RFE-2024-026
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.
Per Racin Fosmark/Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/Advokat Inger Marie Fevang
Lexit Advokat
Innklaget: DNB Eiendom AS avd Oslo Nybygg
Saken gjelder: Kjøp av prosjektert bolig og salg av kontraktsposisjon – brudd på informasjons- og rådgivningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte en prosjektert bolig formidlet gjennom innklagede foretak i februar 2022. Leiligheten var planlagt ferdigstilt Q4 2023-Q1 2024. Prisen var satt til 6 000 000 kroner inkl. garasje til 400 000 kroner. Kjøpekontrakten ble signert elektronisk 24. februar 2022, uten forutgående kontraktsmøte. Da den ene klageren i januar 2023 ble alvorlig syk, tok de kontakt med megleren som rådet dem til salg av kontraktsposisjonen sin, men mente det var lurt å vente til våren. I mars 2023, godkjente utbygger salg av kontrakten, og det ble deretter inngått oppdragsavtale om salg. Klagerne ble rådet til å legge ut kontrakten for samme pris som de kjøpte for, med et tillegg på 150 000 kroner. Da boligen ikke lot seg selge for denne prisen i et fallende marked, endte klagerne med å bli påført et stort økonomisk tap. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom informasjon gitt i forbindelse med kjøpet, samt rådgivningen i forbindelse med den etterfølgende håndtering av resalget, har opptrådt i strid med opplysnings- og rådgivningsplikten, samt brutt god meglerskikk. Videre er det spørsmål om dette medfører at meglerforetaket kommer i erstatningsansvar ovenfor klagerne. Klagerne har krevd 622 694 kroner i erstatning. I tillegg kreves dekket advokatkostnader.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Etter at den ene klageren ble alvorlig og langvarig syk ved årsskifte 2022/2023, slik at det ville være vanskelig å overta leiligheten, kontaktet de megleren for å høre hva de kunne gjøre. Megleren rådet de til salg av kontraktsposisjonen, men mente det var lurt å vente til våren. Klagerne innrettet seg lojalt til rådet de fikk om å avvente, og tok derfor ikke kontakt igjen med megleren før i mars 2023.
Klagerne fikk ikke god nok informasjon om de ulike alternativene de var stilt ovenfor, heller ikke risikoen og konsekvensene forbundet med valget mellom å stå ved kjøpet, selge kontrakts posisjonen sin, eller avbestille. Den eneste konsekvensen de ble informert om var betaling av mellom 60 000 og 70 000 kroner i ekstra meglerkostnader. Salg av kontraktsposisjon var ikke regulert i kjøpekontrakten. Det måtte derfor kunne forventes at megleren ga god informasjon om hva dette innebar.
Kjøpekontrakten ble aldri gjennomgått, følgelig heller ikke bestemmelsene om erstatning. På side 3 i kjøpekontrakten stod det:
«Ved avbestilling reguleres erstatningen av bustadoppføringslova § 53, slik at Selger skal ha erstattet hele sitt økonomiske tap ved Kjøpers avbestilling. Kjøper er gjort særskilt oppmerksom på at dette tapet og derved Kjøpers ansvar ved avbestilling – kan bli betydelig, bl.a. avhengig av det selger krever dekket.»
Megler har i praksis informert om risiko og konsekvenser som om det var avtalt et avgrenset lavere avbestillingsgebyr og ikke fulgt opp det forhold at denne kjøpekontrakten innebar et stort erstatningsansvar, så stort som det er mulig å legge på en kjøper. Dette ansvaret sammenholdt med det faktum at ny boligmarkedet i januar 2023 allerede hadde falt markant over flere måneder på rad, høynet risikoen for at dette ansvaret kunne bli reelt.
Det ble aldri avholdt noe kontraktsmøte. Dette er i strid med god meglerskikk. Kontraktsmøtet er det viktigste forumet for å veilede og forsikre seg om at begge parter har forstått innholdet i kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten her hadde et vidtrekkende ansvar for kjøper. Det understøtter nettopp behovet for å avklare dette grundigere enn den generelle klausulen. Det ble aldri gjort spesielt oppmerksom på den særskilte ansvarsbestemmelsen. Megler forsikret seg aldri om at klager hadde forstått den. Selv om en profesjonell selger, som gjenbruker samme kontrakt, ikke skulle ha behov for kontraktsmøte på egne vegne, er det ikke desto mindre viktig for kjøper.
Nyboligsalget falt med 26% i 2022 og hele 50% i desember, l januar 2023 var salget av nye boliger 57 % under januar 2022. Megleren, som en må kunne forvente å kjenne markedet godt, nevnte likevel ikke risikoen ved dette. Hun anbefalte snarere å vente til våren. I mars var nyboligmarkedet i fritt fall. Likevel fortsatte megler å råde til salg av kontraktsposisjonen uten å adressere risikoen og konsekvensene. Selv så sent i prosessen som i telefonsamtale 15. mars 2023, der klagerne spurte megleren helt konkret hvilke kostander det var snakk om, svarte megleren at det gjaldt meglerkostnader på 41 000 kroner og gebyr på 30 000 kroner. På spørsmål om det tilkom ytterligere kostnader erkjente hun at det kunne bli tale om forsinkelsesrenter, men sa ingenting om annet tap.
Klagerne fulgte tillitsfullt meglernes råd om å selge kontraktsposisjonen og signerte oppdragsavtalen 15. mars 2023. De anbefalte videre å legge den ut for samme pris som den ble kjøpte for med tillegg av 150 000 kroner. Klagernes spørsmål om det var riktig å legge seg så høyt i pris, ble avfeid. Kontrakten ble lagt ut for salg i slutten av mars 2023, i et marked som allerede hadde stupt i fem måneder og fortsatte å stupe uten at megleren tok initiativ til å endre pris eller gjøre andre tiltak. Leiligheten lå ute for salg i over åtte måneder uten at prisen ble justert. Prisen var åpenbart ikke i takt med markedet. Megler burde ha tatt initiativ til å senke prisen for å begrense klagernes tap. I begynnelsen av november 2023 tok klagerne initiativet til å gjøre noe med situasjonen, etter at de hadde fått vite at den ene klageren hadde kreft. Som ved tidligere henvendelser var megleren svært vanskelig å få tak i. Ingen tok ordentlig ansvar verken for rådgivning knyttet til veien videre, eller orientering om risiko og konsekvenser.
Kunnskap om det store pågående fallet i ny boligmarkedet ville også veie tungt i forhold til å beholde leiligheten og eventuelt selge den på et senere tidspunkt, når markedet var bedre igjen. Meglerforetaket forsøker i stedet å dekke seg bak at fallet i markedet var overraskende. Da klagerne fikk utkast til prospekt fra megleren i mars 2023, spurte hun hvorfor de hadde satt prisen så høyt. Megleren forklart det med at prisene hadde gått opp siden 2022, og at det ville gi klagerne et lite overskudd (økonomisk). Leiligheten ble også omtalt som etterspurt fordi den lå i første etasje og hadde gode solforhold.
Megleren snakket ikke om konsekvensene dersom de ikke fikk solgt, fordi hun var så sikker på at leiligheten kom til å bli solgt. Denne ubegrunnede sikkerheten på at de skulle få solgt leiligheten til så høy pris, synes å ha vært førende for de rådene og mangel på råd megler har gitt. Klager stolte på disse rådene fra megler. Meglers mangelfulle opplysninger/rådgivning om risiko for erstatningsansvar ved annullering, og meglers fraværende orientering om det lenge pågående fallet i priser for nye boliger, er i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Til tross for at klagerne ifølge kjøpekontrakten skulle få orientering om overtakelsesdato senest to måneder før estimert overtakelsestidspunkt, fikk de ikke beskjed. De fikk heller ikke selgers brev av 22. november 2023 før tre uker etterpå, og da nærmest tilfeldig etter at klagerne tok kontakt 13. desember fordi hun hadde fått SMS om det var overtakelse denne dagen. Brevet med vedlegg inneholdt viktig informasjon som ville ha bragt klarhet i mye på et tidligere tidspunkt, før overtakelse og før forsinkelsesrentene begynte å løpe.
I telefonsamtale mellom klageren og megleren 15. desember 2023, sa megleren at hun hadde snakket med selgers representant på telefon og forklart at det var hennes feil at hun ikke hadde videresendt brevet. Megleren innrømmet i samtalen at hun ikke hadde vært tydelig nok på konsekvensene ved ikke å overta leiligheten og sa seg enig i at hun hadde ansvar for å informere klagerne om de økonomiske konsekvenser ved ikke å overta.
Meglerforetaket erkjenner at brevet fra selger ble liggende for lenge. Det er for lettvint å si at det ikke oppstod noe tap på grunn av det. Klagerne kontaktet megleren den 2. november 2023 og ønsket avklaring. Han lovet å komme tilbake «øyeblikkelig». Da klagerne fortsatt ikke hadde blitt kontaktet tilbake den 10. november, ringer de megleren. Etter dette hørte de ikke mer før de mottok SMS fra selger om overtakelse 13. desember. Hadde megleren ringt tilbake den 2. november som lovet, og gitt klagerne full informasjon om erstatningsrisikoen, så ville de ikke ha avbestilt. Dersom de mot all formodning likevel skulle ha annullert, så var det på dette tidspunkt fortsatt mulighet til å selge leiligheten før jul. Det kunne ha spart flere måneder med forsinkelsesrenter. I stedet gikk det hele 6 uker (fra 2. november til 13. desember) før annulleringen fant sted. Hadde ikke klagerne tatt kontakt ville det ha gått enda lengre tid. En var da kommet så nær julen at selger måtte vente til nyåret med å legge leiligheten ut for salg.
Oppfølgingen har vært mangelfull, ubalansert og rotete. Det ble heller aldri foretatt noen kredittsjekk av klagerne. Klagerne mottar fremdeles e-poster som sendes ut til beboerne, samt e-faktura på husleien, til tross for at de ikke lengre eiere leiligheten etter at avbestillingsavtalen ble signert og de 72 194 kronene ble betalt 15. desember 2023.
Informasjon om markedets utvikling var godt synlig i media fra januar til desember 2023. En må forvente at megler følger og tar inn over seg markedet, og tar initiativ til justeringer av pris med mer ut fra dette. Megler burde også gjort mer for å finne en løsning mellom selger og kjøper. Selv om megler har sviktet underveis i prosessen, så burde megler vært tydeligere på å informere om risikoen og erstatningsansvaret i desember 2023, i forbindelse med tilbudet fra selger om å kjøpe seg ut for 350 000 kroner fratrukket meglerkostnaden, og satt mer inn på å finne en løsning.
Klagerne ber Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester vurdere om megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk og øvrig regelverk. Det bes også om at meglers ansvar vurderes i forhold til det erstatningskravet som vil komme fra selger. Leiligheten ble på tidspunktet for klagen til nemnda lagt ut for salg for 500 000 kroner lavere enn det klageren kjøpte den for. Hadde megleren rådet de å selge i januar 2023 og sette ned prisen noe, ville leiligheten overveiende sannsynlig vært solgt i løpet av vinteren, våren med et betydelig mindre tap.
Erstatningskravet
Selger krevde med hjemmel i kjøpekontrakten og bustadoppføringsloven § 53 erstattet sitt økonomiske tap med til sammen kr l 072 538 pr. 6. mars 2024. Beløpet fordelte seg slik; 500 000 i tapt fortjeneste ved dekningssalget sammenlignet med prisen klagerne ga for leiligheten. I tillegg krevde selger dekning av kostnader ved salget, anslått til kr 147 900. I tillegg kom forsinkelsesrenter fra opprinnelig avtalt oppgjør, pr 6. mars beregnet til 496 832 kroner.
Til tross for at det ble gjennomført møte mellom partene var det ingen vilje hos meglerforetaket til å komme klagerne i møte. Dette ble formidlet til selger, som da sa seg villige til å forhandle, selv om meglerforetaket ikke ville bidra. Det lyktes å komme til en minnelig løsning som innebar at klagerne betalte 550 000 kroner til selger. Klagerne tok opp lån og utbetalte beløpet 14. mai 2024.
Meglerforetaket har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, som har ført til et adekvat økonomisk tap. Dersom klager hadde fulgt god megler skikk, avholdt kontraktsmøte og gitt de rådene som måtte kunne forventes, ville det ikke oppstått noe tap. Dersom en mot formodning ikke skulle ha fått solgt til en nedjustert pris mellom januar og desember, ville klager med informasjon og råd i samsvar med god meglerskikk ikke ha annullert kjøpet, men beholdt leiligheten.
Selger har derimot, både da ved å tilby 350 000 kroner som endelig oppgjør, og nå ved å mer enn halvere sitt krav på ca. 1,2 millioner, tatt et stort økonomisk ansvar. Dette til tross for at det er meglerforetaket som er ansvarlig for de erstatningsbetingende feilene. Det økonomiske tapet klager har lidt er 550 000 kroner. I tillegg kommer gebyret ved annullering på 72 194 kroner, som klagerne har betalt fra før. Klager har videre betalt tinglysingsgebyr med 500 kroner for å etablere lånet for å betale erstatningen til selger.
Dertil kommer sakskostnader som pr i dag er på 43 timer a kr 2.400 ekskl. mva. Det har vært nødvendig å nedlegge mye arbeid i saken. I tillegg til arbeidet med saken for nemnda, har det medgått en god del tid på å finne en løsning med selger, samt forsøke å finne løsning med meglerforetaket. Løsningen med selger har gitt god uttelling og reduserer erstatningskravet betydelig. Det har videre medgått uforholdsmessig mye tid til å følge opp og purre på svar fra meglerforetaket.
Lydopptak
Klageren har gjort opptak av telefonsamtalene er mellom klagerne og megleren 15. desember 2023. Den første samtalen startet kl. 12:26 og varte ca. en halv time. Deretter ringte megleren opp igjen kl.14:29 etter å ha snakket med selgers representant. Lydopptakene er transkribert i sin helhet og lagt frem som en del av saksdokumentene.
Transkriberte lydopptak er utvilsomt skriftlige og kan brukes som bevis. De er lovlig tatt opp og gjort skriftlige. Det stemmer ikke at dette er et selektivt utdrag av noen av de samtalene som klagerne og megleren har hatt. Begge samtalene er i sin helhet kjørt gjennom transkripsjonsprogram og sendt uredigert til nemnda. Dette foranlediger ikke behov for umiddelbar bevisførsel. Det foreligger heller ikke ellers forhold av avgjørende betydning som foranlediger slik bevisførsel. De transkriberte samtalene, sammen med det øvrige relativt omfattende skriftlige materialet, gjør denne saken egnet for skriftlig behandling.
Innklagede har i hovedsak anført:
Lydopptak – krav om avvisning
Nemndas saksbehandling er skriftlig, følgelig kan ikke lydopptak være en del av saken. Klagerne har likevel lastet opp et skriftlig selektivt utdrag av noen av de samtalene de har hatt med megleren. Dette kan ikke gjøres til en del av saken. Heller ikke utskrift av lydfiler kan anses som et skriftlig dokument i denne sammenheng. Det vises til sak RFE-2021-102 der lydopptak også var tema:
«Nemnda har kommet til at klagen avises. Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling. Det er her nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, det vil si at parter og eventuelle vitner forklarer seg direkte for den instans som skal ta standpunkt i saken. En eventuell avspilling av et lydopptak kan uansett ikke skje under nemndas skriftlige behandling.»
Dette må også gjelde for denne saken. Det er blant annet nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, i forhold til å få en akseptabel mulighet for kontradiksjon. Lydopptakene viser på ingen måte det hele bildet.
Saken er ikke egnet for skriftlig behandling i nemnda, som følge av det klagerne har lastet opp hva gjelder lydopptak. Meglerforetaket krever at saken avvises. Subsidiært kreves at nemnden må ser bort fra både lydopptak og det som tilsynelatende skal være skriftlige utdrag av selektive lydopptak tatt ut av kontekst.
Opplysninger i prospekt og kjøpekontrakt
Klagerne har utvilsomt fått informasjon om det saken gjelder både i prospekt og kjøpekontrakt, dette er i tråd med god meglerskikk. I prospektet på side 123 fremgikk det blant annet følgende:
«Kostnader ved avbestillinger:
Kjøp etter bustadoppføringstova innebærer en avbestillingsrett for kjøper. Dersom denne retten benyttes vil kjøper bli holdt ansvarlig for selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Kontakt megler for nærmere informasjon dersom avbestilling vurderes. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i slike tilfeller i sin helhet.»
Følgelig er det på det rene at de faktiske konsekvensene av en eventuell avbestilling kommer klart frem. På side 124 i prospektet omtales også salg av kontrakt:
«Kjøper er kjent med at kjøpekontrakten ikke kan transporteres uten etter samtykke av selger. Videre forutsetter selger at skjøte tinglyses på den/de kjøper(e) som har fått aksept på sitt bud. Kjøper har anledning til å be om samtykke til transport eller direkte overskjøting, men selger står helt fritt til å avslå eller akseptere en slik forespørsel. Et eventuelt samtykke vil medføre gebyr til selger på kr 30.000,-. Kjøpere som ikke regnes som forbrukere iht. loven vil ikke ha anledning til å transportere kontrakten, og vil kun ha anledning til å videreselge iht. Bustadoppføringslova.»
Klagerne fikk opplysninger før kjøpet i tråd med god meglerskikk. Subsidiært hadde klagerne uansett ikke handlet annerledes dersom opplysninger om exit-muligheter hadde blitt gitt på en annen måte.
Det oppstod en endret situasjon hos klagerne som medførte at de senere ønsket å komme seg ut av handelen. Det er ikke fremkommet noe som tilsier at klagerne la vekt på exit-mulighetene i forkant av kjøpet. Dette må også ses i lys av den signerte kjøpekontrakten. På side tre i kjøpekontrakten fremgår det blant annet følgende:
«Ved avbestilling reguleres erstatningen av bustadoppføringslavens § 53, slik at Selger skal ha erstattet hele sitt økonomiske tap ved Kjøpers avbestilling. Kjøper er gjort særskilt oppmerksom på at dette tapet – og derved Kjøpers ansvar ved avbestilling – kan bli betydelig, bl.a. avhengig av markedsutviklingen fra kjøpekontraktens inngåelse. Ved kontraktsbrudd/avbestilling fra Kjøpers side, vil Selger holde Kjøper ansvarlig for økonomiske tap og merkostnader som følge av hevingen. Bestilte endringer/tilvalg kan bli en del av det selger krever dekket. Hvis kontrakten ikke gjennomføres, vil renter på innbetalt beløp tilfalle Kjøper.»
Videre på side 10 omtales salg av kontrakt:
«Kjøper er kjent med at kjøpekontrakten ikke kan transporteres uten etter samtykke av selger. Videre forutsetter selger at skjøte tinglyses på den/de kjøper(e) som har fått aksept på sitt bud. Kjøper har anledning til å be om samtykke til transport eller direkteoverskjøting, men selger står helt fritt til å avslå eller akseptere en slik forespørsel. Et eventuelt samtykke vil medføre gebyr til selger på kr 30.000,-. Kjøpere som ikke regnes som forbrukere iht. loven vil ikke ha anledning til å transportere kontrakten, og vil kun ha anledning til å videreselge iht, Bustadoppføringslova.»
Overnevnte utdrag viser, både ut fra prospekt og signert kjøpekontrakt, at klagerne aksepterte den faktiske situasjonen rundt exit-mulighetene. Det kan ikke anses tvilsomt at klagerne fikk opplysninger om dette i tråd med god meglerskikk. Subsidiært anfører meglerforetaket at megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Erkjennelse av brudd på god meglerskikk for ett forhold
Meglerforetaket erkjenner at et brev fra utbygger til klagerne dessverre ble liggende for lenge hos megleren før klagerne fikk det oversendt. Dette dreide seg om brevet klagerne viser til av 22. november 2023. Meglerforetaket er enig i at dette må sies å være brudd på god meglerskikk, og megleren beklager dette. Det har på den annen side ikke oppstått noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med denne forsømmelsen.
Bistand fra megler i forbindelse med klagernes ønske om å komme seg ut av handelen
Megler hadde et sterkt ønske om å bistå klagerne med å komme best mulig ut av den situasjonen de stod i. Med dette som bakteppe diskuterte klagerne og megleren ulike alternativer. Som det fremgår av bilagene i klagen, var ikke klagerne innstilt på å ta noe som helst tap. Et salg var det eneste alternativet som i hvert fall hadde mulige utsikter til å bli slik klagerne ønsket, og etter en samlet vurdering ble det besluttet å teste boligen i markedet. Megleren har ikke på noe tidspunkt gitt garanti eller lignende for at det var mulig å unngå tap.
Markedet responderte dessverre ikke godt på boligen med en pris hvor klagerne ikke skulle ta noe tap, og som kjent ble det ikke gjennomført noe salg. Megleren kan ikke justere ned prisen ut i markedet uten klagernes ønske om dette. I perioden eiendommen lå ute i markedet var prisantydningen etter meglerens syn satt i tråd med god meglerskikk, og det dreide seg i alle tilfeller ikke om erstatningsbetingende uaktsomhet.
I bilagene til klagen er det en rekke forhold som klart peker i retning av at klagerne ikke var villig til å ta noe tap. Det er ikke tvilsomt at klagerne mente, og stadig holdt fast ved, at meglerforetaket måtte dekke alle kostnader de ville bli påført ved å gå fra handelen. Dette selv om både prospekt og kjøpekontrakt klart viste til at det ikke var slik. At klagerne forholdt seg slik til situasjonen kan ikke meglerforetaket lastes for.
Etter å ha testet boligen i markedet fikk klagerne, etter bistand fra megleren, det som må sies å være en god exit-mulighet. Utbygger ga, etter at megler hadde bistått med å se på mulige alternative løsninger, et tilbud om å løse hele saken for totalt 350 000 kroner. Dette anbefalte megleren at klagerne vurderte, da utsiktene til en bedre situasjon ikke fremstod som god. Salgsforsøket viste dessverre dårlige utsikter til å oppnå en pris som kunne gi mindre tap enn tilbudet fra utbygger. Klagerne var imidlertid ikke villige til å ta noe tap, og aksepterte derfor heller ikke tilbudet fra utbygger. Dette er ikke noe meglerforetaket lastes for. Klagerne var allerede før kjøpet, og i hvert fall på dette tidspunktet, svært godt informert om situasjonen og alternativene.
Klagerne hadde et stort behov for mer informasjon fra megler for å forstå situasjonen da tilbudet fra utbygger på 350 000 kroner lå på bordet. Basert på hva klagerne selv hadde erfart med salgsprosessen, må det ha fremstått som en attraktiv mulighet for å komme seg ut av situasjonen. Megleren ga også klart uttrykk for at dette var et godt alternativ. I samtalen med klagerne 15. desember 2023 ba megleren klagerne om å vurdere tilbudet da hun trodde dette var det absolutt beste for klagernes situasjon. Noe særlig tydeligere kunne det ikke sies. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk, det må stå for klagernes egen regning at en slik exit-mulighet ikke ble benyttet. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Vilkårene for erstatning
Kritikken mot megleren beror i stor utstrekning på feil faktum. Når korrekt faktum legges til grunn, tilsier en helhetsvurdering av den informasjonen som ble gitt i prospekt og kjøpekontrakt at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette gjelder også etterfølgende handlinger, utover forholdet som gjelder brevet som ble liggende for lenge hos megler før det ble oversendt klagerne. Selv om man skulle legge til grunn at enkelte aspekter ved meglerens adferd kan kritiseres, ligger dette uansett innenfor det spillerommet som eksisterer før kritikkverdig adferd utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet.
Det er ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med den påstått kritikkverdige adferden. Selv om man skulle legge til grunn at klagerne burde ha fått ytterligere informasjon i forbindelse med eiendomskjøpet, eller etter at klagerne ønsket seg ut av handelen, kan man ikke se bort fra den informasjonen klagerne faktisk fikk.
Klagerne hadde ikke før kjøpet eller etter kjøpet en berettiget forventning om at de kunne gå fra handelen uten økonomiske konsekvenser. Den faktiske situasjonen må sies å være i tråd med det opplyste i prospekt og kjøpekontrakt, og var i hvert fall ikke upåregnelig.
Klagerne fikk mulighet til å lande saken med en utbetaling på 350 000 kroner til utbygger. Dette tilbudet bistod også megler med å få på plass. Det er ikke riktig at det er meglers ansvar at klagerne ikke tok imot dette. Klagerne insisterte på at de skulle komme ut av handelen helt uten kostnader, selv om det både i prospekt og kjøpekontrakt var tydelig informasjon om at dette ikke var tilfellet. Meglerforetaket kan ikke holdes ansvarlig for dette.
Det er heller ikke dokumentert eller sannsynliggjort at tapet kunne vært under 350 000 kroner dersom megleren hadde handlet annerledes. Subsidiært anføres at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Atter subsidiært kan ikke megleren være ansvarlig for noe som overstiger tilbudet fra utbygger på 350 000 kroner.
At klagerne ikke tok tilbudet og at situasjonen har eskalert etter dette, må i alle tilfeller stå for klagernes egen regning og risiko. Det vises til de alminnelige prinsipper om skadelidtes medvirkning og tapsbegrensningsplikten, jf. skadeserstatningsloven 5-1.
Nemndspraksis tilsier videre at advokatkostnader ikke dekkes, og meglerforetaket er ikke enige i at det har vært nødvendig med mye oppfølgning/purringer på foretaket fra klagerens advokat.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysnings- og rådgivningsplikt, inklusive god meglerskikk, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som det ikke kan tas stilling til på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil her være nødvendig at klagerne, megler og eventuelle andre involverte forklarer seg muntlig og kan svare på spørsmål. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om utskriftene av lydopptak skal avskjæres som bevis.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.