RFE-2024-060

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Brudd på meglers opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i februar 2023. Selger var et dødsbo bestående av to arvinger. Prisantydningen var på 16 000 000 kroner, og kjøpesummen endte etter en budrunde på 18 910 000 kroner. Da klageren mottok akseptbrevet hvor budjournalen var vedlagt, oppdaget han at to av de øvrige budgiverne hadde tatt forbehold om besiktigelse, blancoskjøte og utbedring av soilrør i sine bud. Dette var ikke videreformidlet til klageren underveis i budrunden. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, herunder handlet i strid med god meglersikk, ved sin håndtering av budrunden. Videre om dette medfører at klageren har krav på erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 1 445 250 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter budrunden viste det seg at vesentlig informasjon, herunder forbehold fra andre budgiveren, var holdt tilbake av megleren. SMS-ene klageren fikk underveis i budrunden samsvarte ikke med budjournalen som lå vedlagt akseptbrevet. I budvarslene og under budrunden stod det ikke noe om forbeholdene fra de andre budgiverne. Dette var vesentlig informasjon som burde vært lagt frem. Dette hadde endret klagerens strategi som budgiver og gjort at han hadde valgt å stoppe ved 17,5 millioner kroner.  Dette var salg fra dødsbo, hvor arvingene sannsynligvis hadde foretrukket å selge til en kjøper med bud uten forbehold om blanco skjøte og «tilgang til å legge om soil i himling i bad i 1.etg»

Megleren informert ikke, verken muntlig eller skriftlig, om noen av disse forbeholdene. Hadde klageren visst om dette, hadde han agert på en helt annen måte. Det er ikke riktig som megleren hevder; at dette ikke ville hatt noen betydning. Tvert imot ville dette hatt stor betydning. Det er ikke opp til megleren å bestemme at tilbakehold av slike forbeholdet ikke hadde hatt noen betydning i budrunden. Det er opp til klageren som budgiver å vurdere. Hadde han visst om forbeholdene ville han ha stilt spørsmål til megleren om hva selger mente om forbeholdene, samt hva styret i sameie ville sagt til en utbedring av soilrørene slik det var tatt forbehold om. Klageren var hele tiden av den oppfatning at han var i budrunde med budgivere uten forbehold. Å skjule disse forbeholdene under budrunden har sviktet fundamentet for riktig budgiving, der klageren klart hadde agert helt annerledes. Meglerforetaket burde vite at slike forbehold påvirker budrunden fundamentalt.

Manglende opplysninger om de andre budgivernes forbehold har ført til et økonomisk tap for klageren som ville agert annerledes i budrunden dersom disse opplysningene hadde vært lagt frem. Det er grunnlag for erstatning. Klagerne krever totalt 1 445 250 kroner i erstatning fra meglerforetaket. Beløpet er beregnet slik: 1 410 000 kroner (differansen mellom 18 910 000 og 17 500 000 kroner) pluss 35 250 kroner i ekstra dokumentavgift.

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppdraget dreide seg om salg av dødsbo, med to arvinger som selgere. Den ene av dem bodde i leiligheten under. Boligen hadde et omfattende rehabiliteringsbehov. Visningene var godt besøkte, og det var stor interesse for leiligheten.

Dagen etter siste visning var det fem budgivere, hvorav flere med forbehold om blanco skjøte. Megler var nødt til å avklare med selger om forbeholdene om blanco var bud som ville bli akseptert av selgerne, samt andre forbehold som befaringer, legging av nye soilrør osv. Det ble avklart med selgerne at dette ikke utgjorde hindring for å akseptere bud. Alle budgiverne ble gjort ubønnhørlig oppmerksomme på dette over en lengre telefonsamtale, samt pr. SMS; 31. januar 2023 kl. 15:53 FB:

«Vedr. [adresse]. Vi har hatt bud opp til kr. 15 550 000,- Fullmektig trenger å bruke kvelden med å avklare overfor arvinger hvilke fullmakter han har til å akseptere bud under prisantydning på 16 mill. Vi setter derfor en budfrist til i morgen kl. 09.00 med å legge nytt bud. Budet må være minst kr. 15,5 mill. og være gyldig til kl. 10.00. Vi sender ny informasjon om hvilke bud vi har kl. 09.00 og holder en budrunde da. Mvh [megler] S&J.»

Ettersom selger «løftet» forbeholdene om blanco, og tilgang til soilrøret fra deres bad, ble det avklart at det kun var budets størrelse og rask overtagelse som var avgjørende, dvs. at alle bud stilte likt. Av den årsak fremgikk ikke forbeholdene av budjournalen. Megler innga i etterkant en skriftlig tilbakemelding til klager om hendelsesforløpet.

Det er i strid med god meglerskikk å ikke formidle forbeholdene skriftlig. Selv om det er meddelt muntlig til klager, burde dette også vært gjort skriftlig for å sikre tilfredsstillende notoritet. Meglerforetaket innrømmer at meglers håndtering er i strid med god meglerskikk, men klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Et økonomisk tap er uansett ikke dokumentert. Det er ingen holdepunkter i handlingsmønsteret til budgiver nr. 5 som tilsier at vedkommende ville trukket seg etter budet på 17 750 000 kroner.

Det vises til nemndsavgjørelse RFE-2023-168, hvor følgende fremkommer; «Nemnda finner at det er uvisst hvordan budrunden hadde forløpt, og hva selger ville akseptert av pris. Erstatningskravet er derfor ikke sannsynliggjort og kan ikke føre frem.»

Det vises også til RFE-2023-198, hvor megler ikke hadde formidlet en budgivers forbehold til andre budgivere. Reklamasjonsnemndas flertall kom også i den saken til at det ikke var sannsynliggjort at det forelå et økonomisk tap for klageren. Følgende siteres fra avgjørelsen: «Det er få eller ingen begivenhetsnære bevis her, og generelt vil uttalelser som kommer etter at tvisten er oppstått, og hvor uttalelsene kan være påvirket av hvilket resultat man ønsker, måtte tilleggs mindre vekt.». «Det er ikke sannsynlighetsovervekt for at klagerne har lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.» Det samme må gjelde i denne saken.

Det blir spekulasjoner fra klagerens side å hevde at budrunden hadde sluttet 1,4 millioner tidligere.  Det er ikke grunnlag for erstatning, og klager har ikke dokumentert å ha lidt noe økonomisk tap. Det er heller ingen årsakssammenheng mellom klagers påståtte økonomiske tap og meglers håndtering av budrunden.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Forbehold i budet
Det er sikker rett at forbehold i et bud skal videreformidles til øvrige budgivere, noe som ikke ble gjort her. Megler har derfor forsømt seg og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Erstatningskravet
Nemnda har kommet til at klageren ikke har sannsynliggjort at meglers forsømmelse her har påført klageren et økonomisk tap. Det er uvisst hvordan budrunden hadde gått, hvis megleren hadde informert om forbeholdene.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
Megleren til Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk under budgivningen. Erstatningskravet fører ikke frem.