RFE-2024-059
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Brustad & Partnere AS (PrivatMegleren Brustad & Partnere)
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte prosjektert bolig formidlet gjennom innklagede foretak 5. august 2023. Klagerne stolte på opplysningene som ble gitt både i annonsen, salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen. Etter overtakelsen viste det seg at flere av disse opplysningene var uriktige. Det manglet varmekabler på vaskerommet og benkeplaten på kjøkkenet var ikke av heltre utførelse. Videre manglet det FDV dokumentasjon (Forvaltning. Drift. Vedlikehold). Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder handlet i strid med god meglerskikk. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket Klagerne har krevd 240 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne var på visning sammen med selgers representant i to av husene i prosjektet. De ble informert om at alle de fire husene var ferdig bygget pr. 31. juli 2023. Det huset klagerne kjøpte, var det første som ble bygget. I kjøpekontrakten ble det presisert at det var avhendingsloven som gjaldt for kjøp av denne boligen.
Klagerne fikk salgsoppgaven på nabohuset på visningsdagen og tok forbehold om dette i korrespondanse med megler etterpå. Avtale ble dermed ikke inngått før salgsoppgaven ble godkjent.
I opplysninger om utførelse gitt i salgsdokumentasjonen og leveransebeskrivelsen som klagerne mottok, stod det følgende:
«Våtrom bygges på stedet etter gjeldene forskrifter. Støpt gulv med varmekabler, membran tilsluttet gulvsluk ført opp mot vegg» (bygge- og leveransebeskrivelse). «Oppvarming: Elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad, entré og vaskerom. Peisovn i stuen» (salgsoppgave).
Etter overtakelsen ble det avdekket at varmekabler manglet på vaskerommet. Klagerne innhentet uavhengig takstrapport som anslo utbedringskostnadene til rundt 170 000 kroner. Videre var det opplyst at benkeplaten på kjøkkenet skulle leveres i eik 30 mm. Den leverte benkeplaten var av laminat utførelse og avviker dermed fra leveransebeskrivelsen som må forstås som heltre utførelse. Utbedringskostnaden anslås til rundt 69 374 kroner.
Videre mangler det fremdeles FDV dokumentasjon. Megleren har ansvar for å sjekke om FDV dokumentasjon foreligger før kontraktinngåelse. I reklamasjonsrapporten klagerne innhentet fra uavhengig takstmann, ble utbedringskostnadene til å bestille eksperter for å supplere boligmappa med FDV dokumentasjon, anslått til 75 000 kroner. Både klagerne og naboen i ett av de andre husene har reklamert på en del avvik og krevet retting eller prisavslag. Ett av avvikene er knyttet til FDV dokumentasjon. Til tross for at det ikke foreligger slik dokumentasjon, fortsetter meglerforetaket salget av den siste boligen.
Før kontraktsinngåelsen ble det påpekt flere forhold som tilsa avvik fra opplysningen i salgsoppgaven utarbeidet av megler. Dette gjaldt forhold knyttet til varmtvannsbereder og ventilasjonsanlegg. Selv om klagerne kom til enighet med utbygger rundt disse forholdene, viser dette at megler var klar over at noen av opplysningen i salgsoppgaven ikke var korrekte allerede før kontraktsinngåelsen. Til tross for dette har ikke megleren gjort ytterligere tiltak for å undersøke, innhente og kontrollere informasjonen om eiendommen han hadde for salg.
Megler plikter å gi kjøper råd og opplysninger som har betydning for handelen. Før kjøpsavtale inngås, plikter megler å utarbeide salgsoppgave med spesifikke opplysninger om relevante forhold ved eiendommen. Megleren har ansvar for uriktig eller manglende informasjon. Det er eiendomsmeglers plikt til å innhente og kontrollere informasjon om eiendommen han selger. Klagerne måtte kunne forvente at megleren foretok undersøkelser og/eller sjekket disse opplysningene ettersom forholdene ikke var vanskelige å verifisere. Megleren har ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt og dermed handlet erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med sitt profesjonsansvar. Meglerforetaket pliktig til å erstatte klagernes økonomiske tap.
Klagerne krever 240 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i hovedsak anført:
Faktum
Meglerforetaket fikk i oppdrag å formidle salget av prosjektet og ble i den forbindelse kontaktet av klagerne med spørsmål om visning 31. juli 2023. Megler var forhindret fra å vise boligen denne dagen, og det ble isteden avtalt visning dagen etter.
Om morgen 1. august fikk megleren informasjon om at klagerne ville avlyse visningen da selgers representant allerede hadde vist dem boligene dagen før. Prosjektet var under oppføring. Klagerne opplyste samtidig til megler at de ønske å kjøpe naboboligen som ennå ikke lå ute for salg, og som det ikke var utarbeidet salgsoppgave på.
De la inn bud 1. august 2023 uten forbehold. Megler anbefalte selger og kjøper å ikke inngå avtale om kjøp uten at det forelå en salgsoppgave. Partene ønsket imidlertid å inngå avtale, og det ble lagt inn nytt bud med følgende forbehold:
«Salgsoppgave på eiendommen skal godkjennes. Overtagelse 30.august 2023, men selger har mulighet til å utsette overtagelse til senest 01.oktober 2023 uten at dette medfører dagmulkt.»
Salgsoppgave ble utarbeidet og godkjent av selger i e-post 2. august 2023. Salgsoppgaven ble videreformidlet til klagerne og akseptert 5. august 2023. I tilknytning til dialogen om salgsdokumentasjonen ønsket klager ytterligere informasjon om ulike forhold ved boligen. Dette ble besvart av megler etter å ha innhentet informasjon fra selger. Det ble i denne forbindelse sendt en leveransebeskrivelse (som ikke var en del av salgsoppgaven) 4. august 2023.
Klagepunktene
Det er ikke bestridt fra meglerforetakets side at det ble gitt feil opplysninger i salgsdokumentasjonen om varmekabler i vaskerom og utførelsen av benkeplaten på kjøkkenet. Megler har likevel ikke opptrådt i strid med eiendomsmeglingslovens § 6-7, jf. § 6-3. Det fremkommer følgende av lovkommentaren til eiendomsmeglingslovens § 6-7:
«Megler kan i utgangspunktet basere seg på selgerens opplysninger og fagkyndige vurderinger i salgsarbeidet. Men meglers undersøkelsesplikt utvides hvis han bør ha mistanke om at de opplysningene som har kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Meglers opplysningsplikt overfor kjøper omfatter dermed ikke bare opplysninger han er kjent med, men også opplysninger han bør fremskaffe.»
Megleren innhentet opplysningene fra selger og opplysningene var konkrete og tydelige. Det var ingen forhold rundt dette eller andre grunner for at megleren skulle tvile på at dette var korrekt. Det skal også bemerkes at boligen på salgstidspunktet ikke var ferdigstilt.
Det er uklart for meglerforetaket hvorfor boligen ikke ble levert i samsvar med leveransebeskrivelsen og megleren ble ikke på noe tidspunkt forut for avtaleinngåelsen informert om dette avviket. Megleren har gjort de nødvendige undersøkelser i henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7, jf. § 6-3. Det er ikke er grunnlag for å rette kritikk mot megler i denne saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Megler har forholdt seg til de opplysninger han fikk fra selgeren. Det er ingen holdepunkter i saken som tilsier at megleren burde foretatt ytterligere undersøkelser vedrørende de tre klagepunkter. Dette gjelder selv om boligen ikke var ferdig. Erstatningskravet kan derfor heller ikke føre frem.
Nemnda bemerker for øvrig at det er et spørsmål om salget er regulert etter bustadoppføringsloven eller avhendingsloven. Ingen av partene har tatt opp dette spørsmålet, og nemnda har derfor ikke vurdert dette nærmere.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.