RFE-2024-067

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Odd Netteland
Advokatfirma Odd Netteland

Innklaget:                      Haferkamp & Partnere AS (Privatmegleren Haferkamp & Partnere)
v/advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Lovlighetsmangler. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2023 kjøpte klageren del av en horisontaldelt tomannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven ble boligen markedsført med tre soverom i andre etasje. Disse hadde en lavere takhøyde enn to meter. Partene er uenig om hvorvidt soverommene er godkjent for varig opphold eller ikke. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved sin markedsføring av boligens soverom. Videre er det spørsmål om dette gir grunnlag for erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Boligen ble annonsert med en prisantydning på 3 490 000 kroner. Under budgivningen, innga klageren det høyeste budet og kjøpte boligen for 3 750 000 kroner.

I salgsoppgaven under «Informasjon om eiendommen» ble det fremhevet at boligen hadde «3 gode soverom». Ifølge plantegningen som vedlagt salgsoppgaven var de tre soverommene i andre etasje. Videre ble det under «Innhold» i salgsoppgaven opplyst om at soverommene i andre etasje hadde takhøyde under to meter. Soverommene oppfylte ikke kravene for varig opphold, og var dermed ikke godkjent som soverom.

Heller ikke loftstuen var godkjent for varig opphold. Eksakt takhøyde var ikke opplyst.

I forbindelse med salget, ble klageren fremlagt en tilstandsrapport. Under avsnitt «Krav for varig opphold» var det opplyst om at det var påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde. I tillegg var det kommentert at soverommene i andre etasje hadde takhøyde under to meter.

Etter at klageren hadde forhørt seg med andre, sendte hun en e-post til megleren med følgende spørsmål:

• Hva er faktisk høyde på soverom og loftstue? Dette fremgår ikke av salgsoppgaven så vidt jeg kan se.
• Jeg har undersøkt med fagfolk som sier at høyde under 2 m ikke er godkjent for varig opphold. Kan du bekrefte dette?
• Jeg har også fått opplyst at hvis høyde eller lavere enn 1m90cm – skal ikke arealet telle med som bruksareal. Hvordan skal dette forstås i forhold til oversikt over arealer på loft- angitt med 20m2?

Megleren videresendte spørsmålene til takstmannen. I sitt svar, bekreftet takstmannen at rom med lavere takhøyde enn to meter ikke er godkjent for varig opphold. Det ble dermed stadfestet at opplysninger inntatt i salgsoppgaven var uriktig og villedende.

Etter at klageren mottok takstmannens svar, kontaktet hun en advokat som deretter sendte en klage til meglerforetaket. Meglerforetaket avslo imidlertid klagen 8. januar 2024.

I forbindelse med klagesaken har klageren vært i kontakt med kommunen. I kommunens e-post av 5. juni 2024, fremgår det at den eneste tegningen fra seksjoneringen i 1992 ikke viser antall soverom i boligens andre etasje. Antall soverom var heller ikke registrert i matrikkelen. Dette er opplysninger som megleren skulle ha innhentet og kontrollert før salgsoppgaven ble publisert.

Dersom rommene oppfyller tekniske krav, er det ikke søknadspliktig å oppdele rom. I dette tilfellet oppfyller ikke soverommene slike tekniske krav. Opplysninger om dette skulle vært inntatt i salgsoppgaven, og det burde ha fremgått at rommene ikke var godkjent for varig opphold.

Ansvarsgrunnlag
Klageren viser til eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt markedsføringsloven.

Megleren har åpenbart brutt markedsføringsloven ved sin utarbeidelse av salgsoppgave. Det vises i den forbindelse til punkt 3.3.5 og 3.3.6 i Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig.

Et særlig poeng i denne sammenheng er markedsføring på nettbaserte plattformer, hvor det benyttes ulike søkefunksjoner. Klageren har to barn og var derfor på utkikk etter en bolig med tre soverom. Da hun brukte dette som søkekriteriet, fikk hun treff på den aktuelle boligens annonse.

Den siste tiden har det vært rettet fokus mot meglers plikt til å gi korrekte og fullstendige opplysninger i salgsoppgaven. Bakgrunnen for dette er at kjøpere har ulik erfaringsbakgrunn og dermed er avhengig av å inngi bud under rette forutsetninger.

I dette tilfellet har klageren blitt forledet til å inngi bud på sviktende grunnlag. Eiendommen skulle ikke vært markedsført med «3 gode soverom».

Saken omhandler ikke arealangivelse, men hvorvidt boligen har tre lovlige soverom. Det vises her til at takstmannen i sitt svar av 1. desember 2023 har bekreftet at boligen ikke har tre lovlige soverom.

Megleren har på bakgrunn av dette opptrådt i strid med gjeldende regler om markedsføring av bolig, og har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.

Krav om erstatning
Klageren har kjøpt en bolig som hun ved et eventuelt salg må markedsføre med korrekte opplysninger. Dette vil medføre et avvik mellom klagerens kjøpesum og salgspris. Det antas at klageren vil oppnå en salgspris som er minimum ti prosent lavere enn kjøpesummen.

Det bemerkes at det ikke er mulig å heve taket på soverommene i andre etasje, da det allerede er kledd til bjelkelaget.

På bakgrunn av det ovennevnte er vilkårene for erstatning oppfylt. Det er fremsatt følgende påstand:

«1. Innklagede Privatmegleren Haferkamp & Partnere A/S dømmes til å betale [klageren] erstatning etter rettens skjønn.

2. Innklagede Privatmegleren Haferkamp & Partnere A/S dømmes til å erstatte [klageren] omkostninger knyttet til klagens behandling.»

Hva gjelder omkostninger knyttet til klagebehandlingen, krever klageren erstattet advokatkostnader tilsvarende 24 750 inkl. mva.

Innklagede har i korte trekk anført:

Under salgsprosessen innhentet megleren kommunale opplysninger om boligen. Det forelå ingen originale/opprinnelige byggetegninger fra da boligen ble bygget i 1910.

Ifølge matrikkelopplysningene, som var vedlagt salgsoppgaven, ble boligen tatt i bruk som en horisontaldelt tomannsbolig 15. desember 1910. Dette tyder på at boligen opprinnelig ble bygget som en tomannsbolig. Det fremgikk også av matrikkelen at leiligheten var registrert med et bruksareal på 74 kvadratmeter i andre etasje og 22 kvadratmeter på loftet.

Det vises her til tilstandsrapporten hvor eiendommen er benevnt som en tomannsbolig. Under punktet «Lovlighet» følger det at det foreligger godkjente samt byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk. Det er videre oppgitt at seksjoneringstegningene ble brukt som utgangspunkt.

Seksjoneringen av tomannsboligen ble formalisert i 1992. Ifølge seksjoneringsbegjæringen gjaldt den et bestående bygg, hvor oppdelingen samsvarte med tidligere arealutnyttelse. Begjæringen var vedlagt salgsoppgaven, og beviser at boligen tidligere ble benyttet slik den fremstod, samt at det ikke ble foretatt noen bruksendringer. Klagerens anførsel om at det skal ha skjedd en oppdeling til flere soverom samt at dette ikke er omsøkt, stemmer dermed ikke. Det er foreligger ikke dokumentasjon på at det ble foretatt en søknadspliktig oppdeling. Klageren velger her å se bort fra seksjoneringsbegjæringen som beviser at seksjoneringen kun var en formalisering og videreføring av den tidligere arealutnyttelsen.

Det er på det rene at det ikke forelå noen krav til utforming av soverom eller krav til rom for varig opphold da boligen ble oppført i 1910.

Klageren anfører at soverommene ikke er godkjente for varig opphold uten å fremlegge dokumentasjon på dette. Det er ikke fremlagt dokumentasjon fra kommunen som tilsier at soverommene på loftet ikke er lovlige. Det er heller ikke sannsynliggjort at loftet ble innredet som soverom etter at det med bygningsloven av 1965 ble innført alminnelige regler om søknadsplikt for de fleste tiltak. Det er altså uvisst om leilighetens nåværende utforming avviker fra hvordan leiligheten opprinnelig var bygget. I mangel av annen dokumentasjon, må det legges til grunn at boligen ble bygget med to soverom på loftet, samt at disse derfor er godkjent.

Det er nærliggende å tro at kommunen, i situasjoner hvor det mangler dokumentasjon på en boligs opprinnelige utforming, ikke kan treffe vedtak som underkjenner soverom.

Påstått brudd på markedsføringsloven
Hva gjelder eiendomsmegleres bransjenorm om markedsføring av soverom, viser meglerforetaket til Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.2.

Meglerforetaket er enig i at markedsføringsloven stiller strenge krav til markedsføring av antall soverom. I dette tilfellet forelå det ikke dokumentasjon som kunne bekrefte om boligens soverom var godkjente eller ikke.

Siden det pr. nå stilles krav om takhøyde på to meter, ble det presisert i salgsoppgaven at soverommene på loftet hadde en lavere takhøyde. Tilsvarende krav gjaldt imidlertid ikke under oppføringen av boligen i 1910. Selv om takhøyden på soverommene ikke var to meter, kan man ikke konkludere med at de var ulovlige.

Da det ikke var noen anmerkninger i tilstandsrapporten knyttet til rømningsforhold på loftet, kunne megleren legge til grunn at dette var ivaretatt. Det bemerkes at det uansett ikke er fremlagt dokumentasjon fra kommunen om at soverommene ikke er godkjente.

Det var på ingen måte åpenbart at soverommene på loftet ikke var godkjente. I mangel av dokumentasjon om at soverommene ikke var godkjente, kunne megleren markedsføre boligen slik han gjorde.

Dersom boligen ikke kunne markedsføres med riktig antall soverom, ville dette vært negativt for selgeren. Markedsføringen av boligens soverom var således ikke i strid med markedsføringsloven.

Krav om erstatning
For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag, må megler ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Meglere har imidlertid et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomt, jf. blant annet HR-2018-01234-A (Heimdal).

Det er klart at et eventuelt brudd på markedsføringsloven ikke er ensbetydende med at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet.

Megleren har ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt. For det første forelå det ikke opprinnelige byggetegninger som viste at boligen ikke var bygget med to soverom på loftet. For det andre fremgikk det av seksjoneringsbegjæringen at man ville seksjonere den eksisterende arealutnyttelsen/bruken. Det var altså ikke tale om noen søknadspliktig bruksendring av loftet. For det tredje viste matrikkelopplysningene at det var registrert bruksareal på loftet. For det fjerde fulgte det av tilstandsrapporten at soverommene var godkjente.

På bakgrunn av den faktiske situasjonen, var det ikke uaktsom av megleren å legge til grunn av boligen opprinnelig ble oppført med soverom på loftet. I 1910 var det ikke uvanlig med såkalte «pikeværelser» på loftet. I mangel på dokumentasjon som tilsa at soverommene ikke var godkjent, var det forsvarlig av megleren å legge til grunn at rommene på loftet lovlig kunne benyttes som soverom.

Det foreligger dermed ikke ansvarsgrunnlag.

Når det kommer til vilkåret om årsakssammenheng, foreligger det ikke uttalelser fra kommunen om at soverommene på loftet ikke var godkjente. Som følge av at soverommene ikke har takhøyde på to meter, har klageren konkludert med at soverommene ikke er godkjente. Dette er imidlertid ikke tilstrekkelig. Klageren har ikke sannsynliggjort at soverommene på loftet vil bli underkjent av kommunens plan- og bygningsmyndighet.

Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap, og det foreligger heller ikke årsakssammenheng.

Påstand:

«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglers opplysningsplikt
Det er de regler som gjaldt da loftet ble oppført/eventuelt bruksendret som her er sentrale. Etter nemndas syn var det her såpass stor usikkerhet knyttet til lovligheten av soverommene på loftet at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser, eller i hvert fall gitt bedre informasjon i salgsoppgaven om denne usikkerheten. Originale byggetegninger var ikke lagt ved salgsoppgaven, og de tegninger som var fremlagt synes å gjelde fasadeendring. Det var også gitt noe informasjon i tilstandsrapporten som tilsa at megler skulle undersøkt nærmere. Det er motstrid i rapporten. Det heter her at det foreligger godkjent og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Seksjoneringstegningene er brukt som utgangspunkt. Nemnda bemerker at det ikke foreligger godkjent og byggemeldte tegninger, samt at seksjoneringstegningen på loftet ikke har inntegnet to soverom.

Konklusjonen blir at megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og vært uaktsom.

Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må megler ha vært uaktsom, klager (skadelidte) ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

Det er usikkert om de aktuelle rommene er, eventuelt kan godkjennes som soverom, og hva verditapet ved dette eventuelt vil utgjøre. Nemnda har følgelig ikke grunnlag for å utmåle en eventuell erstatning.

Advokatkostnader
Utgangspunktet er at advokatkostnader i forbindelse med nemndsbehandlingen ikke dekkes. Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for å gjøre noe unntak her.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
Megleren ved Haferkamp & Partnere AS (Privatmegleren Haferkamp & Partnere) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem. Advokatkostnader dekkes ikke.