RFE-2024-098
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Torkil Jan Røseid
Advokatfirmaet Røseid, Tønsberg og Karlstad AS
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 5. september 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens skogeiendom. Prisantydningen var satt til 11 000 000 kroner. Klageren sa opp oppdraget 10. januar 2024. Klageren har trukket frem flere sider ved innklagedes håndtering som etter hans mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerforetakets vederlag.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Annonsering
Klageren ble lovet annonsering, men innklagede bare utsatte og utsatte. Klageren endte derfor med å true med å si opp oppdraget dersom eiendommen ikke ble lagt ut for salg. Først etter tre ukers tid ble eiendommen annonsert.
Videre måtte klageren også ta korrektur på annonsen, som inneholdt opplagte skrivefeil fra innklagedes side. Innklagede visste heller ikke betydningen av enkle skogbruksfaglige begreper, som eksempelvis «rotnetto». Dette måtte klageren forklare han på e-post.
Fleksibilitet i forbindelse med møter
Da klageren spurte innklagede om han kunne kjøre 45 minutter for å møte klageren og diskutere oppdraget, svarte innklagede at han ikke hadde tid til å gjøre det. Dette medførte at klageren måtte kjøre til stedet hvor innklagede hadde kontor ved flere anledninger.
Tilgjengelighet
Innklagede besvarte sjeldent telefonen da klageren ringte.
Klageren beklager om innklagede ble såret av hans noe brutale kommentar knyttet til fakturaen. Klageren mener imidlertid at en såpass voksen mann som innklagede skal tåle en slik kommentar.
Oppfølging av interessenter
Den 9. januar 2024 mottok klageren en e-post fra en interessent om at han hadde stilt innklagede noen spørsmål i desember som fortsatt sto ubesvart. Megleren hadde ikke fulgt opp interessenten. Det er helt uforståelig for klageren at innklagede ikke klarte å ringe interessenten tilbake før etter juleferiens slutt. Innklagede skriver at interessenten ringte og maste på han 22. desember, men da hadde innklagede juleferie. Kom juleferien som en overraskelse på innklagede?
Den tidligere budgiveren har også i en e-post til klageren gikk uttrykk for at han ble dårlig fulgt opp av innklagede.
Sikringsobligasjon
Klageren sendte en skriftlig oppsigelse av oppdraget 10. januar 2024. I slutten av april var den tinglyste sikringsobligasjonen pålydende 13 500 000 kroner, enda ikke blitt slettet. Begrunnelsen for dette var at klageren nektet å betale fakturaen fra innklagede. Det var da gått tre måneder siden oppdraget ble sagt opp, og klageren følte seg da presset til å betale fakturaen. Innklagedes krav utgjorde totalt 65 000 kroner, hvorav 25 000 kroner var utlegg. Innklagede har brukt sikringsobligasjonen som et utpressingsmiddel.
Det er ikke riktig, slik innklagede hevder, at klageren konsulterte egen advokat for kontroll av oppdragsavtalen før signering. Da klageren hadde spurt innklagede om dette var nødvendig, fikk han et nei til svar.
Oppsummering. Klagers krav
Innklagedes håndtering av oppdraget har gjort at klageren er blitt påført betydelig merarbeid, stress, og irritasjon under salgsprosessen. I tillegg har det forsinket prosessen. Det at eiendommen ble trukket fra markedet sånn uten videre kan ha utsatt salget for negativ oppmerksomhet blant eventuelle interessenter.
Klageren krever at vederlaget settes ned med 45 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren har tydelig uttalt at han ikke ville selge eiendommen uten å oppnå en svært god pris. Dette fremkommer også i hans e-post av 9. november 2023, hvor han skrev at dersom han ikke oppnådde en pris på 11 millioner kroner, ville han avvente til våren. Det er riktig at utarbeidelsen av salgsoppgaven tok lengre tid enn forventet. Dette skyldtes ikke innklagede, men manglende opplysninger om eiendommens festetomter og pågående avvirking av skogen. Innklagede kan derfor ikke holdes ansvarlig for forsinkelsen.
Klageren var svært fornøyd med den ferdige salgsoppgaven og skrev i en e-post til innklagede 12. november 2023 at «Jeg er klar for annonsering nå, ikke noe mer å tilføye, ser kjempebra ut». Alle interesserte ble fulgt opp fortløpende på vanlig måte. Det er registrert 31 interessenter som har fått tilsendt salgsoppgaven og fått sine spørsmål besvart.
Når det gjelder budgiveren, ble han fulgt opp etter å ha inngitt bud. Budgiveren uttrykte at taksten var for høy og at han ikke hadde mye å gå på for å høyne budet. Budet hans var på 7 millioner kroner, og han gjorde det klart at en pris i nærheten av takst ikke var aktuelt.
Innklagede snakket med interessenten både 27. november og 5. desember 2023. Interessenten ringte på nytt 22. desember til sentralbordet. Innklagede hadde på dette tidspunkt tatt juleferie, og partene skulle ta opp kontakten etter jul. Innklagede var tilbake på jobb 8. januar, men før innklagede rakk å kontakte interessenten mottok han klagerens oppsigelse av oppdraget. Den 10. januar sendte innklagde en e-post til klageren hvor det fremgikk at oppfølging stod på agendaen den uken. Innklagede beklager at han ikke tok kontakt første dag tilbake på jobb, men mener likevel at dette ikke er brudd på god meglerskikk.
Basert på samtaler med interessenten virket det som om han ville avvente nye bud før han bestemte seg for å inngi bud. Han ønsket ingen visning, men hadde spørsmål om antall festetomter og vedlikehold av veien til skogen og hyttene. Den 10. januar mottok innklagede oppsigelse av oppdraget.
Når det gjelder tilgjengelighet, ringte innklagede alltid tilbake dersom han ikke hadde anledning til å besvare anrop. Det vises i den anledning til fremlagte telefonlogg. Når innklagede ser tilbake på kommunikasjonen med klageren, virker det som om han fra starten var skeptisk til salget og ble skuffet over at han ikke oppnådde takstprisen.
Etter at oppdraget ble avsluttet og klageren mottok faktura for direkte utlegg til annonsering og fotografering, skrev han 28. januar: «Skriv regninga i nysnøen med ditt eget piss!» Dette fant innklagede uakseptabelt, og har ikke ønsket ytterligere dialog utover den som var.
Når det gjelder klagerens krav om sletting av sikringsobligasjon og trusler om anmeldelse til Økokrim og politiet, bemerkes det at innklagede har forholdt seg til NEFs standardiserte oppdragsavtale. Klageren konsulterte dessuten egen advokat ved inngåelse av oppdraget og signering av sikringsobligasjon.
Det er beklagelig at klageren ikke er fornøyd med innklagedes tjenester. Klagen fremstår som et ønske om å slippe å betale for tjenesten som klageren har inngått avtale om.
Oppdraget ble høyt prioritert og fulgt opp på en god måte. Alle avgjørelsene som ble tatt underveis var i samråd med klageren og i henhold til avtale om salgsstrategi og ønske om prisantydning. Innklagede aksepterer ingen nedsettelse av vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og ser heller ikke grunnlag for det. Megleroppdraget er utført i tråd med etiske og faglige prinsipper.
Klagen er grunnløs og bør ikke gis medhold. Det bes om at klagen avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen skal avvises.
Etter nemndas vedtekter punkt 1.4 skal nemnda behandle klager fra forbrukere. Det fremgår videre i tredje ledd:
Klager fra næringsdrivende behandles normalt ikke. Nemnda kan likevel behandle klage mot eiendomsmegler fra en næringsdrivende, såfremt den interessen som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda. Herunder skal alle forhold, også de økonomiske, tas i betraktning.
Nemnda mener at klager i denne saken driver næring på eiendommen, og at tvisten primært er knyttet til hans næringsinteresser. Det vises til salgsoppgaven, der følgende fremgår:
Eiendommen [stedsnavn] skog er på totalt 2 565,8 dekar med verneområdet [stedsnavn] naturreservat som utgjør 349 dekar. På eiendommen er også et hyttefelt med fritidsbebyggelse og 25 festeforhold, samt en hytte med båthus og vedskjul med unik beliggenhet ved [stedsnavn].
Bebyggelsen på tomta har dessuten begrenset verdi, jf. verditakst datert 14. mars 2023.
Etter dette anses tvisten å falle utenfor det som i utgangspunktet er nemndas virkeområde. Nemnda finner ikke at unntaksbestemmelsen i punkt 1.4, se ovenfor, kommer til anvendelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.