RFE-2024-087
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Boli Eiendomsmegling AS (Aktiv Namsos)
Saken gjelder: Meglers håndtering av budrunden og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 22. april 2024 kjøpte klager en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten var annonsert med en prisantydning på 2 000 000 kroner. Som eneste budgiver la klager inn et bud på 1 800 000 kroner. Selger fremsatte så et motbud på prisantydning med en akseptfrist på 35 minutter, som klager endte med å akseptere. Klager var førstegangskjøper og usikker med hensyn til å delta i en budrunde, i tillegg hadde klager vært travelt opptatt på jobb på tidspunktet motbudet ble fremsatt. Klager hevder at han ble gitt for lite tid til å områ seg og vurdere hvordan han skulle forholde seg til selgers motbud, og at megler utøvet press for at han skulle akseptere motbudet. Videre hevdes det at megler skulle ha rådet klager til å ta forbehold om finansiering ved aksept av motbudet.
Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om klager skal tilkjennes erstatning. Klager krever erstatning med 200 000 kroner, tilsvarende differansen mellom hans bud og motbudet fra selger.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megler har forsettlig eller uaktsomt opptrådt slik at klager innga bud som han ellers ikke ville ha gjort dersom han hadde hatt mer tid til å vurdere og rådføre seg med sine støttespillere.
Klager er i 30-årene og arbeider som budbil-sjåfør. Han bodde i et hus som var eid av hans far, og han har hverken kjøpt eller eid egen bolig. Klager hadde i budprosessen bistand av sin mor og bankrådgiver. Det er ingen tvil om at megler oppfattet at klager var usikker med tanke på å delta i budprosessen, og at han trengte god støtte og omsorg i forbindelse med denne.
Megler tok åpenbart ikke hensyn til dette ved sin opptreden i avslutningen av budprosessen. Altså når megler sendte SMS om motbud kl. 11:24 som hadde en svært kort frist (36 min), samt utøvelse av «press» og overtalelse av klager på telefon.
Det burde vært åpenbart for megleren etter dialog med klager sin bank samme dag, at klager ikke hadde finansiering for et slikt bud. Megler burde derved forstått at budet uansett skulle vært gitt uten forbehold om finansiering.
Megler burde oppfattet at klager var travelt opptatt som sjåfør mens siste budrunde pågikk, og at dette satte ekstra stort press på han som deltaker i budrunden.
Budprosessen bærer preg av at megler utnyttet situasjonen med en usikker budgiver i en travel jobbsituasjon, ved å sette svært korte tidsfrister og press på budgiver, for å få han til å inngi et bud som han ellers ikke ville gitt.
Megler brukte ufine metoder for å presse en usikker førstegangskjøper til å inngi bud, gjennom å skrive et kort «ja» på SMS. Da klager fikk tenkt seg litt om, som megler skulle gitt ham tid til tidligere, ringte han straks megler for å gi beskjed om at han angret. Da klager etter dette ringte sin mor, var han i sjokktilstand fordi dette hadde gått altfor fort. Klagers mor har nå hjulpet han med å skaffe den finansieringen som manglet.
Klager mener selv at han ikke var fullstendig klar over hva hans to bokstaver «Ja» på SMS, egentlig innebar.
Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og brutt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Megleren har opptrådt på en uaktsom måte, som gir klager rett på erstatning.
Klager krever erstatning med 200 000 kroner, tilsvarende differansen mellom klagers første bud med akseptable forutsetninger på 1 800 000 kroner og det siste budet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 4. april 2024 ble eiendommen lagt ut for salg på blant annet Finn.no. Leiligheten ble annonsert med prisantydning 2 000 000 kroner. All relevant informasjon for å kunne inngi bud var tilgjengelig. Det ble avholdt visning 15. april 2024, hvor seks interessenter var til stede, herunder klager og hans mor. Megler snakket med alle interessenter, og fikk inntrykk av at to av disse vurderte å by. Det ble senere avklart at det bare kunne forventes bud fra klager. Megler informerte om status til klager og hans mor, at det trolig ville være én budgiver opp imot selger.
Dagen etter visning var megler i kontakt med klager og hans mor. Megler ble da informert om at klager ønsket å legge inn bud, men at finansieringen først måtte avklares. Megler ble fortalt at informasjon var blitt sendt over til banken. Klager hadde trolig nok egenkapital til å kjøpe alene, men hans mor skulle hjelpe til dersom det var behov.
Fredag 19. april 2024 sendte megler en SMS via meglersystemet til både klager og hans mor om at det ville bli avholdt ny visning dersom det ikke kom noen bud innen den påfølgende mandagen. Megler ble oppringt av klagers mor 2 minutter etter at SMS var sendt.
Den 21. april 2024 innga klager sitt første bud på 1 800 000 kroner. Klagers mor hadde på dette tidspunktet informert megler om at finansieringen var i orden, og at det var aktuelt for foreldrene å bidra med finansiering dersom det skulle vise seg å bli nødvendig. Dagen etter fikk megler bekreftet fra klagers bankforbindelse at finansiering var innvilget, uten å få vite noe om den maksimale rammen for aksept. Megler opplyste klager om at budet på 1 800 000 kroner nok var litt for lavt til at selger kom til å akseptere.
Klokken 11:25 fremsatte selger et motbud til klager tilsvarende prisantydning på 2 000 000 kroner. Akseptfristen ble satt til samme dag kl. 12:00. Budet ble akseptert samme dag kl. 11:50, etter at klager hadde snakket med megler.
Det bestrides at klager ble utsatt for utilbørlig press under budrunden. Klager ønsket å unngå ny visning og et potensielt salg over prisantydning. Megler opplyste om selgers ønsker vedrørende pris og konsekvensen av at motbudet fra selger ikke ble akseptert, men klager ble ikke på noe tidspunkt utsatt for utilbørlig press fra meglers side.
Det er godt mulig at klager følte seg presset, men dette er en situasjon som alle potensielle kjøpere og selgere av boligeiendommer opplever i tilsvarende prosesser. Megler tok tilbørlig hensyn under prosessen, blant annet ved å råde selger til ikke å sette kortere akseptfrist enn 30 minutter på motbudet. I tillegg hadde klager hatt god tid i forkant av budgivningen til å vurdere om det var aktuelt å kjøpe eiendommen til prisantydning.
Det er ikke riktig at handelen var preget av hastverk. Sakshistorikken viser at klager hadde god tid til å vurdere et kjøp, herunder ta stilling til om han hadde økonomisk evne til å kjøpe boligen til prisantydning. At selger ikke ønsket å selge til en lavere pris enn prisantydning, kunne ikke komme som en overraskelse på klager. Et avslag kombinert med et motbud på prisantydning var noe klager sammen med bank og andre rådgivere måtte forvente.
Meglerforetaket bestrider påstanden om at det måtte fremstå åpenbart at klager ikke hadde finansiering for et bud tilsvarende prisantydning. Megler hadde kontakt med klager, klagers bankforbindelse og mor vedrørende finansiering. Både klagers mor og klagers bankforbindelse bekreftet at finansieringen var i orden før budet på 1 800 000 kroner ble inngitt, men en maksimalramme ble ikke nevnt. Megler tok for gitt at det var innvilget bankfinansiering for 2 000 000 kroner. Det vises også til SMS-korrespondansen mellom megler og klagers mor 22. april 2024.
Megler hadde all grunn til å tro at klager kunne innestå for en aksept av selgers motbud, og kan ikke holdes ansvarlig for at klager eventuelt ikke ble innvilget finansiering hos banken.
Klager har anført at han ikke forstod betydningen av å skrive «ja» på motbudet pr. SMS til megler. Megler hadde tett dialog med klager, og snakket med han før SMS-en ble sendt. Megler hadde ikke grunnlag for å mistenke at klager ikke oppfattet innholdet eller rekkevidden av egne handlinger.
Megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og det fremsatte erstatningskravet mangler rettslig grunnlag.
Meglerforetaket fremsetter følgende påstand:
«Aktiv Namsos/Boli Eiendomsmegling AS frifinnes»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Avpassing av tempo
Ved ordinær budgivning gir regelverket i dag et betydelig handlingsrom for hvordan megleren legger opp salgsprosessen og budgivningen, og det er ingen uttrykkelig regel om minste tillatte akseptfrist for å senke tempoet i budrunden. I forslaget til ny eiendomsmeglingslov, NOU 2021:7 side 237, foreslo imidlertid utvalget å fastsette en minste akseptfrist i forskrift, og anbefalte at fristen settes til 30 minutter.
Etter det opplyste rådet megler selgeren til å ikke sette en kortere akseptfrist enn 30 minutter på motbudet. Selger endte med å sette en akseptfrist på 35 minutter. Etter nemndas syn kan megleren ikke kritiseres for sin håndtering her. Fristen var for øvrig i tråd med den minste akseptfrist anbefalt av lovutvalget i NOU 2021:7 ved ordinær budgivning.
Påstand om utilbørlig press
Det er ikke dokumentert eller sannsynliggjort på annen måte at megler skal ha lagt utilbørlig press på klager underveis i budrunden.
Kontroll av kjøpers finansiering
Det er i dag vanlig at boliger selges gjennom en budkonkurranse som eiendomsmegler administrerer. I nesten alle boligsalg med flere interessenter gjennomføres en åpen auksjon med stigende budgivning. De nærmere regler her fremgår av eiendomsmeglingsforskriften som i noen grad er utdypet i Forbrukerinformasjon om budgivning.
Det er lovbestemt at eiendomsmegleren skal ivareta begge parters (selger og budgiver) interesser gjennom oppdraget, og har en omsorgsplikt også overfor budgivere, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Megleren skal blant annet bistå ved vurdering av bud, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd siste punktum. Dette omfatter en plikt til å veilede selger i vurdering av innkomne bud, typisk hva budgiver har opplyst om finansiering. Megleren skal gi sin vurdering av om selgeren bør akseptere budet, herunder forklare risikoen ved å akseptere budet eller ikke, se blant annet NOU 2021: 7 side 222. Megleren skal kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig, se blant annet LE-2015-7588 og RFE-2018-200. Hvis eiendomsmegleren ikke overholder disse pliktene, kan det utgjøre brudd på god meglerskikk, som i så fall blir innrapportert til Finanstilsynet.
Vår sak gjelder et motbud fra selger overfor en konkret budgiver. Selgeren fremstår da som budgiver, og motbudet blir registrert som et bud i budjournalen. Men man har da fjernet seg fra den vanlige budkonkurransen med en åpen auksjon, og gått over til en mer tradisjonell avtaleinngåelse mellom to parter. Det sentrale spørsmålet i saken er om eiendomsmegleren i en slik situasjon har plikt til å undersøke budgivers finansiering knyttet til størrelsen på motbudet så langt det er mulig. Nemnda har her delt seg.
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentanten Rollve Røstad, har kommet til at det ikke kan oppstilles noen slik plikt for megler, og at megleren ikke har forsømt seg her.
Som nevnt må det anses som sikker rett at megler skal kontrollere budgiverens finansiering så langt det er mulig. Dette gjelder ved en vanlig budkonkurranse med en åpen auksjon. Flertallet har kommet til at det ikke finnes tilstrekkelige rettslige holdepunkter for å etablere en tilsvarende plikt for megleren ved et motbud fra selgeren. Det ville innebære en utvidelse av meglers omsorgsplikt overfor den opprinnelige budgiver som det ikke er noe rettslig grunnlag for. Hvis det var lovgivers mening at meglers plikt til å sjekke budgivers finansiering også skulle gjelde ved motbud, måtte dette, etter flertallets syn, i det minste vært synliggjort i lovforarbeidene. Dette er ikke berørt i NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling, noe som hadde vært naturlig hvis man mente at omsorgsplikten også skulle gjelde ved motbud. Heller ikke i de to tidligere lovutvalgene, Falkanger-utvalgets innstilling NOU 1987: 14 og Bråthen-utvalgets innstilling NOU 2006: 1, har dette vært noe tema. Flertallet kan heller ikke se at det har vært behandlet i juridisk teori, inklusive Bergsåkers doktoravhandling, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), eller i rundskriv. Det foreligger heller ikke rettspraksis så langt nemnda kan se.
Flertallet kan heller ikke se at reelle hensyn tilsier å pålegge megler en undersøkelsesplikt her. Til dette kommer at det må undersøkes konkret om motbudet er å anse som et endelig avslag på budgiverens bud (forutsatt at akseptfristen fortsatt løper), eller bare en invitasjon til «forhandlinger» om pris.
Mindretallet, forbrukerrepresentanten Sørlie, har kommet til at megler har forsømt seg her og opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å undersøke kjøpers finansiering knyttet til motbudet. Ut fra formålsbetraktninger er det like viktig, eller kanskje enda viktigere å kontrollere finansieringen i en slik situasjon, som å kontrollere det siste budet fra budgiveren. I en slik situasjon har budgiveren ofte strukket seg så langt han er villig til å gå, men blir utfordret på at selger kan akseptere en høyere salgssum enn det budgiveren i utgangspunktet var villig til å betale. En av flere mulige årsaker til at budgiveren i utgangspunktet ikke har inngitt et høyere bud i sluttfasen av en budprosess, vil nettopp være at budgiveren ikke har finansieringen i orden ut over det beløpet han i utgangspunktet har vært villig til å legge på bordet.
Krav om erstatning
Ut fra det nemnda har kommet til, kan erstatningskravet ikke føre frem.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.