RFE-2024-058

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie/Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                     Kvartal Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Kvartal)

v/Adv. Truls Holm Olsen

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Tilbakehold og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte, sammen med en annen, halvparten av en vertikaldelt tomannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak i februar 2023. Kjøpesummen var på 6 500 000 kroner. Forut for overtakelsen avdekket klageren flere mangelfulle forhold. De ble enige med selger om at 200 000 kroner av kjøpesummen skulle holdes tilbake på meglerens klientkonto inntil utbedringen var ferdigstilt. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å innhente tilstrekkelig samtykke fra klageren for utbetaling av de deponerte midlene, samt oppklare hvorvidt det ble samtykket til utbetaling av 15 000 kroner eller 150 000 kroner. Videre er det spørsmål om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, med den følge at klageren har krav på erstatning. Klageren krever 150 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Før kjøpet satt klageren seg inn salgsdokumentene. Av tilstandsrapporten fremgikk det flere forhold som krevdes utbedring. Om takkonstruksjonen fremgikk det at «utbygger må utbedre lufting/luftsirkulasjon på kaldloft for at løsningen skal fungere». Vedrørende randonmåling fremgikk det at «det bør gjennomføres randommålinger». Hva gjaldt badet i første etasje, var det «ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne» og at det «må gjøres tiltak for å lukke avviket». Om ventilasjonen fremgikk at «ventilasjonsrør og sentral må isoleres på kaldtloft for å unngå kondens, trolig er dette ikke ennå montert da bygget er uferdig». Endelig fremgikk det vedrørende grunnmur at «det er ikke synlig fuktsperre eller kuldebro isolasjon» og at det «må foretas tiltak for å lukke avviket». I tillegg skulle el-anlegget ha samsvarserklæring.

På bakgrunn av de negative forholdene som var omtalt i tilstandsrapporten, ble det i budgivningen tatt forbehold om utbedring. Ved første bud på kr 6 000 000 ble det tatt forbehold om:

«Fiksing av *isolasjon fra ventilasjonsrøret på kaldloft, *dusj/badekar i underetasje, og at alle øvrige saker som var ikke ferdig når tilstandsrapport skjedde er ferdigstilt».

Ved bud på kr 6 300 000 fremgikk det:

«Forbehold: Vi ønsker at de påpekte tiltakene må utbedres fullt og helt før overtakelse. I tillegg ønsker vi at opplegg for vaskemaskin skal legges i teknisk rom ved berederen og at vi kan være med i valg av badekar og speil i baderommet.»

Ved bud på kr 6 500 000 fremgikk det:

«Forbehold: Forbehold om finansiering. Ferdig attest foreligger samt at utbedring ifølge tilstandsrapport er ordnet».

Ved endelig bud på kr 6 450 000 fremgikk det:

«Forbehold: Vi ønsker at de påpekte tiltakene må utbedres fullt og helt før overtakelse. I tillegg ønsker vi at opplegg for vaskemaskin skal legges i teknisk rom ved berederen og at vi kan være med i valg av badekar og speil i baderommet».

Selger aksepterte budet med forbehold om utbedring før overtagelse. Kjøpsavtalen ble signert 7. februar 2023 av klageren, den andre kontraktsparten og selger v/ styreleder.

På overtagelsen 10. februar 2023 var forholdene ikke utbedret. Det ble nedskrevet i overtagelsesprotokollen at «Selger har en del utestående arbeider og vasking skjer etter». Ettersom forholdene ikke var utbedret, ble det avtalt at kjøper deponerte kr 200 000 på meglers klientkonto. Det fremgikk at årsak til deponering var

«Ref budet for at ferdigattest skal foreligge, utbedring fra takstrapporten, baderomsinnredning og flytting av opplegg for vaskemaskin».

Videre fremgikk det at:

«Beløp som etter avtale mellom partene er deponert, kan kun frigis for utbetaling etter samtykke fra begge parter eller etter rettskraftig dom».

Etter påstått utbedring av enkelte forhold, ønsket selger kr 150 000 av kr 200 000 utbetalt. Eiendomsmegleren sendte derfor e-post til klageren den andre kontraktsparten, hvor det ble understreket at eiendomsmegleren trenger:

«ok fra alle i den eposten på at det er enighet rundt forholdene, samt en bekreftelse fra kjøper på at de aksepterer at vi utbetaler 150 000 kroner av tilbakeholdte beløpet».

Klageren svarte ikke på e-posten. Den andre kontraktsparten svarte at det fortsatt gjenstod en rekke forhold og videre skrev hun:

«Så fra vår side går det fint å utbetale nevnte beløp 15000 til han 🙂 Beste hilsener og riktig fin helg»

Eiendomsmegleren prøvde ikke å kontakte klageren for å få et eksplisitt samtykke fra ham eller oppklare om den andre kontraktsparten mente at det skulle holdes tilbake 15 000 kroner eller 150 000 kroner. Eiendomsmegleren gikk rett til utbetalingen av 150 000 kroner til selger. Etter utbetalingen foretok ikke selger ytterligere utbedringsforsøk.

Selger, som var et AS, ble tvangsoppløst kort tid etter. Klageren har innhentet rapporter for å bringe utbedringskostnaden på det rene. Det koster 368 279,96 kroner å utbedre forholdene, i tillegg har klageren lagt ut for kommunale utgifter for år 2022 da selger eide boligen. Klageren har sendt inn sine fordringer til konkursboet, men det er ikke midler til dekning. Det ble sendt erstatningskrav til eiendomsmegler 13. november 2023. Erstatningskravet ble avvist 15. november 2023.

Klageren var en selvstendig kontraktspart ved kjøp av eiendommen. Som en selvstendig kontraktspart kreves det en eksplitt aksept ved signering av kjøpsavtalen og et eksplisitt samtykke ved utbetaling av deponerte midler. Eiendomsmegleren var klart over at det krevdes et eksplisitt samtykke fra alle kontraktsparter, i og med at han ba om «en OK fra alle». Det hadde vært en enkel alternativ handling for eiendomsmegleren å sende en oppfølgende e-post eller kontakte klageren for å innhente samtykke. All den tid eiendomsmegleren foretok utbetalingen uten et eksplisitt samtykke fra klageren, har eiendomsmegleren handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Subsidiært, under forutsetningen av at den andre kontraktsparten kunne binde klageren, gjaldt hennes samtykke kun utbetaling av 15 000 kroner, ikke 150 000 kroner.

Den andre kontraktsparten bemerker i sin tilbakemelding at det gjenstod en rekke mangelfulle forhold, herunder at badekaret ikke var montert, manglende strøm på komfyr og et provisorisk strømanlegg med en startstrømkabel utenfor boligen. Dette var forhold som koster mer enn 50 000 kroner å utbedre. På bakgrunn av de gjenstående forholdene, samtykket den andre kontraktsparten til utbetaling av 15 000 kroner. Beløpet stemmer ikke med eiendomsmeglerens forespørsel om 150 000 kroner. Basert på konteksten om gjenstående mangelfulle forhold og beløpet, var samtykket uklart. Til tross for uklarheten, foretok ikke eiendomsmegleren ytterligere undersøkelser. Det hadde vært en enkel alternativ handling å rydde opp i uklarheten ved å sende en ny e-post. Eiendomsmegleren gikk likevel rett til utbetaling.

Megleren har handlet erstatningsbetingende ved å ikke innhente et eksplisitt samtykke fra klageren for utbetaling av det tilbakeholdte beløpet. Subsidiært prøvde ikke megleren å oppklare hvorvidt den andre kontraktsparten kun samtykket til å utbetale 15 000 kroner, og ikke 150 000 kroner.

Eiendomsmeglerens manglende forsøk på å rydde opp i uklarheten er uaktsom og erstatningsbetingende. Det anses ikke tvilsomt at klageren har lidt et økonomisk tap og at det er årsakssammenheng mellom eiendomsmeglerens uaktsomhet og tapet. Kravet om erstatning rettet mot meglerforetaket direkte er å anse som et påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2. Det kreves derfor forsinkelsesrente fra 13. desember 2023.

Klageren var ukjent med e-posten den andre kontraktsparten sendte, han stod ikke på kopi og ble først oppmerksom på at 150 000 kroner var fristilt da mangelen på ventilasjonsanlegget ble avdekket. Et stilltiende samtykke kan ikke aksepteres da klageren var en selvstendig kontraktspart. Det trengtes et uttrykkelig samtykke, noe innklagde også var innforstått med. Klageren ble ført kjent med e-posten etter den første henvendelse til meglerforetaket på et senere tidspunkt. Det stilles ingen krav om at det må påberopes i første henvendelse. Kravet er ikke foreldet og heller ikke tapt grunnet passivitet. Det løper ingen andre tidsfrister. Den andre kontraktsparten behøver heller ikke være part i klagen for at nemda skal kunne konkludere med at meglerforetaket har handlet erstatningsbetingende. Det medfører heller ikke riktighet at klagerens økonomiske tap skal avkortes pga. den andre partens samtykke, ei heller eierbrøken mellom hjemmelshaverne. Skadelidte har krav på full erstatning. Klageren har tapt kr 150 000 og det er årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget.

Klageren kan ikke se at det foreligger en avvisningsgrunn etter Nemdas vedtekter, jf. 5.1 bokstav a til e. Eiendomsmeglers erstatningsansvar er i kjerneområdet av sakstypen Nemnda har kompetanse til å behandle.

På vegne av klageren fremsettes slik påstand:

«Privatmegleren Kvartal dømmes til å betale til [klagerens navn] et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 150 000, med tillegg av lovens rente fra forfall 13. desember 2023 og til betaling skjer.»

Innklagede har i hovedsak anført:

Underveis i kjøpsprosessen var det den andre kontraktsparten som primært opptrådt på vegne av kjøperne. Megler forstod dette slik at det var praktisk ettersom hun hadde best norskkunnskaper. E-posten knyttet til frigjøringen av de tilbakeholdte midlene datert 24. februar 2024 ble sendt til selger og begge kjøperne. I svaret fra den andre kontraktsparten fremgikk det hvilke tiltak kjøperne arbeider med for å få klargjort huset og at de var enig i at det gikk fint å utbetale nevnte beløp til selger. Den andre kontraktsparten referer til «oss» og «vår side» og meglerforetaket kunne vanskelig forstå dette annerledes enn at hun uttalte seg på vegne av begge kjøperne slik hun også hadde gjort tidligere i andre spørsmål underveis i kjøpsprosessen.

Klageren reagerte ikke på e-posten og det tok mer enn 6 måneder før han via sin advokat hevdet at han ikke aksepterte å utbetale det foreslåtte beløpet til selger. Det er ikke sannsynlig, ut fra e-posten fra den andre kontraktsparten at dette ikke ble diskutert mellom kjøperne når de mottok mailen. Klageren burde derfor både ut fra dialog med den andre kontraktsparten og det faktum at han mottok e-posten ha reagert på forespørselen umiddelbart dersom han var uenig i at det var ikke grunnlag for å frigjøre 150 000 kroner.

I klagen til nemnda hevdes det at den andre kontraktsparten kun har gitt aksept på 15 000 kroner. Dette ble ikke påstått ved første henvendelse fra klageren. Dette en påstand fra klageren og den andre kontraktsparten har ikke uttalt seg om dette spørsmålet og er heller ikke part i klagen. Dette virker oppkonstruert og samsvarer ikke med den ordlyd den andre kontraktspartens e-post inneholder.

Når det gjelder beregningen av det økonomisk tapet til kr 150 000 kroner, bemerker meglerforetaket at den andre kontraktsparten eier 50% av boligen og har åpenbart akseptert å utbetale sin andel av beløpet. Et eventuelt tap for klageren vil således være begrenset til hans andel av beløpet.  Dersom det skulle vise seg at hun har gått utenfor sine fullmakter vil det føre til at meglerforetaket har et erstatningskrav mot den andre kontraktsparten for det beløp de eventuelt blir forpliktet til å utbetale.

Saken dreier seg om bevisvurdering, noe det kan være vanskelig for nemnda å ta stilling ved skriftlig behandling. Nemnda bør derfor vurdere å innstille behandlingen av saken.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«1. Klagen kan ikke føre frem
2. Saken innstilles.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Avvisning
Nemnda er av den oppfatning at saken lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet, jf. vedtektene punkt 5.1 bokstav e). Klagen skal dermed ikke avvises.

Erstatningskravet
Nemnda bemerker at e-posten fra den andre kjøperen 24. februar 2023 fremstår som et direkte svar på meglers e-post samme dag, der han spør om 150 000 kroner kan frigjøres fra det tilbakeholdte beløpet innestående på meglers konto, til fordel for selger. E-posten er formulert på en måte som tilsier at svaret har vært omforent med klager. Det fremgår i overtakelsesprotokollen at det tilbakeholdte beløpet kun kan frigis for utbetaling etter samtykke fra begge parter eller rettskraftig dom. For megler må det imidlertid ha fremstått som overveiende sannsynlig at svaret fra den andre kjøperen har vært omforent med klager. Det mener også nemnda at må ha vært tilfellet, slik e-posten var utformet. Megler hadde, på denne bakgrunn, ikke foranledning til å etterlyse en uttrykkelig bekreftelse fra klager. Det er dessuten usannsynlig at ikke klager har vært kjent med den andre kjøperens e-post. Mente han at det som sto der var galt, måtte det forventes at det kom en reaksjon før det hadde gått over seks måneder.

Det kan videre ikke være tvil om at den andre kjøperens henvisning til beløpet på «15000» er en feilskrift for «150 000» kroner. Det vises til at svaret om at «[s]å fra vår side går det fint å utbetale nevnet beløp 15000 til han», fremstår som et direkte svar på meglers forespørsel. Dette underbygges særlig at det er vist til «nevnet» beløp. Dessuten er det påfallende at argumentasjon rundt dette ikke ble fremsatt i kravet om erstatning som ble framsatt 13. november 2023.

Megler har etter dette ikke opptrådt erstatningsbetingende. Nemnda bemerker likevel at megler med fordel kunne ha kontrollsjekket at «15000», var feilskrift for «150 000». Denne forsømmelsen er likevel ikke av en slik karakter at den er erstatningsbetingende eller i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og klager har ikke lidt noe økonomisk tap som følge av forsømmelsen. Det vises til at nemnda har kommet til at frigivelsen av de 150 000 kronene var omforent med klager.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.