RFE-2024-052
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Fremtiden Eiendomsmegling AS (Aktiv Grønland/Bjørvika)
Tryg Forsikring
v/advokat Ingrid Thorkildsen
Saken gjelder: Brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak høsten 2023. Klageren hevder at han ikke ble informert om vedtak knyttet til behov for kapitalinnhenting i anledning takutbedringsarbeider i sameie. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har handlet i strid med opplysningsplikten, og derigjennom brutt god meglerskikk. Videre om dette innebærer at han har krav på erstatning fra meglerforetaket. Klager måtte innbetale et engangsbeløp på ca. 74 000 kroner, som han krever erstattet av meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megler har brutt god meglerskikk ved å unnlate å opplyse om at det ville påløpe en kostnad på rundt 74 000 kroner for utbedring av tak med mer. Megleren satt på opplysningen før aksept av bud, og burde forstått at et beløp i denne størrelsesorden var av stor betydning å få opplysninger om. Megler hefter for uriktige eller manglende opplysninger i salgsoppgaven Klagerens interesser ble ikke ivaretatt.
Dokumentasjon på vedtaket i sameiet om kapitalinnhenting til takutbedringen ble sendt klageren senere samme dag som budet hans ble godtatt. Med andre ord satt megleren på disse opplysningene før klagerens aksept av bud.
Klageren kontaktet styre i sameie 18. des. 2023 og fikk opplyst at det på de to siste årsmøtene hadde vært informert om at taket måtte skiftes. Bygget var 40 år gammelt og forsikringen gjaldt ikke når bygget var så gammelt og taket ikke hadde vært skiftet. Derfor var det viktig å få gjort dette. Det var også omtalt i årsberetningen for 2023 hvor det ble opplyst at planen var å få skiftet taket høsten 2024. Ettersom både tak og utbedring av skader i betong, samt fasadevask var ting som måtte gjøres for å ivareta sameiets eiendom/bygninger, var det ikke behov for årsmøtevedtak. Styre var selv ansvarlig for å sørge for at utbedringen ble gjennomført. Protokollen fra årsmøtet var sendt ut til alle beboere etter møtet. Når det gjaldt hvordan det skulle finansieres så var lån vurdert, og det ville bli tatt opp ekstra lån på sameiet. Ettersom det ikke var mulig å finansiere alt med lån, måtte det kreves inn en ekstra engangsinnbetaling.
Styre bekreftet videre at megleren som solgte leiligheten var i kontakt med de angående rehabiliteringen av taket, og styre informerte både om tak og betong og estimerte kostnader for utbedring av dette. Megleren burde ha forstått at disse kostnadene var av stor viktighet for klageren å få oppgitt og har dermed ikke ivaretatt hans interesser i tilstrekkelig grad.
Klageren krever å få dekket sine utlegg til kapitalinnhentingen på ca. 74 000 kroner. Dette beløpet ble i sin helhet innbetalt av klageren 30. april 2024.
Meglerforetaket anfører at klageren har krav på maksimalt fem års dekning av økningen i felleskostnader, neddiskontert til nåverdi. Styreleder informerte i sameiermøtet 24. april 2024 om at arbeidene som ble vedtatt på årsmøtet i 2023, ville utløse et ytterligere kapitalbehov utover det som allerede er innbetalt via låneopptak på rundt 15 millioner krone. Når arbeidene settes i gang, vil dette medføre en økning i felleskostnader på rundt 3 200 kroner for klagerens leilighet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren hefter i utgangspunktet ikke for selgers uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet, med mindre disse er åpenbart uriktige. Normalt må det kunne forventes at selgeren gir korrekte opplysninger, og selv også kontrollerer at opplysningene som gis er korrekte. Jf. RFE-2012-166. I dette tilfellet har selger krysset av «ja» når det gjelder vedtak/forslag som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld. Når det er svart bekreftende på dette spørsmålet kan det vanskelig sies at dette var en så åpenbar uriktig opplysning som klageren antyder, om enn den skulle være upresis. Det er uansett også vist til vedlikeholdsplanen.
Uansett er det gitt tilstrekkelige opplysninger om kapitalinnhentingen i salgsoppgaven. I salgsoppgaven på side 44-45: Vedlikehold og rehabilitering, fremkommer følgende opplysninger:
«[…] Styret har dette året jobbet videre med tiltakene fra vedlikeholdsplanen som ble utarbeidet i 2021. Det er også jobbet videre med tiltak innen brannsikkerhet basert på rapport fra Firesafe som ble gjennomført samme år. Det er innhentet bistand fra Obos prosjekt til å bistå med rehabilitering av taket og fasaden. Disse tiltakene er prioritert som de viktigste de nærmeste årene. Overnevnte vedlikeholdsarbeid er planlagt finansiert med felles låneopptak eller kapitalinnskudd.
[…]
Regnskap/ budsjett: Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/ årsmøtet/ generalforsamling.»
Selv om ikke all informasjon er medtatt i salgsoppgaven står det her, under punktet vedlikehold og rehabilitering, at vedlikeholdsarbeider er planlagt finansiert med låneopptak eller kapitalinnskudd, og kjøper oppfordres til å sette seg inn i dokumentene. Meglerforetaket kan derfor vanskelig se at denne informasjonen er forsøkt skjult.
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for megler/meglerforetaket. Subsidiært når det gjelder klagers økonomiske tap, har han kun krav på maksimalt fem års dekning av økningen i felleskostnader, neddiskontert til nåverdi, jf. nemndspraksis.
Klagen kan ikke føre frem.
Det vises til klagers opplysninger om at det i 2024 er varslet økning i felleskostnadene grunnet økt kapitalbehov. Meglerforetaket kan ikke se at dette er av betydning for saken for nemnda. Det vises til tidligere redegjørelse om opplysningene i salgsoppgaven, og megler kan uansett ikke hefte for etterfølgende utvikling når det gjelder sameiets økonomiske forhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Nemnda oppfatter at meglerforetaket ikke bestrider at megler satt på konkrete opplysninger om størrelsen på kapitalinnhentingen, som ikke ble videreformidlet klager før budaksept. Det vises til e-posten fra styret 18. desember 2023, inntatt i dok. 3.0, der det fremgår av megler var i kontakt med styret «angående rehabilitering av taket, og vi informerte her både om tak og betong og estimerte kostnader for dette». Det som fremgår i salgsoppgaven på side 44-45, som er sitert ovenfor sa ingenting konkret om størrelsen på kapitalinnskudd mv., selv om megler var kjent med dette før budaksept. Nemnda mener at dette utgjør brudd på meglers opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og brudd på god forretningsskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det tilføyes at nemnda tilsammen tre ganger har bedt Tryg/innklagede meglerforetak om å legge frem kopi av svarbrevet/megleropplysningene fra forretningsfører som ble innhentet i forbindelse med salget, uten at dette er fremlagt. Etter omstendighetene må denne bevissituasjonen gå utover megler.
Nemnda kan likevel ikke se at meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Det er utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og nemnda finner det ikke usannsynlig at opplysningen om det konkrete kapitalbehovet ville ha påvirket budrunden, og dermed hvilken pris klager betalte for leiligheten. Nemnda har likevel ikke grunnlag for å mene noe konkret om hvordan budprosessen ville ha forløpt om disse opplysningene var gjort kjent for klager, og hva som er klagers eventuelle økonomiske tap.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler til Fremtiden Eiendomsmegling AS (Aktiv Grønland/Bjørvika) har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.