Klage nr:
026/09

Avgjort:
29.04.2009

Saken gjelder:
Meglers utlegg/vederlag

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Solli Plass
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 29. april 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede 15. september 2008. Oppdragsavtalen ble sagt opp i desember 2008. Klagen gjelder misnøye med innklagedes saksbehandling og krav om vederlagsjustering.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener gjennomføringen av oppdraget bærer preg av hastverksarbeid, slurv og lite nøyaktighet. Klageren påpeker at innklagede ikke hadde laget utkast til salgsoppgave/annonse før møtet. Innklagedes saksbehandler var ikke å treffe mandag – fredag i uke 41 og partene avtaltes å møtes lørdag 11. oktober. Ifølge klageren møtte innklagede dårlig forberedt og kopierte tekst fra en salgsoppgave fra den siste solgte leiligheten i rekkehuset.

Dette førte til at årstallet for utskifting av vinduer ble feil. Klageren viser til at hun også i stor grad hjalp til med tekst til salgsoppgaven, for eksempel materialvalget i rommene. Innklagedes saksbehandler kopierte klagerens tekst fra e-post og inn i den resterende teksten, noe som førte til at teksten ble svært rotete og uredigert. Klageren ringte, sendte tekstmelding og e-post om at dette måtte rettes. Annonsen lå slik på finn.no første helg, og feilen ble rettet på mandag.

Klageren fremholder også at det i salgsoppgaven manglet flere sider i et referat fra velet og at salgsoppgaven manglet bilde av den felles lekeplassen. Klageren viser til at det har vært inntatt bilder av lekeplassen i alle tidligere salgsoppgaver fra rekkehusleilighetene i området og at fotografen tok flotte bilder av lekeplassen.

Klageren mener innklagede fremholdt hvor viktig det er at megleren er til stede på visning. Hun anfører at innklagede ikke gjennomførte dette i praksis selv om klageren sa at hun helst ikke ville være til stede på visninger. Klageren sier det ikke er akseptabelt at innklagede holdt to visninger. Klageren mener hun selv måtte ta initiativ til de fire resterende visningene og forestå visningene selv. Klageren har ikke sett boligen sin i vindusutstillingen hos innklagedes foretak avd X eller Y.

I første annonse i avisen datert 19. oktober sto visningstidspunktet fra kl. 1600 til 1600. Klageren ga innklagede beskjed og innklagede sa han syntes det var rart fordi avisen bruker å lese korrektur. Klageren mener det er å skyve feilen over på andre.

Klageren ba om at det skulle legges inn at det var lave fellesutgifter. Først ved siste visningsrunde ble dette gjort.

I forbindelse med visning som skulle avholdes 4. og 7. desember, skulle annonsen legges ut 27. november. Da klageren kom hjem fra reise, den 30. november, var visningstidspunktene ikke lagt ut. Dette førte til at visningsdagen ble flyttet fra 4. desember til 8. desember.

Klageren mener hun har fire annonser igjen hos avisen. Disse ønsker klageren ikke betale for. Ifølge dokumentasjon fra avisen kan ubrukte annonser overføres til andre meglerforetak. Klageren opplyser at innklagede ikke har praksis for dette fordi oppdragsgiver kjøper annonsen fra innklagede og ikke direkte fra avisen. Dette har ført til at klageren har måtte kjøpe nye annonser fra avisen gjennom det nye meglerfirmaet.

Klageren opplyser også at innklagede ikke oversendte opplysninger til den nye megleren.

Klageren sa opp kontrakten i desember og skiftet megler.

Klageren presiserer at hun ikke klager på at eiendommen ikke ble solgt, men at hun ikke har fått den meglertjenesten man normalt kan vente seg. Klageren ønsker en reduksjon i mottatt faktura.

Innklagede anfører:

Innklagede finner påstanden om hastverksarbeid som svært urimelig. Innklagede brukte flere timer på lørdag formiddag den 11. oktober for å gå gjennom salgsoppgaven på innklagedes kontor. Klageren godkjente salgsoppgaven før hun forlot kontoret. Senere denne lørdagen sendte klager en e-post med ny informasjon hun ville bruke. Innklagede dro tilbake lørdag ettermiddag for å legge dette inn etter klagerens ønske.

Vedrørende visningstiden er det riktig at denne lå inne med «feil» tidspunkt (kl.1600) før denne ble endret. Visningen skulle ha oppstart kl 1600 og innklagede kan ikke tro at dette resulterte i færre interessenter.

Hva angår tidspunkt for når visningene i uke 48 skulle publiseres, mener innklagede dette må bero på en misforståelse. Etter innklagedes oppfatning var det tilstrekkelig at publiseringen skjedde på mandag; 4 dager før visningen på torsdag og syv dager før søndag. Klageren, i dialog med innklagede, valgte å endre visningsdagen til søndag/mandag.

Klageren ønsket å ta tredje gangs visning på egen hånd. Innklagede påpeker at det ikke er unormalt at selger tar initiativ til ønskede visningsdatoer. Innklagede har ikke uttrykt at han kun ville være til stede på de to første.

Innklagede fremholder at klageren på møtet lørdag 11. oktober gjennomgikk billedbruken og aksepterte denne.

Innklagede sier at han så langt mulig forsøker å profilere boligene i sin kjedes utstillingsvinduer. Det er likevel hvert enkelt kontor som avgjør hva som skal stilles ut.

Innklagede mener at klagerens påstand om annonsering er feil og må bero på en misforståelse. Klageren har bestilt en markedsføringspakke og et slikt produkt kan ikke splittes opp og «gis videre» til andre meglere.Innklagede påpeker at klageren før det maksimale antall annonser var benyttet valgte å si opp oppdraget og derved ikke benytte markedsføringsmuligheten hun hadde kjøpt.

Da innklagede registrerte misnøye, inviterte han til et møte på sitt kontor for å gjennomgå saken. Klageren avslo dette. Innklagede registrerer at klageren i e-post datert 16. desember 2008 sa seg enig i å betale annonser, men nå har gått tilbake på det.

Innklagede har ingen motforestilling mot å oversende materiell til ny megler, men ser det naturlig at han først får refundert kostnadene for dette.

Innklagede avviser klagerens påstander og mener oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Påstanden om hastverksarbeid opprettholdes. Klageren viser til at hun har erfaring fra tidligere kjøp og salg av hus og meglertjenester som bærer preg av god kvalitet. Klageren opplyser at eiendommen nå er solgt og at klageren hadde kjøpt nytt hus og at hun hadde store kostnader med mellomfinansiering.

Klagerne mottok ikke utkast av salgsoppgaven på e-post før møte. Klageren mener innklagede var dårlig forberedt og laget salgsoppgaven mens klageren var på møte. Klageren bekrefter hun godkjente salgsoppgaven da hun forlot møtet. Klageren mener det ikke er riktig at innklagede dro tilbake på kontoret lørdag ettermiddag. Ifølge klageren hadde han et møte med en ny kunde etter klagerens møte. Klageren gjentar at annonsen på finn.no sto uakseptabelt presentert første helgen og ble først rettet mandag.

Klageren påpeker at hun ikke har engasjert innklagede for at hun skal ansvarliggjøres for mangler ved salgsoppgaven. Klageren mener innklagede bør ta hovedansvaret.

Klageren sier hun ikke ønsket å ta visninger selv men følte at hun måtte gjøre dette for å få boligen solgt. Klageren oppgir vitner med telefonnummer som kan bekrefte at det er viktig at megler er tilstede på visning.

Klageren bestrider at hennes anførsler vedrørende markedsføringstidspunktet for visningen i uke 48 beror på en misforståelse. Da klageren ikke annonserte som avtalt, valgte klageren å utsette visningsdagen.

Klageren viser til at innklagedeskrev i salgsoppgaven at festeavtalen løp ut i 2008. Den nye megleren har innhentet informasjon fra V Eiendom AS og skriver at festeavtalen utløper i 2058. Han har også skrevet at festeavgiften reguleres neste gang i 2013. Klageren mener innklagede ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt når det gjelder forholdene rundt festeavtalen. Dette er noe som kunne være av avgjørende betydning for kjøperne.

I forbindelse med avholdte visninger måtte klageren selv ringe innklagede og spørre hvordan det gikk. Klageren nevner en interessent som var på flere visninger.

Innklagede har i etterkant av mottatt klage fra Reklamasjonsnemnda tilbudt reduksjon i fakturaen tilsvarende annonsene klageren ikke benyttet. Klageren ønsker mer reduksjon i fakturaen. Klageren hørte ikke noe mer da de ikke ble enige.

Klageren bekrefter at hun i desember ville betale fakturaen med unntak fra annonsene. Klageren ønsket dette for å få saken ut av verden. Klageren påpeker det var da, og ikke nå.

Klageren synes det er urimelig at hun skal betale for en tjeneste som ikke svarte til det hun ble forespeilet på kontraktsmøte. Klageren mener fakturaen bør ettergis.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er viktig at salgsoppgaven godkjennes av både selger og megler og det medfører ikke riktighet at man ikke kan forvente selgerens bistand til dette. Innklagede satte av tid lørdag formiddag, utenom vanlig arbeidstid, for å imøtekomme klageren ønske om å delta i prosessen med utforming av salgsoppgave. Etter ca 3 timers innsats ble salgsoppgaven godkjent. At innklagede korrigerte salgsoppgaven ytterligere lørdag kveld er mer enn det som kan forventes. Innklagede beklager at korrigeringen ikke var tilfredsstillende. Innklagede kan ikke se at dette har ført til redusert interesse for eiendommen.

Klageren ombestemte seg hva gjelder bruk av bilder. Innklagede kan ikke se at billedbruken har hatt negative konsekvenser for henne.

Før innklagede overlater salgsmateriell til andre er det naturlig at direkte utlegg dekkes.

Klageren har overfor innklagede ikke gitt uttrykk for at hun hadde innvendinger mot å ta visninger på egen hånd.

Innklagede beklager feilen i avisen vedrørende visningstidspunktet. Innklagede kan ikke se at «visning kl.1600» gir dårligere oppmerksomhet enn «visning kl. 16-17».

Hva gjelder ny informasjon om festetomt, opplyser innklagede har hans informasjon var hentet fra selgeren (klageren), grunnboken, samt forretningsfører og siste års generalforsamling. På oppdragstidspunktet var gjeldende tinglyst festekontrakt og referat for generalforsamling vedlagt salgsoppgaven. Innklagede hadde ikke mottatt informasjon at det forelå en annen beslutning. Innklagede har ikke fått indikasjoner om at usikker rundt dette var det springende punkt for budgivning.

Klageren ringte opp den nevnte interessenten. Ifølge innklagedes kundeoppfølgningssystem fremkommer det at interessentens innvendinger i hovedsak gikk på pris.

Innklagede bekrefter at han tok kontakt med klageren med forsøk på løsning. Dette ble avslått.

Innklagede noterer at eiendommen ble solgt 850 000 kroner lavere enn taksten klageren innhentet. Dersom klageren hadde gitt uttykk for at det kunne være aktuelt å selge på dette nivået, hadde innklagedes oppgave vært betydelig lettere.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Grunnen til at lørdag ble avtalt var at innklagede var bortreist mandag-fredag denne uken og det hastet å komme i gang. Klageren mener møte ikke varte mer enn i hvert fall to timer. Klageren viser til at hun ikke fikk tilsendt salgsoppgave i forkant av møtet og påpeker at en utrent selger ikke kan ha oversikt over viktige detaljer uten å få denne informasjonen i forkant av møtet.

Klageren mener innklagede ikke korrigerte oppgaven, men limte klagerens beskrivelse inn i teksten de hadde utarbeidet på møtet.

Klageren ble forevist bilder, men ingen av lekeplassen. Klageren mener derfor at innklagedes påstand om at hun ombestemte seg mht. bruk av bilder ikke stemmer.

Klageren sier hun ikke ønsket å avholde visningene selv.

Klageren mener innklagede burde skjønt at det måtte ha kommet ny informasjon om festeforholdet etter 27. mars 2008 siden kontrakten utløp i 2008.Klageren mener det ikke er god meglerskikk å kun forholde seg til informasjon fra selgeren. Innklagede burde ringt for å høre hvilke retningslinjer som gjaldt fra 2009.

Hva gjelder interessenten sier klageren at hun oppfattet at bratte trapper var det største ankepunktet. Klageren spør hvorfor interessenten kom på tre visninger dersom ankepunktet kun var prisrelatert.

Klageren ønsker å slippe å betale hele fakturaen fordi innklagede ikke har gjort den jobben man kan forvente.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om helt eller delvis bortfall av faktura fra innklagede på bakgrunn av misnøye med saksbehandlingen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Oppdragsavtalen er datert 15. september 2008 og ble sagt opp i desember 2008. Klageren bestrider fakturaen fra innklagede. Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede har fakturert klageren i tråd med oppdragsavtalens punkt 7 som gjelder i tilfelle oppsigelse fra oppdragsgiver.

Reklamasjonsnemnda ser at det foreligger en del mindre feil ved utføringen av oppdraget. Spesielt gjelder dette feilene i prospektet, herunder manglende sider. Den kompensasjon som innklagede har tilbudt, synes imidlertid som mer enn dekkende for de feil som er begått. En passende kompensasjon vil etter Reklamasjonsnemndas oppfatning være en vederlagsreduksjon på kr 5 000, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt i forhold til tomtefesteavtalen.

Konklusjon:

Innklagede må gi en vederlagsreduksjon på kr 5 000.