RFE-2024-086

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      OBOS eiendomsmeglere AS avd. Hamar

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren solgte sammen med sin søster dødsboet etter sine foreldre, høsten 2023. Det ble inngått oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om formidlingen av salget. Boligen ble solgt til en kjøpesum på 9 100 000 kroner, og overtakelsen ble avtalt til 1. desember 2023. Etter salget gikk kjøper til sak mot meglerforetaket, og da overtakelsen nærmet seg var kjøper uvillig til å gjøre opp. Det ble varslet dekningssalg, hvoretter kjøperen gjorde opp inkludert forsinkelsesrenter og felleskostnader og endelig overtakelse ble gjennomført 18. januar 2024. Klageren er misfornøyd med gjennomføringen av salgsprosessen, herunder mangel på informasjon knyttet til skatt, meglers passive holdning til kjøpers manglende oppfyllelse av avtalen m.v., og foretakets mangel på rutiner. Spørsmålet i saken er om megleren ved sin håndtering av salgsprosessen har brutt sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk, samt om dette igjen medfører en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som berettiger klagerne til vederlagsreduksjon.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klagen gjelder salg av dødsbo etter klagerens foreldre. Etter at boligen var solgt gikk kjøperen til sak mot megler, og klageren fikk en regning på ca. 17 000 kroner knyttet til ventilasjon. Megleren visste meget godt at ventilasjonsanlegget var under innstallering. Megleren var aldri i forkant og klageren måtte selv dra salgsprosessen fremover. Klageren måtte også føre prosessen ovenfor kjøpers advokat for å unngå dekningssalg. Dødsboet endte videre med å bli skattlagt, da megleren ikke trakk tilbake innsendt hjemmelsoverføring, selv om de visste at kjøper hadde gått til sak mot megler, og at overtagelsen som var planlagt til 1. desember 2023, ikke ville bli gjennomført. Klageren forventet i det minste at meglerforetaket tok kontakt og informert om dette, men i stedet ble klageren først klar over dette da hun mottok selvangivelsen.

Det er heller ingen dokumentasjon på at oppdraget som ble inngått 27 april 2023 var forlenget. Overtakelsen ble først gjennomført i slutten av januar2024. Oppdraget ble aldri fornyet av klageren.

Klageren og hennes søster var i dyp sorg etter å ha mistet begge sine foreldre med kun noen ukers mellomrom, og trengte virkelig å føle at de hadde megler i ryggen. Meglerforetaket viste ikke noen form for ydmykhet, forståelse eller ga noen unnskyldninger underveis, tvert imot prøvde de i stedet å rettferdiggjøre sine handlinger via paragrafer og e-poster.

Megleren har brutt god meglerskikk. Klageren krever at meglerforetaket reduserer sitt vederlagskrav. Klageren engasjerte advokat for å hjelpe til med skattekravet, ettersom foreldrenes dødsbo var blitt klageren og søsterens sekundærbolig, noe de først fikk vite når de mottok selvangivelsen. Da viste det seg at meglerforetaket hadde overskjøtet eiendommen på arvingene, når de skjønte at kjøperen ville gå til sak mot megler, samt nekte overtagelse ca. seks mnd. etter signering av kjøpekontrakten. Dersom skatteetaten ikke frafaller kravet, vil i tillegg dette tapet kreves dekket av meglerforetaket i sin helhet.

Det foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-3 som berettiger klageren til reduksjon i meglers vederlagskrav etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, da det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak 27. april 2023.

Kjøper varslet søksmål mot meglerforetaket for brudd på god meglerskikk, 24. november 2023. Sikringsobligasjonen med hjemmelserklæring ble tinglyst 28. november 2023. Kjøper hverken kommer eller innbetaler oppgjør, innen avtalt overtagelse 1. desember 2023. Overtagelsen ble gjennomført 18. januar 2024. Det er uklart hvorfor meglerforetaket velger å tinglyse hjemmelsoverføringen 6 måneder etter at oppdraget ble inngått. Enten gjør man det ved inngåelsen av oppdraget eller ved tinglysning av skjøte, sistnevnte er praksis i de fleste meglerforetak, deriblant DNB.

Via advokat forsøkte klageren å få skatteetaten til å innse at boligen faktisk var hennes foreldres primærbolig, og ikke arvingens sekundærbolig.

Når det gjaldt tinglysningen av hjemmel, uttalte advokaten at hvis dette var riktig, burde meglerforetaket fredag den 24. november ha skjønt at det var en klar risiko for at formuesskatt på arvingenes hånd ville oppstå. De burde da ha informert om dette, samt kontaktet Kartverket og bedt om at tinglysingen ble holdt tilbake. Etter oppfordring fra innsender har Kartverket anledning til å returnere dokumenter som ennå ikke er tinglyst. Noe de trolig ville gjort her i og med at tvist var oppstått. Klageren skrev under sikringen, men forventet selvfølgelig ikke at den ville tinglyse før ved overskjøting. Klageren stiller seg uforstående til hvorfor sikringen ikke ble sendt inn når oppdraget ble inngått, og hvorfor klarte de ikke trekke den tilbake, når de ikke hadde kontroll på kjøper og overtagelsesdatoen.

Da hun fikk beskjed om at kjøper ikke ville innbetale ei heller overta formidlet hun dette til megler. Klageren avviser å ha vært i kontakt med kjøperne direkte. Den eneste gangen hun var i kontakt med kjøperne var i forbindelse med morens død, med spørsmål om de ville overta tidligere.

Foretaket var i tillegg forretningsfører for gården og hadde første håndskunnskap om bl.a. ventilasjonen. Ventilasjonssaken hadde pågått i årevis. Opplysningen rundt kommende kostnader knyttet til innstalleringen av ventilasjonsanlegget, burde megleren informert om, da arvingene hadde begrenset kunnskap om boligen.

I stedet for å se klageren som en støttespiller med hennes erfaring, opplevde de det som en trussel. Klageren var blid, hyggelig og omgjengelig så lenge hun trodde de hadde kontroll, etter hvert som hun kom opp i den ene saken etter den andre endret dette seg.

Megler har brutt sin omsorgsplikt. For klageren satt det langt inne å ta saken til Reklamasjonsnemnda med tanke på sin bakgrunn som megler. Hun har gjennom sitt virke vært opptatt av at forbrukerne må kunne forvente at megleren kan jussen, for nettopp å sikre, og ha tilstrekkelig omsorg for begge parter. Meglerforetaket har tilgangs vist at de mangler gode rutiner.

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerforetaket beklager at selger har hatt en dårlig opplevelse med salgsprosessen, og har selvfølgelig stor forståelse for at klager var i sorg og stod i en krevende situasjon ved at hun hadde mistet begge sine foreldre på kort tid.

Det er riktig at meglerforetakets lokale avdeling mottok prosessvarsel fra kjøpers advokat, fredag 24. november 2023. Varselet ble sendt videre til meglerforetakets hovedkontor mandag 27. november 2023. Her ble det rettet flere feilaktige påstander mot megler, bla at megler presset kjøperne til å gi bud og at kjøpekontrakten dermed var ugyldig. Meglerforetakets ansvarsforsikringsselskap svarte ut prosessvarselet. SMS korrespondansen mellom kjøper og megler fra august til november 2023 viser at det var en god tone mellom kjøper og megler, frem til prosessvarselet overraskende ble mottatt. Disse meldingene indikerer ikke at kjøper planla å ikke overta boligen, eller at de var misfornøyde med megler, tvert imot inneholdt de informasjon om planer det for innflytting og viser at kjøper er åpen og direkte med megler. De gir imidlertid inntrykk av at kjøper utviklet et anstrengt forhold til klager i løpet av høsten.

Regning på installasjon av ventilasjon
Borettslaget installerte i 2023 nytt ventilasjonsanlegg/balansert ventilasjon i leilighetene. Det er gitt opplysninger om dette i salgsoppgaven hvor det fremgår at kostnadene forbundet med dette skulle dekkes gjennom økning av fellesgjeld og felleskostnad. Etter at kjøper overtok boligen 18. januar 2024, fant de en faktura i postkassen stilet til seg. Fakturaen var utstedt 30. november 2023, dagen før opprinnelig avtalt overtagelse. Fakturaens pålydende var 15 975 kroner og gjaldt «opsjoner og tilleggsbestillinger i henhold til vedlegg». Det dreide seg om innstallering av downlights og ny ventilator. Denne ekstrakostnaden var det ikke opplyst om i salgsoppgaven, og kjøper var dermed uvillig til å betale fakturaen, og henvendte seg til meglerforetaket.

Fakturaen gjaldt med andre ord ikke den rehabiliteringen som var igangsatt av borettslaget og opplyst om i salgsoppgaven, men tilvalg gjort av klageren. Etter undersøkelser hos entreprenørselskapet som stod for prosjektet, ble tilleggsbestillingen, gjort før meglerforetaket fikk i oppdrag å selge boligen. Ved innhenting av informasjon, er det i opplysninger fra forretningsfører gitt informasjon om selve rehabiliteringen, men ikke om spesifikke tilleggsvalg gjort på den enkelte andel.

Selger har opplysningsplikt om forhold som gjelder boligen som kjøper kunne regne med å få vite. At det er gjort tilleggsbestillinger som medfører en ekstra kostand for kjøper, er opplysninger kjøper måtte regne med å få, og som klageren dermed er forpliktet å videreformidle til megler. Det er ikke opplyst om dette i selgers egenerklæring. Det er heller ikke ved godkjenning av salgsoppgaven påpekt overfor megler at det mangler slike opplysninger. Meglerforetaket gjorde forsøk på å løse dette mellom selger og kjøper, men ble møtt med at dette var meglers ansvar. Det antas at løsningen ble at klageren betalte fakturaen, siden hun tar det inn som et element i reklamasjonen, selv om det ikke er dokumentert. Innklagede kan ikke se at megler er erstatningsansvarlig overfor klageren når det er klager som ikke har gitt korrekte opplysninger til megler/kjøper om forhold som bare hun hadde kunnskap om.

Megler var aldri i forkant, klageren måtte dra prosessen
Meglerforetaket har i etterkant av mottatt prosessvarsel fra kjøper, opplevd en stigende frustrasjon fra klageren. Dette er selvsagt fullt forståelig i den situasjonen de var i, hvor kjøper brøt kontrakten. At klageren opplevde samarbeidet med megler som utfordrende, er beklagelig, dog gjensidig. Når det varsles fra kjøper at de ikke akter å overholde kontrakten og innbetale kjøpesummen i tråd med den, er følgene av dette regulert i kjøpekontrakten. Ved manglende innbetaling til overtagelse, 1. desember 2023, sendte megler omgående første varsel på vegne av klageren. Etter 14 dager, ble nytt varsel sendt med ny betalingsfrist på 14 dager, samt informasjon om forsinkelsesrenter og klagers adgang til å kreve dekningssalg. Alt slik kjøpekontrakten gav anvisning på. I mellomtiden ble prosessvarsel svart ut av meglerforetakets advokat.  Kjøper gikk ikke videre med hevingssaken, og meglerforetakets tilsvar må derfor regnes for å være godtatt.

Megler hadde i perioden utfyllende kontakt med kjøpers advokat på telefon og e-post, hvorpå han uttrykte at han forsøkte å komme i dialog med kjøper for å få de til å gjøre opp i henhold til kontrakt. Det ble gitt uttrykk fra klageren at hun oppfattet meglers kommunikasjon som sendrektig og passiv, og klageren inntok en rolle hvor hun i stor grad tok direkte kontakt med partene uten å gå via megler. Kommunikasjonsbildet ble fra kjøpers side oppfattet å være noe pågående og rotete. Til det er å anmerke at meglerforetakets rolle i denne situasjonen var å være mellommann, ikke inkassator.

Meglerforetaket har forståelse for at klageren har opplevd situasjonen som vanskelig. Foretaket har på sin side forsøkt å holde seg noenlunde nøytrale til begge parter, med en utålmodig selger på den ene siden, og en kjøper som har gjort seg selv utilgjengelig på den andre siden. Meglerforetaket har forholdt seg til det som var kontraktfestet og opplever at klager har forsøkt å instruere de til å gå utenom dette. Det at kjøper, tross varsler og utstrakt kommunikasjon fra både klager og megler, likevel ikke innbetaler, kan ikke lastes meglerforetaket. Frist for innbetaling i henhold til 2. varsel var 31. desember 2023. Første virkedag etter nyttår var tirsdag 2. januar 2024. Det var da ikke kommet inn oppgjør fra kjøper. I forbindelse med alle helligdagene som hadde vært valgte megler å vente en dag i for å se om oppgjøret ble innbetalt. Dette ble ikke godt mottatt av klager, og megler kunne i retrospekt ha hatt en bedre kommunikasjonslinje mot klageren rundt dette. Da oppgjøret fremdeles ikke var innbetalt, tok meglerforetaket igjen kontakt med advokaten. Han opplyste at kjøper nå var begynt å komme på glid og hadde avtalt et møte i banken, og lurte i den anledning på om det var mulig med en utvidet frist for innbetaling. Etter påminnelse om at forsinkelsesrentene fremdeles løp, ba foretaket ham om å sende en begjæring om fristutsettelse.

Her valgte klageren å innta «advokatrollen» mot kjøper. Meglerforetakets anbefaling til klageren var her å gi en ny, konkret frist. På eget initiativ ringte hun kjøpers bank for å forklare saken, ga bekreftelse på at de fikk utsatt frist, uten å sette en konkret frist. Megler opplevde her at klagerens innblanding i saken kompliserte mer enn å føre prosessen videre. Dette avskjærte meglerforetaket mulighet til å gi klare og tydelige svar til kjøpers advokat med både ny frist og oppdaterte renteberegninger. Det er forståelig fra et selgerperspektiv at en føler maktesløshet, og meglerforetaket kan bare beklage at klagerne møtte de kjøperne som valgte å ikke forholde seg til kjøpekontrakten som var inngått, og som også valgte å vente til absolutt siste frist for å innfri og gjennomføre overtagelse. Men dette kan ikke lastes megler, det var kjøpers valg å bryte kontrakten.

Kommunikasjonen mellom klageren og megler var til tider både utfordrende og vanskelig, og det meste som er kommet fra meglerforetaket er blitt tolket med vond vilje og ulike beskyldninger. Det megler og meglerforetaket har gjennomført i saken og bidratt med, er godt dokumentert. På dette grunnlag mener innklagede meglerforetak at det ikke er hold i klagerens påstander, og at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Skattekrav – innsendt hjemmelserklæring tross manglende overtakelse
Meglerforetaket er i henhold til sin ansvarsforsikring pliktig til å tinglyse pantedokument med urådighet (sikring). Opplysning om dette er tatt inn i både oppdragsskjema og kjøpekontrakten. Det vises til at klageren er eiendomsmegler av yrke og at disse formuleringen og følgene av de, er kjent for henne. De to eneste unntakene for å ikke tinglyse sikring i sikkerhetsforskriftene er ved offentlig skifte eller ved at minst en av arvingen er testamentsarving. Klageren oppfyller ingen at disse to unntakene. I henhold til depojournalen sendte megleren inn hjemmelserklæring og sikring 21. november 2023. Den ble tinglyst 28. november 2023. En virkedag etter at prosessvarselet ble mottatt.

Det er kritikkverdig at sikring først ble sendt for tinglyst 21.november 2023, den skulle vært sendt inn ved kontraktsignering i henhold til ansvarsforsikringen. Dette er følgelig tatt internt med ansvarlig megler. Særlig i en situasjon der det oppstår konflikt mellom partene er det viktig at sikringen er tinglyst i henhold til vilkårene. Siden dette oppdraget ikke oppfyller vilkårene for å ikke tinglyse sikring, blir tidspunktet den er tinglyst på av mindre betydning.  Ved å ikke tinglyse sikringen, eller stoppe tinglysningen av den etter mottatt prosessvarsel, hadde megler både brutt ansvarsforsikringsvilkårene, med de følger det kunne hatt, samt satt klageren i en posisjon der deres del av kjøpekontrakten, ikke ble oppfylt. Det er et svært lite vindu hvor tilbaketrekking av sikringen teoretisk hadde vært mulig. Mellom mottatt varsel 27. november 23 og tinglysning 28. november 23.

Ved mottak av prosessvarsel fikk megleren en indikasjon på at kjøper ville ut av kjøpet, men man kunne ikke forutse at overtagelsen ikke på noen måte ville finne sted før årsskiftet. Det ble først bekreftet 1. desember 2023, fra kjøpers advokat. Og selv om de ikke innbetalte til overtagelse, kunne man ikke på tidspunktet varselet ble mottatt, fastslå at overtagelsen ikke kom til å bli gjennomført. Dette understøttes av kjøpers subsidiære krav om erstatning på 200 000 kroner, istedenfor heving.

Med rettidig overtagelse og utbetaling av oppgjør på i overkant av 9 000 000 kroner før nyttår, vil en kunne anta at det uansett ville vært en formues endring hos klageren som ville gjort utslag på ligningen. Meglerforetaket kan derfor ikke se at megler har opptrådt erstatningsmessig uaktsomt eller at det er grunnlag for å hevde at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke trekke tilbake tinglysning av hjemmel og sikring.

Det stemmer ikke at sikringen ble sendt inn i forbindelse med at meglerforetaket fikk prosessvarsel. Sikring er sendt fra megler 21. november, prosessvarsel mottatt av foretaket 27. november og sikringen ble tinglyst hos kartverket 28. november.

Megler burde informert om skatt i selvangivelse
Følgende informasjon er tatt med i oppdragsskjema signert av selger 21. april 2023. Til selgers kommentar om at hun ikke finner fornyelse av oppdraget, bemerkes det at boligen ble solgt i oppdragets gyldighetstid, og det dermed ikke foreligger fornyelse av oppdraget.

Av oppdragsavtale pkt. 15 fremgår det følgende:

«Gevinst ved salg av egen bolig reguleres av skatteloven, og er i utgangspunktet skattefritt hvis kravet til eier- og botid er oppfylt. Ved salg vil man som hovedregel få gevinstbeskatning/eventuelt tapsfradrag dersom man ikke har eiet og bebodd boligen i 12 av de 24 siste måneder. Realisasjon anses formelt å ha funnet sted ved budaksept. Dersom vilkårene for skattefrihet etter loven ikke er oppfylt, er gevinsten skattepliktig. Tap ved salg av bolig er fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville være skattepliktig. Det finnes særlige regler ved salg av arvet eiendom, fritidseiendom, flermannsboliger, helt eller delvis utleide boliger, tomter, eiendommer med flere bygninger og for boligeiendommer der tomten er stor. Denne informasjonen er av generell karakter. Dersom oppdragsgiver er usikker med hensyn til sin skattemessige posisjon, oppfordres han til å ta kontakt med en skattejurist eller skattekontoret.»

Meglerforetaket kan ikke se at megler har handlet i strid med god meglerskikk ved å ikke særskilt informere om at selger kan havne en skatteposisjon ved å arve formue, ut over den generelle informasjonen som er gitt i oppdragsskjema.

Avslutningsvis
Det har vært komplisert for megler å prøve å balansere selgers utålmodighet, kjøpers ansvarsfraskrivelse og mislighold, mellommannsrollen, og det å finne en løsning på saken.  Megler har i den misligholdssituasjon som oppstod, på vegne av selger, umiddelbart fulgt opp med varsler i henhold til kontrakt. Det har vært utstrakt kommunikasjon med kjøper og kjøpers advokat for å forsøke å løse situasjonen. Dette endte med at kjøper til slutt overtok boligen, og gjorde opp for forsinkelsesrenter og felleskostnader. Klagerens påstand om at dette var en prosess som ble drevet av henne alene, og at det omtrent var på tross av megler at den fikk sin slutt, er dokumenterbart feil.

Megler har ikke handlet i strid med god meglerskikk, det foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, som kvalifiserer til nedsettelse av meglers honorar.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på omsorgsplikten, herunder god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda er av den oppfatning at det kun på et begrenset punkt foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. For det øvrige foreligger det ikke brudd på god meglerskikk. Det foreligger heller ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Når det gjelder klagers enkelte anførsler, bemerkes:

Regning på installasjon av ventilasjon
Nemnda kan ikke se at megler har forsømt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 når det gjelder regning på installasjon av ventilasjon. Den ekstraregningen kjøper har fått relaterer seg til tilvalg i boligen gjort av klager, og som hun ikke har opplyst kjøper eller megler om ved kontraktsinngåelsen. Megler hadde derfor ingen forutsetning for å innta opplysninger om dette i salgsoppgaven eller opplyse om det på annet vis. Nemnda er enig med meglerforetaket i at megler ikke kan være erstatningsansvarlig overfor klager, for en regning hun synes å ha betalt, når det er klager selv som har tilbakeholdt nevnte opplysninger.

Klageren måtte dra prosessen
Klagers anførsler på dette punktet gir ikke grunnlag for å rette kritikk mot megler. Klager har oppfattet megler som sendrektig og passiv, mens meglerforetaket mener klager i stor grad tok direkte kontakt med kjøper mv, og skapte en uryddig prosess opp mot kjøper, uten å involvere megler. Slik saken er opplyst, foreligger det ikke brudd på god meglerskikk.

Skattekrav – innsendt hjemmelserklæring tross manglende overtakelse
Klagers anførsler har bakgrunn i at hun er avkrevd skatt hun mener kunne vært unngått, om megler hadde håndtert spørsmålet om hjemmelsoverføring riktig. Meglerforetaket sendte inn hjemmelserklæring og pantedokument med urådighetserklæring til tinglysing 21. november 2023, mens kjøper – som nektet overtakelse som planlagt 1. desember 2023 – først overtok boligen 18. januar 2024. Dette skal ha utløst skatteplikt hos arvingene, noe klager mener ville ha vært unngått om megler hadde avventet hjemmelsoverføringen.

Nemnda bemerker at meglerforetaket i henhold til sin ansvarsforsikring, punkt 1.4, hadde plikt til å tinglyse pantedokument med urådighet. Også av oppdragsavtalen punkt 7, som er standard i oppdragsavtaler, fremgår det at pantedokument med urådighetserklæring skal tinglyses som en heftelse på eiendommen:

Oppdragsgiver skal sammen med denne kontrakt signere et pantedokument med urådighet til Oppdragstaker. Pantedokumentet skal tinglyses som en heftelse på eiendommen, og tjene som sikkerhet for oppdragsgiver og kjøpers krav på oppfyllelse. Pantedokumentet skal også sikre Oppdragstakers tilgodehavende. Oppdragstaker foretar tinglysing av pantedokumentet med urådighet for Oppdragsgivers regning.

Også etter kjøpekontrakten mellom klager og kjøper, var klager forpliktet til å tinglyse urådighetserklæring. Det vises til kjøpekontrakten side 3, hvoretter klager var forpliktet til å tinglyse panterettsdokument med urådighetserklæring, som betingelse for frigivelse av kjøpesummen.

Oppdragsavtale ble inngått 27. april 2023, og meglerforetaket har erkjent at det var kritikkverdig at sikring først ble sendt for tinglysing 21. november 2023. Nemnda er enig i det, og viser til at kjøpekontrakt ble inngått 29. juni 2023. Fra det tidspunktet hadde kjøper en interesse i at urådighetserklæring ble tinglyst til sikring av kjøpesummen. Nemnda har på dette punkt kommet til at megler har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda kan imidlertid ikke se at megler hadde plikt til å utsette, eller forsøke å avbryte tinglysingen, fordi kjøper var uvillig til å overta boligen som planlagt og det ble inngitt prosessvarsel fra kjøper som ble mottatt av meglerforetaket 27. november 2023. Som nevnt ovenfor, vurderer nemnda at megler sørget for dette for sent. Om tinglysingen skulle få skattemessige konsekvenser for klager, hadde dette sammenheng med kjøpers uvillighet til å innrette seg etter kontrakten, som innebar at boligen ikke ble overtatt i 2023, og har ikke sammenheng med noen forsømmelse fra meglers side.

Tidslinjen meglerforetaket har redegjort for, viser for øvrig at det ikke hadde sammenheng med prosessvarselet at hjemmelsoverføring med pantesikkerhet først ble sendt til tinglysing 21. november 2023.

Nemnda mener videre at klager var tilstrekkelig informert om mulig skattemessige konsekvenser av handelen gjennom punkt 15 i oppdragsavtalen, og kan ikke se at megler hadde plikt til å gi særskilt informasjon til klager utover dette. Klager er selv megler, og forutsettes å være kjent med denne typen problemstillinger.

Fornyelse av oppdraget
Klager har anført at megler (urettmessig) fortsatte å utføre oppdraget, selv om det ikke var fornyet. Nemnda er ikke enig i det, og viser til at boligen ble solgt i oppdragets gyldighetstid.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 skal riktignok oppdragsavtaler – også avtaler om forlengelse av et oppdrag – inngås skriftlig. I forbrukerforhold kan ikke avtaletiden være lengre enn seks måneder, uten at den fornyes skriftlig. Nemnda mener imidlertid at § 6-5 ikke kan være til hinder for at megler forestår det økonomiske oppgjøret etter utløpet av seks måneder, selv om det ikke finnes en skriftlig forlengelse av oppdraget. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd nr. 4 skal oppdragstakeren sørge for «gjennomføring av det økonomiske oppgjøret», med mindre kjøper og selger ønsker noe annet. Det ligger i dette at dersom megler ikke skal bistå med gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret, må dette avtales mellom kjøper og selger etter at avtale om kjøp er kommet i stand mellom partene, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 351. I bransjen er det vanlig praksis at megler sørger for oppgjøret, så lenge boligen er solgt i oppdragstiden, uten at dette skjer ved skriftlig forlengelse. Etter oppdragsavtalen punkt 10 har oppdragstaker krav på vederlag og dekning av utlegg dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Oppdragsgiver må kunne forvente at oppdragstaker påtar seg etterarbeidet (oppgjøret), samt at oppdragstaker kan kreve vederlag og dekning av sine utlegg til tross for at oppdraget har utløpt uten fornyelse, så lenge handel er kommet i stand i oppdragstiden. Nemnda mener likevel det hadde vært ryddig av megler i saken her å sørge for notoritet over forlenget oppdrag, men nemnda kan ikke se at det innebærer brudd på god meglerskikk at dette ikke er gjort. Det nevnes at det ikke var noen protester tidsnært fra klager på at megler ikke hadde noe oppdrag for henne, og kravet til skriftlighet kan ikke medføre at det ikke forelå et gyldig oppdrag, så lenge boligen var solgt i oppdragstiden.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.