RFE-2024-079

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Fjordbyen Eiendomsmegling AS (Nordvik Bjørvika)

Saken gjelder:               Markedsføring av soverom. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 6. oktober 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Etter avtaleinngåelsen, ble klageren kjent med at leiligheten ikke kunne markedsføres med soverom. Bakgrunnen for dette var at rommene på loftet ikke var godkjent for varig opphold. Leiligheten lå ute for salg over en lengre periode uten at det ble oppnådd salg. Oppdragsavtalen løp deretter ut på tid uten å bli fornyet.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin markedsføring av leiligheten, samt om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse. Klageren krever 50 000 kroner i erstatning, samt at meglerforetaket frafaller sitt krav om vederlag på 38 052 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter at klageren inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket i begynnelsen av oktober 2023, ble klageren kjent med at ett av soverommene på loftet ikke var godkjent som soverom. Da klageren kjøpte leiligheten i desember 2018, hadde leiligheten blitt markedsført med to soverom på loftet.

Klageren har bodd i Norge i omkring ni år, men bemerker at han fortsatt har utfordringer med språket.

Under salgsprosessen informerte megleren om endringer i lovverket som medførte at soverommene på loftet måtte markedsføres som boder og ikke soverom. Leiligheten hadde allerede to boder, og klageren syntes det var rart å skulle markedsføre leiligheten med fire boder. Han spurte derfor megleren om det fantes en annen løsning, noe megleren svarte benektende.

Klagerens leilighet ble annonsert i perioden mellom oktober 2023 og april 2024. Det ble avholdt 9 fellesvisninger og mer enn 20 privatvisninger. Klageren avholdt de fleste visningene selv. Ifølge meglerforetakets app var det 58 782 interessenter som så annonsen, 1 206 lagret annonsen og 3 479 fikk tilsendt annonsen pr. e-post. I tillegg viste 115 mennesker interesse for boligen. Til tross for stor interesse, mottok aldri klageren noen bud. Prisantydningen ble både økt og redusert uten at dette medførte noe resultat.

I løpet av salgsprosessen har det blitt solgt tilsvarende boliger i samme borettslag. Det vises her til klagerens naboleilighet som ble annonsert i februar 2024. Som følge av klagerens anbefaling, valgte naboen å engasjere innklagede meglerforetak. Naboleiligheten ble dermed formidlet av en annen megler i meglerforetaket. Naboleiligheten ble solgt omkring én uke etter annonsering. Klagerens og naboens leiligheter befinner seg i samme bygning og etasje. I hver av leilighetenes tilstandsrapporter fremgår det imidlertid forskjeller knyttet til byggeår og etasjenoteringer. Det vises i den forbindelse til leilighetenes Finn-annonser.

Naboleiligheten er omkring 60 kvadratmeter. Klagerens leilighet er omkring 54 kvadratmeter eksklusiv hemsen på 6 kvadratmeter. Naboleiligheten har ett vindu i stuen, en bod og to rom på loftet. Klagerens leilighet har derimot tre store vinduer i stuen, balkong, to rom i stuen og to boder. I tillegg har klageren et stort kjøkken. De månedlige felleskostnadene beløper seg til 12 471 kroner for naboleiligheten og omkring 5 000 kroner for klageren. For klagerens leilighet ble prisantydningen satt til 4 880 000 kroner. Naboens leilighet hadde derimot en prisantydning på 5 313 172 kroner, og ble solgt for 5 000 000 kroner.

Den viktigste forskjellen mellom markedsføringen av leilighetene, var likevel plantegningene av loftene. Til forskjell fra tegningene av klagerens loft hvor rommene var tydelig markert som boder, ble naboens loftsrom angitt som soverom og kontor. Slik klageren forstod megleren, var endringer i lovverket til hinder for å annonsere loftsareal som soverom når det ikke var godkjent for varig opphold. Etter at klageren påpekte forholdet, endret megleren plantegningene. Det vises i den forbindelse til klagerens e-poster til meglerforetaket 3. og 17. februar.

Klageren er skuffet over at meglerforetaket tok en større risiko ved annonsering av naboleiligheten.

Den 17. februar 2024 sendte klageren en e-post til meglerforetaket, hvor han spurte om hvorfor megleren ikke klarte å selge leiligheten. Klageren viste til at det var stor interesse, samt at andre leiligheter i området ble solgt raskt.

Siden leiligheten lå ute på markedet lenge, førte dette til at klagerens situasjon ble forverret. Det nevnes også at en av interessentene som var på privatvisning, var mer interessert i naboleiligheten. Det er mest nærliggende å tro at dette skyldtes forholdene knyttet til loftet.

Klageren har spurt meglerforetaket om hvorfor de valgte ulike tilnærminger for markedsføringen av klagerens og naboens leilighet. Klageren mottok imidlertid aldri noe svar, og mistet tilliten til meglerforetaket. Oppdragsavtalen ble dermed ikke fornyet da den utløp på tid.

Etter at oppdraget var avsluttet, måtte klageren betale over 10 000 kroner for tilstandsrapport. I tillegg mottok han en faktura fra meglerforetaket på 53 000 kroner. Klageren bestred imidlertid fakturen, og mottok deretter en revidert faktura på 38 000 kroner. Klageren har pr. nå betalt fakturaen, men bestrider den.

Klageren står i en utfordrende økonomisk situasjon, hvor hans månedlige utgifter til boliglån og mellomfinansiering beløper seg til omkring 50 000 kroner. Leiligheten har ikke blitt solgt på over seks måneder, noe som får potensielle interessenter til å tro at det er noe galt med den. Klageren anser det som urimelig å måtte betale meglerforetaket 38 000 kroner.

Klageren har ikke mottatt de tjenestene som han forventet. Megleren tok ikke den samme risikoen som han gjorde for naboen, og leiligheten ble ikke solgt. På bakgrunn av det ovennevnte, krever klager 50 000 kroner i erstatning. I tillegg krever han at meglerforetaket frafaller sitt krav om vederlag på 38 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket er underlagt markedsføringsloven og Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig. Når antall soverom angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent som soverom inkluderes. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer.

I dette tilfellet ble leiligheten annonsert uten soverom. Bakgrunnen for dette var at rommene på loftet, ifølge de godkjente byggetegningene, kun var godkjent som boder.

Da klageren kjøpte leiligheten, var leiligheten oppført med to soverom på Finn.no. Dersom meglerforetaket som formidlet boligen ved kjøpet ga uriktige opplysninger, må klageren rette klagen dit. Innklagede meglerforetak kan ikke være ansvarlig for dette.

Meglerforetaket er ikke enig i at det ble tatt en større risiko ved markedsføringen av naboleiligheten. I Finn-annonsen var naboleiligheten oppført uten soverom. Det fremgikk heller ikke av plantegningene at loftsarealet hadde soverom. I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at leiligheten ikke hadde godkjente soverom, samt at loftsarealet kun var godkjent som bod.

Under salgsprosessen til klagerens og naboens leiligheter, ble det utarbeidet ulike tilstandsrapporter og plantegninger. Det var ikke den samme bygningssakkyndige som utarbeidet rapportene. Plantegningen av naboens loftsareal inneholdt betegnelsen «rom 2». Da dette kunne oppfattes slik at rommet var godkjent for varig opphold, ble betegnelsen fjernet fra tegningene. Endringen ble foretatt 5. februar 2024, altså to dager etter at boligen ble publisert på Finn.no. Plantegningene av klagerens leilighet ble også endret slik at det ikke fremgikk noen rombetegnelser.

Meglerforetaket kan ikke klandres for at det var to ulike bygningssakyndige som utarbeidet leilighetenes plantegninger. Det bemerkes også at det var en annen megler i meglerforetaket som formidlet naboleiligheten.

Klagerens påstand om at markedsføringen av leiligheten var feilaktig, kan ikke føre frem. Meglerforetaket markedsførte ikke naboleiligheten på en mer fordelaktig måte.

Krav om vederlagsnedsettelse
Etter at klageren sa opp oppdraget, sendte megleren en e-post med oversikt over påløpte kostnader, samt vederlag. Ifølge oversikten beløp fakturaen seg til 52 953 kroner, og kostnadene fordelte seg slik:

Vederlag:

Grunnpakke inkl. salgsoppgave        20 900 kroner

Tilrettelegging                                   14 900 kroner

Visningshonorar                                2 500 kroner

Visningshonorar                                2 500 kroner

Finn.no opprykk                                4 900 kroner

Utlegg:

Foto                                                    3 600 kroner

Informasjon fra forretningsfører        2 500 kroner

Innhenting av byggetegninger           712 kroner

Elektronisk sikring                            440 kroner

Siden leiligheten ikke ble solgt og dette medførte økonomiske ulemper for klageren, bestred han fakturaen. I et forsøk på å løse saken i minnelighet, valgte meglerforetaket å frafalle vederlag knyttet til tilrettelegging. Vederlaget som klageren har betalt, må derfor anses som et «rimelig vederlag», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5.

I dette tilfellet har megleren lagt ned betydelig arbeid. Han har blant annet innhentet lovpålagt informasjon, og utarbeidet salgsoppgave samt øvrige annonser. I tillegg har han avholdt visninger og fulgt opp interessenter.

Meglerforetaket har kun fakturert klageren for grunnpakke, visningshonorar og opprykk på Finn.no. Blant disse kostnadene, er det kun visningshonoraret som er rent vederlag. Både grunnpakken og opprykk på Finn.no inneholder faktiske kostnader. Det bemerkes at det ikke er fakturert for medgått tid i oppdraget.

Innhentede dokumenter, slik som bilder og lovpålagt informasjon, har blitt videresendt til klageren.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke meglerforetaket se at det foreligger grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Krav om erstatning
Klageren har fremsatt krav om erstatning tilsvarende 50 000 kroner. Selv om kravet ikke er dokumentert, virker det som om klageren ønsker å få erstattet sine løpende kostnader knyttet til mellomfinansiering. Dette er det imidlertid ikke grunnlag for.

Det er forståelig at det klageren er fortvilet over at leiligheten ikke er solgt. Dette er imidlertid ikke noe meglerforetaket kan være ansvarlige for. Det er vanskeligere å selge en bolig som ikke har godkjente soverom. En megler kan uansett aldri garantere salg. Meglerforetaket må forholde seg til gjeldende lovverk, og kan ikke gjøre unntak for å få boligen til å fremstå som mer attraktiv. Dette hadde i så fall vært å anse som villedende markedsføring, samt brudd på god meglerskikk.

Da meglerforetaket formidlet klagerens naboleilighet, var det få deltakere på visning. Selgeren inngikk deretter forhandlinger med en budgiver, og solgte boligen for 300 000 kroner under prisantydning. I forbindelse med salget av naboleiligheten, fikk meglerforetaket tilbakemeldinger om at interessenter anså det som negativt at leiligheten ikke hadde godkjente soverom. Det var derfor mange som valgte å avstå fra budgivning.

Meglerforetaket har vært rause overfor klageren, og har ikke krevd vederlag for alt arbeid som er utført i forbindelse med oppdraget.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning, samt vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda har kommet til at klager verken har krav på erstatning eller at megler frafaller sitt vederlag. Nemnda bemerker innledningsvis at megler i utgangspunktet ikke har noen plikt til å oppnå et bestemt salgsresultat, men skal arbeide godt og fagmessig for å ivareta selgers interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Nemnda mener at det var riktig av megler å ikke annonsere rommet på loftet som «soverom», ettersom dette ikke var godkjent til varig opphold. I Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig fremgår det på side 18 at «[n]år antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven». Megler har i saken her opptrådt i tråd med dette, og har ikke utvist uaktsomhet. Det er dermed ikke grunnlag for noe erstatningskrav. Hvordan megleren som hadde oppdraget for naboleiligheten håndterte det, har liten betydning ved bedømmelsen av saken her.

Meglers honorar er i overensstemmelse med oppdragsavtalens bestemmelse i punkt 4.5 om hva som kan kreves der salg ikke kommer i stand. Vederlaget er dessuten rimelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5, som direkte gjelder ved oppsigelse, men som må gjelde tilsvarende der et oppdrag løper ut på tid uten å fornyes. Det vises her til at megler har frafalt tilretteleggingshonoraret. Også utlegg kan kreves dekket etter oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd siste punktum, jf. § 7-5, jf. 6-4  første ledd nr. 5. Det foreligger ikke noen pliktforsømmelse, og det er dermed ikke grunn til å sette ned vederlaget etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 første ledd.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.