Klage nr:
027/09

Avgjort:
13.05.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS avd. Grefsen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 13. mai 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Bård Bømark, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å seksjonere sin eiendom som besto av en enebolig og et tomteareal med prosjekterte tegninger for en enebolig til. Oppdragsskjema om «Seksjonering og kontrakt + oppgjør» ble signert 24. oktober 2005 og oppdragsavtale om salg ble signert 28. november 2008.

Klagen gjelder påstand om at innklagede ikke i tilstrekkelig grad har sikret klagerens interesse i forhold til en trerekke som sto på eiendommen.

Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes hovedsakelig benevnelsen «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede påtok seg i oppdrag å seksjonere en eiendom. Eiendommen besto av en enebolig og et tomteareal med prosjekterte tegninger for en enebolig til.

Et entreprenørfirma hadde utarbeidet tegninger for en enebolig i tillegg til den som allerede lå på tomten, og det forelå rammetillatelse fra kommunen av 28. juni 2005. Eiendommens størrelse tillot ikke fradeling av tomt med eget bruksnummer og alternativet for klageren ble oppdeling i toeierseksjoner der hver seksjon ville bestå av en enebolig.

Da innklagede var på befaring, fremla klageren de forhold hun ønsket ivaretatt ved seksjoneringen. Klageren var blant annet svært opptatt å beholde en eksisterende rekke med trær. Trerekken ville være et naturlig skille mellom de to boligene og skjerme for innsyn. Innklagede opplyste at dette kunne reguleres i vedtektene.

Innklagede utferdiget seksjoneringsbegjæring med utgangspunkt og grunnlag i rammetillatelsen med foreliggende tegning, herunder situasjonskart/utomhusplan. Klagerens bolig fikk betegnelsen seksjon nr. 1 og den prosjekterte eneboligen fikk betegnelsen seksjon nr. 2.

Seksjoneringsbegjæringen ble tinglyst 6. januar 2006.

Som en del av seksjoneringsarbeidet utarbeidet innklagede vedtekter for sameiet. I vedtektenes punkt 6 om bruk av hage står det «Trær som er plantet langs den merkede linjen i vedlagte tegning, skal tilhøre snr.1. Endring i bruk av hage, krever 100 % enighet i sameiet». Den vedlagte tegningen var identisk med situasjonskartet og den «merkede linje» ble markert med en tusjstrek langs angitt skillelinje mellom utomhusarealet for de to seksjonene.

Etter gjennomført og tinglyst seksjonering inngikk klageren en ny avtale om salg av eiendommen. Oppdragsavtalen er datert 28. november 2005.

I prospektet var vedtektene med tegning kopiert i sort/hvitt og ga ingen klar angivelse av trærne.

I tilknytning til salgsarbeidet tok klageren opp bevaringen av eksisterende trerekke. Innklagede forsikret klageren om at trerekken ble ivaretatt. Nøyaktig hvilke trær som skulle bli stående, måtte hun bli enig med kjøperen om.

Eiendommen ble solgt ved kjøpekontrakt datert 20. januar 2006. Bestemmelsen om bevaringen av trerekken ble ikke nevnt i kjøpekontrakten og det ble ikke tatt noe forbehold tilknyttet bestemmelsen.

Våren 2008 igangsatt kjøperen byggearbeidet på eiendommen og var i ferd med å fjerne trerekken da klageren fikk stoppet arbeidet. Deler av trærne var allerede skadet. Det oppsto umiddelbar uenighet mellom seksjonseierne om forståelsen av bestemmelsen i vedtektene og hvor skillet mellom utomhusarealene var eller var ment å være.

Klageren kontakten advokat. Kjøperen fastholdt at han kun ville forholde seg til rammetillatelsen og varslet at han ville fortsette utgravingen i henhold til denne.

Midlertidig forføying ble begjært 5. september 2008 og tatt til følge i kjennelse datert 9. september 2009. Kjøperen krevde forføyingen opphevet og krevde muntlige forhandlinger. Rett ble satt 6. oktober 2008.

Under befaringen opplyste kjøper at han i forbindelse med kjøpet kun hadde fått utlevert prospektet. Innklagede hadde ikke på noe tidspunkt vært på eiendommen sammen med kjøperen. Bevaringen av trerekken var ifølge kjøperen aldri nevnt. Kjøperen hadde foretatt oppmåling i henhold til rammetillatelsen og fått anvist og merket sentrale punkter for utomhusarealet, herunder området som i henhold til vedtektene angav området for trærne. Dette var målt cirka en meter langs skillelinjen og på dette området var det ingen trær. Klagerens anvisning av trerekken viste at denne i realiteten sto nærmere enn tre meter inne på området som var solgt som uteareal for seksjon 2.

Under avsluttende muntlige forhandlinger ble det fastslått at området for eksisterende trerekke lå mellom tre og fire meter inne på utearealet til seksjon nr. 2. For å bevare trerekken, måtte det foretas en omprosjektering av eiendommen.

X Byfogdembete avsa 31. oktober kjennelse med den slutning at vedtektenes § 6 ikke omhandlet noen av de reelt eksisterende trærne på eiendommen og at bestemmelsen ikke var forenelig med foreliggende rammetillatelse. Retten la til grunn at vedtektene ikke kunne være ment slik at rammetillatelsen ikke skulle kunne gjennomføres, og atrisikoen for eventuelle uklarheter måtte påhvile klageren og hennes rådgivere/hjelpere.

Klageren presiserer at klagen dreier seg om innklagedes arbeid og rådgivning ved det oppdraget innklagede påtok seg ved seksjoneringen av eiendommen. Videre gjelder klagen etterfølgende forsikring om at trerekken kunne bevares i henhold til den i vedtektene formulerte bestemmelse og forsikringen om at klageren måtte bli enig med kjøperen om hvilke trær vedtektsbestemmelsen skulle omfatte.

Klageren anfører at saken ikke er foreldet på bakgrunn av at det først var ved kjøpers igangsettelse av utgraving av tomten juni/juli 2008 at klageren ble klar over vedtektenes ufullstendighet/mangelfulle innhold.

Klageren mener innklagede har utvist mangelfull omsorg for klageren vedrørende utarbeidelse av seksjoneringen og vedtektene, ved å unnlate å undersøke/ sette seg inn i oppdragets omfang og realiteter. Klageren ble påført store utgifter ved å måtte bringe saken inn for domstolen for å få fastslått vedtektsbestemmelsens innhold og omfang. Innklagede har også ved sin utførelse av oppdragene fratatt klageren muligheten til å beholde trerekken som var viktig for henne, og som vedtektene var ment å ivareta.

Klageren mener tegningen det vises til i vedtektene og som utgjør en del av disse er identisk med det foreliggende situasjonskartet i rammetillatelsen. På tegningen er det ikke hensyntatt eller avsatt noe areal for angjeldende trerekke. Angitt skillelinje er trukket fire meter fra klagerens hushjørne og området megler har angitt for trerekken utgjør ca en meter. På dette området sto det ingen trær. Trærne som skulle bevares, sto mer enn tre meter inn på utomhusarealet for seksjon nr. 2.

Klageren mener det må forventes at innklagede undersøker de reelle forhold, at rammetillatelsen er forenelig med den privatrettslige avtalen som han selv utferdiger i vedtektene. Klageren påpeker at vedtektene ble utformet mens hun var eneeier og at det var hennes mulighet til å regulere de forhold hun ønsket ivaretatt ved seksjoneringen, nettopp med tanke på at senere beslutninger i et slikt sameie krever 100 prosent enighet.

Klageren mener innklagede burde forsikret seg om at følgene avavtalen/vedtektsbestemmelsen ville være mulig å gjennomføre. Klagerens interesse kunne lett vært ivaretatt dersom kjøper av seksjon nr. 2 hadde blitt gjort oppmerksom på at tilpassing/omprosjektering av utomhusarealet måtte påregnes. Klageren viser til at innklagede ikke har inntatt punktet om trærne i kjøpekontrakten eller opplyst kjøper om mulig omfang av bestemmelsen.

Klageren mener innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1. Klageren mener innklagede er erstatningsansvarlig for det tap og de kostnader klageren er påført som følge av innklagedes handlinger. Dette gjelder saksomkostningene i henhold til X Byfogdembetes kjennelse, herunder motpartens saksomkostninger med 70 000 kroner og egne saksomkostninger til sammen
122 500 kroner kreves erstattet. Klageren ønsker også at saksomkostningene ved klagen skal dekkes.

Innklagede anfører:

Da klagere inngikk oppdrag med innklagede, var premissene for seksjoneringen fastlagt. Som nevnt hadde entreprenørfirmaet Y fått i oppgave av klageren å søke om rammetillatelse for den delen av tomta som senere skulle selges. Tomta var for liten til at det kunne utskilles en egen tomt, slik at klageren valgte seksjoneringsløsningen. Innklagede mener at det følger av en slik deling av tomta at klageren måtte tåle konsekvenser av dette, også negative.

Innklagede forsøkte å vedtektsbestemme de forholdene klageren ønsket, herunder å verne de bestående trærne plassert i et belte mellom seksjonene. Innklagede viser til at ikke alle trærne som klageren ønsket å bevare, står i en rekke. Partene har vist seg å tolke vedtektene ulikt ut fra respektive hensyn. Klagerens ønske om å bevare ethvert tre er dessverre ikke gjennomførbart med den rammetillatelsen hun selv har rekvirert, og vedtektene kan ikke bøte på dette faktum.

Innklagede viser til rettens kjennelse s. 8, hvor det står «Det har formodningen mot seg at vedtektene skal være ment slik at rammetillatelsen ikke kan realiseres. Som retten kommer til nedenfor, vil det ikke være praktisk mulig å realisere rammetillatelsen dersom vedtektenes § 6 skal forstås utvidende (…)».

Innklagede har inntatt vedtektene i prospektet.

Innklagede mener klageren åpenbart er misfornøyd med resultatet av oppdelingen ga og gir inntrykk av å andre på hele seksjoneringen. Arbeidet med seksjonering om vedtekter bygger på de premissene rammetillatelsen ga, og innklagede har etter beste evne søkt å dekke de ønsker og behov somklageren hadde.

Innklagede kan ikke se at det foreligger ansvarsbetingende uaktsomhet eller brudd på god meglerskikk i denne saken. Innklagede avviser kravet i klagen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener verker innklagede, klageren eller kjøperen forsto at den avtalen innklagede utformet i vedtektenes § 6, ville innebære en omprosjektering av utomhusarealet for seksjon nr. 2. Denne uklarheten mener klageren at innklagede, som profesjonell, må ta ansvaret for. Innklagede er ifølge klageren av den oppfatning at en tydeliggjøring av forholdet ville påvirke gjennomføringen av salget og valgte av den grunn å ikke si noe om det. Klageren mener dette er en klar og grov erkjennelse av brudd på god meglerskikk.

Klageren påpeker at vedtektene ble utarbeidet mens klageren var eneeier av eiendommen og at det var hennes mulighet til å regulere de forholdene hun ønsket. Slik innklagede utformet § 6, kan bestemmelsen ikke «bøte på» sakens faktum, som innklagede sier. Klageren presiserer at området som av innklagede i vedtektene angis å bestå av trær, ikke har noen beplantning i det hele tatt. Ifølge klageren sto trærne som var ment ivaretatt mer enn tre meter inn på utomhusarealet tilhørende seksjon 2. Dersom § 6 hadde samsvart med de reelle forholdene, kunne vedtektene regulert det angjeldende forholdet og ivaretatt klagerens ønsker.

Innklagede har heller ikke i etterfølgende kjøpekontrakt eller på annen måte forsøkt å opplyse kjøper om mulig omfang av bestemmelsen.

Klageren mener innklagede åpenbart har unnlatt å sette seg inn i oppdragets omfang og realiteter. Klageren mener det må kunne forventes at innklagede undersøker de reelle forholdene ved eiendommen, herunder om rammetillatelsen er forenelig med den privatrettslige avtalen han utformer.

Klageren fastholder at innklagede har handlet ansvarsbetingende, i strid med god meglerskikk og uten omsorg for oppdragsgivers interesser. Klageren mener innklagede er erstatningsansvarlig for det økonomiske tap og kostnader klageren er påført. Tidligere påstander opprettholdes.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder kravom erstatning på bakgrunn av innklagedes utforming av vedtektene og kjøpekontrakten.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda skal behandle tvister om «oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglingsloven», jf Avtale om Reklamasjonsnemnd punkt I. Seksjonering er annen virksomhet og således ikke omfattet av eiendomsmeglingsloven, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-1. I et tilfelle som det foreliggende, hvor seksjoneringen er en integrert del av eiendomsmeglingsoppdraget og således avgjørende for om eiendomsmeglers plikter etter eiendomsmeglingsloven lar seg gjennomføre, legger Reklamasjonsnemnda til grunn at tvisten faller innenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til innholdet eller omfanget i vedtektenes punkt 6. Reklamasjonsnemnda behandler utelukkende innklagedes opptreden i forbindelse med utformingen av vedtektene, samt salget av eiendommen.

Det ligger innenfor det avtalte eiendomsmeglingsoppdraget å utforme vedtektene. Spørsmålet er om innklagede ved utformingen av vedtektens punkt 6 har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Da innklagede skulle utforme vedtektene, ble han presentert for en rammetillatelse hvor det var inntegnet på situasjonskartet en bruksdeling av tomten. Situasjonskartet var utarbeidet på bakgrunn av selgerens opplysninger. Til hjelp hadde selgeren hatt en profesjonell rådgiver. Klageren opplyste til innklagede at trærne sto i grensen. Da innklagede var på befaring, fremla klageren de forhold hun ønsket ivaretatt ved seksjoneringen. Klageren var blant annet svært opptatt av å beholde en eksisterende rekke med trær. Trerekken ville være et naturlig skille mellom de to boligene og skjerme for innsyn. Innklagede opplyste at dette kunne reguleres i vedtektene, men sa i forbindelse med salgsarbeidet at klageren måtte bli enig med kjøperen om nøyaktig hvilke trær som skulle beholdes.

Skulle innklagede avdekket at trærne ikke kunne beholdes, måtte innklagede selv ha foretatt en oppmåling og kontroll av tegningen. I et tilfelle hvor innklagede ble presentert for et prosjekt som var kommet så langt, er det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke grunn til å kreve kontrollmåling av opplysningene han var presentert for.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.