RFE-2023-245
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Valentinlyst
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 13. mai 2022 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet som innklagede meglerforetak formidlet. Leiligheten var annonsert med en prisantydning på 4 290 000 kroner, mens klageren kjøpte den for 5 000 000 kroner. Klageren har trukket frem flere forhold knyttet til opplysningene i salgsoppgaven og innholdet i Finn-annonsen som hun mener er kritikkverdige. Klageren hevder at megler har gitt feil og manglende opplysninger i salgsdokumentasjonen, og at Finn-annonsen gir et misvisende inntrykk av eiendommen hva gjelder flere forhold.
Spørsmålet er om megleren har brutt god meglerskikk, herunder undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre er det spørsmål om klageren skal tilkjennes erstatning. Erstatningskrav er på totalt 367 651 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Manglende opplysninger i salgsoppgaven om regulering av fellesareal
Det var ikke opplyst i salgsoppgaven om at store deler av det som er felles hage, er regulert til lekeplass for de 13 boenhetene i velforeningen. Det dreier seg om et areal på ca. 400 kvm av hagen, som ligger rett foran klagerens terrasse. Klager stiller seg undrende til at det ikke var informasjon om dette i salgsoppgaven, ettersom lekeplassen og trampolinebruk har vært til stor sjenanse for selger i en årrekke.
Det var en feil av megler å ikke innta plankartet som et vedlegg til salgsoppgaven. Ettersom det er få – om overhodet noen – hager i byen hvor deler av fellesområdet er regulert til felles lekeplass for et visst antall boenheter, burde det være en selvfølge å gjøre dette. Særlig når lekeplassen har vært til stor ulempe for selger i mange år.
På bildene i Finn-annonsen kan man så vidt se en stang som hører til en demontert trampoline, samt et slitent huskestativ bestående av én huske. Verken trampolinen, eller deler av denne, stod fremme på visningsdagen. Klager fikk således ingen indikasjoner på at fellesområdet var regulert til lekeplass.
Klager hadde ikke kjøpt leiligheten dersom hun visste om reguleringen av den felles hagen. Det er innhentet en vurdering fra en annen megler som fastslår at opplysningen om regulering til felles lekeplass har en prisdempende effekt. Det er estimert et verdiminus på mellom 100 000 – 200 000 kroner.
Opplysninger og bildetekst i Finn-annonse
Det er flere eksempler på misvisende eller uriktige opplysninger i bildeteksten.
I bildeteksten var de to rommene i loftsetasjen omtalt som soverom, selv om de ikke er godkjent for varig oppholdt. Dette utgjør villedende markedsføring, jf. markedsføringsloven § 8. Rommene var omtalt slik:
«Romslig soverom/ekstrastue med garderobe. […]»
«Kan brukes som soverom eller stue.»
«Digitalt stylet bilde. Romslig soverom. […]»
«Romslig soverom […]»
Videre fremgikk det at loftsetasjen hadde «godt med oppbevaring i kneloft». Det var imidlertid ikke opplyst om at det er begrenset med plass i knekottene. I det ene ligger loftsviften til klagers leilighet og i det andre ligger loftsviften tilhørende naboen under. Denne bildeteksten stemmer ikke med de faktiske forhold.
I bildeteksten var det også opplyst om «sameiets felles hage». Meglers beskrivelse her er misvisende, da det ikke samtidig ble opplyst om at deler av den felles hagen, som befinner seg rett foran leilighetens terrasse, er regulert til lekeplass.
Finn-annonsen inneholder også plantegninger som er egnet til å villede kjøper. I plantegningen for første etasje var det angitt korrekte mål, mens plantegningen for loftsetasjen inneholdt feil mål. Her skulle vært oppgitt riktige mål for BRA, P-rom og S-rom for rommene i loftsetasjen.
Det er heller ikke opplyst hvilke deler av arealet i de to soverommene som er å regne som boareal, ettersom det er skråtak på begge soverom.
Klager måtte rekvirere takstmann for å blant annet kartlegge hva som er korrekte mål på soverommene.
Bruk av dataanimerte bilder i Finn-annonse
Det er benyttet flere dataanimerte møbler på flere av bildene i Finn-annonsen.
På bildet av soverommet i første etasje er det lagt inn en seng med hyller foran vindu/rømningsvei. På bildet fremstår det å være gulvplass på begge sider av sengen. Dette vil imidlertid ikke være mulig, basert på rommets bredde og den begrensede plass det gir.
Videre er det på bildet av ett av rommene i loftsetasjen lagt inn en sofa langs veggen under skråtaket. Høyden på veggen og takvinkelen gjør det umulig å sitte i en sofa der.
Bruk av dataanimerte bilder må gjøres med forsiktighet, og må uansett ikke benyttes for å skape et feilaktig inntrykk av boligen. De dataanimerte bildene i annonsen er villedende og i strid med markedsføringsloven § 8.
Tidligere vannlekkasjer
Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om forholdene rundt de to tidligere vannlekkasjene i leiligheten.
Når det gjelder lekkasjen gjennom stuetaket, er det ikke opplyst om dette på en forståelig måte. At dette var lett synlig på visning er en sannhet med modifikasjoner. Visningen ble avholdt på kvelden, og hele stuen var tømt for lamper.
Klager er blitt fortalt av en nabo at lekkasjen som selger i egenerklæringsskjema omtaler som «vann fra min gamle veranda» oppstod i 2018. Det skal ha vært så omfattende vannskader at hele taket på seksmannsboligen ble skiftet ut. Dette fremgår ikke noe sted i salgsoppgaven.
Videre er det ikke informert om vannlekkasjen på vaskerommet verken i salgsoppgaven eller vedlagte tilstandsrapport. Under visningen hadde klager sett merker i gulvet og på veggen bak varmtvannstanken og stilt spørsmål rundt dette til medhjelper. I etterkant av kjøpet tok klager kontakt med selger, som benektet at det hadde vært lekkasje. Klager henvendte seg også til styreleder i sameiet, men vedkommende visste ingenting om noen lekkasje.
Da klager engasjerte et firma til å kartlegge mulig fukt-/soppskade, ble det fastslått at det har vært en vannlekkasje som har påført veggen og bunnsvillen skader herunder påbegynte muggskader. Utbedringskostnaden er estimert til 25 000 kroner, i tillegg har klager betalt 3 000 kroner for utarbeidelse av skaderapport.
Elbil-lader
Leiligheten ble markedsført med egen elbil-lader. Klager har siden innflytting i 2022 ikke hatt muligheten til å lade i sin garasje. Det viser seg at elbil-laderen i garasjen hennes belaster sameiets felles sikringsskap/kurs. Dette var det ikke opplyst om i salgsoppgaven.
Det er tydelig merket i sameiets felles sikringsskap at elbil-laderen tilhørte klagers leilighet. Dette indikerte at laderen var koblet på sameiets felles sikringsselskap. Videre burde megler undersøkt nærmere med selger, på bakgrunn av de kryptiske opplysningene oppgitt i egenerklæringsskjema.
Det viser seg at selger installerte elbil-laderen uten å avklare med styret i sameiet først. Styret ble altså kjent med forholdet etter at installasjonen var gjort. Ingen av beboerne i sameiet ønsket denne løsningen, ettersom ladning legger beslag på all kapasitet av felles strøm, så muligheten ble besluttet fjernet på årsmøtet i 2023.
Klager innhentet i mai 2023 pristilbud knyttet til installering av elbil-lader på egen kurs og sikringsskap. Kostnaden er her estimert til 40-45 000 kroner. Klageren krever erstatning tilsvarende pristilbudet.
Krangel om gjesteparkeringsplasser
Det var ikke gitt noen informasjon om at det hadde vært en langvarig diskusjon i velforeningen om gjesteparkeringsplasser. Megler burde avklart med selger hva dette dreide seg om. Det virker som sameiet har tilgjengelige gjesteparkeringsplasser, noe som også er i tråd med det selger fortalte på overtakelsen.
Markedsføringsmateriale – tilgjengelighet
På visning var det ikke fremlagt papirutskrift av salgsoppgaven. Da klager ba om papirutskrift, svarte medhjelperen at hun skulle få det tilsendt fra megler. Den trykte salgsoppgaven uteble, og klager sendte purring til megler. Hun ble da forsikret om at hun ville få den tilsendt. Etter å ha purret megler enda en gang, mottok klager papirutgaven på overtakelsesdagen.
I tillegg ble salgsannonsen på Finn.no, og lenken til denne, slettet etter salget. Klager har vært i kontakt med Finn.no, som har opplyst at det ikke er mulig å gjenopprette annonsen. Hadde det ikke vært for at klager lagret annonsen, ville det ikke vært mulig for henne å fremlegge den i ettertid.
Manglende godkjenning av soverom i loftsetasjen
I både annonse og salgsoppgave markedsføres leiligheten med tre soverom, hvorav to av disse er i loftsetasjen. Megleren hadde på overtakelsesdagen sagt at takvinduene i loftsetasjen var godkjent som rømningsvei, klageren hadde derfor ingen grunn til tro at de to soverommene manglet godkjenning.
I senere tid viser seg at det ikke foreligger godkjent rømningsvei fra soverommene, og at de dermed ikke er godkjent som soverom. I gamle plantegninger klager har innhentet fra kommunen, er det tegnet inn en rømningsvei fra hennes leilighet, som brannvesenet i sin tid godkjente, men som ikke er der i dag. Det kan virke som en slik rømningsvei aldri ble laget. Det vil innebære en betydelig kostnad å bygge om slik at soverommene får godkjent rømningsvei.
Klageren finner heller ingen dokumentasjon på at det ble foretatt noen ferdigkontroll av 6-mannsboligen før leilighetene ble solgt og tatt i bruk på tidlig 90-tallet. Det ser ikke ut til å foreligge noen ferdigattest for bygget.
Klager har hatt utgifter på 142 000 kroner i forbindelse med å etablere godkjent rømningsvei, etter at kommunen nedla forbud mot å bruke rommene som soverom inntil dette var på plass.
Ulmebrann
Klageren er blitt fortalt av naboer som har bodd i sameiet lenge at det tidligere har vært en ulmebrann i leiligheten. Naboene er usikre om det var i klagers seksjon, og om det skjedde under selgers botid eller forut for dette. Det hadde vært full uttrykning av brannvesenet. Ulmebrannen skal ha oppstått i varmekablene i gulvet i entréen. Det var ingen opplysninger om dette i egenerklæringsskjema, ei heller noe dokumentasjon vedlagt salgsoppgaven.
Defekte hvitevarer
I salgsoppgaven var det opplyst at hvitevarer ikke medfulgte salget, noe klager for så vidt synes var greit. Da megler spurte om klager ønsket å overta hvitevarene, svarte hun at dette var avhengig av hvilken tilstand disse var i. Klager hadde nemlig hvitevarer stående i sin tidligere bolig, som hun tenkte å ta med seg. Megleren garanterte skriftlig pr. e-post at hvitevarene fungerte. På bakgrunn av forsikringen fra megler, valgte klager å gi bort hvitevarene som hun allerede hadde i stedet for å ta de med.
Det viste seg imidlertid at oppvaskmaskin og kjøl- og fryseskapet ikke fungerte. Håndtakene på kjøl- og fryseskapet var knekt. Megleren må kunne stilles til ansvar for at hvitevarene er defekte når han tross alt har gitt en skriftlig garanti for at de fungerte.
Både oppvaskmaskinen og kjøl- og fryseskapet er elektronisk avfall, og klageren har måttet betale for bortkjøring. Klageren har også vært nødt til å kjøpe nye hvitevarer, men valgt utstillingsmodell for å holde kostnadene så lave som mulig. Det endte med at klager måtte utsette innflyttingen til de nye hvitevarene var kommet på plass.
Bruk av assistent på visning
Da klager var på visning, var det kun en assistent til stede. Assistenten klarte ikke å svare på noen av spørsmålene som ble stilt. Klageren stiller spørsmål ved om det er tillatt etter kapittel 4 i eiendomsmeglingsloven, og de krav som stilles til ansvarlig meglers medhjelpere. Klageren kan ikke se at medhjelperens navn står på lista over godkjente meglere.
Oppsummering. Krav om erstatning
Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven, markedsføringsloven og avhendingsloven. Megleren har utelatt vesentlig og lovpålagt informasjon i salgsoppgaven og annen markedsføring av boligen. Interessen og den oppnådde salgsprisen på leiligheten ville vært mye lavere dersom megler ga riktige og fullstendige opplysninger i salgsoppgaven.
Dersom klageren hadde blitt kjent med de aktuelle opplysningene ville hun aldri inngitt bud på leiligheten. Klageren sitter igjen med en bolig beheftet med flere feil og mangler, og må ut med flere hundre tusen kroner for å få boligen i den tilstand som beskrevet i salgsdokumentasjonen.
Meglerforetaket er erstatningsansvarlig, og må erstatte klageren totalt 367 651 kroner. Kravet er basert på en kalkyle bestående av påløpte kostnader til bygningssakyndig og skaderapporter m.m., i tillegg til utbedringskostnader og verditap på leiligheten.
Innklagede har i korte trekk anført:
Markedsføringsmateriale – tilgjengelighet
Salgsoppgaven var tilgjengelig på nett både på Finn.no og på boligens egen nettside på meglerforetakets domene. Salgsoppgaven kunne også lastes ned i PDF-format. Av miljøhensyn forsøker meglerforetaket i størst mulig grad å begrense antall trykte salgsoppgaver. Dersom kunder ber om dette, tas det utskrift av salgsoppgaven. Det vises til NEFs artikkel, publisert i juni 2021, om erfaringene etter pandemien hvor det fremgår at trykte salgsoppgaver ikke er miljøvennlig og bør være unødvendig når folk har vendt seg til å få materialet digitalt.
Klageren hadde tilgang til salgsoppgaven på nettet og kunne legge denne til grunn for kjøpet. Den 24. juni 2022 sender klageren en e-post til megler hvor hun ber om den trykte salgsoppgaven. Klageren fikk overlevert salgsoppgaven på overtakelsen 4 dager senere.
Manglende opplysninger i salgsoppgaven om regulering av fellesareal
Det er på det rene at det foran leiligheten er et felles lekeareal, annet fellesareal. Arealet er felles for alle boenhetene i sameiet. Dette er regulert i reguleringsplan og skal være felles lekeareal og annet fellesareal for beboerne i velforeningen og fire øvrige tilgrensende boliger. Det er ikke informert eksplisitt om dette i salgsoppgaven. Arealet ligger i hagen til sameiet. Til tross for at det er regulert en lekeplass i hagen til sameiet, er hagen fremdeles felles for alle boenhetene. Likevel fremgår det av salgsoppgaven under «Regulering» at interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsbestemmelsene.
Salgsoppgaven inneholder et bilde av fasaden på eiendommen, der man ser en huske og stativet til en trampoline. Bildet ble tatt rett før visning, og det er grunn til å tro at både husken og trampolinestativet stod der også på visningsdagen. Ettersom dette var synlig på visningsdagen, burde det ikke komme som noen overraskelse at både husken og trampolinen blir benyttet i sommermånedene.
Selv om en del av hagen er regulert til felles lekeplass, er hagen fremdeles til felles bruk for alle beboerne. Dersom barn på huske og trampoline er til stor sjenanse for klager, ville det vært naturlig at klageren spurte megler om dette. Når huskestativ og trampolinestativ står godt synlig på plenen utenfor, gir dette klare indikasjoner på hvilken aktivitet som er forventbar fra barn i sommermånedene.
Meglerforetaket ser i ettertid at det kunne vært informert tydeligere om at fellesareal i hagen var avsatt til lek. Dette fremkom imidlertid tydelig på visning ved at trampolinen og huskestativet stod på plenen. Meglerforetaket er således ikke erstatningsansvarlig.
Klager har fremlagt en uttalelse fra en annen megler der verdiminuset estimeres til mellom 100 000 – 200 000 kroner. Vurderingen har ikke hensyntatt at det for noen interessenter vil være et pluss med regulert lekeplass utenfor verandaen sin. For en kjøper med barn eller barnebarn, vil det være et pluss å kunne holde øye med barna fra verandaen og ikke måtte trenge å gå flere hundre meter for å komme til nærmeste lekeplass.
Meglerforetaket er uenig i meglerens vurdering av verdiminuset, og mener at opplysningen ikke ville hatt noen innvirkning på verdien av eiendommen.
Tidligere vannlekkasjer
Forholdet rundt lekkasjer var opplyst i salgsoppgaven.
I selgers egenerklæring punkt 15 på spørsmål om selger var kjent med om det har vært luft eller vannlekkasjer i tak, terrasse, garasje, fasade eller lignende, har selger skrevet:
«lekkasje frem til 2014».
Selger skriver videre at:
«vann fra min gamle veranda og inn i vindu 1. etasje»
Svellingen av takplatene var for øvrig synlig på visning.
Når det gjelder lekkasjen på vaskerommet, er denne omtalt i tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven. Her skriver takstmann at våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Takstmannen anslår en kostnad på 50-10 000 kroner i kostnad for renovering av vaskerommet.
Elbil-lader
Selger hadde ikke gitt opplysninger til megler om at el-billaderen trakk strøm fra sameiets strømkurs. Megler hadde heller ingen mulighet til å kontrollere hvilken kurs e-billaderen benytter.
I egenerklæringen har selger kommentert at strømkapasitet i garasjene må utvides dersom det kommer en el-bil nr. 2. Det er altså gitt risikoopplysning om at strømkapasiteten er begrenset. For øvrig skal sameiet legge til rette for lading av elbil i et boligsameie.
Krangel om gjesteparkeringsplasser
I selgers egenerklæring var ett av spørsmålene om selger visste om sameiet eller hun selv var involvert i tvister av noe slag. Her svarte selger at det er en diskusjon om gjesteparkering inne på gårdsplassen.
Bildetekster i Finn-annonsen
Ingen av bildetekstene gir feil informasjon om egenskaper ved boligen.
Manglende godkjenning av soverom i loftsetasjen
Når det gjelder rømningsveier, er eiendommen i tråd med byggegodkjente tegninger. Ved godkjenning av eiendommen er rømningsveier vurdert og godkjent av byggesakskontoret i kommunen. Det foreligger også midlertidig brukstillatelse for eiendommen fra 1993.
Ulmebrann
Megleren var ikke kjent med at det hadde vært ulmebrann i leiligheten. Dersom det har vært ulmebrann i leiligheten, hadde megler ingen mulighet for å innhente opplysninger og kontrollere dette. Selger ga ikke noen opplysninger om dette til megler på betalingsdagen, og har heller ikke nevnt noe om ulmebrann i egenerklæringen.
Bruk av dataanimerte bilder
Det er riktig at det ble brukt dataanimerte bilder i markedsføringen. Derimot bestrides det at bildene gir feil inntrykk av rommets utnyttelse. På den ene soverommet var det animert inn en seng med en bredde på 90 cm bredde. Etter meglerforetakets vurdering er det plass til å gå ut av sengen på begge sider. I det andre soverommet vises det tydelig at det er skråhimling over sofaen. Det finnes også bilder av begge soverommene uten digital styling.
Klageren var på visning og besiktiget soverommene før hun la inn bud på leiligheten. Med utgangspunkt i visningen kunne hun danne seg et eget inntrykk av hvordan de ulike rommene kan utnyttes. Det stod for øvrig i bildeteksten til de to bildene klager henviser til, at de er digitalt stylet.
Feil mål på plantegning
Den bygningssakskyndige har laget en planskisse som viser gulvarealet på loftet. I salgsoppgaven ligger det ved tegninger som viser målbart areal av loftet. Beregning av boligens BRA, P-rom og S-rom er riktige. Meglerforetaket bestrider at det er gitt misvisende opplysninger om planløsning og areal.
Defekte hvitevarer
Normalt selges hvitevarene i den stand de var ved overtakelsen. Det er leit at disse var defekte, men megleren kan ikke lastes for at disse ikke fungerte. Dette er et forhold mellom kjøper og selger.
Bruk av medhjelper på visning
Det er riktig at det var en medhjelper som holdt visningen. I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 andre ledd bokstav c kan en medhjelper forestå visninger. Ingen medhjelpere ansatt i meglerforetaket kan gjennomføre visninger uten at de har medhjelperkompetanse.
Oppsummering. Krav om erstatning.
Meglerforetaket er ikke erstatningsansvarlig.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Klagen gjelder en rekke klagepunkter.
Regulering av fellesareal – felles lekeplass
Spørsmålet er om megleren har forsømt seg ved ikke å opplyse om at deler av sameiets fellesareal var regulert til felles lekeplass. Nemnda har kommet til at megleren skulle opplyst om dette og har følgelig ikke overholdt opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det at det var en huske der og kanskje deler av en trampoline, tilsier ingen annen vurdering. Det er en vesentlig forskjell på at det er plassert noen lekestativer på et fellesområde, og det at deler av området er regulert til lekeplass.
Når det gjelder erstatningskravet, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal, har kommet til at det ikke er sannsynliggjort at lekeplassen innebærer en reduksjon i markedsverdien. Et estimat her i denne saken fra én megler er ikke tilstrekkelig. Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sørlie, har kommet til at den innhentede meglervurderingen i tilstrekkelig grad sannsynliggjør at den manglende opplysningen om at området var regulert til felles lekeplass innebærer en reduksjon i markedsverdien. Mindretallet finner ikke grunn til å ta nærmere stilling til erstatningskravets størrelse.
Bruk av dataanimerte bilder og bildetekst i Finn-annonse
Partene er uenige om bildene og bildetekstene har gitt feil informasjon om egenskaper ved boligen. Det er opplyst i bildeteksten at det dreier seg om dataanimerte bilder. Nemnda har studert bildene og kan ikke se at de møblene som er tegnet inn, gir et misvisende bilde av utnyttelsesmulighetene. Dette klagepunktet kan følgelig ikke føre frem.
Tidligere vannlekkasjer
Etter nemndas syn er det ikke noe som tilsier at megler satt på ytterligere informasjon om vannlekkasjene enn det som er opplyst i salgsoppgaven. Klagen her kan derfor ikke føre frem.
Elbil-lader
Megler må her kunne basere seg på den informasjonen han fikk fra selger. Det kan ikke forutsettes at en megler skal sjekke nærmere med sikringsskapet hvordan strømtilførselen til laderen er. Nemnda kan derfor ikke se at megler kan kritiseres her.
Gjesteparkeringsplasser
Det var opplyst i selgers egenerklæring at det var en diskusjon om gjesteparkering på gårdsplassen. Etter nemndas syn skulle megler her forespurt selger om nærmere informasjon om hva det dreide seg om, eventuelt kontaktet styret. Alternativt skulle megler fremhevet dette i selve salgsoppgaven. Megler har her følgelig ikke overholdt undersøkelsesplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Papirutskrift av salgsoppgaven
I dag er praksis slik at salgsoppgaven kun er tilgjengelig på nett som i vår sak, men at en interessent kan få papirutskrift dersom han ber om det. Det skjedde i dette tilfellet, selv om papirutskriften kom noe sent etter klagerens henvendelse om dette. Det har imidlertid ikke fått noen praktiske konsekvenser for klageren.
Manglende godkjenning av soverom i loftsetasjen
I salgsoppgaven var det inntatt følgende opplysning:
«Det foreligger midlertidig brukstillatelse fra 15.03.1993.
Ferdigattest er ikke omsøkt. I de tilfeller hvor ferdigattest ikke er innhentet for tiltak omsøkt etter 01.01.1998, vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet.
[Kommunen] kan pålegge eier å igangsette tiltak for å få brakt byggetiltakene i samsvar med lovens krav, slik at ferdigattest kan omsøkes og utstedes. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser, herunder ev. kostnader, knyttet til manglende ferdigattest.»
Spørsmålet er om megler til tross for denne opplysningen i salgsoppgaven, har forsømt seg. Det gjelder særlig det at det var inntegnet rømningsveier, men at dette ikke var laget.
Nemnda har kommet til at megler har forsømt seg her, og ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten.
Når det gjelder soverommene, har klageren fått medhold i Finansklagenemnda og fått utbetalt 70 000 kroner etter en konkret vurdering. Klageren har ikke sannsynliggjort at kostnadene for å etablere rømningsveier overstiger dette beløpet. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Ulmebrann
Nemnda finner at dette klagepunktet klart ikke kan føre frem.
Defekte hvitevarer
Dette er et kjøper-selger-forhold og megler uvedkommende. Det er ikke noe som tilsier at megler var klar over at det her var mangler. Meglers informasjon til klageren her er basert på informasjon megler fikk fra selger.
Bruk av medhjelper på visning
Megler har ikke gjort noen feil her ved bruk av medhjelper.
Andre bilder/bildetekster enn de dataanimerte bildene
Etter nemndas syn kan dette klagepunktet heller ikke føre frem. Nemnda kan heller ikke se at det er gitt misvisende opplysninger om areal.
Oppsummering
Megler har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 på de tre punktene som er nevnt over. Erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Valentinlyst har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder reguleringen av deler av fellesarealet til lekeplass, diskusjonen rundt gjesteparkering og manglende godkjenning av soverom i loftsetasjen. Erstatningskravet fører ikke frem.