RFE-2024-054
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Benum & Johansen AS (PrivatMegleren Benum & Johansen)
Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, knyttet til felleskostnader og parkering, herunder krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i juni 2023. I forbindelse med kjøpet fikk han informasjon om at parkering var gratis, samt at felleskostnadene minst ville halveres. Noen måneder etter overtakelsen, kom det beskjed om en større husleieøkning, i tillegg ville parkeringsplassen innebære en utgift på 2 600 kroner i måneden. Spørsmålet i saken er hvorvidt det foreligger brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt hva gjaldt felleskostnader og utgifter til parkering. Videre om dette gir klageren rett til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren har fått store utforutsette kostnader som følge av manglende og uriktig informasjon om felleskostnader og utgifter til parkering fra megler i forbindelse med kjøp av borettslagsleilighet sommeren 2023.
Megleren har gitt uriktige opplysninger om nedgang i felleskostnadene. I salgsoppgaven ble det opplyst at fellesgjelden og felleskostnadene skulle gå ned. Det fremgår også av et eget pkt. «Reduserte felleskostnader og fellesgjeld»: hvor det står:
«Styret opplyser følgende vedr. felleskostnader/fellesgjeld: Hva som gjøres med fellesgjeld etter ferdigstillelse er det Generalforsamlingen (GF) i borettslaget som avgjør. At den vil gå ned er jo ett faktum, men hvor mye bestemmer GF. Når det gjelder fellesutgifter så er det helt umulig å forutsi disse. Vi regner med at vår inntekt av [navn på det nye prosjektet] skal hjelpe oss til å senke fellesutgiftene, men det er ingen i dag som kan beregne dette».
Videre fremgikk det:
«Hver andelseier vil i tillegg få 1 parkeringsplass og 1 bod i garasje fast knyttet til sin andel».
Opplysningene i salgsoppgaven, virket reelle da de ble gitt, og ga potensielle kjøpere klare forventninger. Ved en naturlig språklig forståelse fremstår det som at felleskostnadene utvilsomt skulle minke. Av det klageren fikk opplyst var det det samme prosjektet som skulle få felleskostnadene ned, som i stedet har ført til nesten en dobling av kostnadene i løpet av ett år.
Når det gjelder salgsoppgaven stolte klageren 100 % på informasjonen som ble presentert der. Megler har en informasjonsplikt, og med sin tilgang til informasjon burde han ha gjort nærmere undersøkelser. I dette tilfellet solgte megleren sammen med selger flere leiligheter i det samme borettslaget, han hadde derfor god tid og anledning til å undersøke alle fakta. Det ble heller ikke tatt noe forbehold som tilsa at informasjonen ikke var korrekt eller at den måtte tas med en klype salt. Også i fysiske møter med megler, samt på telefon brukte megleren felleskostnadenes avkortning som et hovedargument for å kjøpe leiligheten.
Klageren stolte fult ut på megleren som kom fra et stort og seriøst meglerforetak. Selve salgsoppgaven sier eksplisitt at felleskostnadene skulle ned og at kostnadene til parkeringsplass var medregnet i felleskostnader.
Klageren er av den oppfatning at takstmannen aldri har vært i leiligheten, men baserte taksten sin på observasjoner fra tilsvarende leilighet solgt i nabolaget, fra samme selger, formidlet gjennom samme meglerforetak.
Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og opptrådt erstatningsbetingende uaktsom. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket fikk først i oppdrag å selge andel 101 i 11 etg. Klageren var på visning på denne leiligheten, men leiligheten ble solgt til en annen kjøper i februar 2023 for 4 050 000 kroner. Megleren fikk etter dette i oppdrag å selge en tilsvarende leilighet i samme Borettslag, andel 171 i 3 etg. Meglers oppdragsgiver hadde kjøpt denne leiligheten i mars 2023, med tanke på oppussing og videresalg. Oppussingen ble gjennomført og leiligheten ble klargjort for salg av megler i mai 2023. I den forbindelse utarbeidet megler salgsdokumentasjon med tilstandsrapport. Klager fikk sammen med de øvrige interessentene oversendt salgsdokumentasjonen. Leiligheten var på dette tidspunkt ikke annonsert på det åpne markedet. Klager var på privatvisning med megler og innga bud på 4 000 000 kroner som ble akseptert. Klager overtok leiligheten 06. juli 2023. Leiligheten klager kjøpte ligger i et større borettslag hvor det i 2018 var vedtatt et rehabiliterings- og utbyggingsprosjekt på tomten. Prosjektet omfattet rehabilitering av eksisterende bygningsmasse, salg av tomt for utbygging av nye leiligheter, samt et underjordisk parkeringsanlegg. Det ble i forbindelse med vedtaket gjort i 2018, opplyst fra styret at prosjektet ville føre til at både fellesgjeld og fellesutgifter ville bli redusert hva gjaldt de nåværende boligene. Det ble videre opplyst at alle ville få parkeringsplass, men det ble ikke sagt noe nærmere om betalingen for disse.
I november 2023 ble det avholdt en ekstraordinær generalforsamling i borettslaget. Det ble da avdekket at den informasjonen som var gitt om utbyggingsprosjektet ikke var korrekt. Meglerforetaket var som alle andre ikke kjent med disse faktiske forholdene ved salget i mai 2023. Megleren baserte salgsdokumentasjonen på de opplysningene som han mottok fra forretningsfører. Som det fremgår av denne informasjonen, var det forventet at fellesgjeld og felleskostnader ville bli redusert, men det fremgikk ingen konkrete opplysninger knyttet til nivået på reduksjonen.
På ekstraordinær generalforsamling 06. juni 2018 ble det vedtatt å bygge fire nye blokker med ca. 175 leiligheter, og en parkeringskjeller der hver andelseier ville få garasje og en bod. Låneopptak i forbindelse med dette skulle gjøres av utbyggingsselskapet. Borettslaget ville få inntekter fra de nye blokkene, som vil nedbetale hele eller deler av fellesgjelden. Oversikt over stipulerte endringer i fellesutgifter/andel fellesgjeld lå som vedlegg til salgsoppgaven.
Her fremkom følgende opplysninger:
«Reduserte felleskostnader og fellesgjeld:
Utvidelse av borettslaget gjennomføres for å redusere felleskostnader og andel fellesgjeld for leilighetene. Det innebærer oppføring av 4 nye boligblokker med ca. 175 andelsleiligheter og parkeringskjeller under borettslagets tomt. De nye blokkene blir over 5 etasjer. Andelseiere i [borettslaget] har forkjøpsrett til de nye leilighetene.
Styret opplyser følgende vedr. felleskostnader/fellesgjeld:
Hva som gjøres med fellesgjeld etter ferdigstillelse er det Generalforsamlingen (GF) i borettslaget som avgjør. At den vil gå ned er jo ett faktum, men hvor mye bestemmer GF. Når det gjelder fellesutgifter så er det helt umulig å forutsi disse. Vi regner med at vår inntekt av [navn på det nye prosjektet] skal hjelpe oss til å senke fellesutgiften, men det er ingen i dag som kan beregne dette.»
De faktiske forholdene knyttet til fremtidig utvikling i fellesgjeld og felleskostnader har vært ukjent for alle utenom de ansvarlige styremedlemmene. Megleren fikk ingen avvikende opplysninger om dette og forholdt seg til det som fremgikk av årsmøtevedtak og informasjon fra forretningsfører på salgstidspunktet. Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder felleskostnader, fellesgjeld og parkeringskostnader jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Når det gjelder klagers påstand om at takstmannen ikke gjennomførte befaring i leiligheten forut for utarbeidelsen av tilstandsrapporten, så stille meglerforetaket seg uforstående til dette. Selgerne av leiligheten var personer som arbeider med å kjøpe og salg leiligheter. Megler har ingen informasjon som tilsier at rapporten på leiligheten som klageren kjøpte ikke er utarbeidet i henhold til rutinen for slike rapporter og vil klart avkrefte at det skal være et samarbeid til skade for kjøpers interesse i denne saken.
Dersom klager mener tilstandsrapporten, inneholder feil må klageren henvender seg til takstforetaket og reklamerer dit.
Meglerforetaket fremsetter slik påstand:
«Klagen kan ikke føre frem.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til felleskostnader og utgifter til garasjeplass og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda bemerker at det ut fra de opplysninger megler hadde innhentet lå an til at fellesgjeld og fellesutgifter ville gå ned.
Som det fremgår ovenfor tok megler inn informasjon i salgsoppgaven om at styret hadde opplyst følgende:
Hva som gjøres med fellesgjeld etter ferdigstillelse er det Generalforsamlingen (GF) i borettslaget som avgjør. At den vil gå ned er jo ett faktum, men hvor mye bestemmer GF. Når det gjelder fellesutgifter så er det helt umulig å forutsi disse. Vi regner med at vår inntekt av [navn på det nye prosjektet] skal hjelpe oss til å senke fellesutgiften, men det er ingen i dag som kan beregne dette.
Slik nemnda ser det, fremsto det særlig en viss usikkerhet knyttet til punktet om felleskostnader. På side 2 i salgsoppgaven fremgår det «F.gjeld og f.kost skal ned». Dette fremstår som for kategorisk ut fra det styret hadde opplyst, og utgjør brudd på god meglerskikk, slik nemnda ser det, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Ut fra sitatet om hva styret skal ha opplyst, som fremgikk av salgsoppgaven, kan nemnda likevel ikke se at megler med den nevnte formuleringen har forårsaket noe økonomisk tap hos klager. Dette forholdet gir dermed ikke grunnlag for erstatning.
Når det gjelder parkeringsplassen, oppfatter nemnda at denne nå vil koste klager 2 600 kroner per måned. I salgsoppgaven er det ikke direkte opplyst at denne er gratis, men det fremgår flere steder at beboerne «får» en parkeringsplass. Samlet sett kan det fremstå som om dette er en del av kjøpet, uten at det skal betales ekstra for dette. E-posten fra megler 5. mai 2023 gir ingen foranledning for klager til å se annerledes på dette. Nemnda kan imidlertid ikke se at megler har gitt uriktige opplysninger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda oppfatter i den forbindelse at det først var etter kjøpet – på ekstraordinær generalforsamling i november 2023 – at det ble avklart at parkeringsplassene kom til å koste noe for beboerne. Megler hadde imidlertid grunn til å synliggjøre i salgsoppgaven at det var uklart om og eventuelt hvor mye beboerne måtte betale for parkeringsplass. Her er salgsoppgaven uklar, jf. omtalen foran om at beboerne «får» en parkeringsplass. Etter omstendighetene, burde megler eventuelt å ha tatt et forbehold om at eventuelle kostnader til parkering ikke var avklart, eller ha undersøkt dette nærmere. Ettersom det ikke kan legges til grunn at megler har holdt tilbake opplysninger, medfører forholdet imidlertid ikke at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det vises til at selv om enkelte forhold ved meglers adferd kan kritiseres, foreligger det et visst spillerom før adferden må anses som erstatningsbetingende uaktsom, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Det er derfor ikke grunnlag for å tilkjenne klager erstatning fra meglerforetaket i denne saken.
Nemnda kan for øvrig ikke se at det er bevismessige holdepunkter for at megler har hatt noe å gjøre med at takstmannen eventuelt ikke har gjennomført befaring i leiligheten. Klager gis dermed heller ikke medhold på dette punktet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Benum & Johansen AS (PrivatMegleren Benum & Johansen) har opptrådt i strid med god meglerskikk, men er ikke erstatningsansvarlig.