RFE-2024-105

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Renommè AS

Saken gjelder:               Bolig under oppføring. God meglerskikk. Krav om erstatning og tilbakeføring av forskuddsbetaling.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 20. mars 2023 kjøpte klagerne en bolig under oppføring formidlet av innklagede meglerforetak. Etter kjøpet betalte klagerne et forskudd til meglerforetakets klientkonto. Rett før overtakelsen, ble klagerne kjent med at det var mangler på eiendommen og de hevet kjøpet. Forskuddet var da utbetalt til selgeren. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av forskuddsbetalingen, og om dette gir grunnlag for erstatning. I tillegg til erstatning, krever klagerne at meglerforetaket tilbakefører forskuddsbetalingen.

Underveis i saksforberedelsene har klagerne fått utbetalt totalt 1 580 000 kroner under garantien gjennom et forlik med garantisten. Av dette beløpet var 1 180 000 kroner forskuddsgaranti og 354 000 kroner utførelsesgaranti, totalt 1 534 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Hendelsesforløpet
Klagerne fattet interesse for eiendommen på bakgrunn av prosjektets tegninger og prosjektbeskrivelser. Etter at klagerne signerte kjøpekontrakten elektronisk 20. mars 2023, betalte de et forskudd på 1 187 637 kroner til meglerforetakets klientkonto 27. april 2023. Resterende kjøpesum ble innbetalt kort tid før overtakelsen som var berammet til 24. april 2024.

Noen dager før overtakelsen var klagerne på befaring av eiendommen og ble kjent med flere feil og mangler. De ble blant annet oppmerksomme på at terrenget rundt de tre eneboligene var annerledes enn tegningene hadde forespeilet. Det var åpenbart tilført store mengder masse på tomten, noe som medførte et sterkt fallende terreng utenfor garasjen. Innkjøring i garasjen var således umulig. Det var heller ikke snuplass på eiendommen.

Forholdene førte til at klagerne stilte en rekke krav før overtakelsen. Det vises i den forbindelse til brev fra klagerens advokat 23. april 2024 hvor det bes om hurtig avklaring. Henvendelsen ble besvart av selgers representant samme kveld.

Den 24. april 2024 ble klagerne kjent med at det forelå fire tilsynsrapporter fra kommunen som var utarbeidet dagen før, altså 23. april 2024. I tilsynsrapportene ble det påpekt betydelige terrengendringer, samt at dette stred mot rammetillatelsen. Kommunens vurdering var at endringen var søknadspliktig, samt at man ikke kunne påregne å få slik tillatelse.

Samme dag som klagerne ble kjent med rapportene, sendte klagernes advokat et varsel om heving til både megleren og selgeren. Da klagernes forskudd ikke var tilbakeført 26. april, ble det purret på selgeren. Megleren svarte samme dag.

Den 29. april 2024 sendte selgerens advokat en e-post hvor det fremgikk at selgeren ikke ville motsette seg hevingen. I tillegg ble det opplyst om at det innbetalte forskuddet var utbetalt til selgeren.

Utbetaling av forskudd til segleren
Det er ingen tvil om at kontrakten hjemler forskuddsbetaling. Kjøpekontrakten hjemler imidlertid ikke overføring av forskuddet til selgeren. Det fremgår uttrykkelig under kjøpekontraktens punkt 3 at selger ikke skal få overført midler før hjemmel er tinglyst.

Klagernes e-post av 14. april kan ikke tolkes slik at klagerne tillater overføring av forskudd til selgeren. Selgeren er ikke angitt som mottaker av pengene.

Punkt 4 i kjøpekontrakten muliggjør overføring til selger, men utgjør ikke i seg selv en hjemmel for slik overføring uten en klar avtale. Bustadoppføringsloven § 47 forutsetter også avtale.

På bakgrunn av dette finnes det ingen klar avtale som hjemler overføring av forskuddet til selgeren. Megleren har dermed gjort en graverende feil som han ikke har rettet opp i.

Den 8. mai 2024 fremsatte klagernes advokat et erstatningskrav overfor meglerforetaket. Samtidig ble meglerforetaket oppfordret til å tilbakeføre forskuddet umiddelbart.

Forholdet ble deretter purret opp gjentatte ganger, herunder 14. og 21. mai 2024. I purringen 21. mai 2024 ble meglerforetaket gitt en absolutt frist til 23. mai 2024 klokken 10:00. Samme ettermiddag tok megleren kontakt med klagernes advokat, og han bekreftet samtalen pr. e-post.

Det innbetalte forskuddet var fortsatt ikke tilbakeført til klagerne pr. 3. juli 2024. Til tross for flere henvendelser, lot hverken garantisten eller skadebehandleren høre av seg. Etter at klagerne svarte på garantistens spørsmål 6. juni 2024, ble det stille. Dette illustrerer situasjonen som klagerne ble satt i.

Meglerens opptreden. Brudd på god meglerskikk
En megler skal ivareta begge parters interesser. Klagerne stiller dermed spørsmål om megleren kan anses for å ha oppfylt denne plikten når håndteringen av forskuddet avviker sterkt fra normal praksis. Klagerne måtte i dette tilfellet iverksette flere tiltak, og de har brukt store ressurser for å få tilbakebetalt forskuddet. Det stilles også spørsmål til om megleren i tilstrekkelig grad har informert klagerne om risikoen relatert til selgers økonomiske situasjon.

Klagerne stiller seg spørrende til om megleren har gitt tilstrekkelig informasjon om hvilke tiltak som i verste fall må iverksettes for å få tilbakebetalt forskuddet. Det vises i den forbindelse til e-postkorrespondanse med garantistens skadebehandler. Korrespondansen illustrerer vanskelighetene som oppstod for å avklare situasjonen. Etter klagerne varslet rettslige skritt, svarte skadebehandleren at vedkommende var på ferie frem til 16. juli 2024.

Hva gjelder utbetaling av forskudd til selgeren, foreligger det hverken grunnlag i kontrakt eller lovgivningen for dette. Selv om bustadoppføringslova § 47 regulerer slik overføring, forutsetter dette avtale. Slik avtale foreligger ikke her. Dersom meglerforetaket mener at klagernes e-post av 14. april utgjør slik avtale, måtte megleren vært langt klarere i sin e-postkorrespondanse.

Meglerforetaket har ikke kommentert punkt 3 i kjøpekontrakten hvor det presiseres at oppgjør til selger ikke kan finne sted før hjemmel til eiendommen er tinglyst. Selv om det er uklart formulert, følger det videre et unntak som må forstås slik at det gjelder umiddelbart etter overtakelse. Dette underbygges av punkt 6 hvor det fremgår at selgers kreditorer ikke kan søke dekning på meglerforetakets klientkonto før samtlige vilkår for frigivelse av kjøpesummen er oppfylt. I et tilfelle hvor deler av kjøpesummen stilles til disposisjon for selger ett år før ferdigstillelse, blir dette villedende da kreditorene kan beslaglegge pengene så snart de er overført til selger.

Meglerforetaket har vist til en passus i salgsoppgaven, men denne er også uklart formulert og bærer preg av å være generell. Bestemmelsen kan ikke benyttes uten nærmere avtale. Salgsoppgaven er uansett ikke nevnt som en del av kontraktsgrunnlaget.

Klagerne er forbrukere og er ikke kjent med eiendomsmegling og kontraktsrett. Klagernes interesser er således ikke forsvarlig ivaretatt i dette tilfellet.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og forsømmelsen har påført klagerne et likviditetstap samt et rentetap av uviss størrelse.

På vegne av klagerne er det nedlagt følgende korrigert påstand:

1. Privatmegleren Rennomé AS dømmes til å betale renter av innbetalt forskuddsbeløp med kr. 46.225. Deretter morarente av dette beløp fra 19. oktober 2024 og frem til betaling skjer.
2. Privatmegleren Rennomé AS dømmes til å betale saksomkostninger med kr. 30.000 med tillegg av mva.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagernes fremstilling av faktum anses som oversiktlig og er i all hovedsak korrekt. Det medfører også riktighet at megler skal ivareta begge parters interesser.

Bustadoppføringslova § 47 åpner for at forskuddsbetaling kan avtales. I henhold til bestemmelsens andre ledd skal beløpet sikres, noe som ble gjort ved at det ble utstedt en garanti 21. mars 2023. Det bemerkes her at det er en naturlig forståelse av begrepet forskudd, at betaling finner sted før ytelsen er levert/utført. Som følge av den løpende dialogen med klagerne, var meglerforetaket av den oppfatning at det var klart hva forskuddsbetaling innebar, samt at denne var en del av avtalen. Dette underbygges av klagernes e-post av 14. april 2023. Garantibeviset ble oversendt til klagerne 13. april 2023.

I tråd med lovens bestemmelser, er forskuddsbeløpet i sin helhet sikret gjennom selvskyldnergarantien.

Når det kommer til at forskuddsbeløpet skulle utbetales til selger, ser meglerforetaket at dette kunne vært formulert tydeligere i salgsoppgaven. Det vises imidlertid til salgsoppgaven hvor det fremgår følgende:

«Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse. Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.»

Meglerforetaket ser også at spesifikasjonen i kjøpekontraktens punkt 2 med fordel kunne vært enda tydeligere.

Megleren kan likevel ikke bli ansvarlig for å tilbakebetale forskuddet som følge av å ikke ha bidratt til en klarere avtale mellom partene. Meglerforetaket har forholdt seg bustadoppføringslova § 47, og ettersom det er stilt selvskyldnergaranti, er beløpet utbetalt til selgeren. Det vises særlig til oversendt garantibevis og salgsoppgaven.

Siden meglerforetaket ikke besitter forskuddet, må kravet rettes mot selgeren. Det vises her til e-postkorrespondansen mellom klagernes og selgerens advokat fra april 2024.

Selgeren har ikke erkjent at vilkårene for heving er oppfylt. Selgeren har imidlertid ikke motsatt seg heving. Så vidt meglerforetaket er kjent med, diskuterer fortsatt klagerne og selgeren om vilkårene for selve hevingsoppgjøret. Megleren er som kjent ikke part i dette.

Det er viktig å understreke at forskuddsbeløpet ikke er gått tapt. Pengene må enten returneres fra selgeren eller utbetales under forskuddsgarantien. Megleren kan ikke klandres for eventuell saksbehandlingstid hos noen av disse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Avtale om forskuddsbetaling?
Det er et spørsmål om det ble inngått avtale om forskuddsbetaling slik som forutsatt i bustadoppføringsloven § 47. Etter nemndas syn fremgår det ikke klart hverken av salgsoppgaven, kjøpekontrakten eller den etterfølgende e-posten av 14. april 2023 at slik avtale er inngått. Her er det megler som den profesjonelle part som har ansvaret. Megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og vært uaktsom. Megler hadde ikke rett til å utbetale «forskuddsbeløpet» til selger.

Erstatningskravet
Det følger av det nemnda har kommet til over, at meglerforetaket er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.

For det første er meglerforetaket ansvarlig for differansen mellom «forskuddsinnbetalingen» og det som ble dekket under garantien, 7 636 kroner.

For det andre har klagerne fremsatt et rentekrav.

Når det gjelder rentekravet, har nemnda delt seg i et flertall og mindretall.

Flertallet, nemdas leder Fosmark og bransjerepresentanten Kopstad, bemerker:

Utgangspunktet ved erstatningsutmålingen er at skadelidte (klagerne) skal ha full erstatning. De skal stilles økonomisk som om skaden ikke hadde skjedd. Skaden i dette tilfellet er at megleren utbetalte «forskuddsbeløpet» til selgeren uten klagernes samtykke, og ikke at klagerne ble bedt om å innbetale et «forskudd» til meglers klientkonto. Dette får etter nemndas syn betydning for beregningen av renter. Det må også sees hen til at det fremgikk av avtalen at rentene på meglers klientkonto skulle tilfalle selger hvis avtalen hadde blitt gjennomført. Partene ble for øvrig enige om at avtalen skulle heves 29. april 2024 og hevningsoppgjøret er i utgangspunktet et forhold mellom klagerne og selger.

Et annet forhold er at nemnda ikke har grunnlag for å vurdere om det som ble utbetalt under garantien var korrekt særlig når det gjelder rentespørsmålet. Hvis det er noe som mangler her, vil det eventuelt kunne gi klagerne et tilleggskrav overfor meglerforetaket.

Klagerne fremsatte erstatningskravet 8. mai 2024. Nemnda har derfor kommet til at klagerne har krav på 7 636 kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 7. juni i 2024 (30 dager etter påkrav) til betaling skjer.

Mindretallet, forbrukerrepresentanten Sørlie, har kommet til et annet resultat enn flertallet og bemerker:

Mindretallet legger som flertallet til grunn at skaden i dette tilfellet var at megleren utbetalte forskuddsbeløpet til selgeren uten klagernes samtykke. Mindretallet legger videre til grunn at dersom denne handlingen tenkes bort, så ville forskuddsbeløpet ha stått på klientkonto da klagerne fremsatte hevingskravet rett før avtalt overtakelse. Forutsatt at beløpet hadde stått på klientkonto på dette tidspunktet, ville det ikke vært noe i veien for at meglerforetaket kunne tilbakeført det til klagerne kort tid etter at selgeren varslet at de ikke ville motsette seg hevingskravet. Avtalevilkåret om at renter på meglers klientkonto skulle tilfalle selger, måtte partene i kjøpsavtalen og meglerforetaket forholdt seg til dersom avtalen hadde blitt gjennomført. Da tvisten derimot endte med enighet om heving før avtalen ble endelig gjennomført, konkluderer mindretallet med at opptjente renter på meglers klientkonto skulle blitt utbetalt til klagerne.

Mindretallet har ut fra dette utgangspunktet lagt til grunn at følgende rentekrav må kunne tilskrives meglers erstatningsbetingende handling isolert sett: 1) Renter i henhold til gjeldende rentesats på klientkontoen i perioden fra 27. april 2023 til kort tid etter partene kom til enighet om heving 29. april 2024. 2) Renter i henhold til rentesats på klagernes høyrentekonto fra tidspunktet forskuddet skulle vært tilbakeført til klagerne etter enighet om heving og fram til 30 dager etter påkrav den 7. juni 2024. 3) Forsinkelsesrenter på hele forskuddsbeløpet fra 30 dager etter påkrav den 7. juni 2024 inntil garantisten utbetalte i henhold til garantien den 18. oktober 2024. 4) Forsinkelsesrenter på resterende beløp på 7 636 kroner fra 18. oktober 2024 til betaling skjer.

Det vil etter mindretallets syn være summen av overnevnte renter som vil danne grunnlaget for rentekravet mot meglerforetaket, fratrukket rentebeløpet som allerede er utbetalt fra garantisten på 46 000 kroner. Dette beløpet er det ikke grunnlag for å beregne, da det er ukjent hva renten på klientkontoen var i den første perioden fra 27. april 2023 til kort tid etter 29. april 2024.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon
Megleren til Privatmegleren Renommé AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom ved å utbetale «forskuddsbeløpet» til selger. Meglerforetaket må betale 7 636 kroner i erstatning til klagerne med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 7. juni 2024 til betaling skjer.