hva fakturaen gjaldt. Nemnda har ikke grunnlag for å konstatere at det foreligger brudd på god meglerskikk på disse punktene, slik saken er opplyst, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Forholdene gir dermed heller ikke grunn til å konstatere at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som skulle gi grunnlag for redusert vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Når det gjelder betaling for taksten, er det opplyst at denne er kreditert klageren. Klageren har ikke reell interesse i at nemnda tar stilling til dette forholdet, jf. vedtektene punkt 1.4. Nemnda bemerker likevel at det fremstår som mest sannsynlig at avtalen var at kostnaden til takst skulle tas med i sluttoppgjøret, for det tilfellet at leiligheten ble solgt. Når klager sa opp avtalen, er nemnda enig med megler i at klager var forpliktet til å betale takstmannen direkte. Dette er også i utgangspunktet et forhold mellom klager og takstmannen, som i sitt oppdrag er uavhengig av megler. I den grad det skulle foreligge avtalebrudd på dette punktet, gjør det uansett ikke avtalen ugyldig.

Meglers oppdrag i denne saken ble avsluttet av klager. Megler har krav på et rimelig vederlag for det arbeidet som er utført, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Videre har megler krav på å få dekket utlegg i henhold til avtalen. Dette følger også av oppdragsavtalen punkt 3. Nemnda kan ikke se at det megler krever her ikke utgjør et rimelig vederlag. Det vises til at påløpt arbeid bare er fakturert med for fire timer, til sammen 10 000 kroner. Det øvrige som avkreves klager, er utlegg. Klager plikter dermed å betale beløpet.

Klager gis etter dette ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.