RFE-2024-051

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Stavanger
v/Advokat Ingrid Thorkildsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Budgivning – Brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede meglerforetak i oktober 2023. Eiendommen ble solgt etter en budrunde, hvor vedkommende med det høyeste budet på 900 000 kroner manglet finansiering. Megleren rådet derfor klageren til ikke å akseptere det høyeste budet. I stedet ble nest høyeste bud på 810 000 kroner akseptert. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgs- og rådgivningsplikt, ved å ikke dokumentere å ha gjort undersøkelser knyttet til finansiering, samt ved å ikke foreslå å gjennomføre dekningssalg. Klageren krever erstatning for potensielt å ha gått glipp av 90 000 kroner (med tillegg av renter) ved å ikke akseptere høyeste bud.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Budrunden fant sted 17. oktober 2023. Det var i alt tre budgivere med. Budrunden startet på 600 000 kroner og endte opp med høyeste bud på 900 000 kroner. Megler hadde ikke fått bekreftet finansiering, men budet var inngitt uten finansieringsforbehold. Megler innhentet aksept fra selger slik at alt var klart. Det ble avtalt at aksepten ikke skulle videreformidles til budgiver før akseptfristen, slik at megler kunne få bekreftet finansiering og andre budgivere kunne få mulighet til å legge inn høyere bud. Megler fikk til slutt kontakt med bankrådgiver som bekreftet at budgiver ikke hadde finansiering i orden. Megler frarådet derfor klageren å akseptere budet pålydende 900.000 kroner uten at finansieringen var i orden. Det ble i stedet foreslått å forsøke å innhente nest høyeste bud, pålydende 810.000 kroner, på nytt. Denne budgiveren hadde finansieringen i orden. Budet ble deretter akseptert av klageren.

Meglers råd om ikke å akseptere høyeste bud på 900 000 kroner, uten finansieringsforbehold og opplysning om egenkapital på 800 000 kroner, ble umiddelbart tatt tak i e-post av 19. oktober 2023. Der påpekte klageren at det var lagt inn et bindende bud på 900 000 kroner som klageren hadde godtatt innen akseptfristen. Budet var akseptert, og finansieringen ble sjekket i ettertid. Det var ikke gitt skriftlig finansieringsforbehold sammen med budet, heller ikke i forbindelse med budforhøyelse.

Det er uansett kjøpers ansvar å ha dekning for sitt bud og dette går alltid foran eiendomsmeglerens ansvar for å sjekke finansiering. Det vises også til Norges Eiendomsmeglerforbunds webside der dette omtales. Klageren tok opp saken med meglerforetaket. Saken ble deretter gjennomgått og belyst i et møte fredag 21. oktober. I møtet var både fagansvarlig og regionleder til stede. Spørsmål om hvorfor dekningssalg ikke var tatt opp, ble diskutert og prosessen ble beskrevet som svært usikker og krevende. Når det gjaldt dokumentasjon av manglende finansiering, ble dette også problematisert og forklart med at dette var konfidensiell informasjon som i ettertid ikke kan deles med selger.

Klageren har i etterkant prøvd å følge opp dette ytterligere, blant annet i e-post av 17. desember 2023, hvor han ba om tilbakemelding på hva som ble innhentet av informasjon og dokumentasjon i forhold til kontroll av finansiering, samt om budgiver ble gjort kjent med at budet ikke var godkjent på grunn av manglende finansiering. Det ble også spurt om megler hadde hensyntatt den oppgitt egenkapitalen på 800 000 kroner. Klageren fikk i e-post av 19. februar 2024 følgende svar:

«Jeg har dessverre ikke skriftlig dokumentasjon på manglende finansiering da dialog i budrunde ofte er pr telefon som i dette tilfelle».

Det ble altså mottatt bindende bud på 900 000 kroner uten finansieringsforbehold med opplysning om egenkapital på 800 000 kroner som klageren aksepterte innenfor akseptfristen.

Megler rådet klageren til ikke å godta budet. Det ble ikke foreslått å gjennomføre dekningssalg. Budgiver med det høyeste budet ble med andre ord avvist og løst fra sitt bindende bud på grunn av manglende finansiering. I ettertid har det ikke lyktes klageren og få dokumentert dette.

Klageren har derfor lidt et potensielt tapt 90 000 kroner ved å følge meglerens råd om å akseptere nest høyeste bud.  Klageren krever erstatning for dette tapet da dekningssalg ikke ble foreslått og manglende finansiering ikke var dokumentert. Nemnda bes vurdere om meglers rådgivning og manglende dokumentasjon av manglende finansiering er i henhold til lover og regler for god meglerskikk.

I ettertid har det vist seg at budgiveren med det høyeste budet har kjøpt seg en langt dyrere leilighet. Forutsatt at egenkapitalen på 800 000 kroner i bud på klagerens leilighet var riktig, Hvis ikke ekstraordinære forhold gjør at budgiverens økonomi plutselig forbedret seg betydelig etter at hun la inn bud på klagerens leilighet, stiller klageren seg undrende til at hennes bud på 900 000 ble avvist av megleren på grunn av manglende finansiering. Klageren krever 90 000 kroner med tillegg av renter i erstatning fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:

Gjennomføringen av budrunden og undersøkelser av finansering
Det var i utgangspunktet tre budgivere med, men den tredje falt fra tidlig i budrunden. Avslutningsvis innga budgiver 1 et bud på 800 000 kroner. Deretter innga budgiver 2 et bud på 810 000 kroner. Budgiver 1 høynet deretter budet sitt til 900 000 kroner. Megler var i dialog med selger, og mottok på SMS selgers aksept på det høyeste budet. Det var imidlertid enighet med selger pr telefon om at dette var foreløpig og at aksepten ikke skulle formidles til budgiver 1, ettersom megler måtte undersøke finansiering, samt at de fortsatt ønsket å holde døren åpen for nye bud.

Megler fikk beskjed av banken om at budgiver 1 ikke hadde finansiering for budet på 900 000 kroner. Dette ble notert av megler loggen. Det har formodningen mot seg at megler skulle notere dette, dersom det faktisk ikke var sjekket. Megler ga derfor råd til selger om ikke å akseptere dette budet. Selger ble informert om risikoen ved å akseptere et bud uten bekreftet finansiering. Megler hadde selv opplevd å måtte gjennomføre et dekningssalg og hadde erfaringer fra dette som hun dro veksler på i rådgivningen.

Selger besluttet å avslå budet fra budgiver 1. Dersom det skulle herske tvil om det var gjort undersøkelser av finansieringen, vises det til kommunikasjon direkte med budgiver 1 vedrørende dette. Det fremkommer av SMS korrespondansen at budgiver 1 selv hadde vært i dialog med banken og vært innforstått med at det ikke forelå finansiering.  Til tross for at klager selv var den som tok beslutningen om ikke å akseptere budet på 900 000 kroner fra budgiver 1 var han misfornøyd med at budgiver 1 ikke ble holdt ansvarlig for budet.

Rådgivning knyttet til aksept av bud uten finansiering
For meglerforetaket fremstår det som om megler har ivaretatt selgers interesser etter beste evne. Det er ikke gjort noen feil ved håndteringen av budrunden eller aksepten av budet.

Det er klar praksis at megler skal gjøre selger oppmerksom på risikoen ved å akseptere et bud uten tilstrekkelig finansiering. Megler kan åpenbart ikke gi et råd om å akseptere et bud uten bekreftet finansiering hvis dette er mot bedre vitende. Dersom klager virkelig ønsket å akseptere det høyeste budet, til tross for manglende finansiering så stod han fritt til å gjøre det. Han kan imidlertid ikke laste megler for hennes rådgivning. Det faller på sin egen urimelighet at selger skal kunne følge meglers råd om å velge det tryggeste alternativet, for så å fremme et erstatningskrav mot megler for det usikre alternativet.

Dekningssalg
Meglerforetaket kan ikke se at megler har gjort noe feil vedrørende rådgivning rundt et dekningssalg. Et dekningssalg er først aktuelt når det er inngått en bindende avtale, og det blir klart at kjøper ikke innfrir i henhold til sin del av avtalen. Dersom selger til tross for meglers rådgivning velger å akseptere bud uten finansering, må selger selv bære risikoen for at kjøper ikke innfrir i henhold til avtalen. Dersom kjøpers finansiering svikter, blir det altså opp til selger å fremme et erstatningskrav for et eventuelt tap, hvilket også innebærer en risiko for at man aldri får dekket det fulle tapet.

Det foreligger imidlertid ikke en bindende avtale før selgers aksept er kommet frem til kjøper. Det er riktig som klager skriver at han sendte aksept på budet på 900 000 kroner på SMS til megler. Aksept hentes inn på denne måten for at megler skal kunne dokumentere hele budrunden i ettertid, men aksepten formidles ikke automatisk til budgiver. I dette tilfellet ble selger og megler enige om å holde tilbake aksepten, nettopp fordi det manglet bekreftelse på finansiering.

Sjekk av finansiering før man inngår bindende avtale er et tiltak som er ment å hindre at man inngår en avtale med noen som mangler finansiering og derfor må gjennomføre et dekningssalg. Dette er også påpekt i artikkelen klager har henvist til fra NEFs hjemmesider.  Megler kunne ikke gitt klager en anbefaling om å akseptere et bud uten finansering, for så heller å anbefale at man kan gjennomføre et dekningssalg dersom det viste seg at kjøper ikke hadde finansiering. Dette blir å snu opp ned på meglers plikter i den aktuelle situasjonen.

Selger kunne selv valgt å akseptere det høyeste budet, men kan ikke klandre megler for å ha anbefalt ham det tryggeste alternativet. Forhold oppdaget i ettertid kan ikke være av betydning. Meglers opptreden må vurderes ut fra omstendighetene på tidspunktet for rådgivningen.

På bakgrunn av det ovennevnte kan ikke klagen føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers plikter under budrunden, herunder brudd på god meglerskikk og krav på erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Etter nemndas syn har megler her gitt råd om bud og finansiering. Megler har ikke forsømt seg og fulgt god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.