RFE-2024-055
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Mekleriet Sør AS (EIE Bergen Sør)
Saken gjelder: God meglerskikk. Meglerforetakets krav på vederlag
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 10. november 2023 signerte klagerne en oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Da det hadde gått flere måneder uten at det ble inngitt noen bud, valgte klagerne å bytte meglerforetak i mars 2024. Etter bytte, ble klagerne kjent med at meglerforetaket ville kreve vederlag dersom boligen ble solgt innen tre måneder til en interessent som den tidligere megleren hadde vært i kontakt med. Klagerne hevder at de ikke ble tilstrekkelig opplyst om dette forbeholdet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Da klagerne hadde et møte med megleren 10. november 2023, ble de enige om å signere oppdragsavtale med full salgsgaranti. Dette innebar at det ikke ville påløpe kostander dersom klagerne valgte å bytte megler.
Under møtet, bekreftet megleren at klagerne kunne si opp oppdraget når som helst uten heftelser. Megleren ønsket at klagerne skulle signere avtalen på papir under møtet, for så å signere den elektronisk senere. Ifølge megleren inneholdt kontrakten kun formaliteter, samt betingelsene de hadde snakket om. Klagerne signerte derfor i god tro om at meglerens informasjon stemte.
Noen måneder etter at eiendommen ble annonsert, var det fortsatt ikke inngitt noen bud. Klagerne hadde derfor et nytt møte med megleren i februar 2024. Under møtet snakket partene om fremdriften, og i den forbindelse ga klagerne uttrykk for at de vurderte å bytte meglerforetak dersom eiendommen ikke ble solgt snarlig. Megleren ga uttrykk for at dette gikk fint, men at han selvsagt ønsket å oppnå salg.
Etter en stund, bestemte klagerne seg for å finne et nytt meglerforetak. Den ene klageren ringte dermed megleren for å spørre om det var noe de måtte tenke på i forbindelse med et bytte. Megleren ga uttrykk for klagerne stod fritt til å bytte, samt at det ikke var noe særlig å hensynta.
Den 4. mars sendte klagerne en SMS til megleren hvor de takket for samarbeidet og ønsket megleren lykke til videre. Etter megleren svarte, signerte klagerne oppdragsavtale med et nytt meglerforetak.
Den 5. mars informerte imidlertid den nye megleren om at det var et forbehold i klagernes tidligere oppdragsavtale. Forbeholdet innebar at dersom eiendommen ble solgt til en interessent som megleren hadde vært i kontakt med, måtte klagerne betale vederlag til det tidligere meglerforetaket. Klagerne var ikke kjent med dette forbeholdet.
Etter klagerne ble informert om forbeholdet, forsøkte de gjentatte ganger å kontakte meglerforetakets fagansvarlig. Da de ikke fikk svar, ringte klagerne til slutt sin tidligere megler. Under telefonsamtalen, beklaget megleren seg og ga uttrykk for at han ikke var kjent med forbeholdet. I tillegg kunne han informere om at saken ble håndtert av meglerforetakets fagansvarlig. Meglerforetakets fagansvarlig svarte på klagernes e-post, men nektet å ta telefonen når klagerne ringte.
På bakgrunn av det ovennevnte, følger klagerne seg lurt. Meglerforetaket var ikke interessert i å inngå noen dialog, men ga uttrykk for at ville kreve 43 000 kroner dersom eiendommen ble solgt til noen som megleren hadde vært i kontakt med tidligere. Etter oppdraget ble avsluttet, ville ikke meglerforetaket gi klagerne noen oversikt over tidligere interessenter. De ga kun uttrykk for at den nye megleren kunne ta kontakt dersom det ble inngitt bud.
Dersom klagerne var kjent med forbeholdet, hadde de ikke valgt å bytte meglerforetak. Etter oppsigelsen, stod klagerne i fare for å måtte betale 200 000 kroner for å selge eiendommen. Megleren skulle opplyst klagerne om forbeholdet før inngåelse av oppdraget, og hvert fall før de valgte å bytte meglerforetak.
Før avtaleinngåelsen, ble klagerne forespeilet at fotograf ville koste 6 000 kroner og takstmann 8 000 kroner. Etter oppdraget, mottok imidlertid klagerne fakturaer på henholdsvis 8 000 og 10 000 kroner. Da megleren ga uttrykk for at han ville dekke denne differansen, svarte klagerne at de var villige til å se vekk fra dette dersom meglerforetaket frafalt forbeholdet. Meglerforetakets fagansvarlig ga imidlertid beskjed om at fotografen ville tilbakebetale 2 000 kroner, da fakturen var feil. Hva gjaldt kostanden for takstmann, ga meglerforetaket uttrykk for at slike kostander kunne variere. Klagerne var ikke opplyst om dette tidligere.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren var på befaring hos klagerne, og gjennomførte denne på vanlig vis. Han begynte på kjøkkenet, hvor han snakket med klagerne om alt som var gjort i boligen. Deretter gikk de videre gjennom de andre rommene. Når megleren hadde befart rommene i første etasje, ble han tilbudt kaffe. Han satte seg derfor i stuen med klagerne for å gjennomgå befaringsmappen sin. Megleren viste blant annet til andre salg i nærområdet og snakket med klagerne om forventninger til salget. Ved den videre gjennomgangen av oppdragsavtalen og pristilbudet, ga klagerne uttrykk for at det var litt dyrt. Klagerne spurte dermed om et prisavslag på 5 000 kroner dersom de valgte megleren. Megleren etterkom dette.
Etter megleren ble enige med klagerne om pris, gikk megleren gjennom de øvrige punktene i oppdragsavtalen. I den forbindelse spurte megleren om klagerne hadde noen spørsmål, noe de ikke hadde.
Megleren er nøye og oppriktig, og det er ingen grunn til å tro at han ikke gikk grundig gjennom oppdragsavtalen med klagerne. Klagernes påstand om at bestemmelser og vilkår ikke ble gjennomgått, stemmer derfor ikke.
Uenigheten mellom partene oppstod først da oppdraget ble sagt opp. Hvilke vilkår som gjelder i slike situasjoner, fremgår tydelig av oppdragsavtalen punkt 5. Som kjent, ble oppdragsavtalen grundig gjennomgått. Klagerne ble uansett gjort oppmerksomme på forholdet da den nye megleren spurte meglerforetaket om hvordan de forholdt seg til eiendomsmeglingsloven § 7-3 annet ledd.
Selv om meglerforetaket i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-5 kan kreve rimelig vederlag etter medgått tid, har meglerforetaket ikke fakturert klagerne for dette. Klagerne ble imidlertid orientert om at meglerforetaket likevel ville kreve vederlag i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-3, dersom eiendommen ble solgt innen tre måneder etter oppsigelse til en interessent som enten har fått markedsføringsmateriell eller vært i kontakt med megleren.
Meglerforetaket har altså ikke fremsatt krav om vederlag overfor klagerne. I tillegg bemerkes det at meglerforetaket har gitt den nye megleren umiddelbare svar hva gjelder henvendelser knyttet til tidligere interessenter. Klagerne har dermed fått mulighet til å ta stilling til bud ut fra informasjonen som har blitt gitt.
På det tidspunktet klagerne sendte klagen til nemnda, var boligen fortsatt ikke solgt. Meglerforetaket har dermed ikke fremsatt noe krav om vederlag overfor klagerne. Det foreligger således kun en potensiell tvist, hvor meglerforetakets potensielle krav uansett ville vært rettmessig da det knytter seg til meglerens utførte arbeid.
For øvrig, bemerkes det at meglerforetaket har strukket seg langt for å gjøre klagerne fornøyde.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klager gis medhold.
Megler har påberopt retten til å kreve vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd, dersom leiligheten blir solgt innen tre måneder etter at oppdragsavtalen med innklagede meglerforetak ble oppsagt. Denne ble sagt opp 4. mars 2024. Det fremgår av grunnboka, som nemnda har innhentet, at leiligheten ble overskjøtet nye eiere 30. mai 2024. Nemnda er ikke kjent med om de som har overtatt leiligheten er noen som oppdragstaker har forhandlet med eller som etter forespørsel har fått opplysninger fra oppdragstaker i oppdragstiden, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd. Det er derfor uvisst om megler har grunnlag for å rette et krav mot klagerne. Nemnda er ikke kjent med at megler har rettet krav mot klager. Foreløpig er det tale om et hypotetisk krav, og det kan reises spørsmålet ved om klager har noen reell interesse i å få klagen avgjort, jf. vedtektene punkt 1.4.
Nemnda finner likevel ikke grunn til å avvise klagen, ettersom klager har en interesse i å få avklart om det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Nemnda finner det sannsynliggjort at klager har kontaktet megler før oppsigelse av avtalen, og fått beskjed om at det ikke var noe å ta hensyn til og at klager sto fritt til å bytte megler. Innklagede har ikke konkret imøtegått denne opplysningen i klageomgangen, og det fremstår mest sannsynlig at klager ikke er gjort oppmerksom på klagers eventuelle adgang til å kreve vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd, jf. også punkt 5.3 andre avsnitt i oppdragsavtalen.
Dette utgjør brudd på god meglerskikk.
Konklusjon
Megleren til Mekleriet Sør AS (EIE Bergen Sør) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere klager om at det ville kunne kreves vederlag ved avsluttet oppdrag.