RFE-2024-076
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Oslo Syd
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 16. august 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Etter avtaleinngåelsen fratrådte den ansvarlige megleren sin stilling i meglerforetaket, og klageren ble dermed tildelt en ny megler i november/desember 2023. Oppdraget ble ikke fornyet da det løp ut på tid 16. februar 2024. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen ble inngått med en megler som senere sluttet i meglerforetaket omkring november/desember 2023. Klageren ble deretter tildelt en ny megler som overtok oppdraget. Klageren kan ikke huske at det ble signert noen ny oppdragsavtale, og tenkte heller ikke over at dette ville være hensiktsmessig. Da megleren ikke initierte inngåelse av noen ny oppdragsavtale, antok klageren at den eksisterende avtalen ville løpe videre med den nye megleren. Dersom det skulle vært inngått ny avtale, burde megleren eller meglerforetaket informert klageren om dette.
Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av salgsprosessen som han mener er kritikkverdige.
Visning
Klageren kan ikke klandre megleren for at boligmarkedet var svakt under oppdragsperioden, men reagerer på at megleren avlyste en visning uten å ordne stedfortreder. Bakgrunnen for avlysningen, var at megleren skulle på reise til Sør-Afrika. Den uteblitte visningen medførte at klageren potensielt mistet muligheten til å selge leiligheten sin, og dermed ble påført et betydelig tap.
Meglerforetaket uttrykker at megleren kontaktet klageren for å informere om at han kanskje ville være bortreist på visningsdagen 11. februar 2024. Megleren ga imidlertid aldri uttrykk for at han «kanskje» ville være bortreist. Megleren informerte om at han skulle til Sør-Afrika, samt at han ville være borte hele helgen i uke 6. Ut fra meglerens SMS 14. februar og øvrig e-post korrespondanse, er det heller ingenting som tyder på at turen til Sør-Afrika ble kansellert.
Det stemmer at klageren sendte SMS til megleren 5. februar 2024 for å uttrykke misnøye med den uteblitte visningen. Senere på kvelden ringte megleren til klageren og var tydelig på at han ikke hadde brutt noen avtale knyttet til visningen. På grunn av tidligere hendelser hvor megleren ikke har overholdt avtaler om å ringe klageren tilbake, ble klageren nødt til å være tydelig og kreve at megleren ville sende SMS til klageren dersom han ikke hadde tid til å ringe tilbake. Under samtalen spurte klageren om hvorfor ikke megleren kunne spørre en eiendomsmeglerfullmektig om å bistå med visningen. Megleren svarte at fullmektigen allerede hadde planer den helgen, og at han ikke forventet at megleren skulle spørre om bistand. Videre spurte klageren om hvorfor ikke megleren kunne spørre andre meglere i foretaket om å bistå, noe megleren skulle forsøke.
Meglerforetaket anfører at megleren kontaktet klageren med en gang han oppdaget at han ville være bortreist på visningsdatoen, samt at han på bakgrunn av dette ikke spurte om bistand fra sine kollegaer. Anførselen sammenfaller imidlertid ikke med den muntlige forklaringen som klageren fikk under telefonsamtalen med megleren 5. februar 2024. Under telefonsamtalen ga megleren uttrykk for at han hadde spurt en eiendomsmeglerfullmektig om bistand, men at fullmektigen hadde andre planer og dermed ikke kunne bistå. Klageren stiller seg dermed spørrende til om megleren faktisk gjorde en innstas for å ordne bistand til visningen. Det vises i den forbindelse til eiendomsmeglingsloven § 3-5 om bruk av kontraktsmedhjelpere.
Oppfølging. Fiktive interessenter
Megleren fulgte for øvrig ikke opp andre avtaler. Klageren ga dermed tydelig uttrykk for at han burde bli bedre på dette.
Det vil ikke forbause klageren om megleren har hatt fiktive interessenter for å holde oppdraget gående. I starten av oppdraget, var megleren nølende med å gi informasjon om interessentene. Bakgrunnen for dette var hensynet til personvern. Etter klageren fortalte om hvordan den forrige megleren var transparent om potensielle interessenter, åpnet megleren etter hvert opp for å gi slik informasjon. Han informerte blant annet om en dansk interessent, men at vedkommende hadde vært frem og tilbake før han ikke hørte noe mer av seg. Oppdraget ble deretter avsluttet. Klageren stiller uansett spørsmål ved om den danske interessenten ble journalført i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-1.
Brudd på god meglerskikk
På bakgrunn av det ovennevnte, er klageren i tvil om megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Klageren har vært i dialog med meglerforetakets fagsjef som har etterkommet deler av klagerens krav. Dette kan indirekte tolkes som at meglerforetaket erkjenner at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren kan imidlertid ikke se at meglerforetaket uttrykkelig har erkjent dette eller kommet med noen beklagelse.
Meglerforetakets oppgjør
Slik det fremgår av e-postkorrespondansen mellom 16. februar og 24. april 2024, er klageren misfornøyd med meglerforetakets krav om betaling samt håndteringen av dette. For det første er det meningsløst å skulle betale et tilretteleggingsgebyr for ingenting. For det andre ble deler av meglerforetakets faktura kreditert. I e-post fra meglerforetaket 27. februar 2024, ble det opplyst at klageren skulle få tilsendt en ny faktura. Klageren fikk imidlertid kun en kreditnota.
Klageren hadde ikke hatt noen innsigelser på tilretteleggingsgebyret dersom megleren hadde opptrådt i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har imidlertid utvist lav tillitt og integritet, og har i tillegg vært nølende med å gi opplysninger.
Til tross for at megleren visste at han skulle til Sør-Afrika, forsøkte han ikke å ordne bistand til visningen. At meglerens reise ikke ble noe av og at det ikke var noen relevante interessenter, kan ikke anses å ha betydning for saken. Boligkjøpere er som oftest dynamiske og uforutsigbare. De kan bestemme seg for å gå på visning samme dag som visningen avholdes. Klageren er klar over at mye av kommunikasjonen med megler har foregått muntlig, men mener likevel at meglerforetaket som den profesjonelle part har bevisbyrden for at oppdraget er gjort i samsvar med eiendomsmeglingsloven §§ 3-1 og 3-5.
Krav om at meglerforetaket frafaller sitt krav om betaling
Megleren har på bakgrunn av det ovennevnte utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for klagerens krav om at meglerforetaket må frafalle sitt krav om betaling, totalt 47 951 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Hendelsesforløpet
Etter oppdragsavtalen ble inngått 16. august 2023, godkjente klageren salgsoppgaven pr. e-post 31. august 2023. Samme dag ble det avholdt en privatvisning, og 1. september 2023 mottok klageren et bud på 600 000 kroner som han avslo.
Videre ble det avholdt visninger 3. og 10. september 2023. Prisantydningen ble deretter redusert fra 1 400 000 til 1 330 000 kroner den 29. september 2023. Klageren godkjente oppdatert annonse og salgsoppgave samme dag.
Den 8. og 12. oktober 2023 ble det avholdt to nye visninger før prisantydningen ble redusert ytterligere til 1 260 000 kroner. Klageren godkjente oppdatert annonse 16. oktober 2023, og det ble deretter avholdt visninger 22. og 29. oktober 2023.
Siden megleren som var ansvarlig for oppdraget sluttet i sin stilling 8. desember 2023, fikk klageren e-post om bytte av megler 27. november 2023. I henhold til oppdragsavtalen, ble annonsen deaktivert 12. desember 2023.
Etter årsskifte, ble prisantydningen den 12. januar 2024 redusert fra 1 260 000 til 1 140 000 kroner. Dagen etter godkjente klageren oppdatert salgsoppgave, og i forbindelse med relanseringen ble annonsen «løftet» på Finn.no.
Etter klageren godkjente oppdatert salgsoppgave på nytt 19. januar 2024, og ble det avholdt to visninger 21. januar og 1. februar 2024. På visningen 21. januar var det ingen interessenter som deltok, og etter visningen 1. februar var det ingen som innga bud.
Den 2. februar 2024 var klageren innom meglerforetakets kontor, og det ble avtalt en ny visning 11. februar 2024. Da megleren hadde glemt at han kanskje ville være bortreist 11. februar, tok megleren kontakt med klageren 5. februar 2024 for å informere om dette. I utgangspunktet virket klageren innforstått med dette, men senere samme dag sendte han en SMS til megleren hvor han uttrykte misnøye med den uteblitte visningen. Megleren kontaktet derfor klageren samme kveld. Dagen etterpå ble partene enige om å sette opp visning 15. februar 2024.
Den 15. februar 2024 var det ingen som hadde meldt seg på visningen, og etter avtale med klageren ble visningen avlyst.
Da oppdraget løp ut på tid 16. februar 2024, ønsket ikke klageren å forlenge oppdragsavtalen. Boligen ble derfor trukket fra markedet samme dag. Den 19. februar 2024 ble nøklene til overleverte til en utleiemegler, da klageren skulle leie ut boligen.
Den 20. februar sendte meglerforetaket en e-post med faktura på 62 951 kroner til klageren. En uke senere, sendte imidlertid klageren en klage på fakturaen. Etter dialog med klageren, krediterte meglerforetaket fakturaen med 15 000 kroner.
Da klageren ikke hadde betalt fakturaen 23. april 2024, måtte meglerforetaket purre på klageren. Dagen etter sendte klageren en e-post hvor han klaget på at han hadde fått tilsendt kreditnota istedenfor ny faktura. Klageren var heller ikke fornøyd med krediteringen på 15 000 kroner, og ønsket ytterligere reduksjon. Da meglerforetaket ikke ville etterkomme kravet, sendte klageren en ny e-post 25. april 2024. I e-posten ga han uttrykk for at han hadde kontaktet Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, samt at han ønsket at fakturaen ble stilt i bero. Meglerforetaket stilte dermed fakturaen i bero 26. april 2024.
Bytte av megler
Oppdragsavtalen ble inngått med meglerforetaket som avtalepart, og klageren fikk skriftlig varsel om bytte av ansvarlig megler. Det stilles ikke krav om inngåelse av ny oppdragsavtale ved slikt bytte. Alle formkrav knyttet til oppdragsavtalen er dermed ivaretatt.
Visning
Da megleren oppdaget at visningen 11. februar 2024 var oppsatt en dag han var bortreist, tok han øyeblikkelig kontakt med klageren. Klageren hadde i utgangspunktet ingen innsigelser til dette, og aksepterte avlysningen. Deretter endret klageren mening, og etter noe dialog ble partene enige om å flytte visningen til en annen dag. På bakgrunn av dette, spurte ikke megleren om bistand fra andre kollegaer.
Meglerens reise ble aldri gjennomført. Megleren var uansett tilgjengelig og håndterte alle interessenter frem til oppdraget utløp. Eiendommen lå annonsert på Finn.no, men det var ingen interessenter som meldte seg for å be om visning.
Klagerens anførsel om at han mistet muligheten til å selge leiligheten og dermed har tapt et betydelig beløp tilbakevises. Boligen var på markedet i fem måneder, og den uteblitte visningen kan ikke anses som årsak til at boligen ikke ble solgt. I løpet av de fem månedene boligen var til salgs, var det ingen interessenter som var villig til å tilby klageren den prisen han ønsket.
Oppfølging. Fiktive interessenter
Klageren påstår at megleren ikke har fulgt opp andre avtaler, men har ikke vist til hvilke avtaler han mener at megleren har forsømt. Det er dermed ikke mulig å imøtegå påstanden, og den må dermed sees bort fra.
Videre mener klageren at megleren har operert med fiktive interessenter slik at han urettmessig kunne belaste klageren for visningshonorar. Til tross for alle visningene som ble avholdt, har meglerforetaket kun belastet klageren for en. Klagerens påstand er uansett udokumentert.
Brudd på god meglerskikk
Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk i dette tilfellet. Oppdragsavtalen er klar, og meglerforetaket har forholdt seg til denne. I et forsøk på å løse saken, har meglerforetaket kreditere klageren med 15 000 kroner. Krediteringen er ingen innrømmelse av å ha begått feil, men heller et forsøk på å løse saken i minnelighet.
Klageren har ikke fått noen beklagelse, da meglerforetaket ikke kan se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
I oppdragsavtalen er det avtalt et tilretteleggingsgebyr på 15 000 kroner. Dersom klageren ikke var enig i dette beløpet, måtte han gitt utrykk for dette ved inngåelsen av oppdraget, ikke seks måneder etterpå.
Klageren har blitt tilsendt en faktura og en påfølgende kreditnota. Det medfører riktighet at meglerforetaket i utgangspunktet opplyste om at klageren ville få tilsendt en ny faktura hvor det krediterte beløpet var trukket fra. Meglerforetaket forstår imidlertid ikke uleiligheten ved at klageren trekker fra 15 000 kroner fra den opprinnelige fakturaen og dermed betaler det resterende beløpet.
Krav om vederlagsnedsettelse
Meglerforetaket har i e-post av 25. april 2024 redegjort for de bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven som knytter seg til vederlagsnedsettelse. I redegjørelsen ble både kravet om vesentlighet og forskjellen på vederlag og utlegg berørt. På tross av dette, mener klageren at han ikke skal betale utleggene som meglerforetaket har betalt til eksterne leverandører. For ordens skyld nevnes at vederlaget etter krediteringen på 15 000 kroner utgjør 34 300 kroner.
I dette tilfellet har megleren glemt at han skulle på reise 11. februar 2024. Da han ble klar over forglemmelsen, tok han umiddelbart kontakt med klageren og utsatte visningen. Det er hverken rimelig eller riktig at terskelen for god meglerskikk ligger såpass lavt at megleren skal felles i dette tilfellet.
Påstand
Megler har ikke brutt kravet til god meglerskikk og det foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side iht. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Kravet om hele det skyldige beløpet settes til side eller reduksjon av vederlaget kan derfor ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda har gått gjennom de enkelte klagepunkter, men finner ikke at megler har forsømt seg.
Bytte av megler
Når ansvarlig megler fratrer sin stilling, har meglerforetaket rett til å utpeke en ny ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 femte ledd. I dette tilfellet ble klageren informert om endringen på korrekt måte gjennom et skriftlig brev datert 27. november 2023. Nemnda bemerker for øvrig at det i slike tilfeller ikke følger krav om at det skal inngås noen ny oppdragsavtale, da det er meglerforetaket som er oppdragstaker i henhold til oppdragsavtalen.
Visning
Ifølge meglerforetaket ble visningen 11. februar 2024 utsatt til 15. februar 2024 som følge av at megleren skulle på reise. Klageren har ikke bestridt dette. Da det på visningsdagen ikke var påmeldt noen deltakere, ble visningen avlyst.
Nemnda legger til grunn at meglerforetaket fulgte bransjepraksis om at interessenter må melde seg på i forkant av annonserte visninger. Dersom det medfører riktighet at det ikke var noen påmeldte til visningen 15. februar 2024, var det ingen grunn for megler til å avholde denne.
Hva gjelder klagerens påstand om at megleren ikke forsøkte å finne en stedfortreder til visningen 11. februar 2024, står det delvis påstand mot påstand om hva som ble kommunisert mellom partene i telefonsamtalen 5. februar 2024. Dette er forhold som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling.
Nemnda kan ikke se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller at dette hadde noen konsekvenser av betydning for klagerne.
Oppfølging. Fiktive interessenter
Når det kommer til klagerens anførsler om meglerens manglende oppfølging av avtaler og opprettelse av fiktive interessenter, er disse udokumenterte. Det er dermed vanskelig for meglerforetaket å imøtegå påstandene.
Nemnda bemerker likevel at megleren av hensyn til personvern har begrenset adgang til å utgi informasjon om interessenter.
Meglerforetakets oppgjør
Det fremgår av punkt 3 i oppdragsavtalen at partene har avtalt provisjonsbasert vederlag. Dersom oppdraget utløper, følger det av oppdragsavtalens punkt 6 at meglerforetaket har krav på blant annet vederlag for tilretteleggingshonorar. I dette tilfellet har meglerforetaket fakturert 13 900 kroner for tilrettelegging. Dette samsvarer oppdragsavtalen punkt 3.
Hva gjelder meglerforetakets kreditering av oppsigelsesgebyret på 15 000 kroner, vil nemnda bemerke at det er uheldig at meglerforetaket i sin e-post av 27. februar 2024 forespeilet klageren en ny faktura når det kun ble utstedt en kreditnota. Nemnda finner likevel ikke at dette utgjør brudd på god meglerskikk eller en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
For øvrig nevnes det at meglerforetaket har fakturert i henhold til oppdragsavtalen. Slik saken er opplyst ble det avholdt ni visninger hvor to er inkludert i oppdragsavtalen. Meglerforetaket har imidlertid kun fakturert for én visning, totalt 2 500 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.