Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2024-101

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Stine Eriksrød
Kvale Advokatfirma DA

Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder: Brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 4. februar 2021 innga klageren bud på en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I budet ble akseptfristen satt til samme dag som ønsket overtakelse, altså 16. juni 2021. Klageren hevder at hun ikke var klar over den lange akseptfristen før megleren ringte henne 27. mai 2021. Etter selgerne aksepterte budet 31. mai 2021, ble kjøpet hevet og selgerne foretok et dekningssalg. Det oppstod deretter en tvist mellom klageren og selgerne, hvor klageren i lagmannsretten ble dømt til å betale selgerne erstatning.

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse klageren om den lange akseptfristen, og om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagerens erstatningskrav 1 407 880 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Hendelsesforløp
Den 4. februar 2021 innga klageren et bud på 10 500 000 kroner. Ved en inkurie, ble akseptfristen satt til samme dag som ønsket overtakelse, altså 16. juni 2021. To minutter etter klageren innga budet, sendte eiendomsmeglerfullmektigen (fullmektigen) en bekreftelse på at budet var registrert.

Klageren snakket kun med fullmektigen én gang, hvor fullmektigen informerte om at selgerne ikke ville akseptere budet på 10 500 000 kroner. Fullmektigen nevnte ingenting om at klageren hadde satt en usedvanlig lang akseptfrist. Klageren fikk dermed ikke mulighet til å korrigere den åpenbare feilen før budet ble videreformidlet til selgerne. Dette bekreftes ved at det kun tok to minutter fra budet ble inngitt til det ble registrert. Det er ikke troverdig at fullmektigen i løpet av disse minuttene skal ha rukket å informere klageren om konsekvensen og risikoen av den lange akseptfristen. Det bemerkes her at meglerforetaket ikke har sørget for tilstrekkelig notoritet knyttet til at klageren ble frarådet en såpass lang akseptfrist.

Etter hvert som tiden gikk, deltok klageren på andre visninger. Klageren innga også bud på en annen eiendom som den ansvarlige megleren formidlet. Dette underbygger at klageren ikke var klar over at hun fortsatt var bundet av budet på 10 500 000 kroner. Til tross for at megleren formidlet begge eiendommene, reagerte hun ikke på at klageren innga bud samtidig som hun var bundet til et annet. Det bemerkes her at megleren heller ikke undersøkte klagerens finansiering knyttet til det første budet. Da megleren snakket med klagerens bank vedrørende finansiering for det andre budet, spurte hun ikke om klageren hadde finansiering for kjøp av to boliger. Hun spurte heller ikke om banken var kjent med at klageren hadde et aktivt bud på en annen eiendom. Dersom budet på 10 500 000 kroner fortsatt var bindende, ville ikke banken bekreftet finanseringen for det andre budet.

Da klageren ikke fikk tilslag på sitt andre bud, deltok hun på andre visninger. Den 27. mai 2021 tok imidlertid megleren kontakt for å informere om at selgerne vurderte å akseptere budet på 10 500 000 kroner. Klageren hadde ikke snakket med megleren på omkring fire måneder, og var ikke klar over at hun var bundet av noe bud. Hun spurte dermed om å få oversendt budskjema for budet. Samme dag sendte fullmektigen en kopi av budjournalen.

Den 28. mai 2021 snakket megleren med klagerens bank som bekreftet finansering på 10 500 000 kroner. Under samtalen, ble det ikke avklart om transaksjonen var mulig å gjennomføre før overtakelsen 16. juni 2021.

Den 31. mai 2021 forsøkte klageren å kontakte megleren flere ganger. Klokken 14:25 sendte megleren en SMS om at hun ville ringe tilbake. Da klageren ventet på å bli oppringt, så hun imidlertid at Finn-annonsen ble løftet med ny prisantydning på 10 900 000 kroner. I tillegg var det annonsert nye visninger i starten av juni 2021. Klageren forstod det slik at meglerforetaket ikke anså klagerens bud som aktivt lenger. Samme kveld klokken 21:57 mottok derimot klageren budaksept pr. e-post.

Siden kontraktsmøtet ble fastsatt til 10. juni 2021, ville ikke banken motta signert kjøpekontrakt før 11. juni 2021. På grunn av helg og regelen om at oppgjøret skal være innbetalt på meglers klientkonto to dager før overtakelse, fikk banken kun én virkedag på å sikre overføring av oppgjøret til klientkonto. Klageren stiller seg dermed spørrende til om megleren forsøkte å sette henne i mislighold overfor selgerne.

Senere på kvelden den 31. mai 2021, sendte klageren en SMS til megleren hvor hun ga uttrykk for at selgerne hadde avslått budet allerede i februar. Megleren svarte at budet aldri ble avslått, samt at dette måtte være kjent for klageren. Dersom klageren ikke ville stå ved sitt bud, ba megleren om å få en e-post om dette. Meglerens uhyggelige tone under SMS-korrespondansen underbygger at det har vært en opphetet uenighet. Samtalen ble ikke loggført, og dagen etterpå mottok klageren et varsel om heving og dekningssalg.

Som følge av at kjøpet ble hevet, måtte selgerne foreta et dekningssalg. Den 16. juli 2021 ble dermed eiendommen solgt til noen andre for 10 200 000 kroner. Etter dekningssalget, fremmet selgerne erstatningskrav overfor klageren 30. august 2021. Saken ble videre behandlet i domstolen, hvor tingretten avsa dom 6. desember 2022. Dommen ble senere påanket til lagmannsretten som i din dom av 15. desember 2023 kom til at klageren var erstatningsansvarlig.

Kontakten mellom megleren og klageren. Meglerens aktivitetslogg
Det stemmer ikke at megleren har hatt jevnlig kontakt med klageren mellom februar og mai 2021. Det vises her til at meglerforetakets påståtte samtaler om den lange akseptfristen ikke er loggført i meglerens aktivitetslogg.

Hva gjelder meglerens anropslogg, er denne redigert og ufullstendig. Før dialogen mellom partene 27. og 31. mai 2021, snakket klageren med megleren 13. mars og 10. mai 2021. Ifølge meglerforetaket skal klageren under dialogen ha gitt uttrykk for at alt var i orden. Det fremstår dermed uklart hvorfor megleren så behovet for å ta skjermbilde av anropsloggen. Det bemerkes for øvrig at megleren har endret sin forklaring underveis i saken mot selgerne, noe som bidrar til å svekke meglerforetakets troverdighet.

Når det kommer til fullmektigens notat fra en påstått telefonsamtale 27. mai 2021, har ikke denne samtalen funnet sted. På det tidspunktet hadde ikke klageren snakket med fullmektigen siden februar 2021.

Meglerforetakets interne notater er skrevet i slutten av mai og juni 2021, altså fire måneder etter de påståtte samtalene med klageren. Den lange tiden mellom de faktiske anførte hendelsene og utarbeidelse av notatene, tilsier at notatene kan ha blitt fabrikkert og inneholde flere sentrale feil. Notatene ble først utarbeidet når det hadde oppstått tvist med selgerne. Notatene samsvarer heller ikke med meglerens aktivitetslogg.

I den forbindelse stiller klageren seg spørrende til hvorfor det ikke foreligger noen loggføring knyttet til meglerens kontakt med seglerne 27. mai 2021. I meglerens SMS fra 27. mai fremgår det at selgerne stilte spørsmål til overtakelsesdato. Det fremgår imidlertid ikke av aktivitetsloggen at megleren faktisk har snakket med selgerne. I meglerens aktivitetslogg knyttet til klageren er det derimot loggført tre aktiviteter den 27. mai 2021. Det bemerkes her at to av aktivitetene knytter seg til telefonsamtaler i samme tidsrom. Det er imidlertid umulig at samme person kan motta en telefonsamtale samtidig som man ringer.

Ifølge meglerforetakets notater av dialogen 27. til 31. mai, ga aldri klageren uttrykk for at hun ikke anså seg bundet av budet på 10 500 000 kroner. Klageren opplyste imidlertid om dette under telefonsamtalen 27. mai 2021. Det fremgår av meglerens aktivitetslogg at klageren under denne telefonsamtalen ba om å få tilsendt kopi av sitt eget bud. Dersom det var enighet om den lange akseptfristen og kjøp fortsatt var aktuelt, hadde ikke vært nødvendig for klageren å få tilsendt budjournalen. Bakgrunnen for at klageren forespurte denne, var imidlertid for å kontrollere meglerforetakets opplysninger.

Dersom meglerforetakets notat av telefonsamtalen 27. mai 2021 stemmer, hadde det ikke oppstått noen tvist mellom klageren og selgerne. Klageren hadde heller ikke diskutert budets gyldighet med megleren pr. SMS 31. mai 2021.

I dette tilfellet har ikke megleren utvist tilstrekkelig omsorg for begge parters interesser. I stedet for å invitere partene til dialog, har megleren vært aggressiv og pågående overfor klageren. Meglerens krasse adferd medførte en opphetet telefonsamtalen 27. mai samt etterfølgende SMS-korrespondanse. Den opphetede SMS-korrespondansen fra 31.mai 2021 ble aldri loggført, noe som innebærer at man ikke kan stole på meglerens aktivitetslogg.

Etter at den ansvarlige megleren snakket med klagerens bank, skrev hun et notat 1. juni 2021. Notatet underbygger at klageren ikke var klar over den lange akseptfristen. Det fremgår også at banken bekreftet klagerens inngivelse av flere bud, men at megleren ikke hadde vært kjent med dette. Meglerens notat inneholder for øvrig motstridende fakta. Samtidig som det fremgår at klageren ikke ville ha den aktuelle eiendommen da hun innga et bud på den andre eiendommen, følger det av notatet at det ville være greit for klageren å kjøpe huset for den prisen som selgerne aksepterte. Klageren stiller seg dermed spørrende til hvordan megleren kunne mene at klageren ikke vil ha eiendommen samtidig som det ville være greit å kjøpe den dersom selgerne aksepterte budet. Det bemerkes her at klageren ikke hadde finansiering til å kjøpe to eiendommer. Meglerens notat ble uansett skrevet 1. juni 2021, altså dagen etter selgerne aksepterte budet. Det vises for øvrig til klagerens bank sin e-post av 14. august 2024, hvor bankrådgiveren har redegjort for samtalen.

Under domstolsbehandlingen av saken mot selgerne, la både tingretten og lagmannsretten til grunn at meglerens aktivitetslogg var riktig og sannferdig loggført. Klageren kan ikke forstå dette, og ber derfor Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester om å ta stilling til aktivitetsloggens kredibilitet.

Ansvarsgrunnlag
For meglere gjelder det en streng aktsomhetsnorm, jf. HR-2022-1316-A avsnitt 32. Et sentralt moment i vurderingen, er om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Ifølge Rt. 1995 s. 1350 er god meglerskikk en rettslig standard. Det er imidlertid ikke slik at ethvert brudd gir grunnlag for ansvar, jf. blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696. Selv om det vil være et vesentlig moment om det foreligger brudd på lov eller forskrift, må det likevel foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd. Hva gjelder det nærmere innholdet av omsorgsplikten, vises det særlig til Ot.prp. nr. 59 (1988-1989) s. 20 og NOU 1987: 14 s. 65. For rådgivningsplikten, vises det til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven – kommentarutgave (2013) side 239.

Det må anses å være av betydning for en kjøper at akseptfristen er uvanlig lang. Dette vil blant annet avskjære kjøperen fra å inngi bud på andre boliger så lenge akseptfristen løper.

Ifølge eiendomsmeglingsforskriften skal megler tilrettelegge for en forsvarlig avvikling av budrunden. Dette innebærer blant annet at megleren skal holde tempoet i budrunden nede, samt unngå korte akseptfrister. Det må imidlertid gjelde en tilsvarende plikt til å fraråde budgiver å sette en for lang akseptfrist.

Det må anses som umulig å akseptere et bud samme dag som overtakelsen skal gjennomføres. Selv om selgerne aksepterte budet før akseptfristen, er det uten betydning at feilen ikke materialiserte seg. Fullmektigen bidro ikke til å forhindre at mislighold kunne ha oppstått. I dette tilfellet kunne fullmektigen enkelt ringt til klageren for å forsikre seg om at det var meningen å ha en såpass lang akseptfrist. Videre burde hun opplyst klageren om at budet var aktivt frem til 16. juni 2021, samt at klageren ikke kunne inngi bud på andre boliger. Fullmektigen gjorde imidlertid ingenting for å gjøre klageren oppmerksom på den lange fristen. Klageren fikk dermed ikke mulighet til å rette på feilen før budet ble videreformidlet til selgerne. Meglerforetaket har på bakgrunn av dette, ikke tilrettelagt for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Når klageren fortsatte å delta på andre visninger og inngi bud på andre boliger, underbygger dette at klageren ikke var klar over den lange akseptfristen. Da klageren første ble gjort kjent med feilen 27. mai 2021, ble hun ikke informert om hvordan hun kunne trekke tilbake budet. Klageren ble derimot forsøkt presset inn i en handel med svært pågående adferd fra meglerne. Den lange akseptfristen ganget kun selgerne, og innebar en stor skaderisiko for klageren.

En av megleres kjerneoppgaver er å kontrollere at akseptfristen er korrekt. I dette tilfellet ble akseptfristen satt til samme dag som ønsket overtakelse. Meglerne måtte dermed forstå at dette var en feilskrift.

Det er uansett megleren som må sørge for notoritet knyttet til at klageren ble frarådet en såpass lang akseptfrist. I dette tilfellet kunne megleren sendt en kort e-post til klageren, men dette ble ikke gjort. Meglerforetakets notater ble utarbeidet etter at tvisten mellom klageren og selgerne oppstod. Det foreligger i tillegg flere bevis som tilsier at meglerne ikke er redelige i sine forklaringer. Siden det mangler notoritet rundt et så vesentlig forhold som det foreliggende, må dette gå ut over meglerforetaket. Det vises her til tidligere avgjørelser fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, herunder RFE-2023-136.

Meglerforetaket har ved flere anledninger registrert feil akseptfrister. Da klageren innga bud på den andre eiendommen som megleren formidlet, satte hun akseptfrist til klokken 12:00 dagen etter. Som følge av at boligen ble tvangssolgt, var imidlertid klageren pålagt å sette en akseptfrist på seks uker. Klageren ble ikke orientert om dette før budet ble registrert og videreformidlet til selger. Meglerforetaket registrerte også feil akseptfrist i forbindelse med selgernes dekningssalg. I likhet med klageren, satte kjøperne akseptfristen til samme dag som overtakelsen. Kjøperne ble ikke gjort oppmerksom på dette før budet ble registrert og videreformidlet til selgerne.

På bakgrunn av det ovennevnte, har hverken megleren eller fullmektigen overholdt sin omsorgs- og rådgivningsplikt. Det foreligger således brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Meglerforetaket har vist til lagmannsrettens dom under punkt 1.4. Spørsmålet her var imidlertid hvorvidt klageren som en følge av meglerens opptreden var avtalerettslig bundet av kjøpet. Spørsmålet innebar følgelig ingen full behandling av saken mot meglerforetaket i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglerforetaket var heller ikke part i saken, og dommen kan følgelig ikke tillegges vekt eller utgjøre grunnlag for avvisning. En dom får kun virkning overfor partene i saken, jf. tvisteloven § 19-15 første ledd.

Videre har meglerforetaket anført at klageren, under saken mot selgerne, frafalt sin anførsel om at budet var en feilskrift. Det medfører riktighet at klageren frafalt anførselen om gyldigheten av avtalen med selgerne etter avtaleloven § 32. Klageren frafalt imidlertid aldri anførselen om at akseptfristen var en feilskrift. Det vises her til et utvalg av prosessdokumentene i saken mot selgerne. Klagerens frafall av bruk av avtaleloven § 32 er uansett ikke relevant i saken mot meglerforetaket. Dersom det mot formodning skal legges til grunn at klageren trakk tilbake sin anførsel om feilskrift, kan den uansett ikke anses for å være trukket tilbake overfor meglerforetaket.

Hva gjelder meglerforetakets argument om at klageren var en kvalifisert boligkjøper, var ikke megleren og fullmektigen kjent med dette på budgivningstidspunktet. Det innebærer uansett ikke at meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt skal lempes.

Årsakssammenheng
Det er klart at dekningssalget og påfølgende sakskostnader i saken mot selgerne oppstod som følge av at meglerforetaket ikke ga klageren tilstrekkelig råd og veiledning. Det foreligger dermed årsakssammenheng.

Tapsbegrensningsplikt
Før saken mot selgerne ble behandlet i domstolen, ble meglerforetaket orientert om at klageren ville kreve regress dersom hun ble erstatningsansvarlig overfor selgerne. Før saken ble behandlet av lagmannsretten, tok klageren også kontakt med meglerforetakets ansvarsforsikringsselskap for å spørre om hun skulle forsøke å begrense tapet ved å anke en eventuell dom til Høyesterett.

Det virker imidlertid som at meglerforetaket i sitt tilsvar har misforstått klagerens tapsbegrensningsplikt. Det vises for ordens skyld til at selgerne områdde seg raskt ved å legge eiendommen ut for dekningssalg. Prosessen ble igangsatt samtidig som uenigheten med klageren oppstod.

Økonomisk tap. Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstatning. For det første krever hun erstatning for differansen mellom avtalt kjøpesum og kjøpesummen som ble oppnådd ved dekningssalget, totalt 300 000 kroner.

For det andre krever hun erstattet både egne og motpartens sakskostnader for tingretten, henholdsvis 244 106 og 232 425 kroner.

For det tredje krever klageren erstattet både egne og motpartens sakskostnader for lagmannsretten på henholdsvis 306 469 og 140 000 kroner.

For det fjerde krever klageren 75 381,31 kroner i erstatning for påløpte renter fra tingretten og lagmannsretten inntil rettskraftig dom fra lagmannsretten forelå.

For det femte krever klageren erstattet 33 561 kroner for lagmannsrettens rettsgebyr.

For det sjette krever hun erstattet sakskostnader knyttet til regresskravet, totalt 75 938 kroner.

Totalt utgjør erstatningskravet 1 407 880,31 kroner med tillegg av advokatkostnader som har påløpt i forbindelse med klagen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det er ikke riktig at klagerens henvendelser ikke ble besvart. Det har vært en omfattende dialog mellom klager og innklagede i saken gjennom en lang periode. Innklagede meglerforetak har bla forsøkt å bistå klager med faktumsavklaringer der hvor det har vært behov for det. Meglerforetaket fikk en ny henvendelse 23 mai 2024 med frist 29. mai 2024 til å ta stilling til regresskravet. Det er korrekt at den ikke ble besvart av innen fristen, og meglerforetaket fikk opplyst av klager samme dag at klagen derfor var sendt nemnda. Det ble anmodet om å få utsatt fristen med en uke, men siden klagen allerede var sendt var det ikke aktuelt.

Klagen til nemnda, med det tilhørende regresskravet, er basert dommen fra Lagmannsretten hvor klager ble dømt til å erstatte selgers tap som følge av at hun trakk seg fra avtalen og boligen ble solgt ved dekningssalg. Klagen er begrunnet med at megler har handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å ikke forsikre seg om at klageren hadde til hensikt å ha uvanlig lang akseptfrist, og ikke rådførte klageren om konsekvensene. Megler har opptrådt kritikkverdig, og vilkåret om ansvarsgrunnlag er oppfylt.

Avvisning
Sakskomplekset har vært gjenstand for grundig behandling i to rettsinstanser. Selv om meglerforetaket ikke var part i rettssaken, er det uomtvistelig slik at retten har tatt stilling til om megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda bør derfor vurdere å avvise saken under henvisning til vedtektenes punkt 5.1 C ved at saken reelt sett er blitt behandlet av en domstol. Det er også slik at det i denne saken er ord mot ord om hva som er faktum rundt tvistepunktene, nemnda bør derfor også vurdere å avvise saken under henvisning til 5.1 e.

Ansvarsgrunnlag
Dersom Nemnda kommer til at det er sannsynliggjort at meglerne på budgivningstidspunktet ikke hadde dialog med klageren om den lange akseptfristen, må det anses klart at Eiendomsmeglingsloven § 6-3 er brutt. Lagmannsretten har vurdert dette punktet i dommens punkt 1.4 og rettens konklusjon er at meglerne ikke har brutt § 6-3 med betydning for saken. Det kan ikke tillegges vekt at meglerforetaket ikke var part i saken. Det er et faktum at megler ikke var part og kun vitne, spørsmålet knyttet til § 6-3 er imidlertid grundig vurdert av lagmannsretten, som følge av at det ble anført av klager. Retten vurderte ansvarsspørsmålet slik:

Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at meglerne unnlot å drøfte den lange akseptfristen med [klageren] eller på annet vis brøt sin omsorgsplikt ovenfor [klager] knyttet til den lange akseptfristen. Anførselen fører derfor ikke frem.

«Ved bevisvurderingen har lagmannsretten lagt vekt på meglers [navn] forklaringer, som det ikke er noen grunn til å betvile. [Megler] forklarte at hun hadde tatt opp akseptfristen med [klager] flere ganger, blant annet i telefonsamtalen 4. februar 2021. [Klager] skal da ha tilkjennegitt at hun svært gjerne ønsket å kjøpe eiendommen, og at det var begrunnelsen for den lange akseptfristen. Forklaringen underbygges av notatet [megler] skrev etter telefonsamtalen 27. mai 2021 hvor det også fremgår at de hadde diskutert akseptfristen med [klager] ved tre tidligere anledninger. Lagmannsretten er enig i at det hadde vært en fordel om de forutgående samtalen også hadde blitt loggført i sanntid, uten at det gir grunn til å betvile opplysningene. Det er ved denne vurderingen sett hen til at [klager] også mottok skriftlig bekreftelse fra [meglerforetaket] om akseptfristen da budet ble gitt, uten at hun selv reagerte.»

Det fremgår tydelig hvilket faktum lagmannsretten la til grunn ved vurderingen av rådgivningen knyttet til den lange akseptfristen og meglerforetaket har ingen kommentarer til dette utover at de mener lagmannsrettens vurdering korrekt. Reklamasjonsnemnda bes merke seg at det fremgår av dommen at klager frafalt påstanden om at det var feilskrift, noe som må forstås slik at hun mente å sette en lang frist.

Akseptfristen ble satt til samme dato ønsket dato for overtakelse. Dersom det ikke var feilskrift, så må det oppfattes slik at klageren mente å legge inn et bud med lang akseptfrist. Uansett har lagmannsretten på basis av parts- og vitneforklaringer, konkludert med at klager ikke kunne sannsynliggjøre at eiendomsmegler unnlot å drøfte den lange akseptfristen med henne. Rettens konklusjon var derfor at megler ikke hadde brutt eiendomsmeglerloven § 6-3 med betydning for saken. Meglerforetaket mener denne vurdering er korrekt.

Klagers påstand knyttet til at hun heller ikke 27. mai 2021, før selgers aksept, ble rådgitt til hvordan hun kunne trekke budet tilbake, tar utgangspunkt i at fristen var en feilskrift, en anførsel som klager beviselig frafalt for lagmannsretten. På dette tidspunktet var det ikke var anledning for klager til å trekke budet. Dette spørsmålet ble behandlet av lagmannsretten og retten var tydelig på at det på dette tidspunktet ikke var rettslig adgang til å tilbakekalle budet. Lagmannsretten sier at det er «åpenbart at anførselen ikke kan føre frem». Det kan derfor vanskelig argumenteres for at innklagede kunne/skulle ha gitt noe råd om hvordan budet kunne trekkes tilbake.

Innklagede mener at lagmannsretten har foretatt en god og grundig gjennomgang av dette spørsmålet og at det verken fremkommer noe nytt i klagen, som tilsier en annen vurdering, eller at lagmannsrettens vurdering er feil. Klagen kan derfor ikke føre frem.

Årsakssammenheng og Økonomiske tap
Klager forklarte seg uriktig overfor megler ved budaksept om at hun hadde kjøpt et annet hus. Dette innrømmet klager under saken i lagmannsretten. Det var videre på det rene at klager hadde finansiering i banken for kjøpet. Det naturlige ville da være ut fra et tapsbegrensningsperspektiv å kjøpe huset og eventuelt legge det ut for salg igjen. Alternativt i hvert fall akseptere å betale mellomlegget når dekningssalget var gjennomført. Isteden har klager valgt å gå inn i en omfattende rettslig prosess mot selger med et usikkert utfall. Innklagede kan derfor hverken se at klager har oppfylt tapsbegrensingsplikten, eller at tapet står i årsakssammenheng med den påståtte feilen fra innklagede.

På vegne av meglerforetaket fremsettes følgende påstand:

Saken avvises
Klagen tas ikke til følge

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder brudd på god meglersikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Avvisning
Innklagede meglerforetak har prinsipalt påstått klagen avvist. Nemnda bemerker at den, i henhold til vedtektene punkt 5.1 bokstav e), kan avvise en sak som ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Dette punktet i vedtektene svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I Prop.32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 er det forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

Nemnda mener at den har grunnlag for å realitetsbehandle klagen. Det er ikke tale om en ren «ord mot ord»-sak, se nedenfor. I tillegg er lagmannsrettens dom, se nedenfor, i seg selv et tungtveiende bevismoment. Klagen skal dermed ikke avvises etter vedtektene punkt 5.1 bokstav e).

Det er heller ikke grunnlag for avvisning etter punkt 5.1 bokstav c. Saken mot megler har ikke direkte blitt behandlet i domstolene, selv om lagmannsretten tok stilling til meglers forhold som del av tvisten mellom klager og selgerne, se nærmere nedenfor.

Etter dette fremmes klagen til realitetsbehandling.

Hvorvidt megler har handlet i strid med god meglerskikk og har handlet erstatningsbetingende
Eidsivating lagmannsrett tok i LE-2023-22219, i tvist mellom klager og selger, stilling til om megler hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette ble vurdert som ledd i spørsmålet om klager fortsatt var bundet 31. mai 2021 – på tidspunktet for selgernes aksept – av budet hun ga 4. februar 2021. Som det fremgår ovenfor, hadde dette budet akseptfrist 16. juni 2021. Lagmannsretten vurderte dette som følger i punkt 1.4:

A har anført at megler ikke tok den lange akseptfristen opp med henne. Hun hevder megleren derved brøt omsorgsplikten, at hun sannsynligvis ville ha forkortet akseptfristen om megleren hadde oppfylt sin forpliktelse og at selgerne sannsynligvis ville avslått budet om akseptfristen bare hadde vært noen få dager. Det anføres videre at konsekvensen må være at hun var ubundet av budet 31. mai 2021.

Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at meglerne unnlot å drøfte den lange akseptfristen med A eller på annet vis brøt sin omsorgsplikt overfor A knyttet til den lange akseptfristen. Anførselen fører derfor ikke frem.

Ved bevisvurderingen har lagmannsretten lagt vekt på megler [navn] og [navn] forklaringer, som det ikke er noen grunn til å betvile. [Megleren] forklarte at hun hadde tatt opp akseptfristen med A flere ganger, blant annet i telefonsamtalen 4. februar 2021. A skal da ha tilkjennegitt at hun svært gjerne ønsket å kjøpe eiendommen, og at det var begrunnelsen for den lange akseptfristen. Forklaringen underbygges av notatet [megleren] skrev etter telefonsamtalen 27. mai 2021 (sitert over) hvor det også fremgår at de hadde diskutert akseptfristen med A ved tre tidligere anledninger. Lagmannsretten er enig i at det hadde vært en fordel om de forutgående samtalene også hadde blitt loggført i sanntid, uten at det gir grunn til å betvile opplysningene. Det er ved denne vurderingen sett hen til at A også mottok skriftlig bekreftelse fra Krogsveen om akseptfristen da budet ble gitt, uten at hun selv reagerte. I lys av at A har vært involvert i en rekke eiendomskjøp tidligere, og således er vel kjent med hvordan eiendomskjøp foregår, finner lagmannsretten at As egen adferd underbygger lagmannsrettens vurdering.

At megler [navn] mottok bud fra A på en annen eiendom i mai 2021, altså samtidig som akseptfristen løp, endrer ikke lagmannsrettens vurdering. Lagmannsretten har ingen grunn til å betvile [megleren] forklaring om at hun ved mottaket av det nye budet ikke var oppmerksom på at det var samme budgiver, hvilket lagmannsretten heller ikke har grunnlag for å bebreide henne for. Slik lagmannsretten ser det, måtte meglers dialog med A eventuelt vært knyttet til As nye bud. Noen konsekvenser for budet i denne saken, er det uansett ikke sannsynliggjort at en slik oppfølgning kunne hatt.

Nemnda slutter seg til denne vurderingen, og bemerker at saken i det vesentlige står i samme stilling for nemnda som for lagmannsretten, selv om det ikke er ført muntlige bevis umiddelbart for nemnda. Lagmannsrettens vurdering er basert på en todagers ankeforhandling der parter og vitner – herunder meglerne – forklarte seg direkte for den dømmende rett. Nemnda finner grunn til å legge betydelig vekt på lagmannsrettens vurdering, selv om den ikke direkte er bindende i tvisten mellom klager og megler, jf. tvisteloven § 19-15 første ledd.

Lagmannsrettens resultat støttes av notat fra megler 27. mai 2021, der det fremgår at klager ble informert om at selger fortsatt kunne akseptere budet, og at det var ok for klager. Det fremgikk også at «vi har fortalt de tre ganger at de har et bud som står til 16.06». Det samme fremgår av meglers notat 1. juni 2021, som ble skrevet etter samtale med banken. Notatet tilsier ikke at klager overfor banken argumenterte med at hun ikke la inn bud med akseptfrist 16. juni, men at hun var av den oppfatning at dette var avslått av selgerne. Nemnda kan ikke se at det var grunnlag for en slik eventuell oppfatning hos klager, og viser til lagmannsrettens dom punkt 1.1. Nemnda har ikke grunnlag for å vurdere dette annerledes, og megler hadde dermed ikke plikt til å søke å få løst klager fra selgernes aksept 31. mai 2021. Nemnda har videre merket seg at det i SMS fra klager 27. mai 2021 ikke fremgår noe om at akseptfristen 16. juni 2021 skulle være feilskrift, noe som heller ikke ble anført for lagmannsretten. Nemnda bemerker at når er gyldig bud er inngitt med en uttrykkelig angitt akseptfrist, er dette bindende fra avgivers side, og kan ikke trekkes tilbake. Budgiver blir bare løst fra budet hvis det avslås. Det har ikke vært tilfellet her.

Det er etter dette ikke bevismessig grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk. Ettersom det er mest sannsynlig at megler snakket med klager om den lange akseptfristen, kan nemnda heller ikke konkludere med at budrunden ikke ble avviklet forsvarlig, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. I likhet med lagmannsretten, er nemnda av den oppfatning at det hadde vært en fordel om megler i sanntid hadde sikret notoritet over samtalene med klager der akseptfristen var samtaletema, uten at nemnda mener det i seg selv utgjør brudd på god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.