Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2024-069

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/Advokat Øystein T. Meidell Dahle
Advokatfirma Meidell Dahle

Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Stord
v/Advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring

Saken gjelder: Brudd på meglers opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte nybolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak for en kjøpesum av 5 100 000 kroner. I kjøpekontrakten fremgikk det at boligen var fullverdiforsikret. Da klageren noen år senere oppdaget alvorlige setningsskader i bygget og ikke kunne rette krav mot selger ettersom de var konkurs, fant de at eiendommen ikke hadde vært fullverdiforsikret slik det ble opplyst om. Klagerne gikk til sak mot selger selskapet, som når kravet etter lagmannsrettens dom ble presentert ble slått konkurs. Spørsmålet i saken er om eiendomsmegleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til opplysningen i kjøpekontrakten om at boligen var fullverdiforsikret frem til overtakelsen. For det tilfelle at det foreligger ansvarsgrunnlag blir det videre spørsmål om vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Klagerne krever 3 122 495 kroner pluss renter i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Boligen ble markedsført som en enebolig av meget høy kvalitet. Risikoen for mangler var så godt som fraværende. Videre ble det opplyst at megleren hadde samarbeidet med og solgt boliger for selger og utbyggingsselskapet i flere andre boligprosjekter. Han kjente derfor godt innehaveren av selskapet. Megleren skulle utarbeide kjøpekontrakt mellom klagerne og utbyggerselskapet, hvis de bestemte seg for å kjøpe boligen.

Kjøpekontrakten punkt 11 hadde følgende ordlyd:

«Selger er forpliktet til å holde eiendommen fullverdiforsikret frem til overtakelsesdagen, jfr. punkt 9. Dersom eiendommen blir utsatt for skade ved brann eller andre forhold som dekkes av forsikringen før overtakelse, har kjøper rett til å tre inn i forsikringsavtalen.».

Det er ikke omtvistet at boligen ikke på noe tidspunkt hadde fullverdiforsikring frem til overtakelsesdagen. Megleren hadde kunnskap om at boligen ikke var forsikret. Videre viste den nære relasjonen mellom megleren og eier av utbyggerselskapet/selgerselskapet at de begge hadde kunnskap om hvordan eiendomsprosjektet ble tilrettelagt, slik at kravene i bustadoppføringslova ble unngått, noe det var adgang til i 2016. Det ble tatt en kalkulert risiko ved å unnlate å tegne fullverdiforsikring som angitt i kjøpekontrakten.

Selger som også eide selskapet som bygget boligen, tegnet kun ansvarsforsikring i entreprenørselskapet i byggeperioden. Det ble aldri tegnet noen fullverdiforsikring i selgerselskapet. Selgerselskapet var tynt kapitalisert og ble slått konkurs fremfor å ta ansvar for kjøpers tap.

Ansvarsgrunnlag
Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om at boligen var forsikret, en svært viktig opplysning å ta med hvis det forelå slik forsikring. Megleren bekreftet i salgsoppgaven at «Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler,..».

Når megleren ikke opplyste noe angående forsikring av boligen, hadde heller ikke selgeren gitt noen opplysning om dette. Megleren gav likevel slik opplysning i kjøpekontrakten der det står at eiendommen er «.. fullverdiforsikret frem til overtakelsesdagen». Feilopplysningen innebærer brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det foreligger ansvarsgrunnlag basert på forsettlig feilopplysning fra megleres side. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-8 «Oppdragstakerens plikter ved kontraktsslutningen» at:

«(1) Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal oppdragstakeren opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen.»

I merknaden til bestemmelsen i Rettsdata, skrevet av Tore Bråthen fremkommer det at:

«Kontrakten må gjenspeile det som fremgår av salgsoppgaven og budgivingen».

Det er ikke samsvar mellom salgsoppgaven og kontrakten. Megler har i salgsoppgaven som bygger på opplysninger fra selger, bekreftet at det ikke forelå forsikring av boligen. I kontrakten har megleren opplyst det motsatte. Dette er klart ansvarsbetingende og et forhold som megleren må hefter for.

For å kunne oppfylle kravet i eiendomsmeglingsloven § 6-7 om å gi kjøperen opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen, skal megleren sørge for å innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger. Det gjelder selvsagt å kontrollere at boligen er fullverdiforsikret i en situasjon der megleren og selgeren er bekjente, og megleren hadde kunnskap om hvordan boligprosjektene til selger var organisert, med flere selskaper involvert.

Et relevant vurderingstema tilknyttet hvor langt meglers plikt til å undersøke strekker seg er hvor lett det vil være for eiendomsmegleren å foreta undersøkelser. Det å avklare om eiendommen er forsikret, i det minste motta en bekreftelse fra selgeren på at det foreligger forsikring slik megler selv eksplisitt skrev i kjøpekontrakten, er på ingen måte en omfattende oppgave. Det er svært enkelt å avklare, og skal selvsagt kontrolleres.

Meglerforetaket har avvist kravet begrunnet med at det ikke er meglers ansvar «å kontrollere selgers erklæring om at boligen er forsikret.» Dette synspunktet er gjentatt av meglerforetakets forsikringsselskap, Tryg Forsikring ved deres advokat. For det første foreligger ingen erklæring fra selger om at boligen er forsikret. Det var ingen erklæring å kontrollere. Uttalelsen fra megler har feil forutsetning. For det andre er det utvilsomt meglerens ansvar å avklare om boligen faktisk var forsikret, i en situasjon der det er ulike opplysninger om dette i salgsprospektet og i kjøpekontrakten.

En vanlig fremgangsmåte er at eiendomsmegler opplyser i salgsoppgaven hvilket forsikringsselskap som har forsikret boligen. Da vil megler ha kontrollert og dokumentert at boligen er forsikret, via selgers erklæring. I denne saken har eiendomsmegler tydelig avklart at boligen ikke hadde forsikring, men likevel feilaktig skrevet inn at forsikring forelå i kjøpekontrakten. Det er ansvarsbetingende for megler.

Økonomisk tap
Det forelå ikke forsikringsdekning for de skader som var påført boligen før overtakelsesdagen. Klageren derfor ingen muligheter for å få et forsikringsoppgjør, i en situasjon hvor selger som her er konkurs. Tapet fremkommer slik: Boligen ble kjøpt for NOK 5 100 000 i 2016. I henhold til lagmannsrettenes dom beløpet kravet fra klagerne seg til 6 998 283 kroner pr 24.05.2023. Med renter som utgjør 707 963 kroner frem til 31.03.2024 og 16 249 kroner fra 31.03.2024 til 15.04.2024. Samlet utgjør dette et tap på 7 722 495 kroner. Boligen ble solgt i mars 2024 på grunn av det økonomiske uføret klagerne havnet i, som følge av manglende fullverdiforsikring av boligen. Salgssummen var NOK 3 600 000 som skal trekkes fra kravet. Kravet mot meglerforetaket utgjør da 4 122 495 kroner pr 15.04.2024. Renter beregnes til oppgjør skjer.

Årsakssammenheng
Det foreligger påregnelig årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet. Det er uomtvistet at klagerne signerte en kjøpekontrakt hvor det sto at boligen var fullverdiforsikret frem til overtakelse. Fullverdiforsikringer i markedet har dekning for fundamenteringsfeil og setningsskader, det fremgår blant annet av vilkårene fra forsikringsselskapet Fremtind datert 15.03.2023 punkt 2.4:

«Håndverker- og entreprenørfeil – Andre bygningsskader Dekkes

Skade på bygning som følge av feil utført av godkjent/autorisert håndverker eller entreprenør:

Skade som følge av utilstrekkelig eller sviktende fundamentering, setninger, jordtrykk, frost eller tele.
Skade som følge av materialfeil, svak eller feil konstruksjon eller uriktig montering.»

At meglerforetakets ansvarsforsikringsselskap påpeker det finnes forsikringer i markedet som unntar sviktende fundamentering og setningsskader, betyr ikke at det er manglende årsakssammenheng i herværende sak. En slik argumentasjon fremstår som spekulativ.

Hvilken fullverdiforsikring selger av boligen hadde tegnet, hvis de hadde fulgt opp lovnaden i kjøpekontrakten om fullverdiforsikring, vites ikke. Det som er klart, er at usikkerheten i så henseende er helt og fullt meglers ansvar som har begått den erstatningsbetingende handlingen. For det andre følger det av Tryg forsikring sine egne nettsider at selskapet oppfordrer egne forsikringskunder til å melde skader ved «Problem med fundamentering/grunnforhold». Da må vel slike skader også være dekningsberettiget hos Tryg. Den eventuelle usikkerhet som er knyttet til hvilken forsikring selger hadde valgt må utelukkende gå ut over innklagede (Rt.2012-335). Det er ikke klagerens risiko hvilken forsikringsdekning som hadde blitt valgt. Det er meglerens ansvar å sikre at sentrale opplysninger i kjøpekontrakten stemmer med opplysningene i salgsoppgaven.

Gulating lagmannsrett har fastslått i rettskraftig dom at boligen hadde setningsskader før overtakelsestidspunktet, altså i perioden der «Selger er forpliktet til å holde eiendommen fullverdiforsikret.». Årsaken lå i fundamenteringen og massene boligen var oppført på. Skadene forelå før klagerne overtok den økonomiske risikoen for boligen. Det foreligger erstatningsbetingende skyld etter generelle erstatningsrettslige regler om skyldansvar, og erstatningsbetingende skyld tilknyttet brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 om «Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt».

Det foreligger økonomisk tap som følge av at boligen ikke var forsikret i henhold til kravet i kjøpekontrakten, og det er utvilsomt årsakssammenheng mellom utvist skyld og det økonomiske tapet.

På vegne av klagerne fremsettes slik påstand:

«[Klagernes navn] tilkjennes erstatning av EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS med NOK 3 122 495 med renter. Renteberegningen er basert på kr 4 122 495 fra 15.04.2024 til oppgjør kr 1 000 000 foreligger fra grunnentreprenørens forsikringsselskap, og etter det tidspunktet beregnes renter basert på 3 122 495 til oppgjør foreligger.»

Innklagede har i korte trekk anført:

Det fremgikk følgende av kjøpekontrakten:

Dette er en standardklausul i all bolighandel. Selger holder bygningen forsikret frem til overtakelsesdatoen, mens kjøper tegner egen bygningsforsikring som skal gjelde fra overtakelsen, altså fra «risikoens overgang». Begrunnelsen for denne klausulen er at det ikke skal være noen misforståelser knyttet til forsikringsplikten etter at bindende handel er inngått ved bud – aksept. Forsikringsplikten skal påhvile den som til enhver tid har risikoen for eiendommen.

Selger har risikoen for eiendommen i perioden fra bindende handel er inngått og frem til overtakelsen. Sakens første problemstilling, er om eiendomsmegler hadde en plikt til å kontrollere at selger faktisk hadde tegnet en fullverdiforsikring. Innklagde er ikke kjent med at denne problemstillingen har vært satt på spissen tidligere. Dette skyldes nok at hvorvidt selger har forsikret boligen i perioden fra bindende handel og frem til overtakelsen, ikke utgjør en økonomisk risiko for kjøperen. For det tilfelle at selger ikke tegnet bygningsforsikring og huset brant ned etter at kjøper hadde kjøpt boligen, men før overtakelsen, er det klart at det var selger som satt med risikoen. Kjøper kan da selvsagt gå fra handelen og kjøper har ikke lidt noen risiko fordi kjøpesummen ikke var betalt.

Spørsmålet om eiendomsmegler skal kontrollere om boligen er forsikret frem til overtakelsen er ikke regulert direkte i eiendomsmeglingslovens § 6-7. Spørsmålet blir da om dette er et forhold som eiendomsmegler må kontrollere i henhold til «god meglerskikk» standarden. I forarbeidene til eiendomsmeglingslovene er det uttalt: I forhold til selger (oppdragsgiver) er situasjonen noe annerledes. Oppdragsgiver er normalt meglers primære kilde til informasjon om eiendommen. I forholdet mellom disse blir det derfor naturlig et spørsmål både om hva selger er nærmest til å ha kjennskap til og i hvilken grad det er rimelig at megler gjør videre undersøkelser og kontrollerer opplysninger han eller hun får av oppdragsgiver. Det klare utgangspunktet er at det er selgers ansvar å holde boligen forsikret.

Det er svært mange forhold eiendomsmegler skal undersøke og videreformidle i følge med et salgsoppdrag. Eiendomsmegler må kunne legge til grunn at når selger erklærer at boligen er forsikret så stemmer dette. Et sted må det gå en grense for eiendomsmeglers kontrollplikter. Det vil bli anført at denne grensen går her. Når selger i kjøpekontrakten forplikter seg til å holde boligen forsikret frem til overtakelsen, må eiendomsmegler kunne stole på dette. Å forsikre sin egen bolig er et forhold som selger klart er nærmest til å foreta og ha kjennskap til jf. de siterte forarbeidene. Det er ikke rimelig at eiendomsmegler skal måtte kontakte forsikringsselskapet for å undersøke om boligen faktisk er forsikret. Det vises da også til at dette er et forhold som ikke innebærer noen økonomisk risiko for kjøper, da det er selger som har risikoen dersom en uforsikret bolig blir skadet i perioden frem til overtakelsen.

Det ligger ikke innenfor eiendomsmeglers plikter etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 å undersøke om selger rent faktisk hadde tegnet forsikring for eiendommen frem til overtakelsen. Det foreligger derfor ikke ansvarsgrunnlag.

Årsakssammenheng
Hele grunnlaget for klagen er at klager mener at den fullverdiforsikringen som selger skulle tegne for boligen frem til overtakelsen, ville dekket de setningsskadene som kjøper oppdaget ved boligen flere år etter overtakelsen. Det er da to forhold som må avklares:

Ville setningsskadene falle inn under fullverdiforsikringen til selger ut fra forsikringens dekningsprisnipp
Ville setningsskader vært dekket eller var slike skader unntatt fra dekning

Klager har lagt frem forsikringsvilkårene til en bygningsforsikring «Topp bygningsforsikring» uten at det er noe krav i kjøpekontrakten om at selger skal tegne en slik «toppdekning». Det kjøpekontrakten forutsetter er at selger skal tegne en bygningsforsikring med fullverdi. Det betyr at dersom huset brenner ned skal forsikringen dekke den fulle verdien med å føre opp en ny bolig.

Det første spørsmålet er om den fullverdiforsikringen som selger hadde plikt til å tegne frem til overtakelsen, ville ha dekket setningsskadene som kjøper oppdaget flere år etter overtakelsen. Dette første som må avgjøres er da den aktuelle forsikringens dekningsprinsipp. Av forsikringsvilkårene til den forsikringen som er vedlagt i klagen fremgår følgende:

«2. Hvilke skader som erstattes

Tilfeldige og plutselige skader inntruffet i forsikringstiden som framgår under og utgifter som følge av slike skader.»

Dekningsprinsippet i Tryg sin Husforsikring fullverdi lyder slik:

«Forsikringen gjelder i forsikringstiden. Forsikringen opphører ved eierskifte. I inntil 14 dager etter eierskifte gjelder forsikringen likevel til fordel for den nye eieren, hvis denne ikke har gjort avtale om egen forsikring».

Begge disse forsikringen forutsetter at setningsskadene har skjedd/inntruffet i «forsikringstiden».

Høyesterett har i sak HR-2017-02414 uttalt seg om tolkning av vilkår om når skader har oppstått. Selv om setningsskadene i klagernes bolig kan tilbakeføres til byggefeil som har utviklet seg over tid, hadde ikke setningsskadene «inntruffet» i vilkårenes forstand, før setningsskadene faktisk viste seg for klager, flere år etter at klager overtok boligen. Det er først fra dette tidspunktet at boligen «faktisk har tatt skade» jf. uttalelsen til Høyesterett (41,42, og 43).

Før dette tidspunktet var ikke skadene konstatert/oppdaget og kan da ikke sies å ha «inntruffet» i vilkårenes forstand. Setningsskadene ville da ikke ha vært dekket under den fullverdiforsikringen som selger skulle ha tegnet frem til overtakelsen. Klager måtte derfor ha meldt setningsskadene under sin egen bygningsforsikring.

I tillegg blir det et spørsmål om setningsskader er en skadetype som er dekket under en fullverdiforsikring. Det kjøpekontrakten forutsatte var en fullverdiforsikring. I de standard bygningsforsikringene med fullverdi, er setningsskader som regel unntatt fra dekning. I vilkårene for Tryg sin standard Hus forsikring, er setningsskader unntatt. Den «Topp bygningsforsikringen» som klager har fremlagt i saken er en utvidet dekning som ikke har unntak for setningsskadesaker. Kjøpekontrakten forutsetter ikke at det tegnes en slik utvidet dekning. Hvilken type forsikring selgeren eventuelt ville ha tegnet blir ren spekulasjon. Det kan om nødvendig være mulig å finne ut hvilke bygningsforsikringer det tegnes flest av. I mangel av slik dokumentasjon er det mest nærliggende å legge til grunn at selger ville ha tegnet en standard bygningsforsikring, hvor setningsskader er unntatt.

Selv om eiendomsmegleren hadde undersøkt og sørget for at selger tegnet en fullverdiforsikring som skulle gjelde frem til overtakelsen, ville ikke de setningsskadene som viste seg flere år senere ha vært dekket under denne forsikringen. For det første fordi setningsskadene ikke oppstod i «forsikringstiden». Dette gjelder uansett om det var tegnet en standard fullverdiforsikring eller en utvidet «Topp bygningsforsikring» slik som klager legger til grunn. For det andre fordi setningsskader er unntatt i standard fullverdiforsikringer. Det var nettopp unntak for setningsskader som gjorde at også klagerne fikk avslag på dekning under sin bygningsforsikring.

Ut fra dette er det derfor klart at det ikke foreligger årsakssammenheng. Klager hadde ikke fått forsikringsdekning for sitt tap under selgeren sin fullverdiforsikring, selv om eiendomsmegleren hadde kontrollert og eventuelt fått på plass en fullverdiforsikring som skulle gjelde frem til overtakelsen.

Avslutning / Påstand:

«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda legger til grunn – ut fra Gulating lagmannsretts dom – at setningsskadene var oppstått før overtakelsestidspunktet. Det fremgår ikke i kjøpekontrakten at eiendommen er fullverdiforsikret, men at selger er forpliktet til å holde eiendommen fullverdiforsikret frem til overtakelsesdagen. Kontrakten gir altså uttrykk for en rettslig plikt på selgers side, og ikke en beskrivelse av et faktisk forhold.

Saken reiser spørsmål om megler hadde plikt til å kontrollere at selger faktisk hadde oppfylt den nevnte forpliktelsen. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum skal oppdragstaker sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I dette ligger det også etter omstendighetene en kontrollplikt. Det følger indirekte av andre punktum, der det fremgår at «[h]ar oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.»

I dette tilfellet hadde ikke megler undersøkt hvorvidt selger faktisk hadde tegnet slik forsikring som kontrakten tilsa. Selv om selgeren er førstehåndskilde for mange opplysninger om eiendommen, kan megler ikke ansvarsfritt videreformidle all informasjon fra selger uten å kontrollere opplysningene, jf. NOU 2006: 1 side 119. Den informasjon megler har videreformidlet uten forbehold, må antas å være kontrollert av ham, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave 2013 side 284.

Om gjeldende rett under den forrige eiendomsmeglingsloven fremgår det i NOUen punkt 10.3.2.2 at det ikke er meglerens oppgave å iverksette tidkrevende og kostbare undersøkelser for å kontrollere selgers opplysninger. Nemnda oppfatter at dette fremdeles er uttrykk for gjeldende rett. Bare der det er vansker forbundet med innhenting eller kontroll av de aktuelle opplysningene, kan megler la være å gjøre dette, jf. Bråthen side 297 med videre henvisninger. Det har betydning hvor viktige opplysningene er for kjøper.

For kjøpere generelt er en opplysning om fullverdiforsikring potensielt svært betydningsfull, som særlig aktualiseres der selger er insolvent eller konkurs, slik som her. Nemnda er dermed ikke enig med innklagede i at dette er noe som ikke innebærer noen økonomisk risiko for kjøper. Nemnda er videre av den oppfatning at det i saken her var enkelt for megler å bringe på det rene om det forelå slik fullverdiforsikring som kjøpekontrakten i dette tilfellet tilsa at forelå. Innklagede har likevel anført at eiendomsmegler må kunne legge til grunn at når selger erklærer at boligen er forsikret, så stemmer dette.

Nemnda er av den oppfatning at megler her ikke var forpliktet til å kontrollere hvorvidt utbygger hadde oppfylt forpliktelsen til å fullverdiforsikre eiendommen, slik det var nedfelt i kjøpekontrakten. Som det fremgår ovenfor, er utgangspunktet at den informasjon megler har videreformidlet uten forbehold, må antas å være kontrollert av ham. Nemnda mener imidlertid at dette ikke kan gjelde fullt ut for rettslige forpliktelser som er nedfelt i avtalen, og at uttalelsen i Bråthens kommentarutgave synes rettet mot faktiske opplysninger og egenskaper knyttet til eiendommen. Det er ikke tilfellet i saken her, ettersom det er tale om en rettslig forpliktelse fra utbyggers side. Slik saken er opplyst for nemnda, kan nemnda ikke se at megler hadde en særlig foranledning til å undersøke nærmere om forpliktelsen til fullverdiforsikring ble oppfylt.

Megler har etter dette ikke handlet i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 eller 6-8.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.