RFE-2024-053

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendomsmegling avd. Bekkestua

 

Saken gjelder:               Lovlighetsmangel. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 13. mai 2011 kjøpte klageren en selveierleilighet med tilhørende anneks formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten var én av tre seksjoner i en eldre villa. I salgsoppgaven ble det opplyst om at det ikke var utstedt ferdigattest på eiendommen. Da en av seksjonseierne i sameiet skulle selge leiligheten sin i 2021, ble det avdekket at eiendommen ikke var omsøkt eller godkjent som tremannsbolig. Klagerens seksjon var dermed en ulovlig boenhet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved sin håndtering av salget, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 340 154 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Kjøpsprosessen
Klageren fattet interesse for leiligheten da den ble annonsert på Finn.no i mai 2011. Leiligheten, som var en av tre seksjoner i en eldre villa, ble markedsført som en lekker og herskapelig leilighet med tilhørende anneks på 90 kvadratmeter. Den aktuelle leiligheten utgjorde snr. 2 og gikk over to plan. Videre ble det opplyst om at villaen var bygd i 1900, samt at tilbygg ble oppført i 1925. Villaen var også ombygget/rehabilitert i 2008. I salgsoppgaven fremgikk det at det ikke forelå ferdigattest. Leiligheten ble markedsført med en prisantydning på 6 500 000 kroner.

Hva gjaldt leilighetens tilhørende anneks, var dette innredet til boligformål. Det ble opplyst om at selgeren leide det ut for 17 000 kroner pr. måned, samt at det ikke var søkt godkjent som boenhet. Selgeren mente likevel at det kunne dokumenteres at hele eller deler av annekset hadde vært brukt som bolig også før rehabiliteringen i 2008.

Siden boligen fremstod som innbydende, innga klageren bud på 6 900 000 kroner som ble akseptert 13. mai 2011. Overtakelsen fant sted i august samme år.

Avdekking av lovlighetsmangel
Da eieren av snr. 1 skulle selge leiligheten sin i 2021, fant megleren som bistod salget ut at villaen hverken var søkt eller godkjent endret fra tomannsbolig til tremannsbolig. Den siste godkjente byggesaken var altså fra 1978 da eiendommen ble omregulert fra enebolig til tomannsbolig. Siden eiendommen ikke var godkjent som tremannsbolig, viste det seg at snr. 1 og snr. 2 var ulovlige boenheter.

Ut fra kommunens byggesaksmappe samt tidligere salgsoppgaver/annonser, virker det klart at eiendommen ble ombygget fra tomanns- til tremannsbolig i 2008. Eiendommen ble altså på dette tidspunktet seksjonert til tre seksjoner.

Da klageren ble kjent med forholdet, varslet hun meglerforetaket 27. januar 2022. I etterfølgende e-postkorrespondanse informerte klageren om at hun ville forsøke å få forholdet godkjent hos kommunen. Meglerforetaket bekreftet mottak av e-postene som ville videresendes til meglerforetakets fagavdeling.

Retting av forholdet
Sammen med eieren av snr.1, engasjerte klageren et arkitektfirma til å bistå med søknad om bruksendring og oppdeling. Søknaden ble sendt 23. desember 2021, men ble avslått av kommunen 24. februar 2022. Siden avslaget ikke kunne aksepteres, ble det påklaget av arkitektfirmaet 14. mars 2022.

Den 16. juni 2022 avholdt kommunens Planutvalg et møte hvor de omgjorde bygningssjefens vedtak, samt ga dispensasjon for flere forhold. Vedtaket ble deretter påklaget av en nabo. Da Planutvalget opprettholdt vedtaket sitt, ble saken oversendt til Statsforvalteren. Statsforvalteren opphevet Planutvalgets vedtak og hjemviste saken til ny behandling.

Den 25. mai 2023 traff Planutvalget et nytt vedtak hvor dispensasjon ble innvilget. Vedtaket ble ikke påklaget, og etter rask saksbehandling hos kommunen ble rammetillatelse gitt.

Om lag to år etter avdekkingen av lovlighetsmangelen, ble ferdigattest utstedt 17. november 2023.

Krav om erstatning
I perioden hvor søknad om ferdigattest var under behandling, kontaktet klageren en advokat for bistand. Da manglende tillatelse ville medføre økonomiske vanskeligheter for klageren, oppfattet hun hele situasjonen som vanskelig og tyngende.

På vegne av klageren, fremsatte advokaten et erstatningskrav mot meglerforetaket 12. mai 2023. Kravet tok utgangspunkt i det økonomiske tapet som klager allerede var og ville bli påført i forbindelse med lovlighetsmangelen.

I sin tilbakemelding av 16. juni 2024, bestred meglerforetaket ansvar. Ifølge meglerforetaket hadde megleren gitt korrekte opplysninger i salgsoppgaven, og de viste til opplysningene om at annekset ikke var søkt godkjent som boenhet.

Etter å ha mottatt svaret, fremstod det for klageren og hennes advokat som at meglerforetaket ikke forstod hva saken dreide seg om. Saken gjelder ikke leilighetens anneks, men de manglende opplysningene om at leiligheten ikke er godkjent som boenhet.

Den 20. juni 2023 sendte derfor klagerens advokat en e-post til meglerforetaket om at kravet ville fastholdes. Meglerforetaket svarte 30. juni 2023 at de ikke mente at megleren hadde vært uaktsom.

Selv om det ble gitt ferdigattest, har klageren blitt påført et økonomisk tap på 340 154 kroner som hun krever erstattet. Tapet knytter seg til kostander for arkitekt, søknadsprosess og bygningsmessige tiltak.

Ansvarsgrunnlag
Ved utøvelse av eiendomsmegling, gjelder det et strengt, ulovfestet profesjonsansvar. Den strenge aktsomhetsnormen for profesjonsutøvere må videre ses i sammenheng med meglers strenge undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

I dette tilfellet har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å innhente, undersøke og videreformidle opplysninger om leilighetens manglende godkjenning. Det er kritikkverdig at megleren hverken reagerte eller foretok nærmere undersøkelser i forbindelse med salget. Som boligkjøper må man kunne stole på at megleren reagerer når hun får informasjon som foranlediger nærmere undersøkelser av eiendommen.

I dette tilfellet var det snakk om en enebolig fra 1900 som senere var ombygget. Megleren ga selv informasjon om dette uten å foreta nærmere undersøkelser knyttet til ombyggingen.

Til tross for at megleren ikke har fremlagt dokumentasjon, legges det til grunn at hun innhentet lovpålagt informasjon fra kommunen. I salgsoppgaven var det vedlagt en verdi- og lånetakst hvor det ble opplyst at boligen ble bygget i 1900, samt at tilbygget ble oppført omkring 1925. Det fremgikk også av rapporten at boligen ble ombygget/rehabilitert i 2008. I salgsoppgaven under avsnittet «ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» er det kun opplyst om at det ikke er utstedt ferdigattest på eiendommen. Da megleren visste at boligen hadde blitt ombygget/rehabilitert for tre år siden, skulle hun reagert på at det ikke forelå ferdigattest. Videre skulle hun foretatt nærmere undersøkelser av hva ombyggingen i 2008 faktisk innebar. Manglende dokumentasjon på en så tidsnær byggesak burde foranlediget ytterligere undersøkelser.

Det må uansett anses som åpenbart at kjelleren opprinnelig ikke var innredet til beboelse, men at dette ble gjort i nær fortid. Boliger fra 1900 hadde som oftest ikke beboelsesrom i kjelleren, noe som også fremgår av tegninger fra kommunen. Sett i sammenheng med opplysningene om at eiendommen var ombygget i 2008, burde dette fått megleren til å undersøke forholdet nærmere. Megleren burde stilt spørsmål om manglende ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, samt om arbeidet var omsøkt og godkjent.

Det fremgår av grunnboken at eiendommen ble seksjonert i 2008. I 2011 var det kjent at seksjoneringer ikke hadde sammenheng med eiendommens bygningsmessige godkjenning. I 2011 var også alle byggesaker fra 2004 gjort elektronisk tilgjengelige hos kommunen. Det skulle dermed vært enkelt for megleren å foreta undersøkelser om eiendommen, herunder avdekket manglende dokumentasjon om nyere byggesak. Megleren ville da blitt kjent med byggesaken fra 2007, hvor det i tidligere eiers anmodning om forhåndskonferanse fremkommer sist godkjente tegninger, samt takstrapport hvor det uttrykkelig står at «eiendommen benyttes som 4 boliger, men er ikke godkjent til slik bruk og er ikke seksjonert».

Byggesaken fra 2007 omhandlet rivning av eksisterende hus, samt oppføring av nytt. Det er åpenbart at dette ikke skjedde, og det bemerkes at det ikke foreligger andre byggesaker hvor ombygging av eksisterende bygg er et tema.

Hvor langt meglers plikter strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. I dette tilfellet var flere forhold som foranlediget ytterligere undersøkelser fra megleren. Det vises i den forbindelse til Rt-1995-1350 hvor spørsmålet var om det var spesiell grunn for megleren til å foreta undersøkelse av om underetasjen i bolighuset lovlig kunne leies ut som hybelleilighet eller hybel. I dommen ble spørsmålet besvart benektende. I dette tilfellet må imidlertid konklusjonen bli en annen. I 2011 var det et velkjent problem at eldre eiendommer ble bygget om og seksjonert uten at arbeidet ble søkt om og godkjent. Informasjon om byggesakene lå lett tilgjengelig elektronisk, og megleren kunne dermed gjort seg kjent med at det manglet informasjon om tidligere byggesak på eiendommen.

Et annet forhold som skulle fått megleren til å reagere i dette tilfellet, er eiendommens tidligere Finn-annonser. I 2007 ble hele boligen annonsert som en enebolig. I annonsen fremgikk det blant annet at huset var uinnredet, samt revet ned til bjelkelag og bærekonstruksjoner. Videre fremgikk det at innervegger og gulv med stubbloft var fjernet i første og andre etasje. Boligen ble deretter solgt i 2008 som en nyoppusset 4-roms leilighet over to plan. Boligen gikk dermed fra enebolig til leilighet på under ett år. Annonsene er lett tilgjengelig på eiendomsverdi.no, en nettside som anses å være godt kjent for megleren.

Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at det har vært en utvikling i bransjen knyttet til lovlighetsmangler, er klageren enig i at meglerens opptreden må vurderes ut fra gjeldene rett i 2011. Klageren er imidlertid ikke enig i at utviklingen er av slik art at den får betydning for ansvarsvurderingen.

Når det kommer til meglerens undersøkelsesplikt og tilgjengelig informasjon hos kommunen, er rettstilstanden uendret fra 2011. Informasjonen var lett tilgjengelig for megleren, og med litt innsats ville hun avdekket av boligen var ombygget uten forutgående søknad. På salgstidspunktet var eiendommen regulert som tomannsbolig fra 1978, og det var ikke registrert noen byggesaker etter dette. Slik boligen fremstod, burde megleren reagert samt foretatt nærmere undersøkelser.

Selv om andre meglere ikke har avdekket forholdet tidligere, er ikke dette et argument for at megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i dette tilfellet. Feilen blir ikke mindre selv om flere gjør det samme. Kravene til god meglerskikk utvikles ikke etter hvordan meglerne faktisk utfører sitt arbeid, men hvordan de bør og skal gjøre det.

Foreldelse
Kjøpers krav om erstatning fra megler, er ikke et krav basert på kontrakt. For slike krav, følger reglene om foreldelse av foreldelsesloven § 9. Bestemmelsen fastslår en foreldelsesfrist på tre år, hvor fristens utgangspunkt er den dagen da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.

I foreliggende sak, ble klageren kjent med forholdet i august 2021. Foreldelsesfristen løper dermed fortsatt. Det vises for øvrig til foreldelsesloven § 9 annet ledd, hvor det er fastsatt en absolutt foreldelsesfrist på 20 år.

Påstand
Meglerforetaket har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 6-7, og er dermed erstatningsansvarlige for klagerens økonomiske tap på 340 154 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

I salgsoppgaven ble det både gitt opplysninger om manglende ferdigattest og manglende søknad knyttet til ombyggingen i 2008. Hva gjelder ombyggingen, vises det avsnitt «Diverse» i salgsoppgaven:

«Eiendommens anneks er totalrehabilitert og ombygget i 2008, dette tilhører også denne seksjonen og leies ut for tiden for ca. kr. 17.000,- pr. måned. Annekset ble ikke søkt godkjent som boenhet, men eier mener det kan dokumenteres at dette, eller deler av det har vært brukt som bolig også før rehabilitering.»

Megleren kan ikke holdes ansvarlig for forhold som det ble opplyst om i salgsoppgaven. På tidspunktet for salg, forelå det heller ikke forhold som foranlediget nærmere undersøkelser. Megleren kan derfor ikke anses for å ha handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Ut fra e-postkorrespondansen med klageren i juni 2023, virker det å være enighet om at megleren ikke skulle ha reagert på noe knyttet til årstallene 1900 eller 1925. Dersom det likevel ikke foreligger enighet om dette, er det ikke gitt noen begrunnelse for hva megleren eventuelt skulle ha reagert på. Etter meglerforetakets syn er det utvilsomt at megleren ikke skulle ha reagert på noe i relasjon til dette.

I e-postkorrespondansen fra 2023 påstår klageren at megleren skulle ha reagert på takstrapportens opplysninger knyttet til ombyggingen. Samtidig virker imidlertid klageren å være enig i at hun fikk opplysninger om dette i salgsoppgaven. Det er uansett på det rene at megleren foretok undersøkelser knyttet til dette, samt at informasjon om dette ble inntatt i salgsoppgaven. På bakgrunn av dette, har megleren oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Det bemerkes at det ikke foreligger holdepunkter for at megleren burde foretatt ytterligere undersøkelser knyttet til foreliggende eller andre lovlighetsmangler for øvrig. Dette underbygges blant annet av at det ikke forelå opplysninger i seglers egenerklæring som ga megleren grunn til å reagere. Det forelå heller ikke opplysninger i taksten som ga megleren grunn til å reagere. Det er også verd å nevne at megleren i utgangspunktet ikke har noen plikt til å foreta nærmere undersøkelser av hvorvidt et rom er godkjent av kommunen eller ikke. Avslutningsvis vises det til utgangspunktet om at meglerens undersøkelsesplikt ikke omfatter kontroll av opprinnelige byggetegninger opp mot salgsobjektet, jf. NOU 2006:1 s. 120.

Når det kommer til aktsomhetsvurderingen, må denne foretas med utgangspunkt i de krav som ble stilt til megler på salgstidspunktet. I dette tilfellet, fant salget sted for omkring 13 år siden. Siden den gang, har det forekommet en utvikling hva gjelder lovlighetsmangler i bransjen. Det er altså forholdene på salgstidspunktet i 2011 som må være avgjørende. I 2011 var det blant annet ikke vanlig at meglere innhentet byggetegninger for kontroll. Det bemerkes også at eiendommen har vært omsatt en rekke ganger etter 2011 uten at forholdet har blitt avdekket. Det peker derfor i retning av at megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Selv om man eventuelt legger til grunn at enkelte forhold ved meglers atferd kan kritiseres, foreligger det et visst spillerom før slik atferd må anses som erstatningsbetingende uaktsomt, jf. blant annet Rt-1995-1350 og HR-2018-1234-A. Meglerforetaket kan derfor ikke se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom i dette tilfellet.

Meglerforetaket bestrider også at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon hva gjelder klagerens økonomiske tap og størrelsen på dette.

Foreldelse
Et eventuelt erstatningskrav er uansett foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. I dette tilfellet fant overtakelsen sted for omkring 12 år siden.

Det fremgår likevel en tilleggsfrist av foreldelsesloven § 10 nr. 1. Bestemmelsen fastslår at dersom fordringshaveren ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidligst ett år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap.

Det vises i den forbindelse til nemndas avgjørelse RFE-2021-115, hvor det blant annet ble uttalt:

«For at tilleggsfristen skal begynne å løpe, behøver ikke alle bevismessige forhold være avklart. Det er heller ikke nødvendig å ha et klart eller definert økonomisk tap å vise til.»

Meglerforetaket forstår det slik at klageren fikk tilstrekkelig kunnskap i 2021. Dette innebærer at et eventuelt krav er foreldet etter foreldelsesloven § 3 nr. 2, jf. § 10 nr. 1.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har, under dissens, kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda legger til grunn at tvisten kun gjelder selve leiligheten og ikke annekset. Når det gjelder leiligheten, fremgikk det i salgsoppgaven at det ikke var utstedt ferdigattest på eiendommen. Det er videre opplyst av bygget ble oppført i 1900, at det ble oppført et tilbygg i ca. 1925 og at leiligheten var total rehabilitert i 2008.

Nemnda bemerker at det var vanskeligere å avdekke lovlighetsmangler i 2011 enn det er i dag, ettersom mange dokumenter ikke forelå elektronisk og f.eks. byggetegninger ikke lå vedlagt «meglerpakken» fra kommunene. Dersom megler i denne saken skulle ha avdekket hva som var grunnen til at det ikke forelå ferdigattest, måtte megler fysisk ha oppsøkt kommunens kontor.

Nemnda mener at opplysningen om manglende ferdigattest ikke i seg selv foranlediget ytterligere undersøkelser fra meglers side, slik bransjepraksis var rundt 2011, men har i denne saken vurdert om megler burde ha reagert på opplysningene om at eiendommen var totalt rehabilitert i 2008, og om hun derved skulle ha foretatt ytterligere undersøkelser i forhold til arbeidene som var utført i 2008.

Hus oppført i det 19. århundre var ikke konstruert for opphold i kjelleren fordi man ikke klarte å drenere og holde fuktigheten ute. I tillegg hadde megler grunn til å feste seg ved forhold som lav takhøyde, vinduer som sitter høyt oppe på veggen, grov mur som ikke er behandlet, ulike høyder på gulv osv. I dette tilfelle lå boligens to soverom i kjelleren og i tillegg var det bygget et bad i kjelleren, som den gang (2008) var et søknadspliktig arbeid.

Nemnda mener at megler, selv om forholdet er så langt tilbake som 2011, brøt god meglerskikk ved å ikke foreta ytterligere undersøkelser, ut fra de konkrete omstendighetene som forelå, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 krever at eiendomsmegler innhenter ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

For et så gammelt bygg som denne saken gjelder, ble det ikke ustedt ferdigattester i byggeårene. Når megler fikk opplysning om at det heller ikke forelå ferdigattest etter arbeidene i 2008, ga dette særlig grunn for megler til å undersøke forholdet nærmere. Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og dermed uaktsomt.

Nemnda mener at meglers uaktsomhet har medført at klager er påført et økonomisk tap på 340 154 kroner, slik klager har dokumentert. Selv om klager selv hadde foranledning til å undersøke opplysningen i salgsoppgaven om manglende ferdigattest, er norsk retts utgangspunkt ved samvirkende skadeårsaker er at den enkelte skadevolder svarer for skaden fullt ut. Unntak gjelder hvis skadeårsaken ikke er så vidt vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte erstatningsansvar til den, jf. Rt-2001-337, men det er ikke tilfellet for meglers forsømmelse her. Megler er derfor som utgangspunkt erstatningsansvarlig. Nemnda tar ikke stilling til om det er grunnlag for å redusere meglers erstatningsansvar på grunn av at klager selv har latt være å undersøke opplysningene i salgsoppgaven nærmere, jf. skadeserstatningsloven § 5-1.

Når det gjelder spørsmålet om foreldelse, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet – bransjerepresentanten Rollve Røstad og nemndas leder Norheim – mener at kravet er foreldet. Flertallet mener at opplysningen i salgsoppgaven om at det ikke forelå ferdigattest ga kjøper en klar foranledning til å undersøke hva dette innebar og hva som var bakgrunnen for at ferdigattest ikke forelå. Det vises til at det i kriteriet «burde» i foreldelsesloven § 9 nr. 1 ligger at skadelidte har en undersøkelsesplikt med hensyn til å skaffe seg kunnskap. Det er tilstrekkelig at skadelidte har fått slik kunnskap om slike omstendigheter, at det vil være naturlig for henne å undersøke om skade er lidt, og hvem som er ansvarlig for den, forutsatt en «slik undersøkelse kan føre frem uten urimelig besvær», jf. Innstilling 1957 s. 20 og Rt-1994-190, jf. Røed i Karnov, Lovdata, note 3 til § 9 nr. 1.  Flertallet mener at det er tilfellet her, og at foreldelsesfristen begynte å løpe fra lenge før 2021, og dermed var utløpt da klage for nemnda ble tatt ut i 2024.

Mindretallet – Forbrukerrådets representant Sørlie – mener at kravet ikke er foreldet, og kan ikke se at fristen for foreldelse begynte å løpe fra tidligere enn høsten 2021. Selv om det fremgikk i salgsoppgaven at det manglet ferdigattest, hadde ikke klager noen foranledning til å undersøke dette nærmere før hun tok skritt for å selge leiligheten. Treårsfristen i foreldelsesloven § 9 nr. 1 var derfor ikke utløpt på det tidspunktet hun tok ut klage for nemnda i mars 2024 og kravet var ikke foreldet da.

I samsvar med flertallets syn, fører kravet ikke frem.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår ovenfor.

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Bekkestua har opptrådt i strid med god meglerskikk. Kravet er foreldet og fører ikke frem.