Klage nr:
024/09
Avgjort:
29.04.2009
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesgjeld
Foretakets navn:
PrivatMegleren Indre Ãstfold, Indre Ãstfold Boligbyggelag
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 29. april 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en andelsleilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. I salgsoppgaven var fellesgjelden oppgitt til 53 326 kroner og i kjøpekontrakten ble dette rettet til å være 89 770 kroner. Felleskostnadene var korrekt oppgitt. Kjøpekontrakten ble signert 7. juli 2008.
Saken gjelder krav om erstatning fra innklagede på bakgrunn av at det ble gitt feilaktige opplysninger.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker tilbakebetalt 36 444 kroner. Bakgrunnen for kravet fremkommer i brev til innklagede datert 11. juli 2008.
Av brevet fremgår det at fellesgjelden ble opplyst å være 53 326 kroner i samtlige annonser og slagsoppgaven. Klageren opplyser at den muntlige kontrakten som ble inngått 30. juli 2008, inneholdt også avtale om en fellesgjeld på dette beløpet. Da klageren skulle signere den skriftlige kontrakten, var fellesgjelden oppført med dette beløpet. Noen dager tidligere hadde klageren sett en annen leilighet til salgs i samme borettslag. Denne leiligheten var solgt med en fellesgjeld på 89 770 kroner. Klageren opplyste innklagede om dette og ved nærmere undersøkelser fant innklagede ut at fellesgjelden påklagerens leilighet var på 89 770 kroner. Klageren mener at leiligheten ikke skulle vært lagt ut for salg før innklagede hadde forsikret seg om at fellesgjelden var korrekt.
Da klageren tok dette opp, fikk klageren beskjed om at den økte fellesgjelden ikke ville ha noen økonomisk betydning fordi husleien per måned ville være den samme. Klageren påstår han fikk beskjed om at det ikke var noen hensikt i å skrive under en kontrakt med en fellesgjeld på 53326 kroner fordi det ville bli rettet senere uansett og at eventuell klage antagelig ikke ville føre frem.
Ettersom klageren ikke kom noen vei med argumentene, skrev klageren til slutt under på kontrakten der fellesgjelden på 53 326 kroner ble strøket over og erstattet med den nye gjelden. Klageren viser til årsregnskapet pr 31. desember 2007 og sier at heller ikke dette er korrekt fellesgjeld.
Klageren mener feilen som ble gjort, ikke skal føre til at klageren får en økt fellesgjeld. Klageren mener det er innklagedes plikt å forsikre seg om at opplysningene som er gitt er korrekte. Klageren har fremlagt saken for en jurist, som anbefalte klageren å klage og eventuelt ta kontakt med Kredittilsynet dersom klagen ikke førte frem.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at klageren i dette tilfelle ikke har lidt noe tap. Ifølge innklagede ble klageren gjort kjent med at borettslaget hadde vedtatt utskifting av vinduer, verandadører og utvendige malerarbeider. Klageren var videre kjent med at borettslaget ikke hadde egenkapital til å gjennomføre arbeidene. Klageren var også kjent med at borettslaget hadde økt størrelsen på felleskostnadene for å dekke gjennomføringen av arbeidene. Den oppgitte størrelsen på fellskostnadene er korrekt.
Ifølge innklagede er problemet at klageren ikke fikk oppgitt hvorledes kostnadene ved gjennomføringen av arbeidet skulle finansieres, ved låneopptak og/eller opparbeidelse av egenkapital gjennom felleskostnadene. Klagerne fikk ikke opplyst at det var tatt opp et tilleggslån for gjennomføringen. Økningen av felleskostnadene skulle dekke kostnadene knyttet til tilleggslånet.
Innklagede hevder også at de øvrige vilkårene for erstatning ikke foreligger.
Innklagede anfører at oppdragsavtalen ble undertegnet 11. juni 2008 og at selgeren ønsket å selge raskt da han hadde overtakelse på ny bolig 30. juni. Ifølge innklagede var selgeren styremedlem i borettslaget. Selgeren leverte innklagede opplysningene om borettslaget og innklagede hevder lånetilsagnet om økningen av fellesgjelden ikke ble levert. Selgeren oppga ifølge innklagede feil navn på forretningsfører. Innklagede tilskrev den angitte forretningsfører den 12. juni. Feilen ble avdekket 17. juni og brev til korrekt forretningsfører ble sendt 21. juni.
Selgeren godkjente salgsoppgaven 17. juni og det kom ikke tilbakemelding på at gjelden var feil oppgitt. Andelen ble annonsert 19. og 25. juni 2008. Bud ble akseptert 30. juni 2008. Forretningsfører sendte ikke de ønskede opplysningene i post, men de ble levert i skranken på boligbyggelagets kontor. Dette er bakgrunnen for at det er ikke registrert dato for når disse opplysningene kom til boligbyggelaget. I klagen har klageren anført at dette fant sted 26. juni uten at boligbyggelaget kunne bekrefte dette. Fagansvarlig hos undertegnede fikk ikke dokumentene og ble ikke oppmerksom på at disse var innkommet før på kontraktsmøtet 7. juni 2008.
Innklagede viser til at vedtak om opptak av lån ikke fremkommer av generalforsamlingsprotokollen som innklagede har fått tilgang til.
Feilen ble avdekket under kontraktsmøtet 7. juli 2008. Selgeren fastholdt at kjøperen var kjent med kostnadsøkningen, klageren tok en telefon og kontrakten ble deretter inngått.
Innklagede fremholder at klageren var kjent med vedlikeholdsbehovet og at kostnadene måtte dekkes av lagets andelseiere, da borettslaget i juni 2008 ikke hadde egne midler til å dekke dette. Innklagede mener klageren har akseptert å betale for sin ideelle andel av den fremtidige vedlikeholdskostnaden.
Innklagede fremholder at klageren ikke vil lide noe tap ved å betale de felleskostnadene klageren har lagt til grunn ved sitt kjøp. Innklagede mener klageren må ha forstått at vedlikeholdsarbeidene var nært forestående og at dette kun kunne finansieres ved låneopptak siden borettslaget ikke hadde egenkapital. Selv om kjøperen måtte ha trodd at økningen skulle gå til opparbeidelse av et vedlikeholdsfond for dekning av disse kostnadene, ville klageren uansett ha måttet betalt sin andel av vedlikeholdskostnaden.
Ifølge innklagede er klagerens krav i realiteten et krav om å slippe å betale sin ideelle andel av den fremtidige vedlikeholdskostnaden.
Innklagede mener han har utført sine plikter på foreskreven måte og at det uansett ikke er noen årsakssammenheng mellommeglers manglende fremleggelse av korrekte opplysninger og det økonomiske tapet klageren anfører.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av feilaktige opplysninger i salgsoppgaven.
Innklagede har innhentet opplysninger fra forretningsfører om bl.a. den økte fellesgjelden, men dette gjenspeiles ikke i salgsoppgaven og det er heller ikke dokumentert at dette er opplyst på annen måte før aksept. Innklagede har opplyst at han først fikk opplysningene fra forretningsføreren etter at eiendommen var annonsert. Brevet fra forretningsføreren er datert 24. juni 2008. Eiendomsmeglingslovens § 6-7 (1) sier bl.a. «Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette». Det fremgår ikke av salgsoppgaven eller annen mottatt dokumentasjon at innklagede har informert interessentene/kjøperen om dette. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.
Ifølge kjøpekontrakten er avtale inngått med en fellesgjeld på 89 770 kroner. Klageren opplyser selv å ha hatt kunnskaper om at fellesgjelden på en tilsvarende leilighet var på 89770 kroner før kjøpekontrakten ble undertegnet den 7. juli. Klageren kan da ikke kreve at en fellesgjeld på 53326 kroner skal legges til grunn i avtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker videre at fellesutgiftene var korrekt opplyst, og at det dessuten var opplyst om at det ville bli foretatt oppgradering som naturlig ville føre til økt fellesgjeld.
Klageren har dermed ikke noe krav på erstatning fra innklagede i anledning feilopplysningen om fellesgjelden.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, men er ikke erstatningsansvarlig overfor klageren.