RFE-2024-094
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Gunn Cecilie Ringdal
Advokatfirmaet Hjort AS
Innklaget: Tegneby & Grønnerød Landbruksmegling AS
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 11. november 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes landbrukseiendom. På et tidspunkt hvor eiendommen ikke lå ute på det åpne markedet, ble det inngått avtale om kjøp. Kjøperen hadde ikke finansieringsbevis, og partene er uenige om hvilke råd megler ga klagerne når det gjaldt å selge til kjøper. På bakgrunn av kjøpers manglende finansiering, ble det avtalt en særskilt betalingsplan. Senere viste det seg at kjøperen ikke klarte å gjøre opp for seg og avtalen ble hevet. Det ble igangsatt dekningssalg, og eiendommen ble solgt til en lavere pris enn det som var oppnådd ved første salg.
Spørsmålet i saken er om megler har overholdt sin omsorgs- og rådgivningsplikt i forbindelse med salget til første kjøper. Videre er det spørsmål om megler har forsømt sitt ansvar for det økonomiske oppgjøret etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 i forbindelse med betalingsplanen avtalt i kjøpekontrakten. Klagerne krever vederlagsnedsettelse, eventuelt erstatning.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Meglerforetaket ble i 2020 engasjert av klagerne til å bistå med salget av deres landbrukseiendom. Den ble lagt ut for salg våren 2021, hvoretter det ble gjennomført ordinær annonsering og visning. Eiendommen ble så trukket fra markedet fordi døtrene til klagerne hadde lyst til å gjøre et forsøk på å overta eiendommen.
Da det ble klart at døtrene ikke kunne overta eiendommen likevel, tok megleren direkte kontakt med en av de som hadde vist interesse under første annonsering og visning. Eiendommen var på dette tidspunktet ikke lagt ut for salg i det åpne markedet.
Interessenten manglet finansieringsbevis og innga sitt første bud med forbehold. Budet ble avvist. Det ble deretter enighet mellom klagerne og interessenten om pris basert på særskilte vilkår. Kjøpekontrakt ble inngått i mai 2022.
Tatt i betraktning at kjøperen manglet finansiering skulle megler anbefalt klagerne å legge ut eiendommen på det åpne markedet igjen. Det er dokumentert hvilken innsats megler gjorde for å kontakte andre interessenter på dette tidspunktet, men ikke at hun frarådet klagerne å selge til kjøperen som følge av manglende finansiering.
I meglers e-post av 29. mars 2022 fremgikk det at kjøperen ville ha eksklusivitet, og at det preget den pris han ville betale for eiendommen basert på en særskilt betalingsplan. Det forelå ikke finansieringsbevis, og salgsvilkårene ble tilpasset interessentens situasjon. Det samme fremkom av SMS-utvekslingen mellom megler og kjøperen.
På bakgrunn av kjøpers manglende finansiering, ble det avtalt en særskilt betalingsplan: 3,5 millioner kroner som forskudd (med rett til pant i eiendommen), 17,5 millioner kroner ved overtakelse, 1 million kroner innen 1. juli 2023 (etter overtakelse), og 2 millioner kroner innen ett år etter overtakelse. Det ble med andre ord gitt en selgerkreditt.
Kjøpesummen var på totalt 24 millioner kroner, inkludert antikviteter og løsøre for 2 millioner kroner. Ifølge megler kunne klagerne være sikre på at alt «var i orden» slik kontrakten med betalingsplan var utformet. I en e-post til klagerne den 8. april 2022 redegjør megleren for kjøpesummen, hvorav 2 millioner kroner for antikviteter og løsøre inngår i den totale summen. Det utgjør således en del av det økonomiske oppgjøret for salg av gården.
Kjøperen kunne ikke gjøre opp for seg i henhold til betalingsplanen, og klagerne fremsatte krav om heving grunnet betalingsmislighold den 30. januar 2023. Etter heving av avtalen ble det igangsatt dekningssalg og eiendommen ble annonsert på nytt. Prisantydningen ble satt til 21,5 millioner kroner, i tråd med tidligere takst fra takstmann.
På tidspunktet for visning var megler var på ferie. Visning med budrunde ble derfor gjennomført av andre ansatte ved meglerforetaket. Etter visning 13. februar 2023 kom det inn et bud på prisantydning. Med dette ble den nye salgssummen for selve eiendommen en halv million kroner lavere enn beløpet oppgitt i kjøpekontrakten med tidligere kjøper i 2022.
Den nye kjøperen inngikk en egen avtale om kjøp av antikviteter, maskiner og løsøre for 530 000 kroner, altså til en sum som var nesten 1,5 millioner kroner lavere enn hva tidligere kjøper fikk det for. I dette tidsrommet hadde boliglånsrenten steget slik at eiendomsmarkedet også for landbrukseiendommer hadde «kjølnet», ifølge megler.
Etter dekningssalget fikk klagerne bistand av advokat, etter anbefaling fra megler, for å håndtere misligholdet til tidligere kjøper og det økonomiske tapet det hadde påført klagerne.
Det ble inngått en egen avtale med tidligere kjøper om erstatning. Under forhandlingene om erstatningsavtale ble det konfrontasjoner mellom megler og klagerne. Megler ga da uttrykk for at all videre kommunikasjon skulle foregå skriftlig.
Tidligere kjøper har fortsatt ikke betalt erstatningen til klagerne, og det er igangsatt en prosess for å inndrive kravet.
Megler sendte en e-post til klagerne 15. april 2023, hvor hun opplyste at det ikke vil bli tatt noe provisjon i forbindelse med salget av løsøre for å komme dem i møte.
Av oppgjørsoppstillingen fremgår det at de totale utgiftene for salget er på over 1 million kroner, der meglers provisjon for opprinnelig salg er på 687 500 kroner og for dekningssalget 268 750 kroner.
Fraråde salg til første kjøper
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke fraråde klagerne salg til den første kjøperen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det var kjent at kjøperen manglet finansiering da budet ble gitt, men det ble likevel inngått kjøpekontrakt med en særskilt plan for betaling av kjøpesummen i flere trinn. Betalingsplanen ble lagt opp slik at kjøper skulle ha anledning til kjøp av gården, i strid med det megler må ha forstått at ville innebære en stor risiko for klagerne.
Som nevnt er det dokumentert hvilken innsats megler gjorde for å kontakte andre interessenter på dette tidspunktet, men ikke at hun frarådet salget grunnet manglende finansiering.
At eiendommen ikke ble annonsert igjen på dette tidspunktet innebærer at eiendommen under det første salget ble solgt «off marked». Det vises til Finanstilsynets retningslinjer for off-market-salg RFT-2018-7-2, herunder presiseringen av kravet etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 når det gjelder rådgivning om salgsmåte.
I e-posten datert 29. mars 2022 fra megler fremkommer det at første kjøper ville ha eksklusivitet, og at det preget den pris han var villig til å betale. Det forelå imidlertid ikke finansieringsbevis, og salgsvilkårene ble tilpasset kjøperens situasjon.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at megler frarådet salget på de spesielle vilkårene kjøperen ønsket. Megler omtalte behovet for sikkerhet i sine e-poster, men det ble ikke fulgt opp med en konkret fraråding om hva den manglende sikkerheten innebar før avtale ble inngått. E-postutvekslingen gir derimot et inntrykk av at megler går god for de vilkårene som salget bygger på.
Det spesielle i denne saken er at eksklusivitet og diskresjon medførte en høy pris under det første salget, men uten at det var gitt noen sikkerhet for at beløpet ville bli betalt.
Den avtalte prisen, på vilkår om blant annet selgerkreditt, var ikke best mulig for oppdragsgiver og innebar en svært høy risiko for at overdragelsen ikke ville bli gjennomført.
Håndteringen av det økonomiske oppgjøret
Megleren har handlet i strid med sitt ansvar for det økonomiske oppgjøret, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9.
Kjøpekontraktens bestemmelser om betalingsplanen med etterskuddsvis betaling for deler av kjøpesummen innebærer et brudd på meglers ansvar for det økonomiske oppgjøret etter eiendomsmeglingsloven § 6-9, jf. eiendomsforskriften § 6-5.
I dette tilfellet ble det avtalt en betalingsplan med selgerkreditt der klagerne ble utsatt for risiko. Det er ikke anledning til å gjøre unntak fra kravet til meglers ansvar for det økonomiske oppgjøret i et slikt tilfelle. Det er kun hjemmel til å fravike reglene etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-5, der forhold på kjøpers side hindrer etablering av rettsvern til fordel for kjøper.
Det vises til retningslinjene fra Finanstilsynet, RFT-2014-7, hvor det står følgende om hva som ligger i eiendomsmeglers ansvar for det økonomiske oppgjøret:
«Megler skal sørge for et korrekt oppgjør og sikre at ingen av partene utsettes for økonomisk risiko i forbindelse med oppgjøret. Bortsett fra ved formidling av næringseiendom, kan ikke megler i avtalen med oppdragsgiver fraskrive seg ansvaret for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.»
Det er ikke bestridt mellom partene at det ble gitt selgerkreditt. Meglerforetaket hevder at selgerkreditt ikke er uvanlig for næringsdrivende. Det er derimot ikke grunnlag for å si at det her dreide seg om salg av næringseiendom, slik at megler kan fraskrive seg ansvaret for det økonomiske oppgjøret.
Meglerforetaket kom først med påstanden om at oppdraget gjelder salg av næringseiendom, etter at de ble kjent med at klagerne vurderte å klage inn meglerforetaket for brudd på god meglerskikk. I oppdragsavtalen er partene derimot enige om at eiendommen er benyttet som landbrukseiendom/egen bolig. Oppdragsavtalen er dermed klar på at det ikke gjelder salg av næringseiendom.
Meglerforetaket hevder også at salg av løsøre ikke var en del av eiendomsmeglingen og at prisdannelsen er avtalt direkte mellom kjøper og selger. Megler har imidlertid selv omtalt betalingen for antikk og løsøre som en del av den totale kjøpesummen i sin-post av 8. april 2022. I tillegg har megler i e-post den 15. april 2023 påpekt at hun ikke vil ta provisjon på salg av løsøre, for å komme selger i møte.
Megler har ikke sørget for et korrekt oppgjør, ei heller sikret at klagerne ikke ble utsatt for en økonomisk risiko i forbindelse med oppgjøret, slik megler skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-9.
Krav om vederlagsnedsettelse, eventuelt erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte foreligger det grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, eventuelt erstatning som følge av at megler har opptrådt uaktsomt.
Klager ber om at vederlagsnedsettelsen, eventuelt erstatningen, fastsettes etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdraget gjaldt salg av næringseiendom, en landbrukseiendom med gjestegårdsvirksomhet. Klagerne er i denne saken å anse som næringsdrivende.
Klager har gjort et poeng av at første kjøper manglet finansieringsbevis. Det var en omfattende dialog som dannet grunnlaget for klagernes beslutning om å likevel akseptere budet. Megler formidlet tydelig usikkerheten rundt dette og kjøpers finansieringsplan/redegjørelse. Megler har ikke anbefalt et salg før finansiering var i orden. Tvert imot ble klagerne rådet til å vente til finansieringen var på plass.
Det var også mye muntlig dialog mellom megler og klagerne rundt dette før budet ble akseptert, og avtale ble inngått. Megler opplyser at avtale mellom partene ble akseptert på privat visning uten meglers tilstedeværelse, og at megler ble oppringt og informert om enighet etterpå.
Klagerne ville selge utenom markedet. Megler hadde på sin side annonsen klar for relansering i markedet våren 2022. Allerede 6.-7. januar var salgsoppgaven og Finn-annonseteksten oppdatert som forberedelse til ny lansering i markedet.
Klagerne hadde en veldig god dialog med første kjøper og ønsket sterkt at de skulle få kjøpt. Derfor ga de kjøper bedre tid til å få på plass finansiering, og relansering i markedet ble utsatt i påvente av det.
Den fremlagte SMS-utvekslingen mellom megler og første kjøper viser ikke noe annet enn at klagerne krevde at kjøper måtte gi et bud godt over landbrukstakst hvis de skal få kjøpe utenom markedet, dvs. før eiendommen eventuelt skulle relanseres.
Eiendommen hadde allerede ligget ute i det åpne markedet våren 2021 med en rekke interessenter. Likevel oppnådde man kun et bud fra de som kjøpte i 2022. Alle de øvrige interessentene var sjekket ut, og megler henvendte seg en ekstra gang vinteren 2022 til de som hadde uttrykt mest interesse. Det var også gjort aktivt bruk av meglerforetakets gårdsregister for å søke etter flere interessenter.
Dekningssalget i februar 2023 ble gjennomført etter avklaring med klagerne. De ville ikke vente med å gå i markedet til megler var tilbake fra en lenge planlagt ferie, noe de var kjent med. Dette salget var vellykket og raskt gjennomført. Klagerne virket fornøyde med salget på det tidspunktet.
Klagerne har henvist til e-postutvekslingen mellom megler og klagernes datter i forbindelse med forberedelser av oppgjøret etter dekningssalget. På dette tidspunktet opplevde megler en tidvis utfordrende dialog med klagernes datter, hvor det oppstod noen misforståelser.
Megler ønsket da å ha ting skriftlig for å unngå ytterligere misforståelser. Megler har imidlertid hatt god dialog med klagerne under hele prosessen.
Ved det første salget var det en provisjon på 2,5% pluss mva., mens det i forbindelse med dekningssalget ble belastet en provisjon på 1% pluss mva. Provisjonen gjelder salget av eiendommen og intet annet.
Fraråde salg til første kjøper
Klagerne ble advart og rådet til å vente til kjøper hadde finansieringen på plass. Klagen er således basert på feil premiss. Det oversees også at dette er et næringssalg. Klagerne er høyst «oppegående», og de har vært næringsdrivende i landbruk og gjestegårdsvirksomhet i en årrekke.
Det blir også oversett at klagerne var i direkte dialog med kjøper, herunder hadde eget møte med kjøper og administrerende direktør i en bank uten at megler var til stede.
Megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk både i forbindelse med det opprinnelige salgsoppdraget og dekningssalget. Det er verken grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning.
Klagerne tok beslutningen om å akseptere budet til tross for at finansiering ikke var bekreftet fra bank. De valgte med åpne øyne å ta sjansen og stole på den forelagte finansieringsplanen. Meglerforetakets oppfatning er at dette skyldtes at oppsiden var høy og at klagerne hadde et sterkt ønske om å selge til kjøper. Det var kun én budgiver og de oppnådde mer enn landbrukstakst for eiendommen. I tillegg solgte de maskiner, redskap og løsøre til en god pris.
Alle andre interessenter sjekket ut. Det er forunderlig at klager opprettholder feilaktig anførsel om dette. Som nevnt over hadde megler eiendommen klar for relansering.
Selgerne ønsket å løse dette utenom det åpne markedet. I klagen trekker klagerne en e-post ut av sin kontekst i den forbindelse. Meglers e-post av 29. mars 2022 ble sendt etter direkte møte mellom klagerne og kjøper og etter at klagerne hadde uttrykt sterkt ønske om å selge til dem. Det betyr ikke annet enn at kjøper fikk litt lengre tid på seg til å skaffe finansiering, før eiendommen eventuelt skulle ut i markedet.
Håndteringen av det økonomiske oppgjøret
Meglerforetaket har ikke samme forståelse av hva kontrakten innebærer. Av selve gårdsoverdragelsen (22 millioner kroner) er 21 millioner kroner forutsatt oppgjort før overtakelse på vanlig måte. Selgerkreditten var altså på 1 million kroner, dvs. 4,5% av kjøpesummen.
Av kjøpesummen skulle det også betales 3 500 000 kroner i forskudd til klagerne. I punkt 3.1 i kjøpekontrakten var det avtalt følgende unntak fra ytelse mot ytelse om forskuddet:
«Ovennevnte gjelder med følgende unntak: Avtalt forskudd, til sammen kr. 3 500 000-tremillionerfemhundretusen kan disponeres av Selger så snart Meglers sikringsobligasjon (pant med tinglysningssperre) og et pant til Kjøper med pålydende lik forskuddet (kr 3 500 000) er tinglyst.»
I kontrakten har en også tatt med oppgjøret på 2 millioner kroner for egne avtaler om maskiner, redskap og løsøre som partene hadde inngått. Dette inngikk i samme betalingsplan og det var formålstjenlig å tinglyse et samlet pant i eiendommen for all selgerkreditt, på til sammen 3 millioner kroner, jf. siste kulepunkt i betalingsplanen angitt under punkt 3.2. Det var altså snakk om selgerkreditt med sikkerhet i eiendommen – også for maskiner, redskap og løsøre.
Dette er en næringseiendom med alminnelig landbruksdrift og driftsbygninger. Næringsvirksomheten er den dominerende faktor da den også har lagt beslag på del av våningshuset (gjestegårdsvirksomheten). Det har aldri vært hevdet noe annet fra meglerforetakets side.
I oppdragsavtalen står det under «Type eiendom»: «landbrukseiendom/konferansegård». Med andre ord næring. Det står også presisert i kjøpekontrakten punkt 3.1 tredje avsnitt at dette er en næringseiendom. Videre fremgår det at partene da «står fritt til å avtale et slikt unntak fra eiendomsmeglingslovens og avhendingslovens hovedregler med hensyn til oppgjøret». Partene i handelen var innforstått med dette også gjennom dialogen i forkant av handelen.
At oppdragsavtalen inneholder spørsmål om en eiendom benyttes som egen landbrukseiendom/bolig er blant annet for å vite mer om skatteposisjon og om ektefelle til hjemmelshaver må signere på skjøtet. Meglerforetaket benytter også et opplysningsskjema innledningsvis med næringsspesifikke spørsmål om gården og jorda, bygninger, leiekontrakter osv.
I kjøpekontraktens punkt 3.2 er det redegjort for hva som er utgangspunktet om innbetaling av hele kjøpesummen med omkostninger før overtakelse, men at partene i denne saken har blitt enige om noe forskudd og noe selgerkreditt.
Det er heller ikke avtalt noe annet enn at meglerforetaket skal gjennomføre det økonomiske oppgjøret, jf. kjøpekontraktens punkt 3.1. første avsnitt. Meglerforetakets sikringsobligasjon ble tinglyst og den ville heller ikke blitt slettet før oppgjøret var gjennomført på vanlig måte. Det var snakk om en selgerkreditt i et relativt kort tidsrom på henholdsvis 9 og 12 måneder, hvorpå meglerforetaket skulle følge opp denne.
Det er også meglerforetaket som skulle forestå tinglysning av pantedokumenter, herunder pant til kjøper for forskuddet, pant til kjøpers bankforbindelse og pant til selger for selgerkreditten i forbindelse med overtakelse. Så langt kom man aldri, da kjøper ikke engang innbetalte penger til forskuddet. Det ble heller ikke aktuelt med noen overtakelse.
Ellers var oppgjøret naturligvis sikret gjennom de vanlige tinglysnings- og oppgjørsbestemmelser i kjøpekontraktens punkt 3 og 4. Meglerforetaket ser at det er en beklagelig henvisningsfeil i pkt. 4.1. siste avsnitt, der det skulle vært henvist til punkt 3 og ikke punkt 2, men det skal ikke ha noen betydning for saken.
Det nevnes også at det er kjøper som har konsesjonsrisikoen, jf. kjøpekontrakten punkt 4.2.
I tillegg bemerkes det at oppgjør for maskiner, redskap og løsørekontrakter normalt ikke går via meglerforetaket, med mindre det avtales i kjøpekontrakten. Det er det normalt ingen grunn til. Det er muligens det megler har siktet til i e-post av 15. april 2023. Når oppgjøret faktisk går via meglerforetaket, så kunne man strengt tatt krevd provisjon av det etter oppdragsavtalens punkt 2B. Men det er altså ikke gjort her.
Oppsummering. Krav om vederlagsnedsettelse, eventuelt erstatning
Det bestrides at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger dermed ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse, eventuelt erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Etter nemndas syn er saken å anse som en næringssak som faller utenom det som nemnda kan behandle i henhold til vedtektene punkt 1.4. Nemnda har vurdert, men kommet til at det ikke er grunnlag for å anvende unntaksregelen selv om saken også gjelder klagernes bolig.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.