RFE-2024-092

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Telemark Eiendomsmegling AS (Nordvik Skien)

Saken gjelder:               Oppfølging. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 24. oktober 2022 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Boligen ble deretter annonsert i april 2023, og det ble avholdt flere visninger. I mai 2023 ble klageren informert om at megleren ville fratre sin stilling i meglerforetaket, og at klageren ville få tildelt en ny megler. Etter bytte av megler, ble oppdragsavtalen fornyet to ganger før den utløp på tid i april 2024. Boligen var da ikke solgt.

Klageren fremhever flere forhold ved den første meglerens håndtering som han mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever i utgangspunktet at meglerforetaket frafaller 40 300 kroner av sitt betalingskrav.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Etter klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak, ble partene enige om å annonsere boligen våren 2023. Finn-annonsen ble dermed publisert 26. april 2023, og første visning ble satt til 4. mai 2023.

Da boligen ble annonsert, meldte det seg flere interessenter og det ble avholdt privatvisning med et par 27. april 2023. Etter privatvisningen, fortalte megleren at paret var svært fornøyd og hadde stilt spørsmål om «kupping». Klageren svarte at han først ville ta stilling til dette dersom det ble inngitt bud før fellesvisning, noe det ikke gjorde.

Før visningen 4. mai 2023, sendte klageren en SMS til megleren med spørsmål om hvor mange som kom. Megleren svarte at det var to påmeldte par som hadde bekreftet at de kom.

Etter visningen slet klageren med å få kontakt med megleren. Han ringte flere ganger og sendte SMS med forespørsel om oppdatering. Klageren fikk imidlertid ikke svar før megleren ringte 8. mai for å fortelle at det ikke var noe interesse for boligen. Megleren redegjorde ikke for hvorfor eller hva som gjorde boligen uinteressant. Da klageren spurte megleren om hvorfor det var vanskelig å få kontakt med ham, svarte megleren at det var mye annet å gjøre. Klageren ble skuffet over svaret, da han forventet at megleren skulle yte god oppfølging i henhold til avtalen. Klageren ba deretter om å sette opp en ny visning, noe megleren ville komme tilbake til.

Etter telefonsamtalen, fikk ikke klageren kontakt med megleren. Klageren fikk heller ingen oppdatering om fremdriften. Omkring tre uker etter den første visningen ringte imidlertid megleren for å informere om at han ville fratre sin stilling i meglerforetaket. Klageren ville derfor bli kontakten av en annen megler i meglerforetaket påfølgende dag.

Klageren opplevde kommunikasjonen med den første megleren som svært mangelfull. Siden han hverken fikk tilstrekkelig oppfølging eller orientering etter visningene, ble det en betydelig belasting for klageren. Det vises i den forbindelse til SMS-korrespondanse med megleren som opphørte etter 4. mai 2023. Klageren ga uttrykk for sin misnøye under møtet med sin nye megler. Den nye megleren satte deretter opp en visning 5. juni 2023.

På grunn av klagerens økonomiske situasjon, kunne han ikke si opp avtalen da det ville utløst et vederlag på 30 550 kroner i tillegg til alt arbeid. Siden klageren var avhengig av å selge boligen, valgte han å fornye oppdragsavtalen.

Etter hvert ble det forsøkt å sette opp nye visninger, men det var ingen interessenter som meldte seg. I august 2023 ble også prisantydningen redusert med 310 000 kroner uten at dette medførte noen respons i markedet. I starten av 2024 ble det også avholdt visninger med to interessenter, men dette førte heller ikke til noe salg.

Klageren har fremsatt sin klage og krav overfor meglerforetaket uten at de var villige til å redusere kostandene knyttet til oppdraget. Meglerforetakets tilbakemelding var at de hadde frafalt krav om provisjon tilsvarende 30 550 kroner. Ifølge meglerforetaket måtte dette regnes som kompensasjon, da klageren måtte betalt 107 550 kroner dersom oppdragsavtalen utløp. Klageren er likevel av den oppfatning at dette utgjør et uforholdsmessig høyt beløp. Det bemerkes her at meglerforetaket har innrømmet og beklaget at den første megleren utførte slett arbeid.

Ved inngåelsen av oppdragsavtalen, ble det bekreftet og forklart at klageren ikke skulle betale provisjon dersom avtalen løp ut på tid. Slik provisjon ville kun påløpe ved eventuell oppsigelse eller salg. Dette er i tråd med hvordan klageren tolker punkt 4.2 i oppdragsavtalen. Klageren har ikke sagt opp avtalen, da denne utløp på tid i april 2024. Det bemerkes her at megleren i sin e-post av 30. april 2024 har benyttet ordet «oppdragsutgåelse». Dette fremkommer imidlertid ikke av oppdragsavtalen. Klageren har gjentatte ganger spurt megleren og fått bekreftet at dersom boligen ikke selges vil det ikke påløpe kostander ved utgått oppdrag.

Ifølge meglerforetaket fremgår det klart av oppdragsavtalen punkt 4.5 hva som gjelder ved avslutning av oppdraget. I forbindelse med avtaleinngåelsen, ble imidlertid klageren forsikret om at det ikke ville påløpe kostnader dersom oppdraget utløp på tid. Klageren kan dermed ikke forstå meglerforetakets påstand om at slike avtaler ikke kan inngås. Det ble aldri inngått noen avtale om provisjon dersom oppdraget utløp, og det fremgår hverken noe om dette i avtalens punkt 4.2 eller 4.3. For øvrig vises det til e-postkorrespondanse mellom partene. Det er først etter at klageren sendte sin klage til meglerforetaket at han fikk vite at det var gjort fratrekk i provisjon. Det virker derfor som at meglerforetaket har bruker provisjon som et ledd i forhandlinger dersom det har blitt begått feil av megler.

Slik det ble fremlagt overfor klageren, utgjorde «påløpte timer» arbeid utover det som var omfattet av avtalt vederlag. Det ville imidlertid vært mer presist å tydeliggjøre hva som menes med «påløpte timer» i sammenheng med kostnadsposten «provisjonsbasert vederlag». Dette inkluderer timer brukt på spesifikke oppgaver som ikke er inkludert i den vanlige prosessen med å markedsføre og selge eiendommen. Oppdraget har ikke medført noe mer ekstraarbeid enn det som er normalt i en salgsprosess, og det kan derfor ikke faktureres for «påløpte timer».

Klageren viser til fremlagt oversikt over visningene, hvor det fremgår at den første megleren kun deltok på den første visningen samt en privatvisning. Siden ingen meldte seg på de neste visningene, var ikke megleren til stedet på disse. Klageren holdt seg imidlertid hjemme dersom det skulle komme noen uanmeldte interessenter. Den andre megleren deltok på den sjette visningen samt en privatvisning. På bakgrunn av dette, er klageren uenig i at han skal faktureres for 78 påløpte timer.

Klageren forstår at boligmarkedet har vært vanskelig, spesielt for andelsboliger med høy andel fellesgjeld. Dette ble først merkbart etter sommeren 2023, og klageren foreslo derfor å innløse fellesgjelden. Megleren frarådet imidlertid dette.

Meglerens mangelfulle oppfølging samt forsinkelser i salgsprosessen har bidratt til at boligen ikke ble solgt i en periode hvor markedet var gunstigere. De mangelfulle tjenestene må derfor anses for å ha påvirket salgsprosessen negativt.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav, herunder grunnpakken på 16 900 kroner, tilretteleggingsgebyret på 14 9000 kroner, samt kostandsposten «Ekstra M» på 8 500 kroner. Totalt utgjør dette 40 300 kroner.

Eventuelt krever klageren at provisjonen på 30 500 kroner som meglerforetaket mener å ha gitt i kompensasjon blir trukket fra totalbeløpet på 77 824 kroner. Bakgrunnen for dette er at den første megleren ikke fulgte opp interessenter på en tilfredsstillende måte. I tillegg var megleren vanskelig å komme i kontakt med. Dersom den første megleren hadde normal oppsigelsestid på tre måneder, burde klageren som kunde blitt gjort oppmerksom på dette i god tid før første visning. Det må anses som brudd på oppdragsavtalen at megleren ringte for å si opp oppdraget uten varsel.

Det bemerkes for øvrig at fakturaen fra meglerforetaket er 247,5 kroner høyere enn oppgjørsoppstillingen som klageren fikk tilsendt.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket har tidligere beklaget at klageren opplevede salgsprosessen som lite tilfredsstillende. For meglerforetaket virker det imidlertid som at klageren var fornøyd med arbeidet som ble utført etter bytte av megler. Dette til tross for at det ikke ble oppnådd salg.

Hva som gjelder ved avslutning av oppdraget er regulert i oppdragsavtalen punkt 4.5. Meglerforetaket stiller seg derfor uforstående til at megleren skal ha bekreftet at det ikke ville påløpe kostander dersom oppdraget løp ut på tid. Meglerforetaket opererer ikke med slike type avtaler, og meglerne har uansett ikke anledning til å inngå slike avtaler.

Hva gjelder kostandene knyttet til markedsføring, ble dette avtalt mellom partene. Det vises her til e-post fra megleren til klageren 26. april 2023.

Meglerforetaket har for øvrig markedsført boligen godt, og det ble avholdt flere visninger samt privatvisninger. Etter bytte av megler, fikk klageren gode tilbakemeldinger, og han ble orientert underveis i prosessen. Ifølge loggen til den første megleren, ble interessenter fulgt opp etter visningene. Meglerforetaket beklager imidlertid dersom klageren følte at han ikke fikk tilstrekkelig informasjon om dette.

Boligen har en høy andel fellesgjeld, og som følge av dette har felleskostnadene økt i takt med rentekostnadene. Interessen for andelsboliger har også blitt lavere, og det flere sammenlignbare eiendommer har vært vanskelige å selge.

Før en eiendom annonseres, utfører megler en god del arbeid knyttet til befaring, møter med oppdragsgiver, innhenting og kontroll av lovpålagte opplysninger, bestilling og koordinering av andre tjenester, samt utforming og bestilling av salgsoppgaver. Det fremgår også klart av oppdragsavtalen at meglerforetaket har krav på vederlag for tilretteleggingshonorar uavhengig om boligen ble solgt eller ikke.

Hva gjelder grunnpakken, er denne beskrevet i oppdragsavtalen punkt 4.3.

Da klageren sendte sin klage direkte til meglerforetaket, ble han informert om at meglerforetaket ville frafalle kravet om betaling for påløpte timer selv om dette var avtalt. Meglerforetaket har dermed frafalt 30 550 kroner av sitt betalingskrav, men opprettholder fortsatt kravet om betaling for grunnpakke, utlegg/kostnad for sosiale medier (Nordvik ekstra) og tilretteleggingsgebyr, totalt 40 300 kroner.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Meglerforetaket synes å ha erkjent at den første megleren ikke gjorde en god nok jobb. Foretaket har derfor også frafalt betaling av 30 550 kroner. Det er for øvrig ikke sannsynliggjort at den første megleren inngikk avtale om at det ikke skulle betales noe dersom oppdraget gikk ut på tid.

Det fremgår av oppdragsavtalen at meglerforetaket har krav på grunnpakke og tilretteleggingsgebyr. Nemnda kan dog ikke se at det følger av oppdragsavtalen at klageren skal betale 8 500 kroner for Nordvik ekstra, men ingen av partene har tatt opp dette avtalespørsmålet.

Nemnda finner på denne bakgrunn ikke grunn til å gjøre noen ytterligere reduksjon i kravet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.