RFE-2024-104

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. desember 2024.

 

Per Racin Fosmark

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Østensjø Eiendomsmegling AS (Nordvik Østensjø)

v/Advokat Helene C. Tenfjord

If skadeforsikring

 

Saken gjelder:               Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til dyrehold og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak høsten 2023. Prisantydningen var på 4 500 000 kroner. Kjøpekontrakt ble inngått den 13. september 2023. Overtagelse fant sted den 1. oktober 2023. Grunnet mannens helse, var det viktig at boligen hadde alle funksjoner på ett plan. Klagerne hadde nylig solgt sin enebolig som gikk over flere plan. I tillegg hadde de på dette tidspunktet fire utekatter, og var veldig bevisste på at en ny bolig måtte medføre mulighet for kattene deres til fortsatt å være ute. Dette viste seg ikke å være så enkelt som megleren hadde forespeilet. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk. Deretter om dette i tilfelle medfører at meglerforetaket blir pliktig å betale erstatning til klagerne. Klagerne har krevet 389 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos meglerforetaket er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagerne ble, basert på uriktige opplysninger fra megler, forledet til å inngå kjøpsavtale for andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. På dette tidspunktet hadde de fire katter (utekatter), og de var veldig bevisste på at en ny bolig måtte medføre mulighet for kattene deres til fortsatt å være ute.

I salgsoppgaven var det opplyst følgende i pkt. «Dyrehold»:

«Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.»

Dette var også fastsatt i husordensreglenes § 5.

Klagerne var derfor ikke sikre på om utekatter var tillatt, og tok opp dette med megler, da de var på visning. Megler opplyste da på forespørsel at «dette var et bra sted å ha dyr, at det var lov å ha dyr og at det ikke ville by på problemer». Når det så kom til den tiden at interessenter ble kontaktet, tok klagerne på nytt opp dette med dyrehold med megler, og presiserte at de hadde «4 katter, det er utekatter, vant til å gå ut og inn som de vil». Megler tilbød seg da å ringe styreleder for å høre om dette var greit. Et par minutter senere ble klagerne oppringt av megler, og fikk opplyst at styreleder hadde svart at «her er dyr lov, alle dyr er velkomne, både en og to og tre …». På denne bakgrunn valgte klagerne å gi bud på leiligheten, som de endte med å få tilslaget på for en kjøpesum på 4 400 000 kroner, med tillegg av fellesgjeld på 1 392 000 kroner.

Etter overtagelse viste det seg dessverre at borettslaget ikke var like dyrevennlig som klagerne ble forespeilet. I tillegg hadde styreleder opplyst at han aldri var blitt kontaktet av megler med noe spørsmål om dyrehold verken antall eller spørsmål om hold av utekatt.

Klagerne føler seg lurt. De ville ikke ha kjøpt denne leiligheten dersom de hadde vært kjent med at borettslaget ikke var positive til dyrehold. Da de leverte sin søknad for kattehold, så fikk de først avslag. Avslaget var da basert på at borettslaget hadde bestemt at det kun var tillatt med innekatter etter at ett av styrets medlemmer hadde observert en katt drepe en fugl på borettslagets fellesområde. Dette stod det ingenting om verken i vedtektene eller husordensreglene, men det fremkom av borettslagets dyreholdserklæring at søker forplikter seg til å «godta de endringer i dyreholdsbestemmelsene som generalforsamlingen / styret vedtar». Dersom dette hadde blitt formidlet til klagerne før budgivning, så ville de ikke ha inngitt bud på denne leiligheten. Kattene er en del av deres familie, og det er uaktuelt for dem å bo et sted hvor kattene ikke er velkomne.

Klagerne så seg derfor nødt til å selge leiligheten og finne seg annen bolig, hvor de kunne bo i fred og ro med kattene. Det nevnes her at mannen har diagnosen parkinsons sykdom, og som følge av situasjonen i leiligheten fikk han forsterkede plager på grunn av det stresset som situasjonen medførte. Klagerne har nå videresolgt boligen, men dessverre klarte de ikke å oppnå samme kjøpesum som det de selv ga for boligen. Det tap og de kostnader som klagerne har blitt påført kreves dekket av meglerforetaket, da det foreligger grunnlag for ansvar for megler basert på brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-3 – kravene til god meglerskikk.

Vilkårene for å kreve erstatning er oppfylt. Det foreligger både ansvarsgrunnlag, økonomisk tap, og tapet er en påregnelig følge av meglers handling/unnlatelse og bevisste villedning.

Slik klagerne ser det dreier det seg om forsettlig handling fra meglers side. Det tapet som klagerne har blitt påført som følge av meglers handlinger her er:

Tap ved videresalg                            200 000 kroner

Omkostninger ved kjøp                         1 132 kroner

Kostnader til megler v/videresalg     132 258 kroner

Styling                                                 25 000 kroner

Takstmann (tilstandsrapport)                5 000 kroner

Nytt lass i dør til terrasse                       6 703 kroner

Flyttevask                                              7 133 kroner

Flyttekostnader                                     12 343 kroner

Sum totalt                                          389 000 kroner

I tillegg til de rene tapspostene så har klagerne betalt for utskifting av glass i terrassedør. Denne posten må inngå i kravet mot megler. Megler kan holdes fullt ut ansvarlig for dette tapet. Kravet har blitt avvist av meglers ansvarsforsikring. Klagerne har tidligere tilbudt megler en minnelig løsning, pålydende 175 000 kroner, hvilket er under 50 % av det tapet klagerne har blitt påført her. Tilbudet ble ikke akseptert.

Tilsvaret gir ikke en korrekt gjengivelse av sakens faktum. For det første var det hele tiden snakk om fire utekatter, ikke tre. Videre var det aldri snakk om at klagerne skulle ha bedt megler ta «en ekstra telefon». Da megler tok kontakt forut for budgivning den 11. september 2023, ga klagerne uttrykk for sin usikkerhet i forhold til om det ville være greit å ha 4 utekatter i dette borettslaget, hvorpå megler sa «da ringer jeg styreformann og sjekker». Få minutter senere ringte hun tilbake og bekreftet at «styreformannen» skulle ha opplyst at det ikke var noe problem å ha 4 utekatter der. Det har aldri vært snakk om at megler pratet med en «eldre mann» i styret.

I tilsvaret er det videre lagt til grunn at «angrepet» som ble bevitnet av et styremedlem skulle ha skjedd etter klagernes overtagelse av boligen. Det er ukjent for klagerne når dette skulle ha funnet sted. De ble kjent med dette da deres første søknad om kattehold ble avvist fordi borettslaget kun tillot innekatter. Den meldingen mottok klagerne etter innflytting. Kjernen i saken er at megler i henhold til bekreftelsen fra styreleder, aldri tok kontakt og spurte om det var greit med fire utekatter i samme bolig i dette borettslaget. I stedet har megler sannsynligvis regnet med at det ville gå greit, og gitt uriktig og villedende informasjon til klagerne, som på det grunnlaget valgte å inngi bud på leiligheten.

Det er ikke mulig å se bort fra uttalelsen fra styreleder. Det vil være meget enkelt for megler å finne frem til hvem hun var i kontakt med ved å se på sin telefonlogg i denne perioden. Denne loggen kunne enkelt vært lagt frem som dokumentasjon på den eventuelle telefonsamtalen. Uten at dette gjøres så kan ikke meglers påstand legges til grunn.

Innklagede har i korte trekk anført:
Den 11. september 2023, samme dag som klagerne la inn bud på boligen, ble det spurt om megler kunne ta en ekstra telefon til styret for å få avklart om det var lov med flere enn ett husdyr. Ifølge megler var det da snakk om tre katter. I vedtektene var det ikke noe skriftlig i forhold til hvor mange husdyr en andelseier kan ha. Megler tok likevel en telefon til styret samme dag for å få bekreftet at flere enn ett husdyr ikke ville være et problem for kjøperne. Telefonsamtalen var til et av styrets medlemmer. Dette skal ha vært en voksen/eldre mann som ble noe brydd da han måtte svare på spørsmål om dyrehold når han satt opptatt med å spille bridge. Svaret var imidlertid at alle dyr var velkomne så lenge de ikke var til sjenanse for øvrige beboere. Dette ble videreformidlet til klagerne.

I salgsoppgaven var det opplyst følgende under Dyrehold:

«Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.»

Det samme fremgikk av husordensreglene § 5.

Etter at leiligheten var overtatt, skal angivelig et av styremedlemmene ha observert en katt angripe en fugl på fellesområdene. Da klagerne leverte sin søknad for kattehold, fikk de først avslag basert på at borettslaget hadde bestemt at det kun skulle være lov med innekatter. Da megler ble kjent med dette tok hun en telefon til et av styrets medlemmer som oppgav at det ikke var kjent hvem sin katt som hadde angrepet fuglen. Klagerne fikk etter dette godkjent sitt kattehold.

For at megleren skal ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, må det foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Megler innhentet den informasjon som var tilgjengelig og gjorde de undersøkelser som var mulig. Megler har som følge av dette overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og det foreligger derfor ikke ansvarsgrunnlag. Det understrekes at klager fikk godkjent sitt kattehold og det foreligger dermed heller ikke økonomisk tap eller årsakssammenheng.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Innklagede har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskrav kan ikke føre frem»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til dyrehold og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken må avvises.

Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

I denne saken er det mye påstand mot påstand som nemnda under sin skriftlige behandling ikke på en forsvarlig måte kan ta stilling til uten partene og eventuelle vitner til stede, som kan forklare seg direkte for nemnda og svare på spørsmål.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.