RFE-2024-116

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. januar 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Fredrikstad

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. januar 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes rekkehus. Boligen ble ikke solgt i oppdragstiden, og oppdraget ble ikke fornyet. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har brutt god meglerskikk samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for å sette ned vederlaget til meglerforetaket.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Tilgjengelighet
Megleren har tid tider vært utilgjengelig. Flere andre meglere og meglerfullmektiger har måttet jobbe med oppdraget til tross for at ansvarlig megler lovte at hun skulle ta alt arbeidet selv og sørge for at huset ble solgt.

Fjerning av Finn-annonse og opplysninger om at eiendommen er solgt
På et tidspunkt lå ikke salgsannonsen ute på Finn.no lenger. Klageren har da blitt kontaktet av interessenter og styreleder i borettslaget med spørsmål om boligen hennes er blitt solgt.

Klageren har også mottatt skriftlige henvendelser fra interessenter og fått interessenter på døra som har opplyst at de har kontaktet meglerforetaket direkte og fått tilbakemelding på at huset er solgt. En av interessentene hadde fått beskjed om at huset var solgt, for så å bli oppringt av megler dagen etterpå og bli informert om at klageren hadde trukket kjøpet.

Det virker ikke som meglerforetaket har hatt kontroll og oversikt over salget av eiendommen. Klageren er dermed usikker på om eventuelle andre interessenter ble godt nok fulgt opp, ettersom hun er blitt kontaktet av interessenter på denne måten.

Sikringsobligasjon med urådighet
Meglerforetaket har trenert med å slette den tinglyste urådighetserklæringen på eiendommen. Klageren har fått tilbakemelding på at urådighetserklæringen først vil bli slettet når hun har betalt fakturaen fra meglerforetaket.

Klageren har i senere tid også kontaktet daglig leder i meglerforetaket for å be han om å slette urådighetserklæringen. I svaret klageren fikk tilbake fra daglig leder ble hun stilt spørsmål om hun hadde gjort opp for seg. Klageren svarte da at hun mente meglerforetaket måtte slette urådighetserklæringen, tatt i betraktning at de verken hadde klart å selge eiendommen eller har et aktivt oppdrag. Daglig leder ga beskjed om at han skulle se på saken. Da det hadde gått over en uke uten å høre noe tilbake, ringer klageren til daglig leder uten å få svar. Klageren fulgte derfor opp ved å sende daglig leder en SMS.

Trykte salgsoppgaver
Det ble ikke laget en eneste trykt utgave av salgsoppgaven. Det var flere interessenter på privatvisning som ønsket å ta med seg en salgsoppgave hjem.

Ved en anledning var klageren nede på kontoret til meglerforetaket, hvor hun sto og så på at meglerfullmektigen lette i både skuffer og skap etter trykte eksemplarer av salgsoppgaven.  Meglerfullmektigen fant ingen, og gikk derfor over til å printe ut et eksemplar som hun stiftet sammen med stiftemaskin.  Dette er det eneste fysiske eksemplaret på hva meglerfullmektigen kalte for en salgsoppgave.

Interessentene som ønsket en trykt salgsoppgave, reagerte på at dette ikke fantes.

Faktura – kostnader i forbindelse med oppdraget
Fakturaen fra meglerforetaket er ikke i samsvar med det som ble avtalt. Det var avtalt at klageren skulle betale for grunnpakke, men ingenting utover det. Det følger av LO-Favør trygghetsgaranti at «er ikke boligen solgt innen 6 måneder, faktureres ikke timene megler har brukt».

Når klageren byttet megler internt, skulle heller ikke det medføre ytterligere kostnader.

Krav om vederlagsnedsettelse
Det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for å sette ned vederlaget til meglerforetaket. Klageren krever at det settes ned med 20 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Tilgjengelighet
Meglerforetaket kan ikke se av dokumentasjon de har i saken at megler til tider har vært utilgjengelig eller at oppfølgingen av interesser er blitt forsømt. Det fremkommer heller ingen opplysninger fra klageren som tilsier at megler har misligholdt sin omsorgsplikt.

Fjerning av Finn-annonse og opplysninger om at eiendommen er solgt
Aktivitetsrapporten viser flere kunder som er fulgt opp. Klageren ønsket ikke å sette opp fellesvisning og heller ikke at megleren skulle vise frem eiendommen for en person som hadde henvendt seg til meglerforetaket som interessent. Klageren sa i den anledning, i oktober 2023, til megleren at hun egentlig ikke ønsket å selge. De ble da enige om at hun skulle sende en oppsigelse, men den kom aldri. Eiendommen lå fortsatt ute på Finn.no, mens meglerforetaket ventet på oppsigelsen.

Til slutt valgte meglerforetaket å si opp oppdraget i stedet. Salgsannonsen ble fjernet fra Finn.no den 6. desember 2023.

Klageren har fremlagt SMS-korrespondanse mellom henne og en interessent som er fra 18. januar 2024. Denne dialogen fant altså sted etter at oppdraget var sagt opp. Når det gjelder SMS-korrespondansen med styreleder fra 2. oktober 2023, fremgår det her at styreleder ikke finner annonsen. Meglerforetaket vet ikke hva som er årsaken til dette. I henhold til aktivitetsrapporten har eiendommen ligget på nettet i perioden 23. mars til 6. desember 2023.

Det har vært en eller to personer som har kontaktet meglerforetaket etter at annonsen ble fjernet fra Finn.no. Disse har fått beskjed om at oppdraget er trukket og at meglerforetaket ikke vet noe om statusen etter at det ble trukket. De har ikke fått beskjed om at boligen er solgt.

Sikringsobligasjon med urådighet
Klager ringte til meglerforetaket 27. august 2024 og sa hun kunne få gjort opp kravet en av de første dagene og ville da at sikringsobligasjonen ble slettet. Kravet var på 62 903,78 kroner, med fratrekk for 5 000 kroner. Under samtalen ble klageren spurt om hun så ville trekke saken for Reklamasjonsnemnda, noe hun svarte bekreftende på, og at hun ikke ønsket å være vanskelig. Kravet på 57 903 kroner ble innbetalt klientkonto samme dag. Dagen etter ble sikringsobligasjonen på eiendommen slettet.

Trykte salgsoppgaver
Det trykkes opp salgsoppgaver hvis kunden ønsker det. På denne eiendommen er det trykket opp 10 salgsoppgaver, som er det som er normalt hos meglerforetaket. Meglerforetaket trykker eventuelt opp flere, hvis kunden ønsker det. Det blir da en ekstra kostnad, som belastes selger.

Som nemnda helt sikkert vet, er det de færreste meglerforetak som trykker salgsoppgaver lenger, de ligger bare tilgjengelig for nedlastning på nettet.

Faktura – kostnader i forbindelse med oppdraget
I henhold til oppdragsavtale og fornyelse sa klageren ved signering at hun ikke var LO-medlem og som det fremkommer i punkt 6 i oppdragsavtalen var det avtalt inntil 15 000 kroner i vederlag hvis saken ble trukket. Meglerforetaket har et samarbeid med LO som går ut på at alle LO-kunder kun betaler for utlegg hvis salget ikke blir gjennomført.

Da klageren mottok faktura henviste hun til LOs Trygghetsgaranti i e-post av 1. mars 2024. Dette tolket megleren dithen at klageren var medlem og at hun da selvsagt skulle få trygghetsgarantien. Megleren ba henne oversende medlemsnummeret, og klageren svarte at hun ikke hadde vært medlem siden 2022.

Meglerforetaket har satt ned vederlaget til 10 000 kroner, mens utlegg er på 52 903,78 kroner. Klageren har allerede fått en rabatt på 4 163 kroner på utleggene. I tillegg har meglerforetaket tilbudt 5 000 kroner i vederlagsnedsettelse.

I tillegg til ansvarlig megler, var en meglerfullmektig med henne på deler av arbeidet med oppdraget. Meglerstøtte arbeidet også på saken. Den 17. juli 2023 ble oppdraget overført til en annen megler internt, slik at noen kunne se på oppdraget med nye øyne. Dette er ikke et uvanlig grep. Den nye megleren tok over etter aksept fra klageren. Som det fremkommer av aktivitetsrapporten er det den opprinnelige og nye ansvarlige megleren som i det alt vesentlige har arbeidet med oppdraget. Det har ikke påløpt ytterligere kostnader etter at ny ansvarlig megler overtok oppdraget, utover «løfting» av Finn-annonse, som klageren aksepterte 7. august 2023 pr. SMS

Krav om vederlagsnedsettelse
Som det fremgår av timelisten, er det arbeidet 83 timer med dette oppdraget. Meglerforetaket kan derfor ikke akseptere en nedsettelse av vederlaget på 20 000 kroner. Som tidligere nevnt, er det kun blitt fakturert 10 000 kroner i vederlag.

Meglerforetaket kan ikke se at det er grunnlag for en reduksjon som følge av manglende tilgjengelighet og oppfølging av interessenter. De opprettholder derimot sitt tilbud på 5 000 kroner i vederlagsnedsettelse for å få avsluttet saken.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda har kommet til at megler har handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å nedkvittere pantobligasjon, og at dette utgjør et ikke ubetydelig pliktbrudd som gir rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd og § 7-7. På de øvrige punkter fører klagen ikke frem. Om de enkelte anførsler fremsatt av klager, bemerker nemnda følgende:

Meglers tilgjengelighet
Klager og megler har ulik oppfatning av om megler har vært tilgjengelig eller ikke. Det er klager som må sannsynliggjøre at megler har opptrådt i strid med loven. Det er ikke sannsynliggjort her, og nemnda finner ikke grunnlag for å rette kritikk mot megler på dette punktet.

Fjerning av Finn-annonse og opplysninger om at eiendommen er solgt
Også her har megler og klager ulike versjoner av hendelsesforløpet. Heller ikke på dette punktet er klagerens påstander nærmere underbygget, og kan dermed ikke føre frem.

Sikringsobligasjon med urådighet
Sikringsobligasjonen er blant annet ment å sikre meglers godtgjørelse, jf. oppdragsavtalen punkt 8. Meglerforetaket kunne dermed rettmessig kreve fullt oppgjør før sikringsobligasjonen ble helt slettet. Den ble slettet dagen etter at oppgjøret var innbetalt.

Nemnda finner imidlertid at megler skulle ha nedkvittert pantedokumentet så snart det var på det rene at oppdraget ikke ble videreført, jf. RFE-2021-219, RFE-2022-169, RFE-2022-302 og RFE-2022-308. I dette tilfellet var dette klart på tidspunktet for oppsigelsen fra megler 6. desember 2023. Nemnda har klar praksis på at megler skal nedkvittere sikringsobligasjonen på eget initiativ så snart det er grunnlag for det, jf. for eksempel RFE-2022-308. I dette tilfellet ble dette ikke gjort, men først gjennomført etter at klager tok kontakt 27. august 2024. Meglers unnlatelse av å nedkvittere pantet innen rimelig tid etter at oppdraget var sagt opp er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. RFE-2021-246. Ut fra nemndas praksis utgjør dette et ikke ubetydelig pliktbrudd som gir rett til nedsatt vederlag med ca. en tredjedel, jf. for eksempel RFE-2022-302 og RFE-2021-219. Det blir også utfallet her. Rene vederlagsposter i fakturaen beløper seg til 22 100 kroner. Dette nedsettes med 7 400 kroner, som skal krediteres klager.

Fysiske eksemplarer av salgsoppgaven
Det fremgår av oppdragsavtalen at markedspakken inkluderer trykking av inntil ti eksemplarer av salgsoppgaven. Nemnda finner ikke grunn til å kritisere megler for å ikke ha trykket opp flere salgsoppgaver.

Faktura – kostnader i forbindelse med oppdraget
Fakturaen er i tråd med oppdragsavtalen, og hva loven tillater at kreves der et oppdrag avsluttes, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 nr. 4, § 6-5 tredje ledd og § 7-5. Det er ikke sannsynliggjort at det muntlig er avtalt noe som avviker fra dette. Klager var ikke medlem av LO på tidspunktet for oppdraget, og har ikke krav på den rabatten som følger av LO-Favør Trygghetsgaranti.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:
Megler ved EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Fredrikstad har handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å nedkvittere sikringsobligasjon. Meglerforetaket må kreditere klager 7 400 – syvtusenfirehundre – kroner av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.