RFE-2024-073
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Agder Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Arendal)
Saken gjelder: Lovlighetsmangler – brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav på erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak i oktober 2020. Kjøpesummen var på 3 450 000 kroner. I salgsoppgaven fremkom det at boligen hadde fire soverom. Da klageren i mai 2023 ønsket å selge, oppdaget den nye megleren at tre av soverommene ikke var godkjente. Dermed kunne ikke boligen annonseres med mer enn ett soverom. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, samt om dette gir klageren grunnlag for å kreve erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 490 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Boligen ble først lagt ut med en prisantydning på 4 190 000 kroner. Megleren hadde mange visninger, men de fikk ingen respons da potensielle kjøpere ble skremt bort av opplysningen om at tre av soverommene ikke var godkjente. Boligen lå ute i markedet i 10 måneder.
Klageren så seg til slutt nødt til, i samråd med megleren, å senke prisantydningen til 3 655 000 kroner. Videre måtte klageren søke kommunen om bruksendringer for å få godkjent soverommene, noe som hadde en kostnad på ca. 6 000 kroner. Boligen ble solgt dagen etter at soverommene var godkjente. Klageren oppnådde en salgssum på 3 700 000 kroner.
Klageren kjøpte boligen i god tro, og følte seg lurt da tre av de fire soverommene megleren hadde opplyst om i salgsoppgaven, viste seg å ikke være godkjente. Dette oppdaget klageren først da han skulle selge videre. Klageren krever kompensasjon for det økonomiske tapet han har lidt gjennom de 10 månedene boligen lå ute for salg, samt ved å måtte godta en sterkt reduserte salgssum.
Som forbruker forventet klageren at både salgsoppgaven og Finn.no annonsen inneholdt riktig informasjon. Huset ble annonsert med fire soverom, og klageren forventet da at de var godkjente som soverom.
Forbrukertilsynet lanserte en ny veiledning om markedsføring av bolig i oktober 2018.
I lignende klagesaker har slike tilfeller blitt omtalt som brudd på markedsføringsloven §§ 6 og 7 som omhandler urimelig handelspraksis og villedende markedsføring, jf. RFE 2020-112.
Megleren har gjemt bort viktige opplysninger slik at «vanlige» forbrukere ikke har fått nødvendige informasjon før «handel sluttes».
Klageren betalte for mye for huset da han kjøpte det. Meglerens prisvurdering den gang, baserte seg på at huset hadde fire soverom. Dette var villedende markedsføring fra meglerforetakets side. Megleren brøt god meglerskikk ved å ikke overholde opplysningsplikten sin. Det at soverommene ikke var godkjente, var noe klageren først ble gjort oppmerksom på et stykke ut i salgsprosessen. Huset var da allerede annonsert gjennom ny megler.
Megleren har solgt et hus med feil informasjon i salgsprospektet, og dermed brutt opplysningsplikten og handlet i strid med god meglerskikk. Klageren har lidt et økonomisk tap som han krever erstattet av meglerforetaket. Det kreves erstatning for prisnedgangen og den ekstra kostnaden som påløp ved ikke å få solgt huset på 10 måneder. Det er årsakssammenheng mellom den uriktige opplysningen og det økonomiske tapet i forbindelse med den nye salgsprosessen.
Innklagede har i hovedsak anført:
Hvordan en markedsfører dette med soverom har endret seg vesentlig på de fire årene som har gått siden salget. Dette er resultat av rettspraksis. Til orientering brukte heller ikke meglerforetaket ordet godkjente soverom, verken i prospektet eller annonsen.
Eiendommen ble prisvurdert av ny megler i 2023 og lagt ut for salg for 4 190 000 kroner i slutten av april 2023. På dette tidspunktet visste både selger og megler om manglende godkjenning på soverom. Det har vært en god prisvekst fra 2020-2023 og ytterligere prisvekst fra 2023-2024.
Meglerforetaket finner det spesielt at man som første tiltak valgte å prise ned eiendommen med 210 000 kroner, istedenfor å søke bruksendring for å få godkjent de fire soverommene, noe som hadde en kostnad på 6 000 kroner. Det kommer også frem at boligen ble solgt dagen etter at soverommene ble godkjent. Det var fullt mulig å oppfordre de som var interesserte i boligen til å legge inn bud med forbehold om at rommene ble godkjent som soverom. Det er uvisst om dette ble prøvd.
Ny meglers prisvurdering ble gitt med grunnlag i informasjonen om var tilgjengelig. Nærmere bestemt fire soverom, hvorav ett var godkjent. Innklagede meglerforetak ville normalt rådet selger til å ta kostnaden med bruksendring for å få godkjent de fire soverommene. En prosess som kunne vært gjennomført uten å prise boligen ned. Det er en merkelig vurdering av ny megler å mene det er rimelig å fremme en kompensasjon for differansen mellom prisantydning og salgssummen. Det legges til grunn at megleren hadde opplysningene da han gjorde prisvurderingen. Dersom han var av den oppfatning at dette var avgjørende og kunne gi en prisdifferanse på 500 000 kroner, burde han i stedet ha rådet klageren til å ta kostnaden med bruksendring, alternativt reklamert da klageren ble klar over forholdet. Meglerforetaket ville da naturligvis foreslått å søke bruksendring og godkjenning, da rommene hadde både rømningsvei, lysflate og tilstrekkelig areal.
Ifølge Eiendom Norges prisindeks skulle eiendommen vært verdt 4 370 000 kroner i 2024 sett ut fra en pris på 4 190 000 kroner i 2023, altså en økning. Dette kan gi en indikasjon på at eiendommen i starten ble lagt ut for høyt, og at det uansett ville vært urealistisk å oppnå en slik pris. Salget i 2024 var tross alt med 4 godkjente soverom.
Meglerforetaket kan ikke se at de skal kompensere for en differanse mellom prisantydning og salgssum, da eiendommen ble solgt med fire soverom og ikke ett. Det er ofte i dagens marked at en ikke oppnår prisantydning. De siste fem årene har 63% av alle eneboligene solgt i dette området, blitt solgt under prisantydning. Meglers prisvurdering kan ikke sees på som en fasit for salgssum. Meglerforetaket kan heller ikke se at de skal kompensere klageren for bruk av 10 mnd. på en salgsprosess, hvor han allerede fra starten av visste om de påklagde forhold.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, samt god meglerskikk gjennom manglende opplysninger om ikke godkjente soverom og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er på det rene at boligen ble markedsført med fire soverom, mens det bare var ett godkjent soverom. Spørsmålet er om megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder soverommene i boligen. Videre om det er i strid med markedsføringsloven å markedsføre boligen slik megler gjorde i dette tilfelle.
Brudd på markedsføringsloven
Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig av 17. oktober 2018 fikk først et eget punkt knyttet til angivelsen av «antall rom» i oktober 2022. Her fremkommer det blant annet at megler for å finne ut hvilke rom som er godkjent som soverom, plikter å innhente plantegninger fra kommunen.
«Dersom boligen har avvik fra plantegningene, for eksempel at det ikke er søkt bruksendringer på et av rommene til soverom (der det er slik søknadsplikt), så kan ikke dette rommet markedsføres som soverom.»
Selv om forbrukertilsynet først i 2022 konkretiserte dette, var det før dette praksis for å ikke innta soverom man visste eller antok ikke var godkjent for den aktuelle bruken i søkefeltet for antall. Det ble i stedet beskrevet i annonseteksten med følgende forbehold
«Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken».
Nemnda har derfor kommet til at det ikke foreligger brudd på markedsføringsloven. Uansett endrer ikke det det faktum at megleren har en undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Kommunen hadde hverken utstedt brukstillatelse eller ferdigattest. Plantegningene innhentet fra kommunen, fulgte vedlagt salgsoppgaven fra 2020. Her var rommene i kjelleren angitt som disponible rom, og boder, noe som burde ledet til nærmere undersøkelser vedrørende godkjennelsen av disse rommene som soverom.
Når megler ikke gjorde dette, men valgte å markedsføre rommene som soverom uten nærmere angivelse, finner nemnda at markedsføringen av boligen med fire soverom er i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. I denne sammenheng hjelper det ikke at det i salgsoppgaven oppgis at det er bruken av rommet som er avgjørende for om rommet defineres som P-rom, herunder soverom. I tilfelle burde det vært opplyst at bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
Konklusjonen blir at megleren ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, herunder god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatningskravet
Nemnda finner at meglerforetaket er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Når det gjelder utmålingen av erstatningskravet, herunder om det foreligger adekvat årsakssammenheng og størrelsen på et økonomisk tap, har ikke nemnda tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til det. En ting er hvilket verdiminus den manglende opplysningen vedrørende soverommene isolert sett utgjør. I tillegg har klageren en tapsbegrensningsplikt, og må blant annet undersøke hva som kreves for å få rommene godkjent.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Agder Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Arendal) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten vedrørende om soverommene var godkjent. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig, men nemnda har ikke hatt grunnlag for å ta stilling til om klagerne har lidt et økonomisk tap, og spørsmålet om årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og eventuelt tap.