RFE-2024-097
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Lørenskogmegleren AS (EIE Lørenskog)
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Kjøper-selger-forhold
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetaket sommeren 2023. Kjøpesummen var på 7 500 000 kroner, 300 000 kroner over prisantydning. Overtakelsen var avtalt til 1. november 2023. På overtakelsen oppdaget klageren en fuktflekk på parketten i «biblioteket». Flekken hadde både på bilder og i salgsoppgaven og på visning vært skjult av et teppe. På spørsmål fra klageren under overtakelsen svarte megler at det var opplyst om dette i takstrapporten. Ved gjennomgang av rapporten i etterkant fant kjøper at det ikke var gitt opplysninger om flekken hverken i taksten eller tilstandsrapporten. Spørsmålet er hvorvidt megler har brutt sin undersøkelses og opplysningsplikt, samt god meglerskikk ved sin utførelse av oppdraget. Videre om dette utgjør en erstatningsbetingende uaktsom opptreden. Klageren krever kostnadene til utbedring erstattet av meglerforetaket, estimert til 60 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
På overtakelsen oppdaget klageren en stor vannskadeflekk på parkettgulvet i «biblioteket». Hun påpekte denne flekken til megleren som svarte «Denne flekken er beskrevet i tilstandsrapporten.» Klageren stolte å opplysningene hun fikk og tenkte at det var hun som ikke hadde fått dette med seg når hun gjennomgikk tilstandsrapporten. Etter at hun hadde kommet i orden og fikk litt bedre tid gjennomgikk hun taksten og tilstandsrapport, og ble veldig forundret over at det ikke stod et ord om dette der. På visning var flekken skjult under et teppe. Men selger har sett denne flekken hver gang dette teppet ble løftet på ved vask eller støvsuging.
Klageren stolte på at megleren var seriøs og sannferdig. Det er alvorlig nok at en feil og mangel blir utelatt, men når megleren i tillegg serverer en solid løgn for å manipulere og forvirre kunden slik at overtakelsesprotokoll blir undertegnet, er svindel. Meglerforetaket innrømmer feilen i korrespondanse med klageren og påpeker at denne skaden skulle stått opplyst både i egenerklæring fra selger og i takstrapporten. Meglerforetaket har tilbudt klageren 10 000 kroner i kompensasjon. Gulvet er lagt sammenhengende i bibliotek, stue, kjøkken og gang, og det er vanskelig å få samme farge hvis bare gulv i biblioteket slipes og behandles. Kostnaden med å slipe og behandle gulvene vil koste mange ganger dette beløpet. Klageren ga likevel meglerforetaket et motkrav på 20 000 kroner, noe de avviste.
Klageren var på privat visning med megler og selgers datter til stede. På bildet av rommet i prospektet er det skadde området dekket med et ovalt teppe, som akkurat skjuler vannskaden. Teppet lå der også på privat visning. Klageren var glad for at gulvet så bra ut. I tilstandsrapporten var gulvet gitt TG1. Det ble ikke informert om at det var et område på gulvet som var skadet av vann, og klageren hadde derfor ingen grunn for å løfte på teppene som lå på gulvene. I og med at det bare var klager som var på visningen så hadde megleren god tid og mulighet til å gi all informasjon.
Det var først ved overtakelse av leiligheten, og når teppene var tatt bort, at skaden ble synlig. Det stemmer ikke at overtakelsesprotokollen var undertegnet før klageren konfronterte megleren med skaden. Den ble signert etter megler sa at skaden var beskrevet i tilstandsrapporten. Når en megler sier dette på en skråsikker måte så var det lett å tro at det var klageren selv som hadde tatt feil.
Kravene til en meglers opplysningsplikt er omfattende og strenge. Etter klagerens vurdering er det ingen tvil om at dette er brudd på opplysningsplikten og i tillegg en uakseptabel og uprofesjonell adferd. Hvis megler ikke visste om vannskaden før ved overtagelse så skulle en ansvarlig og seriøs megler opplyst om at her hadde det blitt avdekket en skade som det ikke var opplyst om. Deretter skulle dette blitt notert i overtakelsesprotokollen. Istedenfor later både selger og megler som ingenting helt til klageren selv ser skaden og spør megleren om dette. Da svarer han klart og tydelig at «Denne flekken er beskrevet i tilstandsrapporten».
Megler var ikke overrasket og gikk ikke bort for å se på skadeområdet. Han sa heller ingenting om eierskifteforsikringen. Det kom først opp i e-posten fra han da klageren hadde avdekket at det han sa ikke stemte med det som sto i tilstandsrapporten. Slik klageren forstår det dekker ikke eierskifteforsikring skjulte skader som selger må ha visst om. Og hver gang dette rommet ble støvsuget eller vasket så kan man ikke unngå å se den. I e-postene fra meglerforetaket innrømmer de selv at dette var en feil som helt klart skulle vært beskrevet og opplyst om både i egenerklæringen og i tilstandsrapporten.
«Til tross for at gulvet i boligen er nærmere 18 år, man må kunne forvente noe slitasje etter så mange år. Allikevel burde nok dette vært notert i både selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapporten fra takstmann. Som ansvarlig megler skrev tidligere, kan du selvfølgelig også ta kontakt med selgers forsikringsselskap og rette en klage dit.»
…..
«Om jeg har sagt noe feil der, er det selvfølgelig beklagelig. Tilstandsrapporten beskriver at gulvet ikke har noen funksjonssvikt, men det er også fra byggeår og var ca. 17 år gammelt ved kjøpstidspunktet. Det merket var også der i forbindelse med befaringen til takstmannen og visningen.»
Dette må tolkes som om megleren visste om skaden tidlig i salgsprosessen. Og hvordan mener han klageren skulle ha sett en skade som lå gjemt under et teppe, og som ingen fortalte henne om? Gulvet er ikke i den stand det er beskrevet i taksten, og utseende teller like mye som funksjon.
I tilstandsrapporten ble gulvet gitt TG1, og det hadde det ikke fått med en slik skade. Det skulle også vært et bilde av skaden i tilstandsrapporten. Klageren er enig i at man må tolerere slitasje på at gulv fra 2006, men dette er ikke vanlig slitasje, men en vannskade som bevisst var skjult for kjøper.
En megler skal være en trygg og seriøs mellommann for både selger og kjøper i en slik handel. Han skal ikke hjelpe selger når det dukker opp skjulte feil og skader. En skjult mangel er selgerens ansvar. Den dekkes ikke av eierskifteforsikringen. I denne saken er det megleren som har det profesjonelle ansvaret. Da han oppdaget feilen, burde han opplyst selger om det ansvaret selger har, og konsekvensene ved å ikke fortelle om skaden. Selv om ikke megleren ble opplyst om dette før ved overtagelse så er det fortsatt megler sitt ansvar at dette blir opplyst om og ivaretatt på en skikkelig måte. I dette tilfellet ble det ikke gjort. Megleren valgte å beskytte selger og manipulere kjøper til å tro at dette var ok. Det at klageren «kuppet» leiligheten og betalte 300 000 over prisantydning har ikke noe med saken å gjøre. I det markedet som var sist sommer var dette et generøst bud, og selger sto helt fritt til godta tilbudet eller ei.
Meglerforetaket tilbød klageren en kompensasjon på 10 000 kroner. Dette innebærer en innrømmelse av ansvar for dårlig meglerskikk.
Klageren krever at gulvet i leiligheten slipes, dette gjelder rommene der det er flytende sammenhengende parkettgulv, for å få lik farge. Det er ikke list mellom gulvene i de forskjellige rommene. Leiligheten har innvendig mål på 110 m2 og det arealet som må slipes er ca. 70 m2. Dersom klageren skulle solgt leiligheten med opplysninger om skaden, ville det garantert påvirket salgsprisen negativt. Sliping av gulv er ikke det første en kjøper ønsker å gjøre, og prisen for slipingen er estimert til 60 000 kroner.
Uavhengig av hvem som valgte å skjule skaden er det megleren som sitter med ansvaret for at skade blir avdekket, opplyst om, samt sørge for å få til en avtale med kjøper om hvordan dette løses enten ved utbedring eller kompensasjon. Det er ikke greit å gjemme bort skader, ikke opplyse om de og i tillegg forvirre og manipulere en godtroende kjøper.
Megler har handlet i strid med god meglerskikk. Meglers håndtering av saken etter at han fikk kjennskap til skaden er uaktsomt og dermed erstatningspliktig.
Ettersom de meglerforetaket ikke aksepterte motkravet, krever klageren i stedet dekket de faktiske kostnadene med å slipe og behandle gulvene slik at de blir ensartet, estimert til 60 000 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren inngikk avtale om kjøp av leiligheten ved såkalt «kupping», etter privatvisning med selger og eiendomsmegler til stede. Under overtakelsen, etter at avtale var inngått, mener eiendomsmegleren å huske at klageren stilte spørsmål om en vannflekk, men kan ikke huske om det ble sagt noe om at flekken var beskrevet i tilstandsrapport eller ikke. Megler har ved denne handlemåten ikke fraskrevet selger ansvar. Tvert imot mener megler at han da opplyste at om det var feil/mangler kjøper mente hun ikke hadde fått opplysninger om, måtte hun kontakte selgers boligselgerforsikring. Megler har ikke kjent til eller på annen måte forsøkt å skjule en slik flekk, og kjøper påstander om at megler har løyet og forsøkt å «manipulere og forvirre» kjøper til å overta boligen har ikke rot i virkeligheten.
Fagansvarlig hos innklagede mottok klage fra klager 28. april 2024. I tråd med det ansvarlig megler hadde opplyst under overtakelsen og med ønske om å bistå kjøper, ble klageren igjen anbefalt å ta kontakt med selgers boligselgerforsikring. Dette da saken slik meglerforetaket oppfatter det, dreier seg om et krav som følge av en eventuell uriktig eller tilbakeholdt opplysning fra selger. Meglerforetaket tilbød videre å sjekke opp rundt kostnader ved å eventuelt få skaden rettet slik at klageren var godt forbedret med tanke på å ta saken videre mot selgers forsikring. Estimert pris for utbedring lå på mellom 300 – 500 kroner pr. kvm. Rommet er på ca. 6 kvm.
Klager fastholdt, til tross for dette, at denne skaden var meglers feil og at megler har prøvd å lure og manipulere henne. Til tross for at megler ikke hadde kjennskap til vannflekken og ikke har skjult eller holdt tilbake informasjon ovenfor klageren, valgte meglerforetaket å tilby klageren en kompensasjon på 10 000 kroner, samt anbefale klageren nok en gang å ta saken videre til boligselgerforsikringen. Klager avviste meglerforetakets anbefaling, og mente i stedet at meglerforetaket skulle betale for å slipe ned hele gulvet i leiligheten hennes på 70 kvm.
Megler var ikke kjent med en tidligere vannskade eller skjolden i parketten. Da dette ble avdekket ved overtagelse, antok megler at det var inkludert i tilstandsrapporten. Megler hadde ikke fått noen opplysninger om skaden fra selger før overtagelse og var uvitende om dette. Megler har på ingen måte bevist manipulert eller forvirret kjøper. Klager har blitt informert om at hun, dersom hun mente det forelå feil eller mangler hun ikke hadde fått opplyst om, burde kontakte selgers boligselgerforsikring.
Hva som er grunnen til at kjøper ikke vil fremme krav under selgers boligselgerforsiking er uklart for meglerforetaket. Utgangspunktet er tvert imot at selger (og boligselgerforsikringen) vil være ansvarlig overfor kjøper dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger som er av betydning for avtalen. Når det gjelder eiendomsmegleres undersøkelses- og opplysningsplikten er denne streng, men omfatter likevel ikke en plikt for eiendomsmegler til å inspisere alle detaljer i en bolig, herunder å flytte på/løfte på møbler og inventar, i dette tilfelle et teppe. Det er ikke eiendomsmeglers oppgave å foreta en tilstandsvurdering av boligen, og megler er ikke ansvarlig for eventuelle ukjente manglende opplysninger fra selger og/eller i tilstandsrapport.
En eiendomsmegler er heller ikke i posisjon til å tilby retting eller prisreduksjon slik som klager nå anfører at skulle vært tilbudt. At innklagede i dialogen med klager i ettertid har sagt seg enig i at skjolden burde vært opplyst om fra selger og i tilstandsrapporten, er ingen erkjennelse av at eiendomsmegler har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Tilbudet på 10 000 kroner som ble gitt til klager, representerer heller ingen erkjennelse av ansvar. Dette tilbudet var utelukkende ment som et initiativ for å bidra til en omforent løsning av saken.
Det foreligger ikke brudd på megles opplysningsplikt eller brudd på god meglerskikk. Meglerforetaket kan ikke holdes ansvarlig for en slik angivelig feil/mangel ved boligen. Et eventuelt mangelsansvar og et krav om prisavslag og eller erstatning må begrunnes i uriktige, og eller tilbakeholdte opplysninger fra selger. Dette kravet må rettes til selgers boligselgerforsikring.
Når det gjelder det gjelder boligens faktiske tilstand og kravets størrelse, bemerkes at gulvet i leiligheten er fra 200, og at det må forventes at det er noe slitasje på parkettgulv som er 18 år gammel. Innklagede har på ingen måte bevist prøvd å lure, manipulere eller svindle klager slik det påstås i klagen. Meglerforetaket har tvert imot vist et ønske om å hjelpe klager, og kommet med anbefalinger samt tilbydd klageren kompensasjon. Klageren har heller ikke sannsynliggjort at betingelsene for et erstatningsansvar for meglerforetaket er oppfylt. Det er klager som har bevisbyrden for at samtlige betingelser for erstatningsansvar foreligger. Denne bevisbyrden er ikke oppfylt.
Megler har ikke utført salgsoppdraget i strid med god meglerskikk, og heller ikke på erstatningsbetingende måte. For kravet som er fremmet er heller ikke de øvrige betingelser for erstatningsansvar, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng, oppfylt.
Kravet avvises
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Avgjørende for nemnda er det ansvarlig megler skrev rett etter at dette ble noe tema, og ga uttrykk for at denne flekken var synlig både ved bygningssakkyndiges befaring og på visning. Megler skrev følgende i e-posten av 28. april 2024:
«(…) Det merket var også der i forbindelse med befaringen til takstmannen og visningen.»
Det at fagansvarlig i ettertid forsøker å nedtone det megleren uttalte, kan ikke føre til en annen vurdering. Megler har følgelig forsømt seg her og vært uaktsom. Megler ga også på overtakelsen uriktig informasjon om hva som fremgikk av tilstandsrapporten.
Meglerforetaket er erstatningsansvarlig for det tap klageren har lidt som følge av meglers forsømmelse. Men klageren (skadelidte) har en tapsbegrensningsplikt. Gulvet var også 17 år gammelt, og det må tas høyde for annen slitasje på gulvet. En sliping og lakkering av gulvet vil medføre en standardheving som må hensyntas.
Erstatningen fastsettes skjønnsmessig til 30 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Lørenskogmegleren AS (Eie Lørenskog) har ikke overholdt opplysningsplikten. Meglerforetaket må betale 30 000 kroner i erstatning til klageren.