RFE-2024-056
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandvika
Saken gjelder: Salgsforberedelser. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. januar 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin enebolig med innklagede meglerforetak. Før boligen ble annonsert, valgte klageren å si opp oppdraget 10. mars 2024. Bakgrunnen for dette var at klageren var misfornøyd med meglerens arbeid. Etter oppdraget ble avsluttet, mottok klageren en faktura som han bestrider deler av. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På grunn av dårlig kvalitet i meglerens arbeid, valgte klageren å si opp oppdraget før eiendommen ble annonsert. Salgsoppgaven som megleren utarbeidet, bar preg av dårlig språk, skrivefeil og mangelfullt innhold. Til tross for klagerens innspill, ville ikke megleren endre salgsoppgaven. Klageren ga uttrykk for at salgsoppgaven ikke var klar til å publiseres, men megleren sto fast på at det foreliggende var siste utkast. Det var dermed åpenbart at megleren ikke gjorde seg kjent med og hensyntok klagerens endringsforslag.
Etter oppdragets slutt, mottok klageren en faktura hvor han fremhever særlig to kostnadsposter som han bestrider.
Markedsføringspakken
Meglerforetaket har fakturert klageren for en såkalt «markedsføringspakke» som beløper seg til 26 000 kroner. Flere av pakkens tjenester ble imidlertid hverken påbegynt eller levert.
Meglerforetaket har vist til punkt 8.2 i oppdragsavtalen. Klageren er imidlertid uenig i meglerforetakets forståelse av ordlyden «påløper», da dette åpenbart gjelder oppdragstakers påløpte kostander. Ordlyden må videre tolkes slik at meglerforetaket kun kan fakturere for leverte tjenester og utlegg.
Når det kommer til innholdet i markedsføringspakken, viser klageren til punkt 5 i oppdragsavtalen. I meglerforetakets tilsvar konstateres det kun at megleren sendte ut informasjon om eiendommen til 58 potensielle kjøpere. De øvrige produktene i markedspakken har imidlertid ikke blitt levert, jf. punkt 5 i oppdragsavtalen.
Klageren valgte å si opp oppdraget på grunn av meglerens manglende leveranse. Dette kan imidlertid ikke være et argument for at klageren skal betale for produkter som hverken er levert eller som meglerforetaket har hatt noen utgifter med.
Tilrettelegging
Meglerforetaket har fakturert fullt ut for tilrettelegging, totalt 16 000 kroner.
Hverken Finn-annonsen eller salgsoppgaven ble ferdig utarbeidet. Klagerens innspill ble ikke hensyntatt, og han valgte derfor å si opp oppdraget. Siden markedsføringsmaterialet var preget av mangelfull informasjon, dårlig språk og skrivefeil, måtte klageren bruke mye tid på å gi tilbakemeldinger. Prosessen rundt utarbeidelse av markedsføringsmateriell, var dermed ikke i tråd med klagerens forventninger.
Meglerforetaket har vist til meglers utkast til Finn-annonse. I utkastet er det åpenbare skrivefeil, og det mangler vesentlig informasjon. Dette til tross for klagerens tidligere tilbakemeldinger. Det vises i den forbindelse til klagerens e-post til megleren 27. februar 2023.
Meglerforetaket har fremlagt e-postkorrespondanse hvor klageren stiller megleren spørsmål om konkrete forhold av vesentlig betydning. I sitt svar, overser imidlertid megleren spørsmålet om takstmannen har gjort feil ved å ikke innta kaldloftene i tegningene. Megleren svarte heller ikke på klagerens spørsmål om det var søknadspliktig å gjøre om kaldloft til kott slik det fremstår av tegningene. Meglerens manglende svar har uansett vært en gjennomgående trend under salgsprosessen.
Salgsoppgaven er utformet på en slik måte at den er direkte avskrekkende for potensielle kjøpere. Klageren bemerker at han aldri har sett salgsoppgaver som beskriver en eldre bolig uten plantegninger, hvor kommunen ikke finner dokumenter i sine arkiver. Klageren forstår at megleren har opplysningsplikt, men salgsoppgaven som ble utarbeidet i dette tilfellet var ikke publiseringsklar. Det er uansett uakseptabelt at megleren ga klageren et ultimatum ved å uttrykke at utkastet var endelig. Dersom megleren ikke ønsket å gjennomføre oppdraget, burde han gitt utrykk for dette.
Prosessen har vært frustrerende for klageren som har brukt mye tid på å rette opp meglerens skrivefeil og dårlige språk. Det vises her til megleren e-postkorrespondanse mellom klageren og megleren 10. mars 2024.
I tillegg viser klageren til e-postkorrespondanse med megleren 8. til 9. mars. 2024. E-postkorrespondansen viser hvordan megleren unnlot å svare klageren på essensielle spørsmål, samt hvordan han nektet å endre salgsoppgaven. Meglerens e-post fra 9. mars klokken 14:17 er uansett uriktig, da man kan se balkongen fra stuen på tegningene.
Klageren sitter igjen med et inntrykk av at megleren ønsket at klageren skulle si opp oppdraget. Det fremstår som spesielt at megleren ba klageren, som oppdragsgiver, om å kontakte kommunen selv. Klageren har brukt flere timer på å forsøke å komme i dialog med kommunen.
Krav om vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag knyttet til markedspakken og tilrettelegging settes ned. Meglerforetaket har fakturert 26 000 kroner for markedsføringspakken og 16 000 kroner for tilrettelegging. Klageren har ikke kjennskap til prisen på tjenestene som ikke er levert, og meglerforetaket har ikke svart på dette. Klageren krever derfor at vederlaget settes ned skjønnsmessig. Han mener likevel at det er rimelig å kreve en halvering av tilretteleggingsgebyret.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter oppdragsavtalen ble inngått, ble alle aspekter knyttet til forberedelse av salg gjennomført. Megleren utarbeidet blant annet salgsoppgave som klageren innga kommentarer til. I tillegg ble det utferdiget et utkast til Finn-annonse.
Eiendommen ble holdt opp mot meglerforetakets boligssøkerregister, hvor eiendommen virket å oppfylle boligønskene til 58 søkere. Det ble dermed sendt ut informasjon til disse søkerne om at det snart ville annonseres en eiendom som samsvarte med søkernes ønsker. Det vises her til en tabell hvor det fremgår informasjon om utsendelsen. Av hensyn til personvern, er tabellen anonymisert slik at det ikke fremgår hvem som har mottatt e-post med informasjon. Under kolonnen «søkeprofil» fremgår det imidlertid unike koder som representerer ulike boligsøkere. Koden under kolonnen «eiendom» er lik, og representerer koden for klagerens eiendom.
I forbindelse med meglerens utarbeidelse av salgsoppgave, var det vanskelig å få avklart hvilke tegninger av boligen som var godkjent og ikke. Det forelå en rekke tegninger av boligen fra ulike tidspunkt, og ifølge kommunen var ikke de siste tegningene godkjent likevel. Kommunen ville ikke redegjøre for hvilke tegninger som var godkjent, før både megleren og klageren etterspurte dette. Først etter påtrykk fra begge parter, godkjente kommunen tegningene pr. e-post. Til tross for dette, var det likevel flere avvik mellom tegningene og boligens faktiske utforming.
På grunn av avvikene, måtte interessentene gis omfattende risikoopplysninger. Dette førte imidlertid til en diskusjon mellom megleren og klageren om hvordan risikoopplysningene skulle formuleres. For å belyse omfanget av manglende godkjennelser samt diskusjonen mellom partene, fremlegges e-postkorrespondanse fra 8. til 10. mars 2024. I korrespondansen skriver klageren at megleren er for sent ute med å ta bilder. Dette var det imidlertid aldri avtalt at megleren skulle gjøre.
Etter noe diskusjon knyttet til ordlyden i salgsoppgaven, valgte klageren å si opp oppdraget 10. mars 2024.
Oppdragsavtalen
Hva meglerforetaket har krav på ved oppsigelse, følger av punkt 8.2 i oppdragsavtalen.
«[…] vederlagsposter i punkt 4 (alternativ 1 eller 2) og ellers påløpte faste kostnader i pkt. 4.1 og øvrige kostnader i pkt. 4.2. […]
Markedspakke påløper så snart eiendommen er matchet mot [meglerforetakets] Boligsøkerregister og «kommer for salg» er utsendt.»
Hva som inngår i markedspakken, er angitt i oppdragsavtalens punkt 5.
Dersom oppdraget sies opp, har meglerforetaket umiddelbart krav på vederlagspostene som fremgår under «faste vederlag», jf. oppdragsavtalens punkt 8.2, jf. punkt 4. Det fremgår dermed klart av oppdragsavtalen at meglerforetaket har krav på tilretteleggingsgebyr. Dette gjelder uavhengig av om salgsoppgaven og Finn-annonsen ble ferdigstilt.
I oppdragsavtalen er det videre angitt at markedspakken påløper så raskt eiendommen er matchet mot meglerforetakets boligsøkerregister og informasjon om at boligen kommer for salg er utsendt. I dette tilfellet er det dokumentert at dette ble gjort.
Klageren har anført at det må vurderes hvorvidt alle elementer av markedsføringen faktisk er utført, jf. oppdragsavtalens punkt 5. Oppdragsavtalen åpner imidlertid ikke for en slik vurdering. Det er derimot angitt at utleggene i oppdragsavtalens punkt 4.1 og 4.2 kun kan faktureres dersom de er påløpt. Dette gjelder derimot ikke for vederlagene angitt under «faste vederlag».
Eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Rimelig vederlag
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd at megler har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Vurderingen av hva som er et rimelig vederlag vil nødvendigvis bero på en skjønnsmessig vurdering. Det må likevel tas utgangspunkt i hvilke arbeider megleren har utført på tidspunktet for oppsigelsen.
I dette tilfellet, hadde megleren i all hovedsak fullført sine arbeidsoppgaver før annonseringen av eiendommen. Utkast til salgsoppgave var oversendt til klageren, og dialog knyttet til endringer var igangsatt. I tillegg var utkast til Finn-annonse utferdiget.
Det bemerkes her at det var mye dialog mellom megleren og klageren under salgsforberedelsene. Partene hadde også en langvarig korrespondanse med kommunen for å avklare hvilke godkjennelser som forelå for eiendommen.
Det at Finn-annonsen og salgsoppgaven ikke ble ferdigstilt, er ikke forhold som megleren kan lastes for. Det er normalt at det oppstår dialog rundt endringsforslag. I dette tilfellet ble det i størst grad diskutert hvilke risikoopplysninger som skulle gis knyttet til uklarhetene rundt godkjennelser og tiltak som ikke var omsøkt. Klageren ønsket at salgsoppgaven ikke skulle være så tydelig på hvilke usikkerheter som forelå, noe megleren ikke kunne imøtekomme.
Prosessen hadde kommet langt og megleren la ned et stort arbeid i dialogen med kommunen. Vederlaget må således anses som rimelig.
Eiendomsmeglingsloven § 7-7. Pliktforsømmelse
Klageren har hverken konkretisert eller dokumentert sine anførsler om at meglerens arbeid var av dårlig kvalitet, samt at markedsføringsmaterialet inneholdt dårlig språk, skrivefeil og mangelfullt innhold.
Meglerforetaket viser til et utkast av salgsoppgaven hvor klagerens kommentarer er inntatt. Det kommenterte utkastet viser at klageren ikke har hatt unormalt mange innspill. Det er helt vanlig at selger kommer med kommentarer og innspill, da det er vedkommende som faktisk har bebodd eiendommen.
Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger noen pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Fakturaen er utstedt er i tråd med den inngåtte oppdragsavtalen. Meglerforetaket har ikke krevd mer enn det som må anses som rimelig vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Markedsføringspakken
Denne er regulert av oppdragsavtalen punkt 4 som del av «Faste vederlag». I punkt 8.2 fremgår det at megler ved oppsigelse har krav på vederlagsposter i punkt 4 alternativ 1 eller 2 og ellers påløpte faste kostnader i punkt 4.1 og øvrige kostnader i punkt 4.2. Det følger videre av andre avsnitt at «Markedspakke påløper så snart eiendommen er matchet mot [meglerforetakets] Boligsøkerregister» og «kommer for salg» er utstedt. Det var tilfellet her, da klager sa opp avtalen. Det som er regulert om «påløpte» kostnader omfatter ikke markedsføringspakken. Klager har likevel plikt til å dekke denne fullt ut, jf. oppdragsavtalen punkt 4, selv om enkelte elementer i denne ikke var utført eller ferdigstilt.
Tilretteleggingsgebyret
Også dette er del av punktet «Faste vederlag» i oppdragsavtalen punkt 4. Det fremgår at «Tilretteleggingsgebyret inkluderer klargjøring og utarbeidelse av salgsmateriell». Etter punkt 4 i oppdragsavtalen er dette en post som skal dekkes ved oppsigelse uavhengig av hva som anses som påløpte kostnader. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 skal det være regulert i oppdragsavtalen «hva som er avtalt om oppdragstakerens vederlag, herunder hva oppdragstakeren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand». Det er tilfellet her. Avtalen må likevel ligge innenfor rammene i eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd om meglers krav på vederlag dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven med kommentarer, 2013 side 266. Etter denne bestemmelsen har oppdragstakeren krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Ut fra korrespondansen mellom klager og megler 8.-10. mars 2024 er nemnda av den oppfatning at megler med rette kunne gi uttrykk for at «Enten så selges boligen med denne teksten, eller så må dere gå en runde med kommunen. Dette her er ingen spesialbehandling hvor jeg prøver å være vanskelig mot dere. Slik er det for alle som selger bolig. Og det er svært få ganger jeg selger boliger med så lite/feil dokumentasjon». Slik nemnda ser det, er det ingenting som tilsier at tilretteleggingsgebyret på 16 000, som var avtalt at skulle dekkes ved oppsigelse, ikke utgjorde et rimelig vederlag i dette tilfellet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.