RFE-2024-109
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Budgivning. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 17. april 2024 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagers leilighet. Budrunde ble avholdt 30. april 2024, hvor flere budgivere deltok. Kl. 11:16 innga den ene budgiveren et bud på 3 950 000 kroner med akseptfrist kl. 12:00. Megler kontaktet klager og fikk skriftlig aksept på å akseptere budet med mindre det kom andre og høyere bud. I perioden frem mot akseptfrist kontaktet megler de andre budgiverne, hvorpå hun fikk klart inntrykk av at det ikke ville komme flere bud. Megler endte derfor med å formidle aksepten til budgiver kl. 11:56, altså 4 minutter før akseptfristens utløp. På samme tidspunkt som aksepten ble formidlet, kom det inn bud på 4 050 000 kroner fra en ny budgiver.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle aksepten til budgiveren 4 minutter før akseptfristens utløp. Videre er det spørsmål om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, samt om det medfører erstatningsansvar. Klageren krever erstatning på minimum 100 000 kroner, som utgjør differansen mellom det aksepterte budet og det siste budet inngitt av ny budgiver.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 30. april 2024 ble det gjennomført budrunde hvor 3 budgivere deltok. Mot slutten av budrunden kl. 11:16 innga den ene budgiveren et bud på 3 950 000 kroner med akseptfrist kl. 12:00. Megler kontaktet klageren 20 minutter før akseptfristens utløp for å be om hennes aksept av budet. Megler informerte om at det nå ikke var noe mer å hente hos mulige kjøpere. Hvordan visste megler dette? Som representant for den profesjonelle part, er dette noe hun ikke bør si. Klager ga sin aksept, men forutsatte da at megler ville fortsette å jobbe frem til akseptfristens utløp.
Megler formidlet aksepten til budgiveren kl.11:56. Samtidig som dette ble gjort, kom det inn bud fra en ny budgiver på 4 050 000 kroner med en akseptfrist på over 25 minutter. I en telefonsamtale med klager senere samme dag innrømmet megleren å ha vært litt rask under budprosessen, herunder med å akseptere budet.
Etter bindende avtale var inngått sa også megler at hun likte kjøperen så godt at hun synes det var bra at den nye budgiveren ikke fikk tilslaget på leiligheten.
Megler har brutt god meglerskikk ved å avslutte budrunden før akseptfristens utløp. Det mottatte budet på 4 050 000 kroner kunne bidratt til at budrunden fortsatte slik at det ble oppnådd en høyere pris. Megleren hadde tidligere i budgivningsprosessen beroliget klager med at det kom til å «dra seg til» mot slutten. Klager stiller seg derfor spørrende til hvorfor megler avsluttet budrunden 4 minutter før akseptfristen gikk ut. Forutsatt at megler har gode systemer for varsling, budhåndtering og dokumentasjon m.m., tar det bare noen sekunder fra det sendes en SMS til denne er kommet frem til mottaker. Megler kunne med fordel ha ventet noen minutter til med å formidle aksepten.
Budgiveren som innga budet på 4 050 000 kroner, valgte å drøye for å kunne inngi ett godt bud mot slutten av budrunden. Dette er ikke en uvanlig strategi for en budgiver. En erfaren megler burde derfor vært mer varsom, og ventet lengst mulig med å formidle aksepten. Uavhengig av om megler likte denne budgiveren bedre enn den andre.
Megleren har opptrådt på en slik måte at vederlaget må falle bort i sin helhet.
Videre har megleren opptrådt uaktsomt. Megleren må utøve særlig aktsomhet i forbindelse med første budrunde, da det er stor sannsynlighet for at det vil komme overraskende hendelser/bud mot slutten av budrunden. Ingen vet om det hadde kommet flere bud etter budet på 4 050 000 kroner. Klageren krever erstatning på minimum 100 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom det aksepterte budet og siste bud på 4 050 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budet som ble akseptert ble inngitt kl. 11:20 og hadde akseptfrist kl. 12:00 samme dag. Megler kontaktet klager og fikk skriftlig aksept på å akseptere budet med mindre det kom andre og høyere bud. Det var ikke avtalt noen spesifikk frist i dialogen med klager om når budet skulle aksepteres. Megler opplyste imidlertid at hun ville vente med å akseptere frem mot akseptfrist. Budet ble akseptert kl. 11:56. Rett etter aksepten mottok megler det nye og høyere budet.
I perioden frem mot akseptfrist kontaktet megler de andre budgiverne, og hun fikk klart inntrykk av at det ikke ville komme flere bud. Budgiveren som innga bud kl. 11:56 hadde ikke bydd tidligere. Tilbakemeldingen megler hadde fått fra denne interessenten tidligere, var at de ikke var interessert i å legge inn bud. De mente budene var alt for høye, selv om det på dette tidspunktet var på et langt lavere budnivå. Megleren hadde derfor ingen grunn til å forvente at interessenten ville komme med et bud helt opp mot akseptfristens utløp.
I avslutningen av en budrunde er det selvfølgelig helt sentralt å få videreformidlet aksepten til budgiver innen akseptfristen for ikke å risikere å miste budgiveren. Hvor lang tid i forveien av akseptfristen som megler skal sende aksepten vil bero på en konkret vurdering i hver enkelt sak.
Aksepten ble videreformidlet budgiveren 3 til 4 minutter før akseptfristens utløp. På dette tidspunktet hadde megler foretatt en grundig sjekk av om de øvrige budgiverne ville komme med et høyere bud. Ingen ga uttrykk for dette, noe som også viste seg å være korrekt. Megler hadde også, som nevnt ovenfor, underveis i budprosessen vært i kontakt med interessenten som innga bud kl. 11:56.
Når det skal vurderes om aksepten ble gitt for tidlig, må det også tas hensyn til at aksepten må komme frem til budgiver innen akseptfristen. Blir en aksept uforutsett forsinket for eksempel på grunn av svikt i teletjenesten, slik at den kommer frem etter fristens utløp, er avtale ikke inngått og megler vil kunne komme i ansvar. Det vises i den forbindelse til RFE-2017-183.
Megler har opptrådt forsvarlig og i samsvar med god meglerskikk fra hun mottok budet kl. 11:20 til aksept ble gitt kl. 11:56. Tidspunktet aksepten ble gitt er i seg selv forsvarlig av hensyn til å være sikker på at aksepten kom frem innen akseptfristen. Etter grundige undersøkelser fra megler var det heller ingen andre opplysninger som tilsa at megler burde vente noe lenger før aksepten ble sendt.
Det bestrides at megler skal ha innrømmet at hun var noe rask i prosessen med å akseptere budet. Megler har kun gitt uttrykk for at hun selvfølgelig synes det var en kjedelig situasjon som oppstod og at hun i ettertid gjerne skulle ha ventet noe lenger når man ser at det kom inn et overraskende bud. Det vises til RFE-2022-224 hvor nemnda fastslår at etterpåklokskap ikke skal virke inn på bedømmelsen.
Videre er det påstått at megler skal ha gitt uttrykk for at hun likte kjøperne bedre enn de som innga bud kl. 11:56, og at det derfor var bra at de endte opp med å få kjøpt boligen. Dette bestrides. Det er for det første ingen relasjon mellom megler og kjøper. Det megler ga uttrykk for var at kjøperne hadde opptrådt ryddig i prosessen og kommet med bud i god tid og med fornuftige akseptfrister.
Meglerforetaket er også uenig i påstanden om at det er en vanlig strategi å vente helt til slutt med å legge inn første bud, da det er stor risiko for at man ikke rekker å få behandlet budet innen fristen eller at andre bud blir akseptert. Meglerforetaket viser til salgsdokumentasjonen, hvor det fremgår at megler oppfordrer budgivere til å legge inn bud i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper, nettopp for å unngå slike situasjoner. Budgiver valgte dessverre ikke å følge denne oppfordringen.
Det bestrides at megler har opptrådt kritikkverdig. Det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Erstatningskravet kan heller ikke føre frem, da vilkårene for erstatning ikke er oppfylt.
På vegne av meglerforetaket er det nedlagt følgende påstand:
«Klagen tas ikke til følge.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megleren i sluttfasen av budrunden har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Helt sentralt ved denne vurderingen er om megleren ved utføringen av megleroppdraget har opptrådt i samsvar med de krav som kan utledes av eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrifter, samt gjeldende bransjenormer for eiendomsmeglingsbransjen, jf. HR-2022-1316-A avsnitt 35. Det må foretas en konkret vurdering av meglerens opptreden i den aktuelle situasjonen, og det er et visst rom for kritikkverdig adferd. Det må også vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap når man sitter med «fasiten», skal ikke virke inn på bedømmelsen.
Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd første punktum at:
«Oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.»
Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle aksepten 4 minutter før akseptfristens utløp.
En megler må passe på at budgiver får beskjed om selgers aksept av budet før akseptfristen utløper. I dette tilfellet hadde megler før formidling av aksepten, kontaktet de øvrige budgiverne for å høre om noen av dem var villige til å inngi høyere bud. Ut fra opplysningene megler satt med, hadde hun ingen forutsetninger for å kunne vite at en ny budgiver skulle melde seg på mot slutten av budrunden.
Megleren kan ikke kritiseres for å ha formidlet aksepten på det tidspunktet hun gjorde, når det var så kort tid igjen av akseptfristen. Hadde megleren i stedet ventet, hadde hun risikert at aksepten kom for sent og at det ikke ble inngått noen avtale med budgiveren.
Nemnda finner derfor at megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk og kravet etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd første punktum.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til ovenfor, kan kravet om vederlagsnedsettelse og erstatning ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.