RFE-2024-050
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Sandnes
Saken gjelder: Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2024 deltok klageren i en budrunde for en tomt som innklagede meglerforetak formidlet. Klageren innga først to bud på henholdsvis 1 950 000 og 2 200 000 kroner. Etter selgeren avslo budene, opplyste megleren om at selgeren var villig til å akseptere bud på 2 300 000 kroner. Klageren påstår deretter å ha inngitt to bud på 2 250 000 kroner som hverken ble registrert eller besvart. Akseptfristen løp dermed ut på tid, og klageren måtte inngi et tilsvarende bud med ny akseptfrist. Budet ble imidlertid avslått til fordel for en annen budgivers bud. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 66 805 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kontaktet megleren for å inngi bud på tomten, fikk han beskjed om at det første budet måtte inngis skriftlig. Etter det første budet, kunne de neste budene inngis pr. telefon.
Den 2. februar 2024 innga klageren et skriftlig bud på 1 950 000 kroner som ble avslått. Klageren ringte deretter til megleren 7. februar 2024 for å inngi bud på 2 200 000 kroner. Under telefonsamtalen ga megleren uttrykk for at segleren kunne selge tomten for 2 300 000 kroner. Klageren svarte at han ville tenke over dette frem til han kom hjem fra Nordsjøen 22. februar 2024.
Den 19. februar 2024 ringte megleren for å forhøre seg om klageren ville by 2 300 000 kroner. Under telefonsamtalen opplyste klageren om at han hadde blitt kjent med at det måtte bygges en stor støybarriere på tomten for å overholde støykrav. Siden dette ville medføre store kostnader, ønsket klageren å inngi et noe lavere bud.
På grunn av støykravene, ble ikke prosjektet om bygging på nabotomten igangsatt. Klageren informerte deretter megleren om at kravet til støybarriere burde vært opplyst om i salgsoppgaven. Klageren var imidlertid fast bestemt på å kjøpe tomten selv om han måtte betale 2 300 000 kroner, engasjere arkitekt og tegne inn nytt hus på kommunalt kart for søknadsprosessen.
Samme dag som megleren ringte, innga klageren et nytt bud på 2 250 000 kroner med akseptfrist dagen etter. Klageren måtte deretter purre for å få svar, og fikk beskjed om at megleren hadde vanskeligheter med å komme i kontakt med selgeren. Etter en purring til, ble klageren informert om at selgeren skulle diskutere budet med sin kone.
Da klageren fortsatt ikke hadde fått noe svar på budet onsdag 21. februar, kontaktet han megleren som anbefalte å sette ny akseptfrist til torsdag 22. februar klokken 12:00. Klageren gjorde dette, men fikk aldri noe svar. Etter akseptfristens utløp, tok derfor klageren kontakt med megleren pr. SMS. Megleren svarte at hun ikke hadde forstått det slik at klageren innga et nytt bud. Dette til tross for at det var megleren som anbefalte den oppgitte akseptfristen. Klageren forstod ikke hvordan megleren kunne misforstå inngivelsen av budet som hun selv hadde anbefalt. Da klageren innga budet, hadde han flere personer rundt seg. Han informerte umiddelbart sin kone, arkitekt og kamerater om at budet var inngitt.
Megleren ba likevel klageren om å inngi budet på nytt med akseptfrist samme dag klokken 14:30. Etter inngivelsen, måtte klageren bekrefte budet og oversende bankinformasjonen sin på nytt. Klageren ble meget forvirret, da han allerede hadde inngitt to bud som ikke var besvart.
Etter inngivelsen av budet, meldte det seg plutselig en ny budgiver. Klageren ba megleren om å informere budgiveren om kravene til støybarriere, men megleren avfeide dette. Det vises her til en støyrapport utarbeidet for nabotomten.
Etter budgivningen, satt klageren og hans familie igjen med en følelse av å ha blitt lurt. Klageren sendte derfor en SMS til megleren hvor han ga uttrykk for at budgivningsprosessen var uryddig, samt at megleren måtte informere kjøperen om at det ville bli en sak.
I dette tilfellet bekreftet selgeren at tomten ville selges for 2 300 000 kroner. Da klageren innga to bud pålydende 2 250 000 kroner, ble disse hverken besvart eller registrert. Budrunden skulle blitt avsluttet etter at klageren innga sitt tredje bud, og hvert fall etter at han innga sitt fjerde bud med akseptfrist 22. februar klokken 12:00. Klageren hadde da fått kjøpt tomten for enten 2 250 000 kroner eller 2 300 000 kroner.
Klagerens tredje og fjerde bud ble gitt på lik linje med det andre budet. Det er dermed meglers ansvar at disse budene ikke ble registrert, samt at akseptfristene ikke ble overholdt.
Klageren viser til SMS-korrespondanse med megleren som bekrefter klagerens inngivelse av bud, samt frustrasjon knyttet til manglende tilbakemeldinger.
Klageren føler seg lurt, og mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren har ikke blitt ivaretatt tilstrekkelig. På bakgrunn av dette krever klageren erstatning for arbeid og kostnader han har hatt i forbindelse med konsulent og arkitekt, totalt 66 805 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren påstår at megleren, etter at de to første budene ble avslått, har gitt klageren en tilbakemelding om at selgeren kunne selge tomten for 2 300 000 kroner. Dette kan ikke anses som et motbud fra selgeren. Megleren ga kun uttrykk for at selgeren var villig til å selge for denne prisen, men at det likevel forutsatte et bud fra klageren.
Klageren svarte at han ønsket betekningstid. I tillegg ga han uttrykk for at han ønsket en eksklusiv avtale om at tomten ikke skulle selges til noen andre. Megleren svarte klart og tydelig at dette ikke var av interesse for selgeren.
Klageren innga aldri noe bud på 2 300 000 kroner, men innga et nytt bud på 2 250 000 kroner. Hva gjelder klagerens påståtte inngivelse av et fjerde bud, fikk megleren aldri noen skriftlig inngivelse av dette. Siden megleren var i dialog med både klageren og selgeren, oppfordret hun klageren til å inngi et bud pålydende 2 300 000 kroner. Megleren forstod det imidlertid slik at klageren ikke ønsket å inngi noe nytt bud på det tidspunktet. Dialogen mellom megleren og klagere omhandlet i all hovedsak kostnader ved opparbeidelse av støybarrieren. For megleren virket det som om klageren heller ønsket å snakke ned prisen på tomten.
Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger noe grunnlag for at tomten skulle vært solgt til klageren for 2 250 000 kroner eller 2 300 000 kroner. Selgeren ga aldri klageren noe motbud, men et signal om hva han var villig til å vurdere på det aktuelle tidspunktet.
En risiko med å avvente inngivelse av bud, er at det kan melde seg flere interessenter. Dette ble tilfellet i denne saken.
På bakgrunn av ovennevnte har megleren utført oppdraget i tråd med god meglerskikk. Meglerforetaket bestrider således ansvar i saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.
Nemnda bemerker at det tredje budet fra klager som ble inngitt 19. februar, og som var på 2 250 000 kroner med akseptfrist dagen etter ikke er ført i budjournalen. Det skulle det ha vært, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5, og dette utgjør brudd på god meglerskikk. Megler har ikke anført at dette ikke ble oppfattet som et bud. Etter purring fra klager svarte megler at selgeren skulle diskutere budet med sin kone. Megler burde ha informert klager innen akseptfristen om hva som ble utfallet av at selger skulle diskutere budet med sin kone.
Når det gjelder det klager omtaler som det fjerde budet, som hadde akseptfrist 22. februar kl. 1200, opplyser megler å ikke ha oppfattet at dette var et bud, grunnet manglende skriftlighet. Klager har opplyst at kun det første budet måtte inngis skriftlig. Nemnda bemerker at oppdragstaker kun skal formidle bud som er gitt skriftlig eller elektronisk som beskrevet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde og femte ledd. Uansett er forholdet, slik nemnda ser det, «reparert» ved at megler ba klageren inngi samme bud på nytt med akseptfrist samme dag kl. 1430, noe klager gjorde.
Foruten ovennevnte kan ikke nemnda se at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Da klager for tredje gang hadde inngtt bud på 2 250 000 kroner, med akseptfrist 22. februar kl. 1430, innkom det et bud fra en annen budgiver på 2 300 000 kroner, som var den prisen selger hadde sagt seg villig til å kunne selge for. Klager innga etter dette ytterligere et bud på 2 400 000 kroner, mens boligen ble solgt til den andre budgiveren for 2 500 000 kroner.
Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for at budrunden skulle ha vært avsluttet etter tredje eller fjerde bud og at klageren hadde fått kjøpt tomten for enten 2 250 000 eller 2 300 000 kroner. De kostnadene klager opplyser å ha hatt knyttet til konsulent og arkitekt mv., kan ikke ses å ha noen sammenheng med de manglene knyttet til budprosessen som er beskrevet ovenfor. Det er følgelig ikke grunnlag for noe erstatningskrav. Nemnda tilføyer at det heller ikke tilligger nemnda å reversere inngåtte avtaler, slik klager anfører.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Sandnes har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke føre et bud inn i budjournalen. For øvrig fører klagen ikke frem.