RFE-2024-095
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Boligbyggelaget NORD (Garanti Eiendomsmegling Tromsø)
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 23. juni 2023 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av klagernes rekkehus. Etter at boligen ble annonsert på Finn.no med en prisantydning på 7 450 000 kroner, ble prisen redusert flere ganger. Da prisantydningen ble redusert for siste gang 12. oktober, meldte det seg én interessent, og partene ble enige om å annonsere en fellesvisning 16. oktober. På visningsdagen oppdaget klagerne at megleren ikke hadde annonsert visningen på Finn.no likevel. Klagerne hadde en rekke innsigelser til meglernes håndtering av oppdraget. Nemnda behandlet saken 18. mars 2024 (RFE-2023-217), og kom til at meglerforetaket kunne kritiseres for sin håndtering av oppdraget. Det forelå en ikke ubetydelig pliktforsømmelse og nemnda kom til at vederlaget skulle settes ned med 30 000 kroner. Spørsmålet nå er om klagerne i tillegg har rett på erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever 450 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Boligen ble solgt 17. oktober 2023 til en pris på 6 350 000 kroner. Megleroppdraget ble inngått den 23. juni 2023. Boligen ble lagt ut til salg på FINN 9. juli 2023, og ble solgt 17. oktober 2023. Klagerne viser til tidligere avgjørelse fra nemnda RFE 2023-217 der de fikk medhold i at megler gjorde flere feil, som de ikke kunne utelukke at kunne ha ført til at klagerne mistet interessenter, og av den grunn fikk en lavere pris for boligen. Reklamasjonsnemnda uttalte at megler hadde utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerne ble ikke veiledet og rådgitt tilstrekkelig, og gjorde flere feil. Blant annet ble ikke fellesvisningen annonserte slik klagerne ba om. Ved flere anledninger ble ikke boligen markedsførte boligen slik de ba om.
Boligen ble i juli 2023 takset med en teknisk verdi på 7 850 000 kroner og en markedsverdi på 7 500 000 kroner. Boligen ble derfor lagt ut for salg med en prisantydning på 7 450 000 kroner 9. juli 2023. Etter dette ble prisantydningen satte ned hele fire ganger før megler informerte om hvordan en kunne løftet boligen frem på FINN.no. Dette gjorde at boligen ble liggende bakerst, blant de siste hundre av 800-900 boliger til salgs store deler av markedsføringsperioden. At boligen ble liggende så langt bak, og dermed godt gjemt, bekymret klagerne. Når de spurte megler om hva som kunne gjøres for å løfte boligen frem og gjøre den mer synlig, så tilbød hun klagerne å kjøpe blink/ukens bolig. Noe de følgelig gjorde uten at det flyttet annonsen noe frem.
Klagerne betalte derfor mange tusen kroner ekstra to ganger uten at boligen ble flyttet frem. Når de så mange ganger satte ned prisen, og megler ikke informerte dem om hva som skulle til for å flytte annonsen frem, førte det til at de måtte sette ned prisantydningen oftere og redusert prisen med mer. Boligen ble derfor ikke markedsført godt nok, noe klagerne mener har ført til at det ikke kan utelukkes at de har lidt et økonomisk tap.
Megler skrev i en melding til klagerne at hun ikke kjente til FINN app-systemet. Dette gjorde klagerne bekymret, samtidig som de antok at megleren var kjent med hva som skulle til for å markedsføre en bolig på best mulig måte på FINN. Det var først den 12. oktober 2023 når klagerne ville sette ned prisen ytterligere en gang, at megler kom med informasjon om at det hadde betydning for plasseringen på FINN hvor mye prisen ble satt ned. Prisen ble da endret umiddelbart fra 6 490 000 kroner til 6 450 000 kroner. Dette vises også tydelig av prishistorikken som var som følgende: 7 450 000 kroner, 7 250 000 kroner, 6 990 000 kroner, 6 790 000 kroner og siste gang torsdag 12. oktober til 6 490 000/6 450 000 kroner.
Historikken i seg selv, viser at klagerne ikke fikk denne informasjonen før den 12. oktober 2023. Megleren har heller ikke benektet at hun ikke orientert klagerne om hvordan de kunne få løftet boligen frem på FINN.no. Klagerne ga flere ganger uttrykk for at de var bekymret på grunn av liten aktivitet, og interesse. De hadde kjøpt ny bolig, og hadde på dette tidspunkt boliglån på to boliger. Dette var megler klar over, ettersom det var hun som hadde solgt de den andre boligen. De følte derfor et ekstra press på å sette ned prisen så ofte, og så mye.
Hennes manglende informasjon til oss om hvordan vi fikk flyttet frem boligen, førte til at boligen lå nesten bakerst av FINN-annonsene og dermed lite synlig. I tillegg så glemte megler å annonsere visning den 16. oktober 2023 på FINN.no. Etter at prisen ble satt ned siste gang den 12. oktober 2023, og boligen ble løftet på FINN.no, meldte det seg umiddelbart og for første gang en interessent. Det ble avtalt visning mandag 16. oktober kl. 1730. Visningen skulle annonseres på FINN.no. Visningsdagen kl. 1230 oppdager klagerne at det ikke var annonsert visning i FINN.no annonsen. Klagerne sendte umiddelbart melding til megler som bekreftet feilen og endret annonsen med en gang. Dette har med all sannsynlighet ført til at klagerne mistet påmeldinger til visningen, som skulle være bare noen få timer senere. På visningen kom kun den ene interessenten fra torsdag 12. oktober.
For første gang var den blitt flyttet fram og lå nå blant de 50 første boligene på FINN.no. Aktiviteten med klikk, og antall nedlastninger av salgsoppgaven økte markant. Det kan nevnes at før siste prisnedsettelse hadde 25 stykker lastet ned salgsoppgaven på FINN. Fra torsdag 12. oktober til mandag 16. oktober var det ti stykker til som lastet ned salgsoppgaven. Når nesten 1/3 av nedlastede salgsoppgaver ble gjort i løpet av disse dagene så sier det seg selv at klagerne med stor sannsynligheten kan ha mistet andre interessenter.
Det er forståelig at boligmarkedet var vanskelig i denne perioden, og at dette klart har påvirket den endelige salgsprisen. Klagerne har med overveiende sannsynlighet mistet mulige interessenter og dermed fått en lavere pris for boligen enn om megler ikke hadde gjort de feilene hun gjorde. Særlig det at klagernes bolig ble liggende bakerst blant de siste 800-900 boligene på FINN i perioden august til oktober 2023. Meglers veiledning var mangelfull, og hun gjorde flere feil som har virket inn på det endelige prisen for boligen. Boligen hadde en markedstakst på 7 500 000 kroner og ble solgt for 6 350 000 kroner. Dette var en nedgang på mer enn 15 prosent i forhold til takst. Boligen var sannsynligvis en av de få boligene som var solgt med så stor prisnedgang i forhold til takst, sammenlignet med øvrige solgte boliger i området siste halvdel av 2023. Det var ingenting ved boligens stand som skulle tilsi dette. Tvert imot. Dette kommer også tydelig frem av takstrapporten. Boligen var fra 2015, i meget god stand, og oppgradert med flere eksklusive detaljer, blant annet jacuzzi på takterrassen.
Boligprisstatistikken for 3. kvartal 2023 hentet fra Eiendom Norge, viser en prisutvikling på minus 2,5 prosent i tredje kvartal, og minus 3,9 prosent i boligprisutviklingen de siste 4 kvartalene. Forrige bolig i rekkehuset, ble solgt i desember 2022, til en pris av 6 950 000. Den rekkehusleiligheten hadde en dårligere plassering, dårligere utsiktsforhold og mer innsyn fra naboer, enn klagernes leilighet. Det hadde også billigere materialvalg inne, blant annet på gulv, baderom, kjøkken, solskjerming ol. Prisutviklingen på klagernes bolig i forhold til siste solgte bolig i samme rekke var da på minus 8,63 prosent, noe som er langt større nedgang enn prisutviklingen ellers i området. Når en tar hensyn til at det var en generell prisnedgang i boligprisene i perioden desember 2022 til desember 2023, så burde salgsummen vært på minimum 6 790 000 kroner. Det vil si en prisnedgang på minus 2,16 prosent i forhold til forrige solgte bolig i samme rekkehus.
Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og i strid med god meglerskikk ved annonseringen av boligen. Dette har ført til at klagerne ble påført et økonomisk tap. Klagerne kreve opptil 450 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket for tapet de har lidt som følge av meglers håndtering av salgsoppdraget. Klagerne ber Reklamasjonsnemnda vurdere erstatningskravet. Eventuelt erstatning etter nemndas skjønn, basert på prisnivået for solgte boliger i området siste kvartal 2023.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket vises til Reklamasjonsnemdas avgjørelse i sak RFE-2023-217 hvor de ble ilagt vederlagsnedsettelse med 30 000 kroner. Klagerne har nå sendt inn ny klage og krever at meglerforetaket betaler de erstatning på samme grunnlag. Klagerne anfører her at meglers markedsføring alene har medført at de mistet mulige interessenter og dermed ble påført et tap på 450 000 kroner. Meglerforetaket bestrider kravet.
Klagerne har bevisbyrden for at markedsføringen alene har påført dem et økonomisk tap ved at eiendommen ikke ble solgt for en høyere pris. Meglerforetaket kan ikke se at det i foreliggende sak er ført noen som helst bevis for at det ville meldt seg flere interessenter, og at disse i så fall ville inngitt høyere bud.
Klagen kan ikke føre frem. For øvrig egner den seg ikke for skriftlig behandling i nemnda, innklagede ber subsidiært nemnda avvise saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for meglers brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Kritikkverdige forhold fra megler
Under nemndas behandling av saken i mars 2024 (RFE-2023-217) kom nemnda til at megler på tre punkter kunne kritiseres for håndteringen av oppdraget. For det første meglers håndtering når prisantydningen ble redusert, herunder muligheten for «løfting» på Finn.no. Nemnda bemerket at det må forutsettes at en megler er klar over kriteriene for når en annonse kan bli «løftet» på Finn.no, og hvilken betydning det kan ha, særlig i et fallende marked. Det var et faktum hvilke beløp prisantydningen ble satt ned med. I en situasjon hvor markedet er i nedgang, mente nemnda at det da kreves noe mer av megler vedrørende veiledning og betydningen av å løfte en annonse på Finn.no. Det ble videre bemerket at det også er viktig at megleren sørger for notoritet (bevis) vedrørende de råd som gis til oppdragsgiverne. Det ble for nemnda ikke fremlagt noen dokumentasjon som underbygget de råd megleren eventuelt ga. Nemnda konkluderte med at dette var forsømmelse fra meglers side som var i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
For det andre glemte megleren å endre et TG-avvik i salgsoppgaven vedrørende manglende tetteplugger i fordelerskap for vann. Dette avviket ble rettet i tilstandsrapporten fra TG 2 til TG 1. Videre glemte megleren å annonsere fellesvisningen den 16. oktober 2023, noe også nemnda kom til at var kritikkverdig av megleren.
Megler har forsømt sin omsorgs- og veiledningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda kom til at meglerens vederlag skulle settes ned med 30 000 kroner.
I nærværende klage krever klagerne i tillegg erstatning.
Erstatningskravet
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det for det første foreligge et ansvarsgrunnlag. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt slik at dette vilkåret er oppfylt, jf. arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. For det andre må klagerne ha lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse, det vil si det må være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og tapet.
Klagerne har krevd 450 000 kroner i erstatning. Det er imidlertid usikkert om det hadde kommet til flere interessenter og i tilfelle hva eiendommen ville blitt solgt for dersom, Finn.no annonsen hadde blitt løftet og det hadde blitt avholdt fellesvisning den 16. oktober med en eventuell etterfølgende budrunde. Et grunnvilkår for å ha rett til erstatning, er at skadelidte (klagerne) kan sannsynliggjøre at de har lidt et økonomisk tap. Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at klagerne har lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Nemnda vil bemerke at det ved vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 ikke er noe krav om at selgeren skal ha lidt noe økonomisk tap.
Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.