RFE-2024-081

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. november 2024.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Stovner

 

Saken gjelder:               Meglers håndtering av budrunden og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klager deltok i en budrunde på en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten ble solgt til en annen budgiver for 4 060 000 kroner. Budprosessen foregikk i et tidsrom på over tre uker, og i den avsluttende fasen var det bare klager og en annen budgiver som deltok. Etter flere bud frem og tilbake, innga den andre budgiveren et bud på 4 060 000 kroner. Klager la så inn et bud på 4 065 000 kroner, og avventet i påvente av å se om den andre budgiveren ville forhøye budet sitt. Den andre budgiveren ga beskjed om at en ikke ønsket å by mer, og selger valgte å akseptere det nest høyeste budet.

Klager hevder at megler har behandlet han forskjellig fra den andre budgiveren underveis i budrunden. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det er grunnlag for å tilkjenne klager erstatning. Klageren krever erstatning på mellom 10 000-30 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klager var interessert i en leilighet som meglerforetaket formidlet, og la inn sitt første bud den 26. april 2024. Budet var på 3 900 000 kroner og ble registrert mottatt kl. 11:56. Det kom så en annen budgiver på banen, som la inn bud på 3 920 000 kroner kl. 12:39. Etter at klager og den andre budgiveren hadde budt over hverandre flere ganger, hadde den andre budgiveren inne et bud på 4 060 000 kroner.

Klager mottok en SMS fra megler kl. 14:54 om at leiligheten ville bli solgt dersom han ikke svarte innen 3 minutter. Klager ringte megler i løpet av de 3 minuttene, for å fortelle at han ønsket å forhøye budet sitt. Megler ga tilbakemelding om at det ikke var noen mulighet for dette, da akseptfristen på den andre budgiverens bud hadde gått ut. Klager korrigerte da megler og gjorde oppmerksom på at akseptfristen var kl.15:15, og ikke kl. 15:00 slik megler trodde. Ettersom akseptfristen enda ikke var løpt ut, var megler nødt til å ta imot et nytt bud fra klager så lenge det ble fremsatt før fristen gikk ut.

Meglers tilbakemelding var at klager fortsatt kunne by, og klager innga et bud på 4 065 000 kroner. Megler skulle ringe klager opp igjen om kort tid. Klager avventet for å se om den andre budgiveren ville høyne sitt bud eller ikke. Om den andre budgiveren kom med budforhøyelse, hadde klager planlagt å inngi et nytt og høyere bud. Da megler kontaktet han på nytt, fikk han opplyst at den andre budgiveren ikke ville by noe mer. Klager ble spurt om han ville legge inn et høyere bud, noe han ikke var interessert i, da det ville innebære å by over seg selv.

På dette tidspunkt hadde selger, megler og den andre budgiveren allerede snakket sammen, blant annet om når overtakelse skulle finne sted. Megler spurte derfor under samtalen om det passet for klager med overtakelse 15. mai 2024. Klager svarte ja, at han var fleksibel og kunne overta leiligheten når som helst. Klager gjorde også megler oppmerksom på at den andre budgiveren hadde fått selgers telefonnummer, men at det samme ikke gjaldt for han. Han ba derfor om å få oppgitt telefonnummeret slik at de kunne ta en prat. Etter at selger hadde fått snakket med både klager og den andre budgiveren, kunne han bestemme seg for hvem han ville selge til. Megler nektet imidlertid å utgi selgers telefonnummer.

Megler har under budgivningsprosessen behandlet klager forskjellig fra den andre budgiveren. Da megler underveis i budrunden ikke fikk kontakt med den andre budgiveren, ba han om å få mer tid med begrunnelsen at han ikke fikk kontakt med selger. Da klager derimot svarte megler innen akseptfristen, og innga et høyere bud enn budet som allerede lå inne fra den andre budgiveren, så fikk han ikke tilslaget på leiligheten. Dette fremstår uakseptabelt og urettferdig. Klager mener at leiligheten er hans.

Klager mistenker at megler har påvirket selger til å tro at andre budgiveren var bedre enn klager, samt tilrettelagt for at den andre budgiveren gikk med på selgers ønskede overtakelsestidspunkt. I tillegg utga megler selgers telefonnummer til den andre budgiveren. Klager har derimot blitt ekskludert under budgivningsprosessen. Saken har vært en påkjenning for klager både fysisk og psykisk. Den handler ikke så mye om pengene, men om rettferdighet og etterlevelse av norske lover og regler. Hadde det ikke vært for at klager innga bud på leiligheten, ville selger aldri fått den prisen som ble oppnådd.

Klager krever erstatning i størrelsesorden 10 000 til 30 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Vedlagt salgsoppgaven lå bransjens forbrukerinformasjon om budgivning. Det vises til punkt 1-4 under overskriften «Viktige avtalerettslige forhold».

Selger kan avslå eller akseptere et inngitt bud før utløpet av akseptfristen. Selger kan akseptere det budet han ønsker, og trenger ikke akseptere det høyeste budet. Når aksept er meddelt kjøper, er det inngått en bindende handel mellom kjøper og selger. Det foreligger en bindende avtale selv om megler senere skulle motta et høyere bud.

Meglerforetaket forstår at klager er misfornøyd med at selger ikke valgte å selge til han, men kan ikke se at dette kan ha påvirket klager fysisk og psykisk. Ikke alle interessenter og budgivere kan få tilslaget på sine bud, en tapt budrunde kan derfor ikke oppleves som urettferdig. Her er det bare en «vinner».

Budrunden pågikk over nærmere tre uker, klager kan derfor ikke høres med at det ble tatt en rask avgjørelse. Det er forståelig at budgivere ikke vil by over seg selv, men konsekvensen av en slik beslutning må klager selv bære.

Selger har engasjert megler til å være mellommann i transaksjonen, med dette følger det at det er megler som skal ha dialogen med interessenter og budgivere. Selger har betalt megler for å slippe å gjøre dette selv, og klager kan ikke ha en forventning om at megler legger til rette for at selger skal ha en dialog og forsvare sitt handlingsvalg.

Megler skal uoppfordret gi sin vurdering av budene og har naturlig nok en dialog med selger om budene og budgiverne.

Klager har ikke fått aksept av sitt bud. Selger valgte til slutt å akseptere det nest høyeste budet, fordi denne budgiveren hadde vært med under hele prosessen.

Megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Uansett har klager ikke lidt noe tap som kan kreves erstattet.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at det er opp til selger hvilket bud som aksepteres. Selger kan dermed velge å akseptere et bud som ikke er det høyeste, slik selger gjorde i denne saken. At selger hadde adgang til dette fremgikk også av salgsoppgaven under «Viktige avtalerettslige forhold». Nemnda oppfatter at det har vært telefonkontakt mellom selger og «budgiver 2», som endte med å få tilslag på leiligheten, selv om dennes bud var 5 000 kroner lavere enn budet fra klager. Det er imidlertid ikke holdepunkter for at megler har delt selgers telefonnummer med den andre budgiveren uten selgers samtykke, eller at megler har påvirket selger til å tro at den andre budgiveren var «bedre» enn klager.

Nemnda kan på denne bakgrunn ikke se at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Dessuten er det ikke sannsynliggjort at meglers opptreden har medført noe økonomisk tap for klager.

Klageren gis etter dette ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.