RFE-2024-119

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. januar 2025, utsatt fra møtet 9. desember 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      BVB Eiendomsmegling AS (Nordvik Ullevål)

Saken gjelder:               Misnøye med meglers håndtering av oppdraget. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. mai 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Eiendommen ble solgt 4. mars 2024 for 1 900 000 kroner. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 30 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren skulle selge huset sitt i 2023, kontaktet hun megleren som hadde solgt andre hus i området for å spørre om pris. Megleren svarte at han kunne selge klagerens hus for totalt 110 000 kroner. Klageren måtte selv legge ut for takstmann og fotograf, men dette ville da trekkes fra oppgjøret. I tillegg ga megleren uttrykk for at oppdraget ville bli 30 000 kroner billigere dersom klageren avholdt visningene selv.

Klageren fikk deretter oversendt oppdragsavtalen pr. e-post med beskjed om å signere den raskt. På den måten kunne megleren igangsette arbeidet omgående.

Selv om klageren i utgangspunktet ikke ønsket å avholde visninger selv, har hun måttet gjøre dette underveis i salgsprosessen. Dette gjaldt særlig de tilfellene hvor det ikke var påmeldt noen til visning, men hvor klageren var til stede dersom noen møtte opp likevel.

Da det var et par som var veldig interessert i boligen, ble det avtalt at klageren skulle avholde privatvisning onsdag eller lørdag. Tirsdag samme uke fikk imidlertid klageren SMS fra megleren om at paret ønsket å komme senere samme kveld, samt at megleren ville bli med. Megleren tok i utgangspunktet betalt for denne visningen, men har kreditert klageren i ettertid. Det bemerkes her at klageren ikke har fått 30 000 kroner i avslag for alle de andre visningene.

Paret som var på privatvisning ventet kun på finansiering. Før finansieringen var avklart, løp imidlertid oppdragsavtalen mellom klageren og meglerforetaket ut på tid. Siden klageren trodde at paret ville kjøpe huset, hadde hun ikke noe annet valg enn å forlenge oppdraget.

Klageren har aldri møtt megleren, men har underveis i prosessen gitt uttrykk for sin misnøye knyttet til meglerens manglende informasjon og fastsettelse av visningsdatoer. Klageren måtte derfor søke råd hos andre meglere. For å få solgt huset etter nyttår, ble hun rådet til å ta vinterbilder av eiendommen, samt fjerne Finn-annonsen i 20 dager slik at annonsen ville legge seg øverst på søkelisten etter reannonsering. Selv om det var skuffende at megleren aldri ga klageren disse rådene selv, videreformidlet klageren dem til megleren.

Hva gjelder råd fra megleren, har disse vært fraværende. Det eneste rådet klageren fikk, var å sette ned prisantydningen til 1 990 000 kroner to uker etter annonsering. På det tidspunktet var ikke megleren klar over at det var mange som hadde sett annonsen og salgsoppgaven. Megleren ønsket kun å selge meglerforetakets tjenester, og klageren ble aldri informert om at hun kunne bytte megler og fortsatt selge til paret som var interessert.

Før den oppsatte visningen 3. mars 2024, ble det inngitt et bud 1. mars 2024. På tidspunktet for inngivelse av budet hadde ikke budgiveren sett huset. Da megleren ringte for å formidle budet, ga han uttrykk for at han ikke likte at budgiveren ville komme på visning 4. mars 2024. Bakgrunnen for dette var at dersom de ikke ville ha huset, ville det bli såkalt «advokatmat». Klageren kunne imidlertid ikke selge huset til noen som ikke ville ha det, og for hennes del kunne dermed budgiveren bare trekke budet. Da det viste seg at budgiveren var veldig fornøyd med huset og ønsket å kjøpe det, aksepterte klageren budet mandag 4. mars 2024.

Selv om det i utgangspunktet var megleren som skulle avholde den oppsatte visningen 3. mars 2024, fikk klageren beskjed om at hverken megleren eller hans kollega hadde mulighet til å gjennomføre den. Bakgrunnen for dette er trolig at megleren hadde satt opp flere visninger i området som det ikke var noen påmeldte til. Siden megleren hadde lang kjørevei, slapp han å kjøre såpass langt kun for én visning. Klageren måtte derimot kjøre hjemmefra for å hente visningsskilt, avholde visningen og levere tilbake skiltet. Det bemerkes her at det ikke ble satt opp til salgs skilt på huset før jul, da megleren mente at det ikke var nødvendig. Klageren har også måttet kontakte megleren gjentatte ganger for å få endret visningsdatoene på Finn.no. På et tidspunkt var annonsen med feil visningsdato delt 35 ganger på Facebook. Klageren føler at hun har måttet passe på megleren under hele prosessen.

Etter salget fikk klageren tilsendt oppgjørsoppstilling. Deretter sendte hun en klage til meglerforetaket som medførte flere e-poster frem og tilbake.

Da oppgjøret stod på klientkonto og klageren mottok overtakelsesprotokoll, ble hun etterlatt til seg selv. Klageren måtte selv ringe til kjøper for å avtale overtakelse, og hun fikk ikke noe veiledning. Overtakelsen ble likevel gjennomført.

I tillegg til salg av egen bolig, har klageren solgt huset til sin avdøde far gjennom et annet meglerforetak. Etter salget av dødsboet har hun forstått at veiledningen og støtten hun fikk fra innklagede meglerforetak ikke har vært tilfredsstillende.

Ifølge meglerforetaket har megleren brukt 75,5 timer på oppdraget. Det var totalt åtte visninger, hvor megleren kun avholdt én privatvisning som han ikke tok betalt for. Når det kommer til oppfølging av interessenter, var det fem interessenter som megleren var i kontakt med. Til sammenligning viser klageren til salget av hennes fars dødsbo, hvor megleren brukte 36,75 timer. Megleren som bistod avholdt en fellesvisning, fulgte opp åtte interessenter, og hadde både telefonmøter og fysiske møter med klageren.

Da klageren undersøkte om hennes fars hus hadde blitt tinglyst, undersøkte hun også huset hun selv hadde solgt. Hun oppdaget da at meglerforetaket fortsatt hadde pant i huset fra 1. juni 2023. Pantet beløp seg til 2 415 000 kroner.

Under hele salgsprosessen har klageren følt at hun har måttet mase på megleren. Megleren har ikke fulgt opp klageren tilstrekkelig, og var blant annet vanskelig å få kontakt med pr. telefon. Megleren har ikke gjort jobben sin på en tilfredsstillende måte, og klageren ønsker ikke å betale for en jobb hun i hovedsak har gjort selv. Det ble avtalt at oppdraget ville bli 30 000 kroner billigere dersom klageren avholdt visninger selv, men slik klageren forstår det har meglerforetaket fakturert 30 000 kroner for én privatvisning.

På bakgrunn av dette krever klageren at meglerforetakets vederlag på 110 000 kroner settes ned med 30 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket forutsetter at klageren var innforstått med oppdragsavtalen hun signerte. Det er mulig at megleren skisserte alternative løsninger før avtaleinngåelsen, men klageren ble uansett fremlagt en avtale som hun signerte.

Det stemmer ikke at klageren avholdt alle visningene selv. Bakgrunnen for at klageren likevel avholdt noen visninger, knyttet seg uansett til visningshonorar og ikke meglerens ønske om å slippe. Det stemmer at meglerforetaket i utgangspunktet ikke avholder visninger hvor det ikke er noen påmeldte, men dette klareres først med oppdragsgiver og kan ikke anses som kritikkverdig. Det bemerkes her at megleren hadde tre timer reisevei, noe klageren var kjent med da hun inngikk oppdragsavtale med ham. Megleren avholdt likevel privatvisninger på kveldstid. Det må dermed anses rimelig å fakturere 3 500 kroner for visninger.

Meglerforetaket stiller seg spørrende til klagerens anførsel om at hun følte seg presset og ikke hadde noe annet valg enn å forlenge avtalen. Klageren kunne benyttet seg av en annen megler og fortsatt solgt huset til paret som hun viser til.

Megleren har foretatt seg alt en megler skal, og opplever det som frustrerende at klageren mener han var inaktiv. Megleren har utarbeidet salgsoppgave og annonse, og han har innhentet informasjon samt fulgt opp interessenter fortløpende. Det må uansett forventes at det tar noe tid før man oppnår salg i det aktuelle området. Ifølge Eiendomsverdi.no, tar det i gjennomsnitt 159 dager å få solgt en bolig i klagerens område.

Når det kommer til kjøpernes bud, var det etisk riktig av megleren å informere klageren om risikoen ved å selge til noen usett. Da budgiveren i dette tilfellet ønsket å se huset dagen etter inngivelse av budet, var det i utgangspunktet ikke noe problem. Megleren har imidlertid tidligere erfart at slike budgivere kommer på visning, og deretter ønsker seg ut av handelen som følge av at huset ikke samsvarer med forventningene. Selv om megleren forsøkte å kommunisere dette til klageren, virker det ikke som at klageren har forstått essensen i budskapet. Dersom megleren ikke hadde informert klageren om risikoen, kunne unnlatelsen blitt brukt mot megleren i ettertid.

For megleren var det utfordrende å få til en god dialog med klageren. Klageren lyttet heller til råd fra andre, og har under hele prosessen referert til andre meglere som angivelig visste bedre. Klageren har også hatt en nedsettende tone mot megleren.

Meglerforetaket stiller seg uforstående til klagerens anførsel om at megleren kun ønsket å selge meglerforetakets tjenester. Det stilles i den forbindelse spørsmål til hva slags mersalg megleren skulle ønsket å selge inn. Digital markedsføring ble ikke valgt, og megleren har kun fakturert for en visning. Megleren har også hatt utallige telefonsamtaler med klageren, og var lett tilgjengelig. Megleren opplever derfor klagerens anførsler som injurierende og på grensen til useriøse.

Hva gjelder pris, ga megleren uttrykk for at den opprinnelige prisantydningen på 2 150 000 kroner var for høy. Da megleren oppfattet riktig markedspris for å utgjøre 2 000 000 kroner, kan ikke salgsprisen på 1 900 000 kroner anses urimelig i forhold til forventningene.

Når det kommer til sikringspantet som var tinglyst på eiendommen etter overtakelsen, kan ikke meglerforetaket forstå hvorfor dette er relevant for klageren. Meglerforetakets sikring/urådighet skal være tinglyst i eiendommen til selgers pant er slettet. Sletting av pant utføres av banken og kan ta opptil flere måneder. Kjøpers bank har nå oppnådd rett prioritet, og meglerforetakets sikring er slettet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Klageren har gjort gjeldende at det var svak oppfølgning fra meglers side, og at klageren stadig måtte mase på megleren. Meglerforetaket har bestridt dette.

Etter nemndas syn har klageren og meglerforetaket helt forskjellig virkelighetsbeskrivelser av hva som har funnet sted. Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side. Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

Faktureringen
Faktureringen er i tråd med oppdragsavtalen, det vil si det som er skriftlig avtalt.

Det står påstand mot påstand når det gjelder hva som muntlig skal ha blitt avtalt hvis klageren tok visninger selv. Det er klageren her som har bevisbyrden, og den har hun ikke oppfylt.

Sletting av sikringsobligasjon
Nemnda kan ikke se at megler har forsømt seg her, men holdt seg til vanlig praksis i bransjen. Uansett har det ikke hatt noen praktiske konsekvenser for klageren.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.