Klage nr:
018/09

Avgjort:
25.03.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om garasjeplass

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Lambertseter, Kohmann ogamp; Partners AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en andelsleilighet den 26. august 2008. Innklagede formidlet salget. Klagerne påstår at innklagede har gitt feilaktige opplysninger om garasjeplass og at han må være han erstatningsansvarlig.

Klagerne er representert ved sin far. I fremstillingen benyttes betegnelsen «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Leiligheten ble annonsert med overdragelig garasje i annonsen, salgsoppgaven og informasjonen fra innklagede. Klagerne sier de tok høyde for dette ved inngivelsen av budet. Etter inngåelse av kjøpekontrakt, kom det frem at opplysningene om garasjen ikke stemte. Klagerne har som substitutt fått en uoverdragelig rett til leie av garasjeplass. Klagerne kan ved eventuelt salg av leiligheten ikke avertere med eller overdra garasjeplassen. Garasjeplassen har også høyere leie enn oppgitt.

Klageren har rettet et krav til selger og hans forsikringsselskap. Kravet ble avvist fra forsikringsselskapet da mangelen ble oppdaget før kontraktssignering. Selgeren avviser kravet da han mener det ikke foreligger en mangel.

Klagerne mener innklagede har drevetvilledende markedsføring ved at opplysningene i markedsføringen ikke stemmer overens med det klagerne har fått. Klagerne mener innklagede ikke har bidratt med nøytrale råd i saken og ikke har utvist omsorg for kjøperne. Dette har hindret klagerne i å oppnå prisavslag, retting av mangelen eventuelt heving av kjøpet.

Klagerne ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til om innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og erstatningskravet mot megler. Klagerne mener de har et økonomisk tap på 250000 kroner.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider flere sider ved klagernes redegjørelse, men kommenterer kun de forhold innklagede mener er relevant for saken.

Innklagede påpeker at klagerne var klar over forholdet rundt garasjen før kontraktssignering. Innklagede mener at klagerne signerte kjøpsavtalen med de samme forutsetningene som i dag er tilfellet, uten medfølgende garasje. Klagerne har vært fullt klar over de faktiske forhold og innklagede mener klagerne i etterkant ikke kan påberope seg at det foreligger en mangel. Innklagede avviser på denne bakgrunn erstatningskravet fra klagernes side.

Innklagede ønsker å kommentere informasjonen som ble gitt i annonsen og salgsoppgaven. Det er skrevet at «eier på selvstendig grunnlag leier en garasje i et separat garasjeanlegg, som følgelig ikke har noe sammenheng med boligen». Det er også presisert at selgerens leiekontrakt muligens kan overtas av kjøperen. I punktet om parkering i taksten står det at «(D)et er parkeringsmuligheter i gaten, i henhold til gjeldende bestemmelser for området». Innklagede påpeker at det ikke er noe i taksten om en medfølgende garasjeplass. Innklagede mener klagerne ikke har grunnlag for å si at det er en medfølgende garasjeplass med boligen basert på de skriftlige opplysningene gitt om boligen.

Innklagede synes det er beklagelig at klagerne ikke har opplevd at de har fått tilstrekkelig oppfølging. Innklagede føler han har gitt den beste bistand han kan tilby både til kjøperen (klagerne) og selgeren.

Innklagede viser til svarbrev til klagerne datert 18. desember 2008 som del av sitt tilsvar. Innklagede bemerker at klagerne ønsker å oppnå en fordel og en verdi de ikke på noe tidspunkt har hatt krav på eller blitt forespeilet og at innklagede finner dette besynderlig.

I svarbrevet til klagerne fremkommer det blant annet følgende som ikke sto i tilsvaret:

– I overskriften i annonsen og i salgsoppgaven ble det i forbindelse med visningen angitt at det var anledning til å leie garasje. Det står videre spesifisert, både i annonsen og i salgsoppgaven, at selgeren på selvstendig grunnlag leide en garasjeplass.

– Det ble på visning, og to privatvisninger, informert om forholdene rundt garasjeplassen som selgeren leide. Det ble også informert om at kjøperne kunne overta leieforholdet etter nærmere avtale med utleier.

– Innklagede bestrider å ha formidlet at det følger garasjeplass eller leierett til garasjeplass med eiendommen.

– Innklagede har gitt klagerne korrekte opplysninger om tilbakehold av kjøpesum og reklamasjon. Det forhold at klagernes ønske om tilbakehold av deler av kjøpesummen i forbindelse med overtakelsen ikke ble imøtekommet var basert på at det ikke var grunnlag for dette, da det ikke forelå enighet mellom selger og kjøper(klagerne).

– Innklagede har bistått klagerne med å få i stand en separat avtale om garasjeleie uten at dette var omfattet av salgsoppdraget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne synes innklagede legger stor vekt på at klagerne hadde kjennskap til forholdene ved kontraktssigneringen. Klagerne påpeker at bindende avtale skjedde ved budaksept.

Klagerne påpeker at flere at innklagedes påstander er udokumenterte. Klagerne finner grunn til å kommentere følgende forhold:

– Klagerne bestrider at det er gitt utfyllende informasjon om garasjeplasspå ordinær visning. Klagerne har ikke vært på private visninger og det ble ikke gitt noen skriftlig informasjon i forbindelse med budgivningen

– Klagerne etterlyser svar på «Spørsmål om bakenforliggende avtaler ifbm med de foreslåtte framleieavtalene» og «Spørsmål om konkretisering av alternative «garasjeløsninger»».

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener det er flere forhold ved klagernes fremstilling som ikke stemmer. Innklagede viser til en bekreftelse fra selgeren om at klagerne ved to anledninger var på privat visning.

Innklagede presiserer at de forut for kjøpet hadde kontakt med klagerne, mens det i etterkant har vært kontakt med klagernes far. Innklagede kan ikke ta ansvar for at korrekt informasjon ikke er brakt videre til klagernes far, dersom dette skulle vært tilfellet.

Innklagede stiller seg uforstående til klagernes påstand om at innklagede ikke har besvart klagernes henvendelser.

Innklagede understreker det som står i salgsoppgaven og taksten om at det ikke er medfølgende garasje.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av påstand om feilaktige opplysninger om garasje.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda bemerker på generelt grunnlag at eiendomsmeglere bør være forsiktige med å innta ord i markedsføringen som kan henlede potensielle kjøpere til å tro at det er noe annet eller noe mer som følger med leiligheten enn det som faktisk følger med. I det konkrete tilfellet har innklagede i overskriften i salgsoppgaven blant annet skrevet «Garasje- 2 bad- flott beliggenhet». Under punktet «Innhold» står det blant annet «Garasjeplass!». Tilsvarende opplysninger ble gitt i nettannonsen.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke treffende å anvende beskrivelsen «Garasjeplass» i overskriften der den reelle tilgangen på garasjeplass er betinget av å få videreført en leieavtale om garasjeplass. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3 sml. markedsføringsloven § 2.

Spørsmålet blir så om dette medfører at klageren har et krav om erstatning mot innklagede.

Under punktet «Parkering» i salgsoppgaven står det at»(S)elger leier garasjeplass for ca 600,-kr mnd som kan overtaes etter nærmere avtale med utleie» (gjengitt med skrivefeil). I taksten står det «Det er parkeringsmuligheter i gaten, i henhold til gjeldende bestemmelser for området. Mulighet for leie av garasje i nærområdet».

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede presisert forholdet rundt garasjeplassen i salgsoppgaven på en slik måte at klagerne ikke kunne forvente å få en overdragelig garasjeplass. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er uformingen av salgsoppgaven og annonsene ikke av en slik art at dette medfører erstatningsansvar for innklagede.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk uten at dette medfører erstatningsansvar.