Klage nr:
030/09

Avgjort:
13.05.2009

Saken gjelder:
Krav om erstatning ved innklagedes utlevering av nøkler før overtakelse

Foretakets navn:
Privatmegleren Ullevål stadion, Magnum Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 13.mai 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

De syv sameierne i eiendommen «veien 33» ble enige om å selge hele eiendommen under ett. Klageren, hennes bror og søster, er tre av sameierne og disse har fremmet klagen. Det foreligger fullmakt fra søsknene om å representere dem ved klagebehandlingen. De øvrige sameierne er derimot ikke nevnt særskilt i klagen, og det foreligger heller ikke særskilt fullmakt fra dem.

Innklagede fikk salgsoppdraget og fikk samtidig utlevert ett sett nøkler slik at han kunne vise den til interesserte kjøpere. Eiendommen besto av leiligheter og næringslokaler.

Oppdraget som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, er datert 28. februar 2008. Dette er ikke underskrevet. Kjøpekontrakten er datert 10. april 2008.

Følgende forkortelser er brukt i avgjørelsen:

F = klagerens bror, sameier

N= klagerens søster, sameier

E = kjøper

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere om innklagede har handlet i tråd med god meglerskikk.

Våren 2008 ble de syv sameierne i eiendommen internt enige om å selge hele eiendommen under ett. En av sameierne ble i salgsfasen representert ved setteverge. Salgsoppdraget ble gitt innklagede og innklagede fikk overlevert et sett nøkler slik at han kunne vise eiendommen til interesserte kjøpere.

Den 2. april ble det oppnådd enighet om salg til E AS for 36 300 000 kroner. Innklagede fikk et honorar på
463 750 kroner. Klageren påpeker at all kontakt skjedde gjennom innklagede og at kjøperne og selgerne ikke hadde direkte kontakt.

Kjøpekontrakten ble undertegnet 10. april og overtakelse ble avtalt til 1. september 2008. Kjøperen møtte ikke til kontraktssigneringen.

En av klagerne (heretter F) kontaktet innklagede per e-post og ba om å få nøklene utlevert. Innklagede besvarte aldri e-posten. Klagerne opplevde derimot at kjøpernes folk låste seg inn i gården og iverksatte rivings- og byggearbeider uten at det var gitt noen form for tillatelse til dette. Innklagede hadde poengtert overfor klagerne hvor viktig det var at kjøperne ikke fikk tilgang til eiendommen før kjøpesummen var fullt innbetalt.

Den 1. mai purret F igjen på nøklene og varslet innklagede om hva som hadde skjedd på eiendommen. F ba også om en forklaring på hvorfor innklagede hadde overlevert nøkkelen til kjøper og spurte om hva han hadde tenkt å gjøre med saken. Innklagede besvarte heller ikke denne henvendelsen. Innklagede videresendte imidlertid en e-post fra kjøperen den 7. mai. Klagerne mener innklagede åpenbart må ha varslet kjøperen om Fs henvendelse uten å samtidig å ha krevd nøkkelen tilbake. I e-posten fra kjøperen sto det følgende:

«Videre bør det ikke være tvil om at vi allerede har overtatt eiendommen».

Innklagede hadde ingen bemerkning til denne, etter klagernes oppfatning, oppsiktigsvekkende uttalelsen fra kjøperen.

Den 8. mai sendte kjøperen en direkte henvendelse til F. Klagerne forsøkte å kontakte innklagede, men saksbehandleren var utilgjengelig. Dette var på bakgrunn av at klagerne opplevde at kjøperen satte dem under et uakseptabelt press og klagerne ba innklagedes assistent om å innkalle til et møte for å drøfte situasjonen. Samtidig ble innklagede bedt om å sikre at arbeidene ikke fortsatte.

Den 13. mai ble det avholdt et møte mellom noen av selgerne og kjøperen på innklagedes kontor. Etter møtet sendte innklagede ut en tilleggsavtale mellom partene.

En av selgerne sendte avtaleutkastet til advokat B. Klagerne poengterer at advokat B ikke ble varslet om møtet med kjøperen, og innklagede hadde heller ikke oversendt avtaleutkast til ham. Advokat B ble overrasket over at han ikke ble involvert og sendte et brev til innklagede med en del spørsmål. Den 19. mai besvarte innklagede advokat Bs brev og bekreftet at han hadde lånt ut nøklene til kjøper.

Den 28. mai sendte kjøper brev til selgerne der han skrev at han forutsatte at tilleggsavtalen var akseptert av selgerne. Innklagede fikk kopi av e-posten. Advokat B fikk heller ikke denne gangen kopi av e-posten. Innklagede sendte e-post samme dag til klageren som opptrer på vegne av de andre klagerne, og spurte hvilken advokat selgerne brukte, slik at denne advokaten kunne kontaktes vedrørende tilleggsavtalen. Senere samme dag opplyste innklagede at han hadde avtale om å hente nøkkel hos kjøper og at han skulle beskjed når han hadde fått den.

På bakgrunn av innklagede manglende oppfølging tok F og klagernes representant kontakt med advokat. Etter møte med selgerne sendte advokaten e-post til innklagede og meddelte at klagerne var villige til å diskutere en tilleggsavtale så snart kjøperen stilte bankgaranti for betaling av kjøpesummen. På møtet 13. mai hadde kjøperen sagt seg villig til dette.

Den 30. mai purret klagerne på innklagede og den 2. juni opplyste innklagede at han ikke hadde fått tak i nøklene. Samme dag sendte innklagede en e-post til klagernes advokat der han foretok en selvstendig vurdering av garantien kjøperens styreformann hadde sagt seg villig til å gi. Klagerne var forbauset over innholdet i e-posten da klagerne ikke hadde bedt om noen vurdering. Advokatenbesvarte e-posten og meddelte at selgerne ikke hadde bedt om innklagedes vurdering og opplyste at det var fattet en enstemmig beslutning om at det måtte stilles bankgaranti dersom det skulle forhandles om tilleggsavtalen.

Den 19. juni hadde klagerne ikke fått informasjon om innklagede hadde mottatt nøklene. En av selgerne sendte e-post til ledelsen og ba ledelsen rydde opp.

Den 20. juni bekreftet innklagede at han hadde fått tak i nøklene. Den 1. september møtte partene opp for å gjennomføre overtakelsen. Kjøpesummen var imidlertid ikke innbetalt og overtakelsen måtte utsettes. Den 3. september ble overtakelsesforretningen gjennomført.

Den 4. september sendte innklagede oppgjørsoppstilling med fordeling «som avtalt». Utlegg til juridisk bistand var trukket fra oppgjøret. Dette ble etter kontakt med settevergen fjernet.

Advokaten sendte krav til innklagede om at han måtte dekke merkostnaden i forbindelse med tvisten som oppsto som følge av at nøklene ble utlevert. Det samme gjaldt kostnaden til settevergen.

Den 24. oktober besvarte innklagede brevet fra advokaten. Når det gjaldt ugifter til klager Ns setteverge, viste innklagede til at det ikke var noen grunn til å belaste han for settevergens bistand til «signatur av kontrakt, gjennomgang av kjøpekontrakt med mer».

Den 18. november ble eiendommen lagt ut for salg for 55 millioner kroner med innklagede som eiendomsmegler. De samme bildene som ble brukt ved det første salget, ble brukt.

Klagerne mener innklagede har brutt god meglerskikk ved å

– utlevere nøklene uten samtykke fra selgerne

– ikke ha tilstrekkelig kontroll på hva kjøperne skulle bruke nøklene til

– ikke foreta seg noe i april/mai for å få tilbake nøklene. Dette til tross for purringer fra klager F

– ikke foreta seg noe da kjøper ga klart uttrykk for at han hadde til hensikt å fortsette arbeidene på eiendommen

– ved å unnlate å holde settevergen orientert

– ved opplyse at han hadde avtale om avhenting av nøklene når dette ikke ifølge klagerne ble gjort

– foreta en vurdering av kjøpers garanti, som det neppe er juridisk dekning for

– ikke foreta seg noe i forhold til innhenting av nøkler før en av selgerne kontaktet styret hos innklagede

– fakturere for juridiske tjenester til tross for at selgerne ikke hadde bedt om slike tjenester

– nekte å betale merkostnadene til advokat, noe som klageren og hennes søsken er blitt påført på grunn av innklagedes mangelfulle håndtering av oppdraget

Klagerne har forstått det slik at Reklamasjonsnemnda ikke kan vurdere eventuelt erstatningskrav, så klageren lar dette ligge i denne omgangen. Klageren ønsker Nemndas vurdering av innklagedes uttalelse når det gjelder honoraret til settevergen. Innklagede avfeide dette med henvisning til at det var bistand i tilknytning til opprettelse av kjøpekontrakten. Ifølge klageren er dette ikke riktig. Som det fremgår ovenfor, ble kjøpekontrakten inngått 10. april. Kostnadene rundt dette fant sted i dette tidsrommet.

I settevergens timeliste var det vedlagt et brev fra klagernes advokat av 11. september hvor det fremgår at første dato for når merarbeid ble påført var 23. mai. Klageren mener innklagedes avvisning av kravet er feil. Klageren mener dette ikke er i tråd med god meglerskikk.

Innklagede benytter også de samme bildene som da klagerne solgte i forbindelse med kjøperens salg.

Innklagede anfører:

Kjøpekontrakten er datert 10. april 2008 og overtakelse var avtalt til 1. september 2008.

Klagen gjelder primært kjøpers urettmessige tilgang og disposisjon av eiendommen.

Som klagerne selv har anført, ble det anbefalt fra innklagedes side i kontraktsmøte den 10. april 2008 at kjøper ikke på noe tidspunkt skulle få adgang til eiendommen før kjøpesummen var innbetalt i sin helhet.

I samtale med selgerne den 10. april 2008 ble det informertom at det kunne være behov for noe oppmåling fra kjøperens arkitekt i forbindelse med den planlagte utbyggingen av gårdens loftsarealer. Innklagede mener dette bekreftes i klagernes vedlegg 2 av 1. mai 2008.

Innklagede bekrefter at nøklene ble overlevert til innklagede i forbindelse med det forestående salget. Nøkkelsettet ble 25. april 2008 lånt ut til kjøperens arkitekt i forbindelse med den nevnte oppmålingen av loftsarealet. Det ble gjort avtale med arkitekten at nøklene skulle tilbakeleveres på innklagedes kontor 28. april 2008. Denne avtalen ble ikke overholdt av arkitekten som isteden overleverte nøkkelen til kjøperen.

Innklagede anfører at utlån av nøkler til arkitekt for oppmåling av eiendommen klart lå innenfor de fullmakter innklagede hadde i forbindelse med salget av eiendommen. Innklagede kan ikke kritiseres for at arkitekten ikke overholdt avtalen og overlot nøklene til kjøper.

Den 29. april ble innklagede gjort oppmerksom på hvilke ekstreme tiltak kjøperen hadde igangsatt på eiendommen. Etter innklagedes oppfatning kan ikke disse tiltakene betegnes som noe annet enn et vesentlig overtramp fra kjøperens side. Innklagede reiste til eiendommen og kan bekrefte klagernes påstander om hvilke ekstreme grep som var gjort fra kjøperens side.

Innklagede tok umiddelbart kontakt både med kjøperen og med selgernes representant, F. Kjøperen beklaget forholdet og skulle rydde opp rotet. Innklagede viser til e-post datert 7. mai 2008. Innklagede etterlyste nøklene og det ble gitt løfte om umiddelbar overlevering, noe som ikke skjedde.

For å rydde opp i saken, ble det avtalt et møte den 13. mai 2008. Det ble oppnådd delvis enighet rundt en videre fremdrift av de påbegynte arbeidene før den formelle overtakelsen. Det springende punktet i avtalen var kjøperens garantistillelse ovenfor klageren i forhold til sluttoppgjøret den 1. september 2008, noe kjøperen hadde bekreftet han ville fremskaffe, ref. mail datert 7. og 13. mai 2008.

Etter to uker var det ikke stilt garanti til klager. Klagerne og innklagede besluttet å avvikle dialogen med kjøperen frem til han kunne fremsette en tilfredsstillende garanti. Den påfølgende dag hadde innklagede avtale med kjøperen om avhenting av nøkler ved kjøperens kontor, den. 30. mai 2008. Ved oppmøte var kjøperen ikke til stede og ingen andre medarbeidere hadde kjennskap til hvor nøkkelen befant seg. Kjøperen besvarte ikke innklagedes telefonhenvendelser. F ble underrettet om forholdet.

Den 26. mai stilte kjøperen garanti for oppgjør, både personlig og via hans hovedselskap. Denne garantien ble formidlet til klagernes advokat med innklagedes vurdering av garantistillelsen. Den 2. junibekreftet klagerne at kjøperens garantistillelse ikke ble akseptert. Etter utallige purringer mottok innklagede nøklene den 20. juni 2008. Nøklene ble samme dag overlevert klagerne.

Innklagede beklager at settevergen ikke var informert om forholdende på eiendommen. F gjorde innklagede oppmerksom på at innklagede hadde feil adresse til settevergen. Innklagede viser til e-postkorrespondansen mellom selgerne og innklagede hvor selgerne selv har uteglemt settevergen fra sin korrespondanse. Innklagede har aldri hatt til hensikt ikke å informere settevergen om de pågående forhandlingene på eiendommen.

Ved en feil ble det medtatt et honorar for juridiske rådgivning i oppgjørsoppstillingen. Feilen ble rettet umiddelbart av innklagede. Innklagede tilbakeviser at han har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Hva gjelder punktene som klagerne ramser opp på slutten av klagen, fremkommer innklagedes innspill i hovedsak i tilsvaret referert til ovenfor. For øvrig nevner innklagede

– påstanden om at innklagede ikke gjorde forsøk på å få nøklene tilbake tilbakevises på det sterkeste

– påstand om at innklagede konsekvent og bevisst unnlot å informere

settevergen, tilbakevises på det sterkeste

– innklagede kan ikke se det er i strid med god meglerskikk å vurdere en garanti som er stilt fra en kjøper til en selger. Innklagede viser til omsorgsplikten. Innklagede understreker at dette var innklagedes vurdering og at garantien ble sendt selger for vurdering

– innklagede nevner at klagerne ikke har dokumentert at kontakten med kjedeledelsen førte til fremskaffelsen av nøklene. Innklagede mener dette var en ren tilfeldighet

– det var og erfortsatt undertegnedes vurdering at klagerne selv valgte å engasjere advokat i salgsprosessen og at kostnadene må dekkes av klagerne selv

– bruk av bilder er ikke i strid med bestemmelsen om opphavsrett da eiendommen på tidspunktet for annonseringen er overtatt og betalt av kjøper og undertegnede legger til grunn at også rettighetene til dette materialet har gått over på kjøper

Innklagede presiserer at innklagede er enig med klager om at kjøper bruk av eiendommen var ulovlig, men fremholder at han ikke kan være ansvarlig for kjøpers rettsstridige opptreden.

Klagerens ytterligere anførsler:

Når det gjelder møtet 13. mai 2008, ble det ifølge innklagede innkalt for å «bringe klarhet i forholdet». Ifølge klagerne var det ikke behov for noe møte. Klagerne mener at det ikke var noen uklarheter omkring det som hadde skjedd; kjøperen hadde tatt seg grovt til rette uten å innhente samtykke fra selgerne. Klagerne ønsket å forholde seg til den inngåtte kjøpekontrakten. Klagerne mener innklagede burde reagert da kjøperen i brev ga uttrykk for at han allerede hadde overtatt eiendommen.

Da selgerne fant det nødvendig for å innkalle til et møte, var det for å få stanset arbeidene kjøperen hadde igangsatt. Istedenfor å drøfte dette, opplevde selgerne at møtet dreide seg om det ikke var mulig å imøtekomme kjøperens ønske om å få tilgang til eiendommen før overtakelsen.

Klagerne mener innklagede hele tiden må ha vært klar over hvor nøklene befant seg. Klagerne mener innklagede kunne dratt til eiendommen der kjøperens snekkere holdt på dag etter dag.

Når et gjelder innklagedes vurdering av garantien, spør klagerne om innklagede ikke har gått lenger enn det han burde. Klagerne viser til at selgerne ikke spurte om hans vurdering og at selgerne krevde bankgaranti. Den forelagte garantien var ikke en slik garanti, men innklagede anbefalte likevel å akseptere denne.

Klageren synes det er rart dersom innklagede har rett i at det nærmest er automatikk i at den som kjøper en eiendom, også kjøper eierrettighetene til det salgsmateriellet selgerne har betalt for.

Klageren påpeker atdet var først da B skiftlig påpekte at fakturaen ikke skulle betales at feilen ble rettet opp.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av innklagede utlevering av nøkler før overtakelsestidspunktet.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom selgerne og kjøper ikke behandler.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Spørsmålet er om innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved å utlevere nøklene til kjøpers arkitekt.

Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede ikke er direkte ansvarlig for kjøperens handlinger på eiendommen. Dette er et forhold mellom selgerne og kjøper. Innklagede kan imidlertid på bakgrunn av eiendomsmeglingslovens § 6-3 og alminnelige erstatningsregler bli erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klagerne har lidt.

I henhold til kjøpekontrakten skulle overtakelse finne sted 1. september 2008. I april, rundt fire måneder før avtalt overtakelse, ga innklagede nøkler til kjøperens arkitekt for oppmåling av eiendommen. Innklagede har vist til at dette lå innenfor «de fullmakter eiendomsmegler hadde i forbindelse med salget av eiendommen». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gir et alminnelig salgsoppdrag ikke grunnlag for å utlevere nøkkel til kjøper/kjøpers arkitekt før overtakelse. Det er ikke forelagt noen særskilt fullmakt eller godkjennelse fra selgerne om at innklagede kunne utlevere nøkkelen til kjøperens arkitekt. Reklamasjonsnemnda mener at slik fullmakt eller godkjennelse burde vært innhentet før utleveringen skjedde. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det i strid med god meglerskikk å utlevere nøkler til en som kan anses som kjøpers representant fire måneder før overtakelse. Innklagede rådet selgerne selv til å ikke gi kjøper tilgang til eiendommen før overtakelsesdatoen avtalt i kjøpekontrakten.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er innklagede erstatningsansvarlig for klagernes økonomiske tap som følge av innklagedes handling. Advokatutgifter som har påløpt for å kunne avklare situasjonen som oppsto, vil kunne kreves fra innklagede i henhold til alminnelige erstatningsregler. Advokatutgifter til settevergen i forbindelse med salget vil derimot ikke kunne krevesdekket av innklagede.

Innklagede har ved kjøperens videresalg benyttet det bildematerialet som er innhentet i forbindelse med salget fra de syv sameierne. Reklamasjonsnemnda har ved tidligere vurdering av spørsmålet om rettigheter til bilder uttalt følgende i sak 2008028:

«Fotografen har rettighetene til bildene. Klageren har ingen rettigheter til bildene og heller ikke krav på noen kompensasjon for bruken av disse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier god meglerskikk likevel at megler bør utvise varsomhet med å bruke de samme bildene dersom dette kan oppfattes negativt av den første selgeren. Reklamasjonsnemnda ser det ikke urimelig om megleren opprettholder tilbudet om å dekke kostnadene til fotograf på 1.406 kroner.»

Innklagede har etter dette handlet i strid med god meglerskikk ved å bruke klagernes bilder uten å avklare dette med klagerne på forhånd. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har medført noe økonomisk tap for klagerne som kan kreves erstattet av innklagede.

Konklusjon:

Innklagede er erstatningsansvarlig for klagernes utgifter til advokat som følge av hans handling. Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved bruk av bilder. Dette gir imidlertid ikke klageren noe krav på økonomisk kompensasjon.