RFE-2024-083
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Hønefoss
Saken gjelder: Vannbåren gulvvarme. Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. september 2022 kjøpte klagerne en prosjektert andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Før kjøpet var klagerne av den oppfatning at leiligheten hadde installert vannbåren gulvvarme i alle rom. Under overtakelsen 4. desember 2023 viste det seg at det ikke var installert gulvvarme på soverommene og vaskerommet. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om leilighetens gulvvarme, samt om dette gir grunnlag for erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Da klagerne var på utkikk etter bolig, var gulvarme viktig. Etter de ble kjent med prosjektets og leilighetens Finn-annonse i september 2022, tok de derfor kontakt med megleren som informerte om at leiligheten ville bli utstyrt med vannbåren varme i alle gulv. Dette samsvarte med det som fremgikk av Finn-annonsen. Da klagerne spurte om varmestyring, svarte megleren at også dette var installert i alle rom. Det bemerkes at annonsen var tilgjengelig på Finn.no helt frem til midten av januar i 2024.
Klagerne kjøpte leiligheten i den tro om at det var installert gulvarme i alle rom. Dette viste seg imidlertid å ikke stemme. Under overtakelsen 4. desember 2023 oppdaget klagerne at det hverken var gulvvarme på soverommene eller vaskerommet. Klagerne ringte derfor til megleren som ga uttrykk for at dette var en feil. Megleren skulle derfor kontakte utbyggeren før han ringte klagerne tilbake. Klagerne hørte aldri noe mer fra megleren, men ble kontaktet av utbyggeren. Utbyggeren kunne da informere om at leveransebeskrivelsen ikke beskrev gulvvarme på soverommene. Det bemerkes her at leveransebeskrivelsen var oversendt til meglerforetaket. Hva gjaldt gulvvarme på vaskerommet, kunne utbyggeren hverken forstå eller forklare hvorfor dette ikke var installert.
Etter flere møter og telefonsamtaler med klagerne, tilbød utbyggeren 10 000 kroner i kompensasjon. Tilbudet omhandlet imidlertid ikke manglende gulvvarme, men en betongplate på terrassen som skulle vært lagt før overtakelsen. Det bemerkes her at klagerne har aldri fikk noe tilbud om kompensasjon fra meglerforetaket.
Ved salg av bolig, er det megler som sørger for annonsering og videreformidling av informasjon. Det må derfor anses som meglers ansvar å løse foreliggende forhold. Etter kjøpet, har klagerne sendt en rekke e-poster til meglerforetaket uten å få svar på spørsmålene sine.
Klagerne føler seg lurt, og har ikke fått det de har betalt for. Klagerne hadde aldri kjøpt leiligheten dersom de kjente til den manglende gulvvarmen. Meglerforetaket har gjentatte ganger gitt uttrykk for at det er utbyggeren som må rette forholdet. Klagerne fikk aldri mulighet til å installere varmekabler på vaskerommet. Hverken utbyggeren eller meglerforetaket hadde kunnskap om hvor rørene til den vannbårne varmen lå, men gikk bare ut fra at det var gulvvarme der.
Klagerne stolte på informasjonen de mottok fra megleren og Finn-annonsen. Under kjøpsprosessen måtte klagerne gjennomgå en rekke dokumenter, og overså dessverre punktet i leveransebeskrivelsen hvor det fremgår at det ikke er gulvvarme i alle rom. Megleren ga imidlertid uttrykk for at dokumentene kun inneholdt informasjon som han allerede hadde formidlet. Siden det forventes at kjøper skal gjennomgå leveransebeskrivelsen før kjøp, må dette også gjelde for megleren. I dette tilfellet, er det vanskelig å se at megleren har lest leveransebeskrivelsen før Finn-annonsen ble publisert.
Dersom klagerne skal installere gulvvarme på soverommene og vaskerommet, vil dette medføre store kostnader. Klagerne har vurdert å selge leiligheten på grunn av manglende gulvvarme, men vil da måtte påregne å selge med tap.
Klagerne stiller seg uforstående til meglerforetakets anførsel om at klagernes økonomiske tap ikke kan utgjøre mer enn 10 000 kroner. Dersom klagerne installerer gulvvarme på soverommene og vaskerommet, vil dette påføre klagerne større kostnader enn 10 000 kroner.
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren opptrådt uansvarlig. Klagerne har ikke fått det de ble forespeilet, og megleren har gitt uriktige opplysninger om gulvvarme i leiligheten. Klagerne krever derfor erstatning fra meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren ga aldri klagerne muntlig informasjon om varmestyring.
Når det kommer til øvrig informasjon om gulvvarme, vises det til salgsoppgaven datert 10. desember 2021 samt vedlagt leveransebeskrivelsen datert 17. november 2021.
Under avsnitt «Bad» i salgsoppgaven fremgår det:
«Elektriske varmekabler, vegghengt toalett med “soft-close” sete, dusjhjørne med svingbare glassdører og innredning med heldekkende vask gir et elegant inntrykk.»
Videre fremgår det under avsnitt «Innhold og standard»:
«Det blir god standard med bl.a. heis, garasjeanlegg hvor det er lagt klart for å koble opp elbil lader på hver plass, vannbåren gulvvarme i stue, kjøkken og entre, elektriske varmekabler på bad, balansert ventilasjon, LED lys, kjøkken med hvitevarer m.m.
[…]
Badet vil ha en delikat innredning og være utstyrt med elektriske varmekabler, vegghengt toalett, dusjhjørne med svingbare glassdører og innredning med vask.»
Leilighetens faktiske situasjon var dermed i tråd med det som var opplyst om i salgsoppgaven.
Det vises også til leveransebeskrivelsen, hvor det fremgår under avsnitt «Byggematerialer og utstyr»:
«Etasjeskille består av: Laminat parkett, parkettunderlag, 220mm betongdekke med trinnlydplate og vannbåren gulvvarme i entre, kjøkken og stue samt malt himling med synlig v-fuge fra elementskjøter.»
Leveransebeskrivelsen var vedlagt salgsoppgaven og tilsier at den faktiske situasjonen var i samsvar med det opplyste.
Det er på det rene at klagerne ved signering av kjøpekontrakten bekreftet at de var blitt forelagt kopi av både salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen. Videre har klagerne gjennom signeringen bekreftet at de har gjennomgått og gjort seg kjent med dokumentene.
Det kan ikke få avgjørende betydning i saken at Finn-annonsen, for en begrenset periode, var publisert med en noe annen ordlyd.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke megleren anses for å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger uansett ikke et dokumentert økonomisk tap. Meglerforetaket bestrider følgelig ansvar i saken.
Subsidiært anføres det at klagernes økonomiske tap ikke kan utgjøre mer enn 10 000 kroner. Klagerne har uansett forsømt sin tapsbegrensningsplikt ved å ikke akseptere utbyggerens tilbud om kompensasjon på 10 000 kroner. Meglerforetaket kan ikke holdes ansvarlig for at klagerne ikke aksepterte tilbudet, jf. den alminnelige tapsbegrensningsplikten.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda finner det uheldig og kritikkverdig at Finn-annonsen ga uttrykk for at det var varme i alle gulv når det ikke var tilfellet. Her burde megler ha sørget for at Finn-annonsen var i tråd med salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen, der det fremgikk hvilke rom det var gulvvarme i. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda finner det for øvrig ikke sannsynliggjort at megler muntlig skal ha opplyst at det var gulvvarme og varmestyring i alle rom.
Nemnda mener imidlertid at megler ikke erstatningsansvarlig. Det var riktignok uaktsomt av megler å ikke sørge for at Finn-annonsen var i samsvar med underlagsmaterialet. I den grad dette kan ses som en medvirkende skadeårsak, var den uansett ikke så vidt vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte erstatningsansvar til den, jf. Rt-2001-337. Det vises til at klagerne fikk tydelig opplyst i salgsoppgaven, sammenholdt med leveransebeskrivelsen, hvilke rom som skulle ha gulvvarme. At klagerne ikke har satt seg tilstrekkelig inn i salgsmateriellet er etter omstendighetene deres egen risiko. Ved signering av kjøpekontrakten bekreftet klagerne at de var blitt forelagt kopi av salgsoppgave og leveransebeskrivelse.
Megler har etter dette handlet i strid med god meglerskikk, men det er ikke grunnlag for klagernes erstatningskrav.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved DNB Eiendom AS avd. Hønefoss har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å opplyse i FINN-annonse at det var vannbåren varme i alle gulv, men det er ikke grunnlag for erstatning.