RFE-2024-077

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Torshov Eiendomsmegling AS (EIE Torshov)

 

Saken gjelder:               Oppgjør etter avsluttet oppdrag. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. desember 2023 signerte klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Etter megleren hadde avholdt flere visninger uten å motta noen bud, valgte klageren å si opp oppdraget 17. april 2024. Klageren fremhever flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetakets vederlag settes ned med minimum 24 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Før inngåelse av oppdragsavtalen, markedsførte megleren seg med å ha to interessenter klare til privatvisning. I ettertid har imidlertid klageren blitt kjent med at dette ikke er lov før signering av oppdragsavtalen. Interessentene deltok uansett aldri på visning.

Prisantydningen ble i utgangspunktet satt til mellom 9 200 000 og 9 300 000 kroner. På bakgrunn av et bra marked og anbefalt kvadratmeterpris på over 100 000 kroner, ble endelig prisantydning likevel satt til 9 400 000 kroner.

Etter inngåelse av oppdragsavtalen i desember 2023, avholdt megleren tre visninger hvor det var svært lav interesse. På de to første visningene deltok en til tre interessenter, og på den siste visningen var det ingen som møtte opp. Samtidig som interessen virket dalende, snakket klageren med to naboer som ga uttrykk for at megleren virket lat og utilgjengelig under visningene. Megleren hadde blant annet ikke hilst på interessentene som deltok. Den ene naboen ga også uttrykk for at vedkommende aldri ville kjøpt boligen som følge av meglerens lave engasjement. I tillegg har klageren blitt kjent med at en annen interessent ikke ble opplyst om at boligen hadde tilhørende garasjeplass og bod.

Etter den tredje visningen, snakket klageren med megleren om ulike fremdriftsplaner. Under samtalen ble bytte av megler skissert som et alternativ. I tillegg snakket partene om hvordan man kunne øke interessen på visning, samt hvorfor det ikke var inngitt noen bud. Megleren var rask med å fraskrive seg ansvar, og ga klart uttrykk for at det var klageren som hadde satt den høye prisantydningen. Prisantydningen ble imidlertid fastsatt i samråd mellom partene, og dersom megleren ikke var enig burde han gitt uttrykk for dette tidligere.

Under samtalen, kommenterte også klageren hvordan fokuset fra at boligen var annerledes hadde endret seg til at megleren sammenlignet boligen med vanlige blokkleiligheter. Objektene som megleren sammenlignet boligen med var solgt omkring ett og et halvt år tidligere. I tillegg mente megleren at prisantydningen måtte reduseres til 8 990 000 kroner. Etter hvert ble samtalen mellom partene uhyggelig.

På grunn av meglerens manglende selvkritikk og lave aktivitet, valgte klageren å si opp oppdraget i april 2024. Klageren mottok deretter en faktura hvor meglerforetaket har fakturert for 33 timer med arbeid. Dette er kraftig overpriset, og klageren stiller seg spørrende til hvordan man kan fakturere et slikt timeantall når det har vært såpass lav aktivitet. Megleren hadde kun to interessenter å følge opp, og det ble ikke inngitt noen bud.

Ved inngåelse av oppdragsavtalen, ble partene enige om at meglerforetaket skulle fakturere for maksimalt to visninger. Resten av visningene skulle være inkludert. Klageren har gjennom andre fått høre at man ikke burde velge timesbasert vederlag, men rimelig vederlag. I dette tilfellet er det fakturert over 40 000 kroner i vederlag, noe som ikke kan anses som rimelig.

Klageren har forsøkt å inngå dialog med meglerforetaket direkte, men det har ikke vært mulig å komme til noen løsning. Selv om megleren ikke fullførte oppdraget, har meglerforetaket kun vært interessert i å få mest mulig betalt. Ved oppsigelsen av oppdraget i april 2024, mente megleren at oppdraget så vidt hadde begynt. Salgsoppgaven ble imidlertid utarbeidet i desember 2023, hvor annonsen ble publisert 29. desember. Siden partene i utgangspunktet hadde avtalt at annonsen skulle publiseres 26. desember, måtte klageren purre på megleren i løpet av romjulen. Da det ikke hadde skjedd noe i januar 2024, anbefalte megleren å ta den av markedet. Det bemerkes også at megleren under oppdraget anbefalte å gjøre boligannonsen søkbar under flere områder. Dette til tross for at områdenes postnummer ikke samsvarte med boligens.

Megleren har ikke gjort jobben sin tilstrekkelig. Meglerforetaket er den profesjonelle part, og burde derfor tatt mer ansvar og selvkritikk. På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag på 44 000 kroner settes ned med minimum 24 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Før inngåelse av oppdragsavtalen, var det konkurranse om å få oppdraget. Megleren snakket derfor med klageren flere ganger på telefon. Under samtalene skisserte megleren en fremdriftsplan som innebar å starte salgsprosessen i januar 2024. Dersom boligen ikke ble solgt, var planen videre å selge boligen rundt påsketider. Megleren endret også pristilbudet slik at klageren kun skulle faktureres for to visninger. På bakgrunn av fremdriftsplanen og fleksibiliteten knyttet til pristilbudet, valgte klageren å signere oppdragsavtalen i desember 2023.

På tidspunktet for avtaleinngåelsen, hadde megleren nylig solgt en tilsvarende bolig i området. Noen av interessentene fra denne boligen var dermed interessert i å bli kontaktet dersom en tilsvarende bolig kom for salg. Siden klagerens bolig kunne være aktuell, informerte megleren om at det snart ville komme en tilsvarende bolig for salg. Én av to interessenter som fikk denne informasjonen, deltok på visningen som ble avholdt 7. januar 2024.

Siden ingen salgsprosess er lik, vil det av og til ta lenger tid å oppnå salg. I dette tilfellet ble prisantydningen satt ut fra markedet og klagers prisforventning. Etter den første visningen var det fem interessenter som hadde vært innom boligen, men boligen var ikke aktuell for noen av dem. I mellomtiden fikk klageren barn, og på grunn av logistikk knyttet til blant annet visning ble salgsprosessen utsatt til påsken 2024.

Boligen ble deretter annonsert med lik prisantydning, og det ble avholdt to visninger, hvor det deltok til sammen seks interessenter. Siden boligen ikke oppfylte interessentenes kriterier, ble partene enige om å avholde visning søndag 14. april 2024 klokken 17:00. På dette tidspunktet var det få boliger som hadde visning, noe som ville medføre at flere potensielle interessenter rakk visningen. I tillegg ga megleren uttrykk for at han ville være fleksibel med tanke på privatvisninger.

Lørdag 6. april mottok megleren en e-post fra klageren med spørsmål knyttet til salgsstrategien, kostander for å avslutte oppdraget og muligheten for å involvere en ny megler. Megleren svarte samme dag og ga klageren en forklaring av både markedet, salgsstrategien og vederlagsformen ved avslutning av oppdrag. I tillegg forklarte megleren oppsigelsesgebyret, slik det fremgår av oppdragsavtalen.

Hva gjelder klagerens anførsler knyttet til meglerens opptreden under visning, kjenner ikke megleren seg igjen. For å imøtekomme alle interessentene og muliggjøre visning av parkeringsplass og bod, var det alltid to meglere til stedet under visning. Kollegaen som megleren tok med seg, er en hyggelig person som bor i samme gate som klagerens bolig. Han bidro dermed med å markedsføre området. Det bemerkes at megleren også smurte låsen til garasjen, da den var vanskelig å åpne under visningene.

Når det kommer til den ene interessenten som var en eldre dame, fulgte megleren henne opp ved flere anledninger. Megleren tilbød seg å hjelpe henne med finansiering, og hun fikk også tilbud om å se boligens tilhørende garasjeplass og bod. Under visningen hadde interessenten med seg en hyggelig venninne som ønsket at interessenten skulle kjøpe boligen og dermed stilte mange spørsmål. Interessenten ønsket imidlertid ikke å stå på interessentlisten, da det var for tidlig for henne å flytte.

Ved inngåelse av oppdragsavtalen, fylte klageren ut et skjema med spørsmål knyttet til salget. Dette ga megleren full kontroll på blant varmtvannsbereder, bod og strømkostnader under visningene.

Hva gjelder kostander ved oppsigelse av oppdraget, var klageren fullt klar over dette. Meglerforetaket viser i den forbindelse til e-postkorrespondanse med klageren tirsdag 9. april 2024. I e-posten som megleren sendte klokken 20:00 forklarer han at det i utgangspunktet ble satt en prisantydning på 9 200 000 kroner, men at klageren ønsket å øke denne til 9 400 000 kroner. Dersom boligen ikke ble solgt, skisserte megleren tre alternativer til salgsprosessen fremover. Når det kom til klagerens spørsmål knyttet til kostander ved avslutning av oppdraget, viste megleren til oppdragsavtalen punkt 5.2 hvor det fremgår at oppdragstaker, uavhengig av vederlagsform, har krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter samt eventuelle utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5. I dette tilfellet utgjorde rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid 82 500 kroner. Siden dette oversteg provisjonsgrunnlaget som var avtalt i oppdragsavtalen, foreslo megleren å ta utgangspunkt i minimumshonoraret i oppdragsavtalen, totalt 43 750 kroner. I tillegg til de andre kostnadspostene, utgjorde den foreløpige oppgjørsoppstillingen 130 712 kroner. Meglerforetaket anser e-posten lest og bekreftet, da klageren svarte med å si opp oppdraget 17. april 2024 klokken 10:43.

Meglerforetaket viser også til meglerens e-post til klageren 5. april 2024. E-posten gir en fremstilling av hvilke boliger man konkurrerte med i markedet, samt hvor lang tid det i gjennomsnitt tar å selge en tilsvarende bolig i området.

Under oppdraget kom megleren med flere strategier og fremdriftsplaner for å selge boligen. Megleren har blant annet forespeilet klageren hvilke kostnader som ville påløpe ved oppsigelse, samt kommet med forslag om et bedre tilbud. I tillegg har megleren skissert flere ulike strategier for å gjøre boligen mer attraktiv i markedet. Under en telefonsamtale med klageren 8. april 2024, foreslo megleren tre tiltak og eksempler på hvordan man kunne gå frem i markedet. For megleren virket det som om klageren ikke ønsket å lytte til alternativene, og samtalen som varte omkring èn time var nytteløs. I løpet av telefonsamtalen ga megleren også eksempler på hvor mye tid han hadde brukt på oppdraget. Hva gjelder budrunder, fremgår det av loven at akseptfrist tidligst kan settes klokken 12:00 etter siste annonserte visning. Dette betyr imidlertid ikke at budrunden er ferdig 12.00. Megleren må derfor sette av hele dagen til budrunde, slik at han er tilgengelig og behjelpelig. Dette er vanlig praksis hos meglerforetaket.

Klageren har anført at megleren anbefalte å gjøre boligannonsen søkbar under flere områder. Meglerforetaket viser i den forbindelse til annonsen som klagernes nye megler har publisert, hvor det er benyttet samme postnummer som megleren gjorde i dette tilfellet.

Megleren har underveis i prosessen tatt til seg klagerens kritikk. Han har forsøkt å finne ulike løsninger og fremdriftsplaner for å gjøre boligen mer attraktiv i markedet. I tillegg har han endret annonsen ved å legge til flere salgsargumenter.

Klageren var klar over hvilke kostander som ville påløpe ved oppsigelse av oppdraget, og ønsket ikke å forsøke noen av alternativene som megleren skisserte. Kravet om vederlagsnedsettelse må derfor anses som urimelig. I forbindelse med oppsigelsen, ble klageren tilbudt å betale en minimumspris på 43 750 kroner i stedet for 82 500 kroner som meglerforetaket har krav på i henhold til oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner det klart at megler ikke har forsømt seg, og at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Faktureringen
Fakturert provisjonsvederlag utgjør 43 750 kroner, som tilsvarer avtalt minimumsprovisjon. Hele vederlaget utgjorde 63 630 kroner. Spørsmålet er om dette er å anse som et «rimelig vederlag». Det er åpenbart at megler her har gjort mye arbeid. Timeprisen, som er lagt til grunn, er 2 500 kroner inklusive mva. Nemnda har kommet til at dette kravet må godtas.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.